Λανθασμένα υψόμετρα στο τοπογραφικό - παράβαση ύψους

[manman]

Καλησπέρα

Σε οικοδομική άδεια τριώροφης οικοδομής επί pilotis με υπόγειο, δόθηκαν στο τοπογραφικό υψόμετρα στις δύο γωνίες επί του δρόμου ±0.00 και -0.50.

Στην πραγματικότητα οι στάθμες είναι ±0.00 και -1.90.

Λόγω αυτού το υπόγειο στη μία πλευρά είναι υπερυψωμένο κατά 1.40 συμπαρασύροντας τα ύψη σε όλη την οικοδομή. Πώς αντιμετωπίζω υπέρβαση ύψους; Πληρώνουν όλες οι ιδιοκτησίες;

Τα ύψη των επιμέρους ιδιοκτησιών είναι τα προβλεπόμενα. Η σχέση τους με το δρόμο είναι διαφορετική.

Σε ερώτηση στην ΥΔΟΜ Αργυρούπολης μου είπαν ότι επιβαρύνεται μόνο ο τελευταίος όροφος. Ισχύει;

[Γιάννης.Χ.]

Συνάδελφε, η πλάκα του υπογείου είναι κάτω απο το -1,90?
Εάν τα ύψη ολων των ορόφων ειναι τα προβλεπόμενα, γιατί να την πληρώσει τη νύφη ο τελευταίος?

Ο δρόμος βρίσκεται στο -0,50 ή στο -1,90?

[manman]

Πλάκα οροφής υπογείου στο -0,50.
Ο δρόμος έχει κλίση: από 0.00 έως -1,90
Ο τελευταίος όροφος βρίσκεται εκτός του εγκεκριμένου από την άδεια ύψους

[Xάρης]

Το πρόστιμο κατανέμεται στις οριζόντιες ιδιοκτησίες όλων των ορόφων και όχι μόνο του τελευταίου.
Αυτό θεωρώ δίκαιο και εύλογο.

Παρεμπιπτόντως, αν σας ζητούσαν βεβαίωση για μια οριζόντια ιδιοκτησία και δεν υπήρχαν άλλες αυθαιρεσίες πέρα από αυτή που αναφέρθηκε, θα δίνατε τη βεβαίωση ή όχι;
Εγώ θα την έδινα διότι το ύψος της οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν έχει καμία υπέρβαση.

[manman]

Κι εγώ θα την έδινα. Σε αυτή την περίπτωση χρειάζεται να εκδοθεί άδεια επισκευών με ικριώματα. Άρα χρειάζεται ( νομιμότητα κτηρίου. Θα γίνει δήλωση και για αυθαιρεσίες στα κοινόχρηστα

[asak]

θεωρώ και εγώ, ότι η υπέρβαση ύψους θα πρέπει να κατανεμηθεί σ' όλους τους ορόφους.
Επίσης νομίζω ότι προκειμένου να εξετάσουμε αν έχουν εφαρμοστεί τα υψόμετρα μιας κατασκευής, συγκρίνουμε με τα εγκεκριμένα σχεδιαγράμματα τομών και όψεων και όχι με τα υψόμετρα που έχουν αναγραφεί στο τοπογραφικό στις γωνίες του οικοπέδου. Τα τυχόν υψόμετρα σε κορυφές οικοπέδου τα εξετάζουμε προκειμένου να αποφανθούμε ένα μία υπερύψωση υπογείου από το έδαφος είναι υπέρβαση ύψους που έχει προκύψει από μη επιχωμάτωση σκάμματος. Σ' αυτή την περίπτωση την υπέρβαση την αντιμετωπίζουμε με αναλυτικό προϋπολογισμό των επιχωματώσεων.

Παρεμπιπτόντως θα ήθελα να σας ρωτήσω πως αντιμετωπίζεται το συχνό κατά τη γνώμη μου φαινόμενο του υπερυψωμένου μαντρότοιχου στα όρια του δρόμου (>1,5μ., αρκετές φορές 3,4 ή 5μ.) όπου το κτίριο στο οικόπεδο έχει εφαρμοστεί σωστά στα υψόμετρα της αδείας (τομές, όψεις) λόγω της επιχωμάτωσης, αλλά είναι αυθαίρετος ο μαντρότοιχος (τοίχος αντιστήριξης). Μιλάω πάντα για περιπτώσεις σχεδίων πόλεων ή οικισμών, όπου δεν υπάρχουν μελέτες υψομέτρων στους δρόμους ή δεν αναφέρονται πουθενά στην άδεια (τοπογραφικά Δ.Κ).

[Xάρης]

Είναι αυθαιρεσία που δεν εμποδίζει την χορήγηση βεβαίωσης.
Αν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να τη δηλώσει θα την υπολογίσουμε με αναλυτικό προϋπολογισμό.

Όταν δεν φαίνονται πουθενά στην άδεια θα θεωρούσα αυθαίρετο το τμήμα, συμπαγές και μη, που υπερβαίνει τα όρια του ΓΟΚ '85, άρθρο 18, §2:
"Τα περιφράγματα του οικοπέδου σε κανένα σημείο δεν επιτρέπεται να έχουν ύψος μεγαλύτερο από 2,50μ. και το συμπαγές τμήμα τους μεγαλύτερο από 1,00μ.. Αφετηρία μέτρησης των υψών είναι η υψηλότερη από τις οριστικές στάθμες του εδάφους εκατέρωθεν του περιφράγματος. Για τα περιφράγματα που βρίσκονται στο πρόσωπο του οικοπέδου, τα παραπάνω ύψη μετρούνται από τη στάθμη του πεζοδρομίου.

Ύστερα από γνώμη της αρμόδιας ΕΠΑΕ επιτρέπεται παρέκκλιση των παραπάνω διατάξεων όσον αφορά την κατασκευή συμπαγούς περιφράγματος έως ύψους 2,50 μ., σε ειδικές περιπτώσεις, όπως σε παραδοσιακούς οικισμούς.

Αν το φυσικό έδαφος στη ρυμοτομική γραμμή είναι υψηλότερα από τη στάθμη του πεζοδρομίου από 1,00μ. έως 2,50μ., το περίφραγμα μπορεί να κατασκευαστεί συμπαγές έως τη στάθμη του φυσικού εδάφους. Αν από τη στάθμη του πεζοδρομίου έως τη στάθμη του φυσικού εδάφους στη ρυμοτομική γραμμή υπάρχει υψομετρική διαφορά μεγαλύτερη από 2,50 μ., το συμπαγές τμήμα του περιφράγματος μπορεί να έχει ύψος έως 2,50μ. και το έδαφος κλιμακώνεται έτσι ώστε κάθε κλιμάκωση να έχει ύψος έως 2,50 μ. και πλάτος τουλάχιστον 1,50μ."

[asak]

Θεωρείς δηλ. ότι η υπερύψωση εδάφους με επιχωματώσεις όπου εγκιβωτίζονται από μαντρότοιχους (τοίχους αντιστήριξης) δεν νοείται ως αυθαίρετη κατασκευή της ιδιοκτησίας, όπου μεταβάλλει το ύψος αυτής;
Και για να θέσω την ερώτηση διαφορετικά. Αν η επιχωμάτωση ήταν από μπετόν θα θεωρείτο αυθαίρετη κατασκευή?

Υπάρχουν και οι περιπτώσεις (εκεί είναι πιο ξεκάθαρο βέβαια) όπου σ' αυτές τις υπερυψώσεις μαντρότοιχων έχουν κατασκευαστεί και ανοίγματα που οδηγούν σε θέσεις στάθμευσης εντός του εδάφους. Ισόγειες προσβάσεις δηλ. από το δρόμο και επιχωμένα εντός του οικοπέδου.

Κατά τη γνώμη μου θέλει λίγο διερεύνηση το θέμα. Δε μπορεί μία ιδιοκτησία με μικρή υπερύψωση της κατασκευής 30-40 εκατοστά να πρέπει να ρυθμίσει την αυθαιρεσία προκειμένου να πάρει βεβαίωση και να εξαιρεθεί της κατεδάφισης για 30 χρόνια και μία άλλη με δραματική ανύψωση της ιδιοκτησίας κατά 3-4 ή 5 μ. να μη χρειάζεται ρύθμιση και να δίνουμε βεβαίωση. Το θεωρείς δίκαιο?

[Xάρης]

Μάλλον άλλο πράγμα κατάλαβα.

Το κτήριο θεωρούμε ότι έχει υπέρβαση ύψους όχι μόνο όταν το ύψος των ορόφων είναι μεγαλύτερο απ' αυτό που απεικονίζεται στα σχέδια της άδειας αλλά και όταν έχει τοποθετηθεί σε υψηλότερο απόλυτο υψόμετρο σε σχέση με ό,τι αποτυπώνεται στην άδεια.

Οι τοίχοι περίφραξης που πολλές φορές λειτουργούν και ως τοίχοι αντιστήριξης, τις περισσότερες ίσως φορές δεν απεικονίζονται στο σχέδιο διαμόρφωσης περιβάλλοντος χώρου της αδείας. Τέτοιους τοίχους θα τους θεωρούσα αυθαίρετους και χρήζοντες τακτοποίησης εφόσον το επιθυμεί ο ιδιοκτήτης, όταν υπερβαίνουν τα ανώτατα όρια ύψους συμπαγούς τμήματος και ολικού ύψους που καθορίζει ο ΓΟΚ '85.

Επιχωματώσεις και εκσκαφές άνω του 1,50μ. από τη φυσική στάθμη του εδάφους είναι αυθαίρετες εφόσον δεν έχουν υλοποιηθεί βάσει αδείας. Αν ο ιδιοκτήτης θέλει να τις δηλώσει το πρόστιμο θα υπολογιστεί και εδώ με αναλυτικό προϋπολογισμό.

[asak]

Το κατάλαβα.

Εντάξει στο αν θέλει να τις δηλώσει, εμείς όμως δίνουμε βεβαίωση? Νομίζω πως όχι.

Από τα λεχθέντα πάντως προκύπτει κάτι προφανές μεν μη λογικό δε:
Η επιχωμάτωση 1μ. του οικοπέδου μέχρι το ύψος του συμπαγούς μαντρότοιχου 1.μ. σύμφωνα με ΓΟΚ η οποία επιφέρει υποθετική ανύψωση της οικοδομής (υποθετική εφόσον δεν διαφαίνεται πουθενά στα εγκεκριμένα σχέδια) δεν τη θεωρούμε ως αυθαιρεσία και επομένως δε χρήση ρύθμισης. Αντιθέτως τη θεωρούμε ως διαμόρφωση του εδάφους ασχέτως αν έχει μπαζωθεί το οικόπεδο 1μ.

[Xάρης]

Αν δεν υπάρχει αυθαιρεσία ως προς το ύψος γιατί να μη δοθεί η βεβαίωση;

Επαναλαμβάνω ότι εκείνο που ελέγχουμε είναι το απόλυτο υψόμετρο της οικοδομής. Είναι σύμφωνο με την άδεια;

[P.A.]

Το κτήριο θεωρούμε ότι έχει υπέρβαση ύψους όχι μόνο όταν το ύψος των ορόφων είναι μεγαλύτερο απ' αυτό που απεικονίζεται στα σχέδια της άδειας αλλά και όταν έχει τοποθετηθεί σε υψηλότερο απόλυτο υψόμετρο σε σχέση με ό,τι αποτυπώνεται στην άδεια.

Τότε Χάρη πώς θα έδινες βεβαίωση μεταβίβασης?

Δυστυχώς σε ανάλογη περίπτωση η ΥΔΟΜ μου απάντησε ''δεν ξέρω'' και με το Help Desk κλειστό εγώ σηκώνω τα χέρια ψηλά.

[Xάρης]

Για να δώσουμε τη βεβαίωση ελέγχουμε την οριζόντια ιδιοκτησία και όχι όλο το κτήριο.
Όσον αφορά το ύψος ελέγχουμε αν το μικτό ύψος του ορόφου της οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι μεγαλύτερο από αυτό που αναφέρεται στα σχέδια της άδειας.

Η βεβαίωση για μια οριζόντια ιδιοκτησία δεν σημαίνει ούτε ότι η οριζόντια ιδιοκτησία δεν έχει καθόλου αυθαιρεσίες ούτε το κτήριο δεν έχει άλλες αυθαιρεσίες.