Περαιτέρω αλλαγή χρήσης

[PERIKLIS1]

Καλησπέρα.
Αποθήκη μετατράπηκε σε κατάστημα με το Ν.4178/13.
Σήμερα ο ιδιοκτήτης θέλει να μετατρέψει το τακτοποιημένο κατάστημα σε κατοικία (!!).
Δεν βρήκα πουθενά να αναφέρεται στον Νόμο ότι επιτρέπεται η περαιτέρω αλλαγή χρήσης χώρου που ρυθμίστηκε με το Ν.4178.
Συμφωνείτε ή κάτι μου διέφυγε?

[milt]

και εγώ αυτή την εντύπωση έχω, κάπου το είχα διαβάσει ότι δεν επιτρέπεται η περαιτέρω αλλαγή χρήσης αλλά δεν σου λέω και σίγουρα σε ποιο νόμο ήταν....

[Xάρης]

Δείτε την §12 του άρθρου 25 του Ν.4178/13:
"Στις παραπάνω περιπτώσεις των §10 και §11 του παρόντος άρθρου επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου. Από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ. βεβαιώνεται ότι η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου."

Οι δε §10 και §11 του άρθρου 25 είναι οι εξής:
"10. Για χώρους που έχουν διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 5 και 6 του Ν.3843/2010 (ΦΕΚ.62/Α΄) όπου απαιτείται προσκομίζεται αντίγραφο της αίτησης όπου βεβαιώνεται η περαίωση της διαδικασίας διατήρησης του χώρου, σύμφωνα με την §5 του άρθρου 6 του Ν.3843/2010 (ΦΕΚ.62/Α΄).

11. Για κατασκευές ή χρήσεις που έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του Ν.4014/2011 (ΦΕΚ.209/Α΄) και στις διατάξεις του παρόντος νόμου προσκομίζεται η βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας σύμφωνα με το άρθρο 2 της 41498/26.09.2011 απόφασης των Υπουργών Διοικητικής Μεταρρύθμισης και Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης, Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (ΦΕΚ.2167/Β΄) ή η βεβαίωση εξόφλησης ποσοστού 30% του συνολικού ποσού προστίμου, κατά τις διατάξεις του παρόντος, από το πληροφοριακό σύστημα."

[PERIKLIS1]

Ναι, ειχα δει και εγω αυτα που παραθετεις Χάρη. Συνεπώς με 4178/δεν μπορούμε να έχουμε περαιτερω αλλαγή χρησης. Επίσης δεν βγήκε κάποια εγκύκλιος που να αλλάζει αυτά που ορίζεται στον νομο.

[Xάρης]

Μια εγκύκλιος δεν μπορεί να αλλάξει τον νόμο παρά μόνο να τον ερμηνεύσει.
Γενικώς, νόμος αλλάζει μόνο με νόμο.

Γιατί όμως λες ότι δεν γίνεται αλλαγή χρήσης.
Αφού στην §11 γράφει "και στις διατάξεις του παρόντος νόμου", δηλαδή του Ν.4178/13.
Άρα, αν η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου και έχει πληρωθεί τουλάχιστον το 30% του προστίμου, μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης.

[asak]

Νομίζω ότι με τους Νόμους των αυθαιρέτων ρυθμίζουμε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης και τη διατηρούμε για όσα χρόνια προβλέπεται εφόσον προϋφίσταται της 28/7/2011.
Πουθενά δεν προκύπτει ότι μία αυθαίρετη αλλαγή χρήση ενταγμένης στους Νόμους των αυθαιρέτων μπορούμε σήμερα ή στο μέλλον να την ξανα-αλλάξουμε σε άλλη αυθαίρετη.***
Αυτό που νομίζω ότι γίνεται μόνο, με ενημέρωση της υπηρεσίας δόμησης είναι να επαναφέρουμε την αρχική νόμιμη χρήση της αδείας με επιφύλαξη ότι αυτή πλέον δεν απαγορεύεται από τους ισχύοντες κανονισμούς.
Σε κάθε άλλη περίπτωση αλλαγής χρήσης θα πρέπει κατά τη γνώμη μου, να εκδίδεται άδεια, εφόσον βέβαια είναι εφικτή και δεν περιορίζεται από άλλους πολεοδομικούς παράγοντες.

*** Είναι λογικό σήμερα που κάποιος ενοικιάζει κατάστημα από αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, του χρόνου επειδή θα είναι ανοίκιαστο να το γυρίσει σε αποθήκη ή γκαράζ; κ.ο.κ.

[Xάρης]

ΧΧ συνεδρίαση ΤΕΕ/ΤΚΜ-ΥΔΟΜ/ΚΜ, ερωταπάντηση #4:

Εξακολουθεί να ισχύει και στο Ν.4178/2013 ότι δεν επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε τακτοποιημένο κτήριο, παρά μόνο αφού νομιμοποιηθεί; (12η σύσκεψη, απάντηση 3 για Ν.4014/2011).

Κατά τις §11 και §12 του άρθρου 25, επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης, κατασκευών ή χρήσεων που έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του Ν.4014/2011 (ΦΕΚ.209/Α΄) και στις διατάξεις του Ν.4178/2013, μετά την περαίωση της διαδικασίας ή της βεβαίωσης εξόφλησης του 30% του συνολικού ποσού του προστίμου κατά τις διατάξεις του εν λόγω νόμου.
Ομοίως αντιμετωπίζονται και οι αλλαγές χρήσης χώρων που έχουν τακτοποιηθεί με τον Ν.3843/2010 (βλ. §10, άρθρο 25, Ν.4178/2013).
Σε κάθε περίπτωση όμως πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις που αναφέρει η §12 του άρθρου 25 του Ν.4178/2013, ότι δηλαδή «β€¦επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου…». Που σημαίνει ότι, για παράδειγμα, δεν μπορεί ένα τακτοποιημένο κατάστημα εμβαδού 600τ.μ., σε γήπεδο 4.000τ.μ. εκτός σχεδίου, να αλλάξει χρήση σε κατοικία, διότι παραβιάζεται η ειδικότερη διάταξη της περιοχής για τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης κατοικίας.
Πρέπει δηλαδή να τηρούνται όλες οι διατάξεις και όχι μόνον η επιτρεπόμενη χρήση γης, διότι αν επιτρεπόταν μη τήρηση διατάξεων θα είχε συμπεριληφθεί και αυτή η περίπτωση στην §5 του ίδιου άρθρου που επιτρέπει π.χ. αποπεράτωση «β€¦κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη…»

ΤΕΕ/Τμήμα Πελοποννήσου, ερωταπάντηση #717:

Έχει εκδοθεί μια οικοδομική άδεια με τον τίτλο “Νέο βιομηχανικό κτήριο κοπής, μορφοποίησης, συσκευασίας & αποθήκευσης πλακιδίων, συναρμολογούμενο κτήριοβ€?. Κατόπιν ελέγχου του ακινήτου διαπιστώθηκε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε “εμπορική αποθήκη με χώρο έκθεσηςβ€?. Σύμφωνα με το άρθρο 18, §5β, του Ν.4178/2013, αναφέρει ότι «αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια, που έχουν πραγματοποιηθεί χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας» … υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό. Συμπέρασμα: θα υποβάλλω ένα Φύλλο Καταγραφής (1 πολεοδομική παράβαση- 500¤), και στην τεχνική έκθεση θα αναφέρω το σύνολο των τ.μ. που εμπίπτουν στην αλλαγή χρήσης. Συμφωνείτε με τον τρόπο υπολογισμού; Επίσης, σε περίπτωση που αφήσει το κτήριο ο ενοικιαστής, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επαναφέρει τη χρήση του κτηρίου βάσει οικοδομικής άδειας ή είναι δεσμευτικό;

Εφόσον η αλλαγή χρήσης ΔΕΝ υποκρύπτει αύξηση του συντελεστή δόμησης, τότε θα το δηλώσετε με αναλυτικό προϋπολογισμό. Το πόσες λοιπές παραβάσεις θα δηλωθούν εξαρτάται από τον προϋπολογισμό που θα συντάξετε.
Η χρήση ενός τακτοποιημένου χώρου μπορεί να αλλάξει σύμφωνα με το άρθρο 25 §12..

[asak]

Συμφωνώ. Το ίδιο νομίζω λέω και εγώ.

Αυτό που νομίζω ότι γίνεται μόνο, με ενημέρωση της υπηρεσίας δόμησης είναι να επαναφέρουμε την αρχική νόμιμη χρήση της αδείας με επιφύλαξη ότι αυτή πλέον δεν απαγορεύεται από τους ισχύοντες κανονισμούς.
Σε κάθε άλλη περίπτωση αλλαγής χρήσης θα πρέπει κατά τη γνώμη μου, να εκδίδεται άδεια, εφόσον βέβαια είναι εφικτή και δεν περιορίζεται από άλλους πολεοδομικούς παράγοντες.

Αυτό που εννοούσα και το διατύπωσα ως εξής είναι :
"Πουθενά δεν προκύπτει ότι μία αυθαίρετη αλλαγή χρήση ενταγμένης στους Νόμους των αυθαιρέτων μπορούμε σήμερα ή στο μέλλον να την ξανα-αλλάξουμε σε άλλη αυθαίρετη."
Με τον όρο αυθαίρετη εννοούσα νέα αυθαίρετη ως προς την ρυθμισμένη αυθαίρετη αλλαγή χρήσης και όχι ως προς την αρχική.

[PERIKLIS1]

Κατατοπιστικότατες οι απαντήσεις. Συνεπώς μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου.

[asak]

Σωστά.

[PERIKLIS1]

Τώρα όμως να αναφέρω και το εξής:
Διώροφο κτίσμα (ισόγεια αποθήκη και κατοικία ορόφου) κατασκευάστηκε το 1960 αυθαίρετα. Μπαίνει στην ρύθμιση του Ν.4178/13 (κατηγορία 1).
Σήμερα, ο ιδιοκτήτης θέλει να μετατρέψει την ισόγεια αποθήκη σε διαμέρισμα. Με όσα αναφέραμε παραπάνω, μπορεί να κάνει την αλλαγή χρήσης. Η ερώτησή μου είναι: Θα πληρώσει παράβολο 500 ευρώ λόγω μετατροπής κύριου χώρου (αποθήκης) σε κύριο χώρο (διαμέρισμα)? Δηλαδή, το πρόστιμο θα υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό? Θα μπει κατηγορία 4?

[asak]

Periklis1,
Μάλλον δεν έγινε αντιληπτό τι γράφαμε παραπάνω.
Σήμερα αν ο ιδιοκτήτης θέλει να αλλάξει χρήση στο ρυθμισμένο από το Νόμο ισόγειο χώρο αποθήκης θα πρέπει να εκδόσει Άδεια Δόμησης για αλλαγή χρήσης.

[PERIKLIS1]

Σε ευχαριστώ asak για την διευκρίνηση. Δεν το είχα καταλάβει!