Εμβαδόν οικοπέδου από αποτύπωση μεγαλύτερο της αδείας εξαιτίας μη υπολογισμού μεσπτοιχίας

[thand1965]

Διώροφη οικοδομή ( άδεια 1970) με ένα κατάστημα στο Ισόγειο και ένα Διαμέρισμα Α ορόφου.
Οικόπεδο εντός σχεδίου με εμβαδό κατά την άδεια 130.00 μ2.
Στο δυτικό μέρος του οικοπέδου υπήρχε μεσοτοιχία 50 εκ. σε μήκος 5 μ.
Δηλ. εμβαδόν μεσοτοιχίας 2.50 μ2.
Ενώ στο τοπογραφικό της άδειας η μεσοτοιχία δείχνεται το εμβαδόν της δεν υπολογίζεται στο εμβαδόν του οικοπέδου. Δηλ. Εοικοπ.= 130.00 μ2 και όχι 130+2.50 = 132.50 μ2.
Επίσης και στην κάτοψη του Ισογείου η μεσοτοιχία δείχνεται ως μέρος του καταστήματος του Ισογείου, δίχως να προσμετράτε στην σύσταση Ο.Ι.
Από την τομή της αδείας και τις κατόψεις το Ισόγειο δομήθηκε συμπεριλαμβανόμενης της μεσοτοιχίας μέχρι ύψους 2.60 μ. (ύψος Ισόγειου 5.50 μ) ενώ ο Α όροφος σε απόσταση 50 εκ. (δηλ. χωρίς την μεσοτοιχία).
Αυτό γιατί όταν εκδόθηκε η άδεια υπήρχε πέτρινο κτίσμα το ανώγειο του οποίου ήταν 50 εκ. εντός του οικοπέδου του πελάτη μου.
Υπάρχει απόφαση Ειρηνοδικείου με την οποία το τμήμα αυτό της μεσοτοιχίας ανήκει στον πελάτη μου.
Ερωτήματα :
1. Σήμερα σαν εμβαδόν οικοπέδου για την ένταξη στον 4178 και τον έλεγχο των υπερβάσεων θα κάνω χρήση τα 130 μ2 ή τα 132.50 μ2. ;
2. To εμβαδόν της μεσοτοιχίας 2.50 μ2 ενώ δείχνεται στην κάτοψη και στο τοπογραφικό αλλά δεν έχει προσμετρηθεί σαν εμβαδόν είναι αυθαιρεσία Υ.Δ και Υ.Κ.;
3. Eντός του καταστήματος έγινε αυθαίρετο πατάρι Ε= 43.00 μ2 με την αδεια (1970). Τηρεί τις προϋποθέσεις του Ν.Ο.Κ αλλά το ελεύθερο ύψος του χαμηλό για χώρο Β.Χ (1.90 μ).Το εμβαδόν του θα συνυπολογιστεί για ένταξη σε κατηγόρία;

[Xάρης]

1. Ό,τι αναφέρει η άδεια εκτός εάν γίνει νέο τοπογραφικό παρόλο που δεν απαιτείται.

2. Αφού έχει αποτυπωθεί θεωρείται ότι έχει προσμετρηθεί. Αν ο υπάλληλος της πολεοδομίας έκανε λάθος στον έλεγχο, δεν είμαστε εμείς που θα το διορθώσουμε.

3. Δεν μας ενδιαφέρει το ύψος του ή αν τηρεί τις προδιαγραφές του ΝΟΚ. Μας ενδιαφέρει η χρήση του. Αν είναι χώρος κύριας χρήσης τότε ναι, προσμετράται ενώ αν η χρήση είναι βοηθητική, όχι.
Βλ. Εγκύκλιο 4/2013:
"Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου."

[thand1965]

Χάρη όπως πάντα κατατοπιστικός.Σε ερώτηση στο help desk μου απάντησαν ότι τους ήρθε εντολή να μετράει και το πατάρι στον υπολογισμό της κατηγορίας και ας είναι Β.Χ.
Σιβυλλικοί όπως πάντα στο help desk. Αντί να βοηθούν μάλλον μπερδεύουν.

[Xάρης]

στο help desk μου απάντησαν ότι τους ήρθε εντολή να μετράει και το πατάρι στον υπολογισμό της κατηγορίας και ας είναι Β.Χ.

Από ποιον τους ήρθε εντολή;
Εμείς οι πολίτες υπακούμε στους νόμους αυτής της χώρας ή στις αυθαίρετες εντολές του οιοδήποτε ακόμα και αν είναι αυτός ο πρωθυπουργός της χώρας;
Μη μας τα λες έτσι φίλε μου γιατί θα μας τρελάνεις.

Για ένα πράγμα είμαι απόλυτα σίγουρος. Ότι αν τον "καθαρισμό του κόπρου του Αυγεία", βλ. δηλώσεις αυθαιρέτων, την είχαν αναλάβει οι Υ.ΔΟΜ. αντί για τους ελεύθερους επαγγελματίες δεν θα είχαν ολοκληρωθεί παρά ελάχιστες υποθέσεις.

Τι εννοώ; Ότι με όλη αυτήν την ασάφεια του νόμου σε συνδυασμό με την ευθυνοφοβία πολλών εκ των δημοσίων υπαλλήλων, όλοι θα ζητούσαν έγγραφες διευκρινήσεις ώστε να μεταφέρουν τις ευθύνες τους παραπάνω.
Μεταξύ μας, και εγώ αν ήμουν δημόσιος υπάλληλος σε Υ.ΔΟΜ. και μου ανέθεταν αυτοψίες και δηλώσεις αυθαιρέτων θα τους είχα ταράξει στις ερωτήσεις για διευκρινήσεις και τελικά δεν θα προχωρούσε καμία υπόθεση.

[thand1965]

Χάρη μήπως πέρασες από Πολύκαστρο φαντάρος το 1991;

[Xάρης]

Με π.μ. αυτά.

[asak]

Με αφορμή τον προβληματισμό του thand1965 και την απάντηση του Χάρη "Ό,τι αναφέρει η άδεια...."
έχω μία απορία:

Σε μία οικοδομική άδεια αναφέρονται πολλά. Ποια δεδομένα έχουν περισσότερη βαρύτητα?
1.Αυτά που αναγράφονται στο στέλεχος της αδείας
2.Αυτά που αναγράφονται στην πρωτότυπη με την ανάγλυφη σφραγίδα άδεια.
3. Στο Δ.Κ
4.Στα επιμέρους εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια

Πολλές φορές συναντάμαι ανακρίβειες τόσο των μεγεθών που αναφέρονται σε φύλλο Ο.Α. σε σύγκριση με τα Δ.Κ. όσο και σε λαθεμένους υπολογισμούς στα υπομνήματα σε σχέση με τις διαστάσεις που αποτυπώνονται στα σχέδια.
Δε συζητώ το γεγονός της αναγραφής λαθεμένης διάστασης σε σχέση με την κλίμακα του σχεδίου (αυτό είναι αρκετά συχνό φαινόμενο).
Και ας εξιδανικεύσω ένα παράδειγμα επί τούτου όπου σε τοπογραφικό οικοπέδου 10Χ20 με σωστές διαστάσεις και κλίμακα, στο υπόμνημα υπολογισμού εμφανίζεται Εμβαδό 197,00μ².
Και τέλος ελείψει εγκεκριμένων αρχιτεκτονικών σχεδίων μπορούμε να βασιστούμε σε σχέδια π.χ. μελετών ύδρευσης και αποχέτευσης?

[Xάρης]

Το έχουμε συζητήσει και στο παρελθόν, υπάρχει αν θυμάμαι καλά και μια ερωταπάντηση του "ΤΕΕ/Τμήμα Πελοποννήσου", το σχέδιο με τη μεγαλύτερη βαρύτητα είναι το Διάγραμμα Κάλυψης.

Αν δεν υπάρχουν αρχιτεκτονικά τα σχέδια των υπόλοιπων μηχανολογικών μελετών είναι μια καλή πηγή.
Το Διάγραμμα Κάλυψης πάντως είναι αναντικατάστατο.

Δεν καταλαβαίνω πού βρίσκεις το πρόβλημα: 10*20=197,00
Στη θέση σου θα έπαιρνα το δυσμενέστερο, δηλαδή το 197 για να υπολογίσω τη σημερινή κάλυψη και δόμηση.

[asak]

Σαφώς και θα μελετούσα νέο τοπογραφικό με Ε.Γ.Σ.Α. ΄87 για να υπολογίσω τη σημερινή κάλυψη και δόμηση και επιπλέον απαιτείται εφόσον πρόκειται για άδεια ή συμβολαιογραφική πράξη.

Το παράδειγμα που έδωσα ήταν τελείως άστοχο Χάρη. Αυτό που συμβαίνει πολλάκις είναι το 10Χ20 να αναγράφεται 230,00 . Οι πραγματικές ΥΔ και ΥΚ στηρίζονται προπάντων στη σωστή εμβαδομέτρηση γηπέδων. Αυτό, ο νομοθέτης των νόμων των αυθαιρέτων το έχει λάβει ως δεδομένο. Τώρα τι κι αν κρίθηκε συνταγματικός ο νόμος για μένα είναι επειικά αστείος. Απλώς εξυπηρετεί συμφέροντα, μερικά των οποίων είμαι κι εγώ σύμφωνος βέβαια.

Όπως γνωρίζεις, το ΔΚ αποτελείται από σχεδιάγραμμα-τα(περιτύπωμα κατόψεων, σχηματική τομή) διαστασιολογημένα υπό κλίμακα και από υπομνήματα υπολογισμών. Αυτό που αναρωτιέμαι είναι, αν περισσότερη βαρύτητα έχουν οι διαστάσεις στα σχήματα ή τα αποτελέσματα των υπολογισμών. Ο υπάλληλος "υποτίθεται" ότι τα έλεγξε όλα.
Κάτι άλλο επίσης, πριν το 85 δεν υπήρχαν ΔΚ.

[Xάρης]

Δεν απαιτείται πάντα νέο τοπογραφικό κατά ΕΓΣΑ '87 στις συμβολαιογραφικές πράξεις.

Τα αποτελέσματα έχουν μεγαλύτερη βαρύτητα.
Αυτά ελέγχονται και θα δεις πολλές φορές ένα "τικ" δίπλα στα νούμερα.
Ακόμα και σε σύγχρονα σχέδια που προέρχονται από προγράμματα CAD υπάρχουν λάθη στις διαστάσεις από τις συνεχείς διορθώσεις που πολλές φορές γίνονται. Ή λάθη σε ενδιάμεσα αποτελέσματα των υπολογισμών.
Τα τελικά νούμερα είναι που έχουν σημασία.

[asak]

Θα συμφωνήσω αρκετά μαζί σου.
Ο μηχανικός κατα την αυτοψία όμως συγκρίνει τα σχέδια και τις διαστάσεις αυτών με την πραγματικότητα. Στο γραφείο σίγουρα μελετά και τα αποτελέσματα στο υπόμνημα.
Έτσι κρίνει και χρησιμοποιεί τα δεδομένα που νομίζει ότι είναι σωστά.
Σίγουρα τα "τικς" έχουν ιδιαίτερη βαρύτητα.
Οι υπάλληλοι από "υπερβάλλον" ζήλο έλεγχαν τις πράξεις στα υπομνήματα νομίζεις? Γιατί από όσο ξέρω υπεύθυνος για τις πράξεις ήταν και είναι ο μηχανικός. Δεν τους υποχρέωνε κανείς να ελέγχουν τις πράξεις. Ίσως, τα αποτελέσματα.

[Xάρης]

Δεν ελέγχουμε όλες τις διαστάσεις παρά μόνο τις εξωτερικές του κτηρίου ή της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Αν υπάρχουν μικρές διαφορές τότε μπορούμε να τις εντάξουμε στις αυθαιρεσίες κατηγορίας 3.
Για τον υπολογισμό όμως των υπερβάσεων θα χρησιμοποιήσουμε τα αναγραφόμενα στα σχέδια εμβαδά παρόλο που ενδέχεται να μην προκύπτουν από τις αναγραφόμενες διαστάσεις.

Ο έλεγχος που γινόταν και γίνεται διαφοροποιείται από πολεοδομία σε πολεοδομία και από υπάλληλο σε υπάλληλο.
Άλλος ήταν/είναι ενδελεχής και σχολαστικός μέχρι του σημείου παρεξηγήσεως κι άλλος επιφανειακός και επιπόλαιος.

[asak]

Συμφωνούμε νομίζω.
Αυτό που έπρεπε να κάνουν οι υπάλληλοι της Πολεοδομίας θα ήταν ενδελεχής έλεγχος με δειγματοληπτικό τρόπο στις κατασκευές και όχι έλεγχο των σχεδίων στα γραφεία τους. Και φυσικά να αποδίδονταν ποινές όχι μόνο στους ιδιοκτήτες αλλά και στους μηχανικούς, όπως συμβαίνει στις περισσότερες νομίζω αναπτυγμένες χώρες του κόσμου. Μόνο έτσι δε θα είχε "ξεφύγει" η κατάσταση με τις αυθαιρεσίες.
Αντ' αυτού σκαρφίζονταν διατάξεις του τύπου "αναθεωρήσεις αδειών επ' αόριστον"?????? που ισχύει και σήμερα, "εξαιρέσεις από κατεδάφιση" με απόφαση Νομάρχη και άλλα τέτοια τραγικά κατά τη γνώμη μου.
Αστεία πράγματα!

[Xάρης]

Έτσι.
Αν και θεωρώ ότι το μέγιστο κακό προκύπτει από τον έλεγχο της δόμησης και όχι του όγκου-κάλυψης-ύψους-ιδεατού στερεού, τα έχουμε πει πολλές φορές.
Αυτό δε που γίνεται με το διάγραμμα δόμησης και τα σκαριφήματα των ορόφων, τους υπολογισμούς με τα τριγωνάκια και τα ορθογώνια δεν νομίζω ότι γίνεται πουθενά αλλού και δεν μας τιμά ως μηχανικούς.
Είμαστε η χώρα της τυπολατρείας και της χαμένης ουσίας.
Έχουμε ένα σωρό κανονισμούς και τις περισσότερες αυθαίρετες κατασκευές.
Τα περισσότερα χαρτιά αλλά τις πιο άσχημες πόλεις.
Όπου και να κοιτάξεις, με ελάχιστες εξαιρέσεις, το δομημένο περιβάλλον σε πληγώνει.

[asak]

Δεν ξέρω αν το μεγαλύτερο κακό είναι αυτό ή η αυτεπιστασία των κτιριακών έργων, καθιστώντας τον ιδιοκτήτη εργοδότη και εργολάβο ακόμα και μεγάλων κτιρίων, υπεύθυνο για ΑΠΔ στο ΙΚΑ ακόμα και για εργαζόμενους που η επαγγελματική τους ιδιότητα αποδυκνείεται μόνο από τη δήλωση ΚΑΔ στην εφορεία.
Το ΕΚΚΟ είναι και το κερασάκι στην τούρτα που ορίζει ελάχιστο κόστος κατασκευής και που όπως συνήθως δεν το ξεπερνάμε και πολύ. Εδώ διανύουμε εποχή που όλα αλλάζουν από ελάχιστα σε νόμιμα (βλ. αμοιβές μηχανικών) αλλά το ΕΚΚΟ παραμένει.
Που είναι το μητρώο κατασκευαστών που εδώ και τόσα χρόνια υποτίθεται ότι το ΤΕΕ κάνει προσπάθειες.
Μήπως ο ρόλος του αυτεπιστάτη ιδιοκτήτη παραμένει μόνο και μόνο για τη διαφύλαξη του ελαχίστου κόστους εργασιών (και αμοιβών) στις εργασίες που ορίζονται στο ΕΚΚΟ και συντάσσει ο μηχανικός? Γιατί εδώ να μην υπάρχουν ιδιωτικά συμφωνητικά? σε κόστη μάλιστα που είναι πολλάκις περισσότερα απ' την αμοιβή ενός μηχανικού.

Όλα τα ανωτέρω τα αναφέρω γιατί οι αυθαιρεσίες δεν κατασκευάζονται από μόνες τους. Ο ιδιοκτήτης είναι τελικά ο αποδέκτης αυτών. Και αν τα πράγματα ήταν διαφορετικά και να ήθελε κάποιος να αυθαιρετήσει ίσως δε θα μπορούσε εύκολα γιατί δε θα έβρισκε ανταπόκριση από ένα σωστό διαμορφωμένο σύστημα οικοδομικών δραστηριοτήτων.

Εύχομαι η ηλεκτρονική ταυτότητα των κτιρίων να περιορίσει λίγο το μπάχαλο. Είμαι αισιόδοξος τουλάχιστον. Ακόμα και σήμερα που μιλάμε γίνονται αυθαιρεσίες και έκπλήσσομαι κάθε φορά που κάνω αυτοψίες και ανακαλύπτω "νέα" αυθαίρετα.

Τι να πω, τώρα που το σκέφτομαι ένα ΚΤΕΟ για κτίρια κάθε 2 ή δε ξέρω πόσα χρόνια ίσως να έδινε μία λύση.Δεν είναι κακή ιδέα.