Υπέρβαση ύψους σε όροφο και ποσοστό υπέρβασης ύψους

[PERIKLIS1]

Καλησπέρα.
Έχω διώροφο κτήριο με υπόγειο, ύψους 7,50 μέτρων βάσει αδείας. 7,50 μετρα είναι και το επιτρεπόμενο ύψος στην περιοχή.
Το κτήριο κατασκευάστηκε ψηλότερα κατά 0,50 μετρο (δηλ. υπερύψωση οικοδομής κατά 0,50 μέτρο). Η οικοδομή έχει για κάθε στάθμη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με διαφορετικούς ιδιοκτήτες (υπόγειο - ισόγειο - όροφος). Οι αυθαιρεσίες που έχω είναι κλείσιμο Η/Χ στο ισόγειο και κλείσιμο Η/Χ στον όροφο.
Σε ποιον όροφο θα βάλω υπέρβαση ύψους? Μόνο στον τελευταίο δηλ. 0,50/7,50=0,06 δηλ. 6%<20%? Ή πρέπει να γίνει αναλογικά σε κάθε όροφο?
Θα ασχοληθώ με το υπόγειο που έχει παραμείνει υπόγειο και απλά θεμελιώθηκε 0,50 μέτρο πιο ψηλά ή όχι?

Σημείωση: Και οι τρεις ιδιοκτήτες θέλουν να είναι νόμιμοι ώστε όταν θα πουλήσουν στο μέλλον να μην έχουν κανένα πρόβλημα με την βεβαίωση.

[Xάρης]

Το Παράρτημα Α' του Ν.4178/13 είναι σαφές:
"Στις περιπτώσεις υπέρβασης ύψους κτηρίου το οποίο εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, οι ιδιοκτήτες κάθε ορόφου είναι υπόχρεοι και αναφέρουν το τμήμα που τους αναλογεί."

Η υπερύψωση όλης της οικοδομής κατά x εκατοστά ενώ έχουν τηρηθεί τα ύψη των ορόφων που αναφέρονται στην οικοδομική άδεια κατανέμεται σ' όλους τους ορόφους κατά την άποψή μου.

[PERIKLIS1]

Εάν στην παραπάνω οικοδομή οι αυθαιρεσίες είχαν τακτοποιηθεί με τον Ν3843 και σήμερα η μοναδική παράβαση είναι η υπέρβαση ύψους κατά 0,50 μέτρο. Θα μπορούσαμε σήμερα να δώσουμε βεβαίωση για κάθε μία οριζόντια ιδιοκτησία?

[Xάρης]

Η βεβαίωση είναι άλλο θέμα. Καθότι εξετάζουμε τα πολεοδομικά μεγέθη της αυτοτελούς ιδιοκτησίας θεωρώ ότι θα μπορούσαμε να την δώσουμε χωρίς τακτοποίηση του ύψους.

[PERIKLIS1]

Εκεί έχω καταλήξει και εγώ σχετικά με τις βεβαιώσεις. Thanks!

Στα τ.μ. του ημιυπαιθρίου χώρου που θα δηλωθούν ότι μετατράπηκαν σε κατοικία θα βάλω και την ΥΥ που λέγαμε παραπάνω? (δηλ. το ποσοστό που αναλογεί στο δ/σμα).
Επιπλέον θα κάνω 2ο φύλλο καταγραφής με την ΥΥ για τα υπόλοιπα τ.μ. του δ/τος?

[Xάρης]

Έτσι θα το δήλωνα.

[PERIKLIS1]

Έστειλα σχετική ερώτηση στο ΥΠΕΚΑ. Θα σας καταγράψω τι αναφέρθηκε. Πιστεύω θα βοηθήσει.
Ερώτηση:
Έχω διώροφο κτήριο με υπόγειο, ύψους 7,50 μέτρων βάσει αδείας. 7,50 μετρα είναι και το επιτρεπόμενο ύψος στην περιοχή.
Το κτήριο κατασκευάστηκε ψηλότερα κατά 0,50 μετρο (δηλ. υπερύψωση οικοδομής κατά 0,50 μέτρο). Η οικοδομή έχει για κάθε στάθμη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με διαφορετικούς ιδιοκτήτες (υπόγειο - ισόγειο - όροφος). Οι αυθαιρεσίες που έχω είναι κλείσιμο Η/Χ στο ισόγειο και κλείσιμο Η/Χ στον όροφο.
Σε ποιον όροφο θα βάλω υπέρβαση ύψους? Μόνο στον τελευταίο δηλ. 0,50/7,50=0,06 δηλ. 6%<20%? Ή πρέπει να γίνει αναλογικά σε κάθε όροφο?
Θα ασχοληθώ με το υπόγειο που έχει παραμείνει υπόγειο και απλά θεμελιώθηκε 0,50 μέτρο πιο ψηλά ή όχι?

Σημείωση: Και οι τρεις ιδιοκτήτες θέλουν να είναι νόμιμοι ώστε όταν θα πουλήσουν στο μέλλον να μην έχουν κανένα πρόβλημα με την βεβαίωση.

Απάντηση:
Εάν το επιθυμούν όλοι οι ιδιοκτήτες και εάν η οικοδομή είναι η μοναδική στο οικόπεδο τότε μπορεί να υποβληθεί μία δήλωση με την υπέρβαση ύψους και στα τ.μ. θα μπει η κάλυψη.

Διαφορετικά ο κάθε ιδιοκτήτης θα δηλώσει αναλογικά την υπέρβαση ύψους και για την εύρεση του ποσοστού υπέρβασης ύψους ο έλεγχος θα γίνει με το ύψος της διακεκριμένης ιδιοκτησίας του (π.χ. αν σε έναν όροφο αναλογεί υπέρβαση ύψους 0,20 μ. τότε ο έλεγχος είναι 0,20/3,00=0,06 δηλ. 6% ΥΥ).

Επίσης, την ρώτησα (ήταν γυναίκα) εάν μπορούμε να δώσουμε βεβαίωση για τον τελευταίο όροφο του παραδείγματός μας ο οποίος είχε Η/Χ τακτοποιημένο με τον Ν.3843/10. Μου απάντησε: "ΝΑΙ ΜΠΟΡΟΥΜΕ" γιατί εξετάζουμε την αυτοτελεί ιδιοκτησία.
Συνέχισε λέγοντας: "Καλό όμως θα ήταν να μεταφερθεί στον Ν4178 γιατί σε ενδεχόμενη καταγγελία έχει την παράβαση του ύψους".

Νομίζω πολύ κατατοπιστική η τοποθέτηση. Ξεκαθαρίζουν αρκετά πράγματα σχετικά με τις βεβαιώσεις.

[asak]

#PERIKLIS1
Αρκετά διευκρινιστική απάντηση του ΥΠΕΚΑ.

Στη δική σου περίπτωση όμως πιθανόν να υπάρχει και διαφορερική λύση. Και για να γίνω σαφής, στην ανάρτηση #61 έγραψες : Θα ασχοληθώ με το υπόγειο που έχει παραμείνει υπόγειο και απλά θεμελιώθηκε 0,50 μέτρο πιο ψηλά ή όχι?
Από τα δεδομένα του ύψους που έδωσες 7,50μ. (επιτρεπόμενο ύψος περιοχής) συμπεραίνω ότι το κτίριο πιθανόν βρίσκεται σε οικισμό ή εκτός σχεδίου. Αν ισχύει αυτό τότε πως έβγαλες το συμπέρασμα ότι το υπόγειο θεμελιώθηκε 0,50μ. πιο ψηλά? Υπάρχουν σημεία αναφοράς μέτρησης ύψους στο τοπογραφικό ή Δ.Κ?

[PERIKLIS1]

Ναι, είναι ξεκάθαρο.

[Xάρης]

Ελπίζω την απάντηση να την έλαβες εγγράφως για να έχει και κάποια αξία.

Ας ξεκινήσουμε από τα εύκολα στα οποία συμφωνούμε.

1. Για τη βεβαίωση εξετάζουμε κάθε ιδιοκτησία χωριστά. Εξετάζουμε α) την κάλυψη, β) τη δόμηση, γ) το ύψος και δ) τη χρήση της ιδιοκτησίας. Εφόσον δεν έχουμε αυθαιρεσίες ή όσες έχουμε που αφορούν τα α-β-δ-δ (βλ. προηγούμενα) είναι τακτοποιημένες, τότε μπορούμε να δώσουμε τη δήλωση. Τα είπαμε και σε προηγούμενες αναρτήσεις.

2. Το "Καλό όμως θα ήταν να μεταφερθεί στον Ν4178 γιατί σε ενδεχόμενη καταγγελία έχει την παράβαση του ύψους" είναι μεν αληθές και αφορά όλες τις αυθαιρεσίες, ακόμα κι αυτές που δεν φαντάζεσαι, δεν περνά όμως στους ιδιοκτήτες των αυθαιρέτων διότι συνήθως δεν δηλώνουν τις αυθαιρεσίες από φόβο καταγγελίας. Αν ήταν έτσι οι δηλώσεις θα ήταν πολλαπλάσιες. Φόβος, άρα και κίνητρο, θα ήταν να τους εξηγήσεις τα σχετικά με την ταυτότητα κτηρίου.

3. Τα δύσκολα. Θεωρώ λανθασμένη την τοποθέτηση ότι η υπέρβαση ύψους μπορεί να δηλωθεί με μία μόνο δήλωση και όχι με κατανομή στις διαφορετικές ιδιοκτησίες.
Το πρόστιμο δεν μπορεί να αλλάζει αναλόγως του αν θα γίνουν μία ή τρεις δηλώσεις.
Το μόνο που μπορεί να αλλάζει είναι το παράβολο, το τέλος υπέρ ΤΕΕ και η νόμιμη αμοιβή του μηχανικού.
Εξαιρέσεις αποτελούν 1) η διαφορετική "διαμερισμάτωση" (μία παράβαση ανά όροφο) και 2) οι λοιπές παραβάσεις που υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό και αφορούν κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, π.χ. μετακίνηση ή/και αλλαγή μεγέθους κουφωμάτων όψεων.

Αν λάμβανα τέτοια απάντηση θα ρωτούσα στη συνέχεια:
Κατά την ίδια λογική, οι συντελεστές υπέρβασης δόμησης υπολογίζονται για το σύνολο των αυθαιρεσιών των οριζοντίων ιδιοκτησιών;

[asak]

Και ναι και όχι θα έλεγα για την τοποθέτησή σου στο 3.
Το πρόστιμο και βέβαια αλλάζει ανάλογα των συνθηκών κατασκευής των ορόφων και των ιδιαιτεροτήτων του ιδιοκτήτη που ορίζει ο νόμος. Γίνομαι σαφής λέγοντας ότι το ισόγειο μπορεί να κατασκευάσθηκε το 70, ο α' όροφος το 80 ο επόμενος το 90 κοκ. άτομα με αναπηρία, παλινοστούντες κλπ. Όπως επίσης και αυθαιρεσίες με αναλυτικό π/υ το πρόστιμο υπολογίζεται ανάλογα τις εργασίες που θα δηλώνει ο καθένας.

Επίσης και ίσως πιο σημαντικό είναι αν η υπέρβαση ύψους δηλωθεί μόνο από τις ορ. ιδιοκτησίες τι θα γίνει με την υπέρβαση ύψους των κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου. Είναι πάλι εκτεθειμένοι οι συνιδιοκτήτες από μία πιθανή καταγγελία για υπέρβαση ύψους των κοινόχρηστων και κονόκτητων χώρων.
Μήπως είναι πιο σωστό η υπέρβαση αυτή να περιγραφεί αναλογικά και στις ορ. ιδιοκτησίες με ποσοστό αλλά και σε μία κοινή δήλωση για το κτίριο.

PERIKLIS θα έλεγα αφού μπορείς να δώσεις βεβαίωση για τις οριζόνιες ιδιοκτησίες, για το ύψος περίμενε λίγο την ταυτότητα κτιρίου που ίσως ξεδιαλύνει τα πράγματα.

Χάρη είναι που είναι ο νόμος φοροεισπρακτικός μην τον κάνουμε και τεκμαρτο-φορο-εισπρακτικό!

[Xάρης]

Το πρόστιμο και βέβαια αλλάζει ανάλογα των συνθηκών κατασκευής των ορόφων και των ιδιαιτεροτήτων του ιδιοκτήτη που ορίζει ο νόμος.

Για δεδομένες (σταθερές) αυτές τις παραμέτρους. Το θεώρησα προφανές και γι αυτό δεν το ανέφερα.

Οι υπερβάσεις ύψους των κοινόχρηστων χώρων είναι αυθαιρεσίες ξεχωριστής κατηγορίας που δηλώνεται με χωριστή δήλωση ή με κοινή δήλωση όλων των συνιδιοκτητών μαζί με των δικών τους οριζόντιων ιδιοκτησιών.
Βεβαίωση πάντως για μια οριζόντια ιδιοκτησία μπορεί να δοθεί ακόμα και αν υπάρχουν αδήλωτες αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους. Πρόβλημα θα προκύψει σε περίπτωση καταγγελίας οπότε το πρόστιμο θα κατανεμηθεί σε όλους τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής αναλόγως των χιλιοστών που κατέχουν.

[PERIKLIS1]

Ελπίζω την απάντηση να την έλαβες εγγράφως για να έχει και κάποια αξία.

Δυστυχώς όχι, δεν δίνουν γραπτές απαντήσεις (έτσι μου ανέφεραν)

[Xάρης]

Τότε η αξία των απαντήσεων είναι μειωμένη όπως αντιλαμβάνεσαι.
Όσο ακάλυπτος ήσουν άλλο τόσο είσαι.

[milt]

έχω κτίριο με άδειες ανά όροφο προ του 75 με ισόγειο,Α και Β όροφο χωρίς σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, όπου έχω υπέρβαση ύψους στο σύνολο του κτιρίου 45 εκ.

20 εκ. στον Α όροφο
15 εκ. στον Β όροφο
10 εκ.στο Δώμα μάλλον σαν μόνωση.......η οποία βέβαια δεν φαίνεται στα σχέδια τομής παρά μόνο η πάνω πλάκα ...μήπως απλά δεν τα δείχνανε στα τότε σχέδια αυτά...???

τελικό ύψος άνω πλάκας δώματος 10,80 ενώ έχω τώρα 11,25.........στα φύλλα καταγραφής βάζω

1) την δόμηση του κτιρίου συνολικά 145,87 Χ 3 = 437,61 τμ επιλέγοντας χωρίς υπέρβαση δόμησης (αυτό μου το πρότεινε το help desk, ότι όταν δεν έχω υπέρβαση δόμησης επιλέγω το χωρίς υπέρβαση και ότι μόνο τα ποσοστά είναι για την σύγκριση με την τώρα επιτρεπόμενη δόμηση) και βάζοντας συνολική υπέρβαση ύψους κτιρίου 45 εκ. και υπέρβαση ύψους

α) αν βάλω ΧΩΡΙΣ υπέρβαση ύψους του τώρα επιτρεπόμενου ύψους μου δίνει ένα πρόστιμο 3000
β) αν βάλω με υπέρβαση μικρότερη του 20% μου δίνει ένα πρόστιμο 1000

πως γίνεται αυτό....????

2) να έβαζα την υπερβαση ύψους ανά όροφο....????

και πάλι έτσι δηλώνεται??....τμ ορόφου χωρίς υπέρβαση δόμησης ορόφου και στην υπέρβαση ύψους εκατοστά και ποια επιλογή στο ποσοστό..???

γενικότερα στην υπέρβαση δόμησης και ύψους το χωρίς υπέρβαση αφορά την άδεια
και
τα ποσοστά τα επιτρεπόμενα τώρα μεγέθη ύψους δόμησης....
έτσι κάπως μου το έδωσε να καταλάβω η συνάδελφος τηλεφωνικά από το help desk......?????????????????????????????

επίσης στην κατηγορία 3 το 5% του περιγράματος του κτιρίου αφορά και το ύψος??? ή αυτό ελέγχεται μόνο με 2% και μέγιστο τα 20 εκ.

[asak]

Γενικά η επιλογή "Χωρίς υπέρβαση δόμησης" πρέπει να χρησιμοποιείται μόνο στην περίπτωση που έχουμε "Υπέρβαση ύψους" χωρίς "Υπέρβαση δόμησης" για να πάρει τον συντελεστή (5.α.) ίσο 0,20 ή 0,4.
Οπότε στη δική σου περίπτωση όπως λες σου δίνει πρόστιμο 1000.

Επίσης η σύγκριση της υπέρβασης ύψους γίνεται με τα εγκεκριμένα ύψη της αδείας.

Εφόσον όμως το κτίριο είναι προ του ΄75 και έχει αποκλειστική χρήση κατοικίες τότε Η κατηγορία 1 θα σου επιβάλλει μόνο παράβολο 500¤ χωρίς ειδικό πρόστιμο.

[milt]

το αντίθετο λέω.......πάντα χωρίς υπέρβαση δόμησης και με υπέρβαση ύψους 45εκ. και Χωρις υπέρβαση ύψους μου δίνει 3000 ενώ με υπέρβαση ύψους <20% μου δίνει 1000............?????......

το κτίριο είναι κατηγορία 2 και όχι ένα καθώς η τελευταία άδεια του τελευταίου ορόφου είναι του 75 άρα η όποια αυθαίρετη κατασκευή δεν τελείωσε πριν το 75, το ισόγειο είναι κατάστημα άρα δεν πάει κατηγορία 1,μόνο ο πρωτος όροφος και η υπέρβαση ύψους του είναι κατηγορία 1 με άδεια του 65 αλλά και πάλι αφού δεν υπάρχει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ...πως να δηλώσω της υπερβάσεις ύψους....συνολικά για όλο το κτίριο ή ανά όροφο...???

Το υπέρβαση ύψους όχι!!! αναφέρεται στην οικοδομική άδεια ή στο τώρα επιτρεπόμενο...???

[milt]

ισόγειο πρώτος και δεύτερος έχουν συνολικά 45 εκ. υπέρβαση ύψους χωρίς υπέρβαση δόμησης........145τμ ο κάθε όροφος....αυτό το δηλώνω : 145 Χ3 = 435τμ χωρίς υπέρβαση δόμησης και υπέρβαση ύψους με 45 εκ με υπέρβαση καθ ύψος <20%....??????

ή δηλώνω την κάλυψη σαν τμ 145...????

ή δηλώνω μόνο την δόμηση των δυο ορόφων που έχουν και την υπέρβαση καθ'ύψος...Α και Β όροφου δηλαδή 145 Χ 2 = 291,74.......????? σε κάθε περίπτωση έχω και άλλο τελικό πρόστιμο

μια αποθήκη στο δώμα η οποία προβλεπόταν να έχει τότε μέγιστο ύψος σαν κατασκευή στο δώμα 2,70 έχει ύψος 2,95 δηλαδή 25 εκ παραπάνω......βάζω σαν υπέρβαση ύψους το 25 εκ και το υπολογίζω με αναλυτικό ή συνολικά το 295 καθώς αν η κατασκευή είχε μεγαλύτερο ύψος από το 2,70 δεν προβλεπόταν καθόλου με τους τότε κανονισμούς......???????????

[asak]

Νομίζω το ίδιο λέμε : Το Χωρίς Υπέρβαση Δόμησης συνδυάζεται με υπέρβαση ύψους ή με υπέρβαση κάλυψης ή κάτι άλλο. Μόνο του, δίνει πρόστιμα μεγαλύτερα από το να έχει και υπέρβαση ύψους π.χ.

Την υπέρβαση ύψους την εξετάζεις είτε σε ανεξάρτητη Ο.Ι. είτε σε ολόκληρο το κτίριο.
Δεν αναφέρεται πουθενά στο νόμο ότι την εξετάζουμε ανα όροφο. Και αυτό είναι και το λογικό.

Προσωπικά θα έβαζα όλη τη δόμηση του κτιρίου - χωρίς υπέρβαση δόμησης - υπέρβαση ύψους 45εκ. <20%

------
στην αποθήκη υπέρβαση ύψους έχεις 25εκ.

[milt]

το κτίριο χτίστηκε ανά ορόφους και ο κάθε όροφος, τρεις στο σύνολο, με την δικιά του άδεια......αν βάλω όλη την δόμηση 145 Χ 3 μαζί με συνολική υπέρβαση ύψους 45εκ. και <20% έχω το μεγαλύτερο δυνατό πρόστιμο......

και λέω.....

το ισόγειο που δεν έχει υπέρβαση ύψους το αφήνω εκτός...άρα και την δόμηση του....

ο Α όροφος αφού είναι του 63 το βάζω κατηγορία 1...κάτι γλυτώνω και από εδώ....

και ο Β όροφος το βάζω κατηγορία 2 με την υπόλοιπη υπέρβαση ύψους....

σύσταση δεν υπάρχει αλλά η κάθε αυθαιρεσία έγινε σε άλλο χρόνο κτλ κτλ....