Υπέρβαση ύψους σε όροφο και ποσοστό υπέρβασης ύψους

[Xάρης]

Κατ' αρχάς υπάρχει αυθαιρεσία διότι δεν εφαρμόστηκε η οικοδομική άδεια.

Για τον υπολογισμό του προστίμου δες τι γράφει στις επεξηγήσεις των συντελεστών στο Παράρτημα Α' του Ν.4178/13.
Συντελεστής Ύψους (6):
"Αφορά στο αυθαίρετο ύψος, που συγκρίνεται με το επιτρεπόμενο από τους όρους δόμησης ύψος που ισχύει στη θέση του ακινήτου.

Σε περίπτωση αυθαίρετου ύψους τμήματος κτηρίου, ως βάση αναφοράς για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου, λαμβάνεται η αντίστοιχη επιφάνεια του τμήματος του κτηρίου.

Στις περιπτώσεις υπέρβασης ύψους κτηρίου το οποίο εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, οι ιδιοκτήτες κάθε ορόφου είναι υπόχρεοι και αναφέρουν το τμήμα που τους αναλογεί.

6 (1) Αναγράφεται σε εκατοστά του μέτρου το αυθαίρετο ύψος υπέργειων κατασκευών, που δεν καλύπτεται

• είτε από οικοδομική άδεια,
• είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος κτηρίου ή κτηρίου που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή,
• είτε από το επιτρεπόμενο ύψος που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου."

Άρα, στην περίπτωσή σου δεν πρέπει να αναγράψεις κάτι στο αντίστοιχο πεδίο (0 εκ.) καθότι το αυθαίρετο ύψος καλύπτεται από το επιτρεπόμενο ύψος.

Όμως, το αυθαίρετο ύψος είναι "< 20% του επιτρεπόμενου ύψους"

Συντελεστής Δόμησης (5):
"... * 5ε = 0,20 ή 0,40 ανάλογα με το ποσοστό υπέρβασης ύψους (§1 άρθρου 19).
Χρησιμοποιείται αποκλειστικά και μόνο σε περίπτωση υπέρβασης ύψους χωρίς υπέρβαση δόμησης οποιασδήποτε στάθμης (π.χ. νόμιμου υπογείου με βοηθητικές χρήσεις και αύξηση του ύψους του χωρίς να προκαλείται υπέρβαση ύψους στην ανωδομή)."

Όμως, στο πεδίο όπου αναγράφουμε το εμβαδόν χώρων κύριας χρήσης και μειωμένου συντελεστή μας λέει ότι:
"Αφορά σε επιφάνειες με κύρια χρήση, που δεν καλύπτονταν από οικοδομική άδεια."

Στην περίπτωσή σου όμως ο χώρος καλύπτεται από οικοδομική άδεια, οπότε;

[asak]

οπότε.....
μία σχετική περίπτωση όπου είχα, το αντιμετώπισα ως εξής:

επιφάνεια κύριας χρήσης + χωρίς υπέρβαση δόμησης + υπέρβαση ύψους ύψους.

Μόνο που στην δική μου περίπτωση είχε υπερβεί το ύψος του ιδεατού στερεού, παρόλο που είναι εντός του επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής.

[Χαρούλα]

άρα δηλαδή αν σε έναν οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων, όπου το επιτρεπόμενο ύψος είναι 7,50μ συν 2,00μ στέγη, ισχύει το εξής:
2 όροφοι βάσει αδείας (6,00μ), συν 2,00μ στέγη,
αλλά στην πραγματικότητα έχει κτιστεί επιπλέον 3ος όροφος κατοικίας (Ε=40,00τμ), με ύψος εξωτερικών τοίχων 2,10μ, συν στέγη ύψους 0,80μ, τότε πώς το δηλώνω;

40,00τμ (κύριος χώρος ή ΚΧ με μειωτ. συντ/στη; ), με υπέρβαση ύψους το 0,60μ;
8,10 (πραγματοποιούμενο ύψος κτηρίου) - 7,50 (επιτρεπόμενο περιοχής) = 0,60μ

[milt]

τι κάνω λάθος....?? ...ή πως γίνεται....??

τελευταίος όροφος τμήμα διαμερίσματος με υπέρβαση ύψους βάση οικοδομικής άδειας 100 εκ. χωρίς υπέρβαση του τώρα επιτρεπόμενου ύψους ( και το excel του Χάρη μου βγάζει αρνητικό ποσοστό)

1)βάζω τα τετραγωνικά 50 στην
ΥΔ με επιλογή χωρίς υπέρβαση δόμησης
Υψος 100 εκ ΧΩΡΙΣ υπέρβαση επιτρεπόμενου
πρόστιμο 6300 ευρώ

2)βάζω τα τετραγωνικά 50 στην
ΥΔ με επιλογή χωρίς υπέρβαση δόμησης
Υψος 100 εκ ΜΕ υπέρβαση επιτρεπόμενου <20%
πρόστιμο 1260 ευρώ

????????????????????????????????

δηλαδή πως γίνεται Χωρίς υπέρβαση επιτρεπόμενου ύψους να μου βγάζει μεγαλύτερο πρόστιμο από το Με υπέρβαση <20% ?????

πως το περνάμε...??

[Xάρης]

Δεν νομίζω ότι το κατάλαβα.

Κατ' αρχάς τι τιμή ζώνης έχεις;
Έχεις υπέρβαση δόμησης;
Έχεις υπέρβαση ύψους ως προς το ύψος του κτηρίου που αναφέρονταν στην οικοδομική άδεια;
Έχεις υπέρβαση ύψους ως προς το επιτρεπόμενο ύψος σύμφωνα με τα σημερινά ισχύοντα πολεοδομικά μεγέθη;

[milt]

ΤΖ: 1750
δεν έχω ΥΔ
έχω υπέρβαση ύψους του κτιρίου σε σχέση με το ύψος της οικοδομικής άδειας...
χωρίς να έχω υπέρβαση του τώρα επιτρεπόμενου ύψους

[Xάρης]

Κατ' αρχάς σε ποιο excel αναφέρεσαι; Σ' ΑΥΤΟ της ανάρτησης #5;
Τα πρόστιμα που παραθέτεις δεν μπορώ να τα επιβεβαιώσω.
Βγάζω πιο "λογικά" νούμερα.

[milt]

τι κάνω λάθος....?? ...ή πως γίνεται....??

τελευταίος όροφος τμήμα διαμερίσματος με υπέρβαση ύψους βάση οικοδομικής άδειας 100 εκ. χωρίς υπέρβαση του τώρα επιτρεπόμενου ύψους ( και το excel του Χάρη μου βγάζει αρνητικό ποσοστό)

1)βάζω τα τετραγωνικά 50 στην
ΥΔ με επιλογή χωρίς υπέρβαση δόμησης
Υψος 100 εκ ΧΩΡΙΣ υπέρβαση επιτρεπόμενου
πρόστιμο 6300 ευρώ

2)βάζω τα τετραγωνικά 50 στην
ΥΔ με επιλογή χωρίς υπέρβαση δόμησης
Υψος 100 εκ ΜΕ υπέρβαση επιτρεπόμενου <20%
πρόστιμο 1260 ευρώ

????????????????????????????????

δηλαδή πως γίνεται Χωρίς υπέρβαση επιτρεπόμενου ύψους να μου βγάζει μεγαλύτερο πρόστιμο από το Με υπέρβαση <20% ?????

πως το περνάμε...??

με οικοδομική αδεια, κατηγορια 5, αλλη κατοικια, περιοδος 1983-2003

ναι σε αυτό το excel αναφέρομαι

[Xάρης]

Δεν ξέρω πώς τα υπολόγισες.

Το αρνητικό πρόσημο που προκύπτει από το excel σημαίνει ότι δεν έχουμε υπέρβαση του αναλογούντος επιτρεπόμενου ύψους.
Άρα είμαστε στη κατηγορία <20% υπέρβασης επιτρεπόμενου ύψους και συντελεστή 0,20.

[Kiros Civil]

Κατ' αρχάς υπάρχει αυθαιρεσία διότι δεν εφαρμόστηκε η οικοδομική άδεια.

Για τον υπολογισμό του προστίμου δες τι γράφει στις επεξηγήσεις των συντελεστών στο Παράρτημα Α' του Ν.4178/13.
Συντελεστής Ύψους (6):
"Αφορά στο αυθαίρετο ύψος, που συγκρίνεται με το επιτρεπόμενο από τους όρους δόμησης ύψος που ισχύει στη θέση του ακινήτου.

Σε περίπτωση αυθαίρετου ύψους τμήματος κτηρίου, ως βάση αναφοράς για τον υπολογισμό του ενιαίου ειδικού προστίμου, λαμβάνεται η αντίστοιχη επιφάνεια του τμήματος του κτηρίου.

Στις περιπτώσεις υπέρβασης ύψους κτηρίου το οποίο εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, οι ιδιοκτήτες κάθε ορόφου είναι υπόχρεοι και αναφέρουν το τμήμα που τους αναλογεί.

6 (1) Αναγράφεται σε εκατοστά του μέτρου το αυθαίρετο ύψος υπέργειων κατασκευών, που δεν καλύπτεται

• είτε από οικοδομική άδεια,
• είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος κτηρίου ή κτηρίου που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή,
• είτε από το επιτρεπόμενο ύψος που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου."

Άρα, στην περίπτωσή σου δεν πρέπει να αναγράψεις κάτι στο αντίστοιχο πεδίο (0 εκ.) καθότι το αυθαίρετο ύψος καλύπτεται από το επιτρεπόμενο ύψος.

Όμως, το αυθαίρετο ύψος είναι "< 20% του επιτρεπόμενου ύψους"

Συντελεστής Δόμησης (5):
"... * 5ε = 0,20 ή 0,40 ανάλογα με το ποσοστό υπέρβασης ύψους (§1 άρθρου 19).
Χρησιμοποιείται αποκλειστικά και μόνο σε περίπτωση υπέρβασης ύψους χωρίς υπέρβαση δόμησης οποιασδήποτε στάθμης (π.χ. νόμιμου υπογείου με βοηθητικές χρήσεις και αύξηση του ύψους του χωρίς να προκαλείται υπέρβαση ύψους στην ανωδομή)."

Όμως, στο πεδίο όπου αναγράφουμε το εμβαδόν χώρων κύριας χρήσης και μειωμένου συντελεστή μας λέει ότι:
"Αφορά σε επιφάνειες με κύρια χρήση, που δεν καλύπτονταν από οικοδομική άδεια."

Στην περίπτωσή σου όμως ο χώρος καλύπτεται από οικοδομική άδεια, οπότε;

Καλησπέρα Χάρη,(και σε όλους όσους διαβάζουν την ανάρτηση)

Τετραόροφη οικοδομή χωρίς υπόγειο εμφανίζει στην Οικοδομική Άδεια ύψος 12,00μ.
Στην πράξη όμως έχει υπερυψωθεί κατά 1,00μ,δηλ. σύνολο 13,00μ.
Το επιτρεπόμενο στην περιοχή είναι 21,00μ.
Με βάση όσο διάβασα στο θέμα,και σύμφωνα με την παράθεση υπάρχει παράβαση την οποία προφανώς την δηλώνουμε σαν μια πολεοδομική παράβαση,περιγράφοντας στην τεχνική έκθεση την κατάσταση. Σωστά κατάλαβα?

[Xάρης]

Μήπως μπορείς να το πας ως μικροπαράβαση κατηγορίας Γ.ιστ;
Αν η υπέρβαση ήταν μόνο 0,60μ = 12*5%.

Σε διαφορετική περίπτωση έχω το ίδιο ερώτημα με σένα.
Σίγουρα υπάρχει αυθαιρεσία αφού δεν εφαρμόστηκε η άδεια.
Ο υπολογισμός του προστίμου ίσως να μπορούσε να γίνει με αναλυτικό προϋπολογισμό.
Οι περισσότεροι υποθέτω ότι θα χρησιμοποιήσουν εμβαδόν και τους συντελεστές 5ε.

[αλε]

α) Σε κτίριο πριν 1975 στο ισόγειο είναι δύο κατάστημα και ο α΄ όροφος κατοικία. Στις άδειες του 60,61,64 που έχουν εκδοθεί δεν προσδιορίζονται οι χρήσεις των ορόφων. Στο ισόγειο κατασκευάσθηκαν δυο πατάρια που ρυθμίζονται. Το εμβαδόν του ισογείου (καταστήματα) με τα πατάρια (αποθήκες) είναι είναι μεγαλύτερο από το εμβαδόν του α΄ορόφου ποιά είναι η επικρατούσα χρήση στο κτίριο;
β) Στον Α' όροφο ( κατοικία) έχουν γίνει υπερβάσεις το 1964 μπορούν να ρυθμιστούν σαν πριν το 1975 εαν η επικρατούσα χρήση είναι "κατοικία";
παρατήρηση: Στο κτίριο υπάρχουν και κατασκευές προς ρύθμιση το 1990
γ) Ο α΄ όροφος από 3μ ύψος που προβλεπόταν στην άδεια έγινε 3,55μ. Το max επιτρεπόμενο κτιρίου είναι 10μ, το πραγματοποιούμενο βάσει αδείας είναι 7,25. Υπάρχει υπέρβαση ύψους και τι ποσοστό;

Ευχαριστώ.

[Xάρης]

α) Στην §1 του άρθρου 1 της ΥΑ.7581/2014 αναφέρεται ότι:
"Για την εφαρμογή της παρούσας ως δομική τρωτότητα ορίζεται η τρωτότητα του φέροντος οργανισμού του κτηρίου και ως επικρατούσα χρήση ορίζεται η χρήση άνω του 50% της υφιστάμενης συνολικής δόμησης, κατά την ολοκλήρωση της αυθαίρετης κατασκευής ή την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης."
Συνεπώς, η επικρατούσα χρήση είναι "καταστήματα".

β) Ναι. Όμως η επικρατούσα χρήση δεν είναι κατοικία. Συνεπώς δεν μπορούν να ρυθμιστούν ως Κατηγορία 1.
Επειδή δε, έχουν γίνει και αυθαιρεσίες μεταγενέστερες της 01.01.1983 θα ρυθμιστούν ως αυθαιρεσίες κατηγορίας 4/5 (αναλόγως του μεγέθους των).
Βλ. προϋπόθεση κατηγορίας 2 άρθρου 9:
"Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρούσας κατηγορίας στην περίπτωση που στο ακίνητο ή στην αυτοτελή ιδιοκτησία υπάρχουν και άλλες αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεις οι οποίες πραγματοποιήθηκαν ή εγκαταστάθηκαν μεταγενέστερα του έτους 1983."

γ) Έχουμε αυθαιρεσία; Ναι, αφού δεν εφαρμόστηκε η άδεια.
Πώς υπολογίζεται το πρόστιμο; Δες την §1 του άρθρου 19.
Στην περίπτωσή σου έχουμε υπέρβαση ύψους <20% του επιτρεπόμενου ύψους.
Μπορούμε βέβαια να δώσουμε μια διαφορετική ερμηνεία:
Στο Παράρτημα Α΄ και για το πεδίο 6 αναφέρεται στις επεξηγήσεις όπως τροποποιήθηκαν τον Ιαν. 2014 ότι:
"Αναγράφεται σε εκατοστά του μέτρου το αυθαίρετο ύψος υπέργειων κατασκευών, που δεν καλύπτεται
_ είτε από οικοδομική άδεια,
_ είτε από το ύψος του νομίμως υφιστάμενου τμήματος κτηρίου ή κτηρίου που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με την αυθαίρετη κατασκευή,
_ είτε από το επιτρεπόμενο ύψος που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου."
Άρα, στην περίπτωσή σου που δεν έχουμε υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής δεν θα έπρεπε να αναγράψουμε κάποιο νούμερο στο σχετικό κουτάκι.
Τότε όμως δεν θα έχουμε και πρόστιμο από υπέρβαση ύψους της αδείας όταν δεν έχουμε ταυτόχρονα και υπέρβαση του επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής του ακινήτου.
Εσύ τι λες;

[αλε]

Ευχαριστώ πολύ το Χάρη για την απάντηση.
Σε σχέση με το ύψος πιστεύω ότι υπέρβαση ύψους έχουμε εάν ισχύει ταυτόχρονα μία από τις τρείς παραμέτρους του παραρτήματος Α, και ίσως γι' αυτό να είναι τόσο υψηλό το πρόστιμο της υπέρβασης ύψους. Διαφορετικά για ποιο λόγο το ζητά; Τώρα ότι υπάρχει παράβαση σε σχέση με την άδεια υπάρχει και ίσως αυτή αφού μπορεί (δε κάνει υπέρβαση του επιτρεπόμενου όγκου) να πρέπει να νομιμοποιηθεί, ή αν δε μπορεί να τη ρυθμίσει ανεξάρτητα του αν είναι υποχρεωμένος να τη δηλώσει ή όχι. Δε ξέρω τι να πω, θα έπρεπε να το έχουν ξεκαθαρίσει.

Θα ήθελα όμως να ρωτήσω και τα εξής: α) Το πατάρι που έχει πρόσβαση με σταθερή σκάλα το ύψος του είναι 1,70<2,20 το εμβαδόν του είναι μικρότερο του 10% της επιτρεπόμενης δόμησης και μικρότερου του 70% του κάτωθι χώρου θα μετρήση στη δόμηση; Στα τμ του παταριού μετρούν οι περιμετρικοί του τοίχοι όταν αυτό ευρίσκεται εντός νομίμου όγκου;

β) Μπορούμε να πάμε στη κατηγορία Ι όταν το σύνολο του κτιρίου δεν είναι κατοικία αλλά η επικρατούσα χρήση του
είναι κατοικία:
γ) Σε άδεια του 1960 δεν αναφέρεται η χρήση του κτιρίου και δεν υπάρχουν σχέδια. Το 1961 το κτίριο ηλεκτροδοτήθηκε σαν κατάστημα. Στο Ε9 ο ιδιοκτήτης το δηλώνει σαν κατάστημα.Μπορώ να θεωρήσω ότι η άδεια αφορούσε κατάστημα;
Ευχαριστώ.

[topoland]

Καλησπέρα, θα ήθελα να υποβάλλω ένα ερώτημα.
Κατά την κατασκευή κτιρίου κατοικιών περίπου το 1975, έχει υποβιβαστεί η στάθμη του δαπέδου του ισογείου καταστήματος κατά 50 εκατοστά, προφανώς σε βάρος του υπογείου (στο οποίο δεν έχω πρόσβαση), αυξάνοντας το ύψος του καταστήματος από 4,25 μ. σε 4.75 μ. χωρίς να μεταβάλλεται το εξωτερικό ύψος της οικοδομής. Είναι μία πολεοδομική παράβαση του άρθρου 18 παρ. 5α (δηλαδή αναλυτικά) μόνο; Γιατί υπέρβαση ύψους στο κτίριο δεν υπάρχει. Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

[Xάρης]

Ναι, με αναλυτικό θα υπολογιστεί η παράβαση αφού δεν υπάρχει υπέρβαση ύψους του κτηρίου.

[topoland]

Χάρη, ευχαριστώ.

[αλε]

Νομίζω ότι το ύψος που λαβαίνουμε υπ' όψιν για τον υπολογισμό του 5% για να ελέξουμε εάν η υπέρβαση ανήκει στις μικροπαραβάσεις είναι του ορόφου που έχει γίνει η υπέρβαση και όχι του ύψους κτιρίου που προβλέπεται στην άδεια. Κάνω λάθος; (σχετικά με την Ανάρτηση #111 από Χάρη). π.χ. έστω κτίριο με προβλεπόμενο ύψος αδείας 12μ και έστω ο τελευταίος όροφος έχει προβλεπόμενο ύψος 3,00μ στον οποίο έχει γίνει υπέρβαση ύψους 0,60μ. Πιστεύω ότι για να είχαμε μικροπαράβαση η υπέρβαση του ύψους του ορόφου αυτού έπρεπε να ήταν μέχρι 3,00*5%=0,15μ και όχι 12,00*5%=0,60μ.

[asak]

O Νομοθέτης αρχικά στην παρ. ιστ. Κατ. 3 του άρθρου 9 είχε διατυπώσει: αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού 2%..
Έπειτα ερμηνεύτηκε ότι αυτό το 5% ισχύει και στην περίπτωση του ύψους.

οπότε κατά τη γνώμη μου ισχύει για το ύψος ότι ακριβώς και στις υπόλοιπες διαστάσεις.Έλεγχος του ύψους του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας. Ουδείς λόγος για όροφο.

[asak]

Και μία ερώτηση:
Σε περιοχή με επιτρεπόμενο ύψος 7,5μ. + 2,00μ. στέγη προβλεπόταν σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια μεζονέτας:
υπόγειο ύψους 1,50μ. πάνω από το έδαφος, ισόγειο με ύψος 3,0μ., α' όροφος με ύψος 3,0μ. και στέγη εδραζόμενη στην πλάκα οροφής από ο.σ. του α΄ ορόφου με μέγιστο ύψος κορφιά 1,30μ. Συνολικό ύψος κτιρίου 7,5μ. + 1,3 στέγη.
Στην πραγματικότητα έγιναν :
υπόγειο 1,30μ. πάνω από το έδαφος, ισόγειο με ύψος 3,05μ. Ο α' όροφος κατασκευάστηκε με επικάλυψη επικλινούς στέγης από ο.σ. και έτσι εμφανίζει ύψη 4,47 στο υψηλότερο σημείο της στέγης και 3,15 στο κατώτατο σημείο αυτής (περιμετρικά). Συνολικό ύψος κτιρίου 7,5μ. στο χαμηλότερο σημείο περιμετρικά του α' ορόφου και 8,82 στο ψηλότερο σημείο του κορφιά της στέγης.

Θεωρείται ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους στο συγκεκριμένο κτίριο;
Αν ναι, τι ποσοστό έχουμε και πως το δηλώνουμε, μπορούμε ως μικροπαράβαση της Κατ.3?
Επηρεάζει θεωρείται τη έκδοση βεβαίωσης?