Αποθήκη: Υπέρβαση δόμησης ή αλλαγή χρήσης;

[Xάρης]

Ως βοηθητικός χώρος, δηλαδή με μειωτικό συντελεστή 0,5.
Δεν μπαίνει συντελεστής αλλαγής χρήσης.

[dimitrisv]

Ευχαριστώ Άννα αν και νομίζω ότι δεν θα το ευχαριστηθεί ο πελάτης (κόστος αδείας).
Στο υφιστάμενο ακίνητο θα δηλωθεί και το BBQ επομένως άλλο 1Χ500

[Anna_R]

Μισό λεπτό γιατί αυτό ίσχυε στον 4014. Για τον 4178.... έχω μπερδευτεί
Συγνώμη που βιάστηκα να απαντήσω

[NIKOS_M]

Γιατί μπερδεύτηκες; Καλά τα είπες. Είναι το αρ.23

Στην περίπτωση αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων για τις οποίες δύναται να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης ή κατεδάφισης, με βάση την κείμενη νομοθεσία, εφόσον καταβληθεί το παράβολο της παραγράφου 10 του άρθρου 11 και εκδοθεί η σχετική οικοδομική άδεια νομιμοποίησης εντός τριών (3) ετών ή άδεια κατεδάφισης εντός έξι (6) μηνών από την καταβολή του και δεν οφείλεται άλλο πρόστιμο.

Μόνο που το παράβολο δεν θα είναι 500ρικο αλλά ανάλογα με την δηλούμενη επιφάνεια.

[Anna_R]

Ευχαριστώ για την παραπομπή του άρθρου Νίκο.
Είχα ψάξει να το βρω αλλά δεν το βρήκα

[dimitrisv]

Ναι έτσι ακριβώς είναι AnnaR και Niko_M.
Στην περίπτωση που έχω κατασκευασμένο υπόγειο (εξ ολοκληρου υπόγειο με χρήση λεβητοστασίου) σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου εντός ζώνης έχω υπέρβαση στο ΣΔ σύμφωνα με τα ισχύοντα στην περιοχή ? (τα υπόγεια με το ΝΟΚ μετράνε στο ΣΔ). Το υπόγειο είναι εντός νομίμου περιγραμματος και έχει κατασκευασθέι προφανώς μαζί με το υπερκείμενο σπίτι με την Ο.Α του 1979 (άρα Κατ. 2)

[Anna_R]

Η άδεια μπορεί να βγει με τους ισχύοντες όρους δόμησης κατά την έκδοση Ο.Α.

Τα υπόγεια στον ΝΟΚ υπό προϋποθέσεις μπορεί να μετράνε στη δόμηση κατά το 50% της επιφάνειας τους, αν είναι αποθήκες δεν μετράνε καθόλου.

[dimitrisv]

Ευχαριστώ Anna_R

[Vasilis S.]

Συνάδελφοι γειά σας,

δίνω ένα παράδειγμα βήμα προς βήμα και παρακαλώ τη βοήθεια σας

Ρύθμιση κτιρίου που είχε άδεια αποθήκης 50 μ2 και είχε γίνει κατοικία 70 μ2 με 5μ2 λεβητοστάσιο και 40 μ2 ΗΧ
έχω λοιπόν 50μ2 αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια, και επιπλέον 20 μ2 κατοικίας (ΚΧ), 5 μ2 λεβητοστάσιο (ΒΧ), 40 μ2 ΗΧ (ΒΧ)

το οικόπεδο είναι 1000 μ2 και η μέγιστη κάλυψη και δόμηση είναι 400 μ2 αντίστοιχα

Υπολογίζω τους συντελεστές υπερβάσεων:
α) ΥΔ
20 μ2(κατοικία) + 5 μ2 (ΒΧ) = 25 / 400 = 0.06 < 50 % άρα ΥΔ < 50%

β) ΥΚ
20 μ2(κατοικία) + 5 μ2 (ΒΧ) + 40 μ2 (ΗΧ) = 65 / 400 = 0,1625 < 20 %, άρα ΥΚ < 20 %

Για τον υπολογισμό των προστίμων φτιάχνω 2 φύλλα καταγραφής

1) εδώ βάζω τα επιπλέον των 50 μ2 με ΥΔ και ΥΚ
ΚΧ: 20 μ2 (κατοικία)
ΒΧ: 5 μ2 (λεβητοστάσιο) + 40 μ2 (ΗΧ)

2) Αλλαγή χρήσης των 50 μ2. Σϋμφωνα με το αρθρο 19 παρ 5β δε βάζω το συντελεστή Α.Χ.

τι είναι σωστότερο λοιπόν:

ι) ως 50 μ2 ΚΧ με ΥΔ ?
ιι) ως 50 μ2 ΒΧ με ΥΔ ?
ιιι) αναλυτικός ?


ευχαριστώ

[Anna_R]

Αφού απ' ότι καταλαβαίνω νομιμοποείται.
Οπότε θα δηλωθεί, θα πληρωθεί το παράβολο που αντιστοιχεί, και θα προχωρήσεις σε έκδοση άδειας δόμησης εντός 3ετίας.
Δεν χρειάζεται να υπολογιστεί πρόστιμο.

[Vasilis S.]

Γεια σου Αννα,

Ευχαριστώ για την απάντηση. Ο πελάτης βιάζεται και η διαδικασία νομιμοποίησης θα χρειαζόταν πολύ περισσότερο χρόνο.
Θα ήθελα την άποψη σου σχετικά με τον υπολογισμό του προστίμου ειδικά για το τμήμα αλλαγής χρήσης που με έχει παιδέψει.

με εκτίμηση,
Βασίλης

[Anna_R]

Εκτιμώ πως τα 20 μ2 Κ.Χ., θα πρέπει να δηλωθούν σε διαφορετικό φύλλο καταγραφής από τα 5+40 μ2 Β.Χ., κι αυτό γιατί για τα μ2 βοηθητικών χώρων πρέπει να υπολογισθεί ο μειωτικός συντελεστής 0,5.
(Υποθέτω ότι τα 40 μ2 Η/Υ αφορούν τον φέρων οργανισμό της κατοικίας)

Τώρα για τα 50 μ2, εφόσον επιτρέπεται στην περιοχή η χρήση κατοικίας, και εφόσον τα μ2 έχουν μετρήσει σε δόμηση & κάλυψη, τότε εκτιμώ ότι θα υπολογιστούν με αναλυτικό, αφού εμπίπτουν στις λοιπές πολεοδομικές παραβάσεις.

Η βιασύνη αφορά μεταβίβαση? Φαντάζομαι έχεις υπ' όψιν σου και το παρακάτω

Άρθρο 23 §2
2. Στις περιπτώσεις της παραγράφου 1 η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων, μπορεί να
πραγματοποιηθεί προ της υποχρέωσης έκδοσης της σχετικής οικοδομικής άδειας με την καταβολή ποσοστού 30% του συνολικού ποσού του προστίμου, υπό την προϋπόθεση να αναλάβει ο νέος κύριος την υποχρέωση
αυτή, με ειδική μνεία στο σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο

[MAXIMOSKAL]

Η υπέρβαση λογίζεται ως προς τα μεγέθη της οικ. άδειας, άρα υπάρχει υπέρβαση της οποίας το ποσοστό (μόνο)
υπολογίζεται βάσει του αντίστοιχου επιτρεπόμενου μεγέθους. Η υπέρβαση στη δόμηση οφείλεται λόγω αλλαγής
της χρήσης, από βοηθητική(υπόγειο) σε κύρια χρήση κατοικίας. Επίσης η έκδοση άδειας είναι δυνατή μόνο εφ'όσον το σύνολο του κτιρίου "ανταποκρίνεται" στον ΝΟΚ και εφ' όσον καλύπτεσαι απο το υπόλοιπο του ΣΔ η εναλακτικά ως νομιμοποίηση βάσει ΓΟΚ 85, εφ' όσον ομοίως καλύπτεσαι απο το υπόλοιπο του ΣΔ και ταυτόχρονα το "ημιυπόγειο" (όλο η τμήμα) πληρείς τις απαιτήσεις του κτιριοδομικού (καθαρό ύψος, στάθμη δαπέδου κ.λ.π) για τη κύρια χρήση. Αυτά με κάθε επιφύλαξη...

[xenia chatz]

Συνάδελφοι καλημέρα. Εάν μπορεί κάποιος ας βοηθήσει να λυθεί το πρόβλημα μου.

ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ ΣΕ ΒΙΟΤΕΧΝΙΚΟ ΧΩΡΟ
Σε αγροτεμάχιο οικοδομήθηκε βιοτεχνικό κτίριο, σύμφωνα με Οικοδομική Άδεια του 1979, σε τρεις ορόφους (με ύψος 9 μ.), συνολικού εμβαδού 4.500 τμ. και υπόγειο 1.500 τμ.
Το οικόπεδο εντάχθηκε στο σχέδιο πόλεως το 1988, με Χρήση Γενικής κατοικίας και με συνολική σήμερα ισχύουσα επιτρεπόμενη δόμηση 2.000 τμ. (λιγότερη της οικοδομικής αδείας κατά 2.500 τμ.), επιτρεπόμενο ύψος 7,50 μ. και κάλυψη όσο τη δόμηση.
Στο κτίριο και πριν το 2011, έγινε αυθαίρετος εσωτερικός διαχωρισμός σε αυτοτελείς χώρους με διάφορες χρήσεις ανά χώρο (καταστήματα-γραφεία-εκπαιδευτήρια) και διατηρήθηκε μέρος του βιοτεχνικού χώρου. Συγχρόνως διαμορφώθηκαν κοινόχρηστοι διάδρομοι πρόσβασης στους επαγγελματικούς χώρους του ορόφου.
Οι νέοι ανεξάρτητοι επαγγελματικοί χώροι (πλην των βιοτεχνικών), που διαμορφώθηκαν είναι διάσπαρτοι (μη όμοροι) στους ορόφους.
ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ
1. Μπορούμε να εφαρμόσουμε την παράγραφο 5 του Αρθρ. 18, σε μέρος από τα διάσπαρτα τμήματα των ορόφων που άλλαξαν χρήση (από βιοτεχνικό χώρο σε καταστήματα-γραφεία), με επιφάνεια, αθροιστικά, όση η ισχύουσα επιτρεπόμενη (2000 τμ.);
2. Για την υπόλοιπη επιφάνεια που αντίκειται στις ισχύουσες διατάξεις (δόμησης-κάλυψης-ύψους) και άλλαξε χρήση (από κύρια σε κύρια), εφαρμόζεται συντελεστής αλλαγής χρήσης, μόνο;
3. Η επιφάνεια των ορόφων που δεν άλλαξε χρήση και παραμένει βιοτεχνικός χώρος, οι διάδρομοι επικοινωνίας και το κλιμακοστάσιο θεωρούνται ότι δεν έχουν αλλάξει χρήση και υφίστανται νομίμως;
4. Ο εσωτερικός διαχωρισμός που διαμόρφωσε ανεξάρτητους επαγγελματικούς χώρους δηλώνεται με διαφορετική διαμερισμάτωση;
5. Μπορώ να εφαρμόσω το Άρθρο 19, παρ. 5, όπως ερμηνεύτικε από την εγκ. 3, παρ. 55 και εγκ. 4 παρ.38, με δεδομένο ότι: βρίσκεται σήμερα εντός σχεδίου, και η αλλαγή χρήσης (από κύρια σε κύρια) αφορά ανεξάρτητους, αυτοτελείς, μη όμορους, διάσπαρτους χώρους στην επιφάνεια κάθε ορόφου;
Θα εκτιμήσω πολύ την βοήθεια σας

[NIKOS_M]

Να παραθέσω μερικές σκέψεις:

Το οικόπεδο σήμερα έχει επιτρεπόμενη δόμηση 2000τμ. και κτίριο συνολικού εμβαδού 4500τμ. Έχει λοιπόν εξαντλήσει την επιτρεπόμενη δόμηση και η επιπλέον δόμηση των 2500τμ. είναι νόμιμη σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο ανέγερσής του και δεν συγκρίνεται με τις ισχύουσες διατάξεις που δίνουν μικρότερα επιτρεπόμενα μεγέθη (δόμηση - κάλυψη - ύψος).

Κατά την παρ.5 του αρ.19, υπολογίζεται συντελεστής αλλαγής χρήσης «στις περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης από την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης» (εγκ.3 παρ.57) δηλαδή όταν η νέα κύρια χρήση προκαλεί αύξηση του συντελεστή δόμησης και υπολογίζεται «για την επιπλέον της επιτρεπομένης για τη νέα χρήση επιφάνειας» (άρ.19 παρ.5). Στη συγκεκριμένη περίπτωση, η αλλαγή χρήσης από βιοτεχνικό κτίριο σε γραφεία, δεν προκαλεί αύξηση του συντελεστή σήμερα, καθώς η ένταξη του αγροτεμαχίου σε σχέδιο πόλης του έδωσε καθολικό συντελεστή δόμησης ανεξάρτητα από τη χρήση του, κάτι που δεν θα συνέβαινε αν ήταν ακόμη εκτός σχεδίου. Συνεπώς δεν εφαρμόζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης.

Επομένως, εφαρμόζεις τα αναφερόμενα στην εγκ.3 παρ. 57α και υπολογίζεις το πρόστιμο με αναλυτικό. Το ότι οι νέοι ανεξάρτητοι επαγγελματικοί χώροι που διαμορφώθηκαν είναι διάσπαρτοι στους ορόφους θεωρώ πως δεν έχει καμία σημασία.

Τέλος, η διαμόρφωση των νέων χώρων εφόσον επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων (εγκαταστάσεις πόσιμου νερού, αποχετεύσεων κλπ. - εγκ.4 παρ.43) επιφέρει και διαφορετική διαμερισμάτωση.

[xenia chatz]

NIKOS_M,
Ευχαριστώ πολύ για την εμπεριστατωμένη, στοχευμένη και στοιχειοθετημένη απάντησή σου.
Θεωρώ ότι με βοήθησε να συγκεντρώσω τις σκέψεις μου.
Διότι προβληματιζόμουν λ.χ. στο ότι δεν υπάρχει σύσταση στην αναφερόμενη ιδιοκτησία και επομένως η διαφορετική διαμερισμάτωση όπως αναφέρεται στο άρθρο 23 παρ. 10, δεν αφορά το συγκεκριμένο παράδειγμα, ενώ μπορεί να ερμηνευτεί, σύμφωνα με την παρ. 9 του άρθρου 23, «Η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή και απαλλάσσεται της υποχρέωσης υπαγωγής στις ρυθμίσεις του παρόντος νόμου.»
Κάπως έτσι αναφέρεται στην ερώτηση 4 των Ερωτήσεων της 14ης Σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ – Υ.ΔΟΜ Δήμων Κ.Μακεδονίας (http://portal.tee.gr/portal/page/por...HS/FAQXIII.pdf )
Από την άλλη πλευρά όμως λειτουργούν ανεξάρτητα γραφεία με ανεξάρτητες εγκαταστάσεις και μισθωτήρια.
ΕΠΙΣΗΣ,
σύμφωνα με την παρ. 55β, Εγκ. 3, «β) Για την επιπλέον επιφάνεια που έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια και η οποία αντίκειται στις ισχύουσες διατάξεις ως προς το μέγεθος, εφαρμόζεται συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το πρώτο εδάφιο της παρούσας παραγράφου.»,πώς εννοείται η επιφάνεια που αντίκειται; Εννοεί στις σημερινές ισχύουσες διατάξεις; Επομένως η επιφάνεια που άλλαξε χρήση, πέραν των 2.000 τμ (σημερινή ισχύουσα δόμηση), δηλώνεται με αλλαγή χρήσης;

[NIKOS_M]

...σύμφωνα με την παρ. 55β, Εγκ. 3, «β) Για την επιπλέον επιφάνεια που έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης...

Ποια είναι η επιπλέον επιφάνεια;
Είναι αυτή που προκύπτει ως διαφορά από την εφαρμογή των αντίστοιχων συντελεστών δόμησης λόγω διαφορετικής χρήσης. Στο παράδειγμα της εγκ.4 παρ.38 που αναφέρεται στο ίδιο θέμα, εφαρμόζει το συντελεστή αλλαγής χρήσης σε 400τμ κτηρίου, γιατί η νέα χρήση (κατοικία) δίνει μέγιστη δόμηση 200τμ έναντι της αρχικής των 600τμ που αντιστοιχούσαν σε καταστήματα/γραφεία. Στο γήπεδο δηλαδή του παραδείγματος έχουμε διαφορετικό συντελεστή δόμησης ανάλογα με τη χρήση και για αυτό προκύπτει και παράβαση αλλαγής χρήσης.
Στη δική σου περίπτωση όμως, έχουμε τον ίδιο συντελεστή δόμησης ανεξαρτήτου χρήσης, οπότε, κατά την άποψή μου, δεν μπαίνει ο συντελεστής αλλαγής χρήσης.

[xenia chatz]

Ευχαριστώ πολύ, το εξηγείς ξεκάθαρα.

[αλε]

Σε υφιστάμενο νόμιμο υπόγειο έγινε διαφορετική διαρρύθμιση και προέκυψε διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο ένα καθιστικό 1w.c 1λουτρό και ένα χώρο πλυντηρίου και ένα διάδρομο. Το ερώτημα είναι εάν για τον υπολογισμό του προστίμου θα ληφθούν υπ' όψιν μόνο το καθαρό εμβαδόν του υπνοδωματίου και του καθιστικού και όχι τα εμβαδά των υπόλοιπων χώρων με τους εσωτερικούς τοίχους και οι περιμετρικοί τοίχοι του υπογείου. ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ

[Xάρης]

Θα έβαζα ως αυθαιρεσία το εμβαδόν μόνο των χώρων (π.χ. σαλόνι, υπνοδωμάτια, λουτρά, κουζίνα, διάδρομος, σκάλα) λόγω των οποίων άλλαξε η νόμιμη χρήση του υπογείου.
Αν βέβαια μπορεί να γίνει κάποιος τέτοιος διαχωρισμός.

Στο εμβαδόν του υπογείου δεν συμπεριλαμβάνω τους εξωτερικούς τοίχους.