Αυθαίρετο open bar σε οικόπεδο εκτός σχεδίου με ενοικιαζόμενα δωμάτια

[melanie]

Γεια σας και χαρά σας. Βλέπω και πάλι έχουν ανοίξει οι ασκοί του αιόλου για πολλαπλά ζητήματα. Είμαι νέα μηχανικός και θα ήθελα τη γνώμη των εμπειροτέρων για ένα θέμα αυθαιρέτου. Υπάρχει οικόπεδο εκτός σχεδίου με νόμιμη άδεια του 1986 για ενοικιαζόμενα δωμάτια. Η άδεια βγήκε σε δύο φάσεις πρώτα το ισόγειο και μετά με αναθεώρηση 1987 το υπόγειο (το οποίο στην πραγματικότητα είναι ισόγειο). Πρόκειται για 200κάτω + 200πάνω τετραγωνικά, στα κάτω δωμάτια όμως υπάρχει άδεια για γκαράζ και όχι Χώρο Κύριας Χρήσης. Προφανώς αυτό θα έπρεπε να πάει για αλλαγή χρήσης, επειδή όμως βγαίνει υπέρογκο το ποσό, θα μπορούσα απλά να τακτοποιήσω το open bar το οποίο είναι ανεξάρτητο από το σώμα του κτιρίου και να αναφέρω στην τεχνική έκθεση πως η νομιμότητα αναφέρεται αποκλειστικά σε αυτό χωρίς να ασχοληθώ καθόλου με τα υπολοιπα κτίρια; Στη συνέχεια φαντάζομαι θα τον πιάσει η ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου σε περίπτωση που θέλει να το μεταβιβάσει ε; Δεν έχει λεφτά για την αλλαγή χρήσης, όμως έχει πρόστιμα από την εφορία για το μπαρ και αυτό είναι που επείγει.

Για πείτε εσείς οι παλιοί, κάτι θα ξέρετε

[Xάρης]

Καταρχήν, οικόπεδο εκτός σχεδίου δεν υπάρχει. Γήπεδο πες το.

Τι νόημα έχει να τακτοποιήσεις μόνο το open bar;
Τι θα κερδίσει ο ιδιοκτήτης αν δεν μπορεί να λάβει τη βεβαίωση μηχανικού προκειμένου να μεταβιβάσει το ακίνητο;
Μόνο και μόνο μη τυχόν τον καταγγείλει κάποιος γείτονας για το μπαράκι;

Εφόσον το open bar είναι της ίδιας αυτοτελούς ιδιοκτησίας, θεωρώ ότι δεν μπορεί να δοθεί η βεβαίωση του τύπου που λες. Γιατί με το που θα γίνει η δήλωση, δεν θα τακτοποιηθεί μόνο η όποια αυθαιρεσία αλλά θα βγει και βεβαίωση για μη ύπαρξη αυθαιρεσιών στην αυτοτελή ιδιοκτησία.

Στη θέση σου θα ήμουν κάθετος σ' αυτό και θα συνιστούσα στον ιδιοκτήτη είτε αν δεν έχει τα χρήματα να μην κάνει τίποτα είτε να τακτοποιήσει τουλάχιστον όλες τις αυθαίρετες κατασκευές που αφορούν α) υπέρβαση δόμησης, β) κάλυψης, γ) ύψους και δ) τις αυθαίρετες αλλαγές χρήσης.
Θα του ανέλυα και τους τρόπους πληρωμής, 102 μηνιαίες δόσεις κ.λπ. που θα τον διευκολύνουν να πληρώσει το πρόστιμο.

Μια και νέα συνάδελφος, διάβασε προσεκτικά το άρθρο 6 (Ποινές) του Ν.4178/13.
Δεν αξίζει τον κόπο να ασχολείσαι με τέτοιες περιπτώσεις όσο δελεαστική και αν είναι η αμοιβή σου.

[melanie]

Eυχαριστώ πολύ για την άμεση απάντηση. Δεν κατάλαβα ακριβώς, ως προς τη δυνατότητα της νομιμοποιησης μόνο του bar, αν και καταλαβαίνω το θέμα που τίθεται ως προς την αυτοτελή ιδιοκτησία. Από την άλλη νομίζω πως θα μπορούσε να γίνει αυτό, όπως πχ. σε μία πολυκατοικία αν είναι μία αυτοτελής ιδιοκτησία, θα μπορούσε καθΆυπόδειξην του ιδιοκτήτη να τακτοποιηθεί μόνο ο ένας όροφος, και στη βεβαίωση που συνοδεύεται από τεχνική έκθεση να τονίζεται αυστηρά πως αφορά μόνο τον συγκεκριμένο όροφο. Πού θα μπορούσα να απευθυνθώ για σίγουρη απάντηση; Στις πολεοδομίες δεν τους εμπιστεύομαι, πολλοί δεν έχουν διαβάσει καλά καλά το νόμο. Ή στο ΥΠΕΚΑ; Βέβαια τίθεται και το θέμα του τοπογραφικού, όπου σε αυτήν την περίπτωση υποθέτω θα πρέπει να γράφει όλα τα δομημένα στοιχεία και να περιγράφονται οι αυθαιρεσίες άσχετα εάν δεν τακτοποιούνται. Σωστά;

Το πρόβλημά μου συνάδελφε είνι ότι είναι συγγενής και μάλιστα σε πολύ άσχημη κατάσταση, και ψάχνω τρόπους βοηθείας, χωρίς φυσικά να παίζω και το κεφάλι μου.

Ευχαριστώ πολύ

[Anna_R]

Από την άλλη νομίζω πως θα μπορούσε να γίνει αυτό, όπως πχ. σε μία πολυκατοικία αν είναι μία αυτοτελής ιδιοκτησία, θα μπορούσε καθΆυπόδειξην του ιδιοκτήτη να τακτοποιηθεί μόνο ο ένας όροφος, και στη βεβαίωση που συνοδεύεται από τεχνική έκθεση να τονίζεται αυστηρά πως αφορά μόνο τον συγκεκριμένο όροφο

Η διαφορά σου με μια πολυκατοικία είναι ότι εκεί υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Απ' ότι κατάλαβα στη δική σου περίπτωση δεν υπάρχει σύσταση κάθετης ή οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Οπότε δεν γίνεται να το αντιμετωπίσεις "μερικώς".

Επίσης,
Σκέφτηκες τι συντελεστή θα βάλεις στην υπέρβαση δόμησης? Εκεί υπολογίζεις όλες τις αυθαιρεσίες που υπάρχουν στο ακίνητο, ακόμη κι αυτές που τακτοποιήθηκαν με τους πρόσφατους προηγούμενους νόμους.
Εσύ τι θα κάνεις? Θα παραβλέψεις τα 200 μ2 και θα ασχοληθείς μόνο με το bar? Τότε το πρόστιμο δεν θα ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.
Θα το υπολογίσεις με μεγαλύτερο συντελεστή, που σε έναν απλό έλεγχο των δικαιολογητικών, δεν θα "βγαίνουν" οι πράξεις?

Κι ας πούμε ότι το κάνεις όπως λες. Θεωρείς ότι θα μπορέσει αργότερα να τακτοποιήσει τα υπόλοιπα? Από τη στιγμή που δεν δηλώθηκαν στην πρώτη δήλωση αυθαιρέτου ενώ μπορούσε να δηλωθεί, είτε θα θεωρηθεί ότι έγινε μετά, είτε ότι ο μηχανικός εν γνώση του δεν τα δήλωσε όλα .
Πρόσεξε λίγο και τα θέματα με τις άδειες λειτουργίας και τον ΕΟΤ που ίσως μπορούν να πιστοποιήσουν τον χρόνο λειτουργίας των αυθαίρετων μ2 και αλλαγών χρήσεων.

Η πιο υπεύθυνη άποψη αυτή τη στιγμή είναι ο ίδιος ο νόμος. Σκέψου σε ποια συγκεκριμένα άρθρα μπορείς να στηριχτείς, και το συζητάμε.

[Xάρης]

Όπως στα είπε η Άννα. Εσύ έχεις μια αυτοτελή ιδιοκτησία της οποίας μέρος/παράρτημα είναι το bar.

Απάντηση πάντως στο ερώτημά σου θα λάβεις (αν λάβεις) μόνο προφορική.
Αυτό δεν σε καλύπτει.
Δυστυχώς θα είμαστε εφόρου ζωής όμηροι για ό,τι ενέργειες κάνουμε και τις όποιες παραλήψεις μας.

[melanie]

Ναι, δεν μιλάω για την περίπτωση της ύπαρξης σύστασης. Υπάρχουν πολυκατοικίες 4όροφες πχ. χωρίς καμία σύσταση, στις οποίες εάν για παράδειγμα σου έρθει ο ιδιοκτήτης και σου πει, θέλω να νομιμοποιήσω μόνο τον 2ο όροφο, γιατί θα κάνω σύσταση ιδιοκτησίας μόνο γιαυτόν και σε πληρώσει μόνο για τον ένα όροφο, εσύ -έχω την εντύπωση πως- μπορείς να υποβάλλεις τον 2ο όροφο μόνο και στη βεβαίωση και Τ.Ε. προφανώς διευκρινίζεις πως αφορά κτίσμα χωρίς σύσταση και αποκλειστικά τον βΆ όροφο. Έτσι και αλλιώς αφού η διατύπωση και η εφαρμογή των νόμων τελικά επαφίεται στην ευθύνη του μηχανικού, από αυτή την άποψη ο μηχανικός είναι καλυμένος.

Διορθώστε με αν κάνω λάθος. Με την ίδια λογική θα μπορούσε να γίνει και το μπαρ. Σε αυτή την περίπτωση, όμως, δικαίως παρατηρήσατε πως στο εν λόγω τοπογραφικό και διάγραμμα κάλυψης θα πρέπει να αναφερθούν ή τα στοιχεία αποσπασματικά συγκρίνοντας μόνο με τα της αδείας, ή πιο σωστά θα πρέπει να εμφανισθούν τα αυθαίρετα κτίσματα ως αυθαίρετα (που δεν νομιμοποιούνται) και να περιληφθούν στη διαδικασία και τον υπολογισμό υπερβάσεων. Δε μπορώ να σκεφτώ πώς αλλιώς θα μπορούσε να γίνει.

Πείτε μου όμως, από γκαράζ που είναι στην άδεια, αν το έχει μετατρέψει σε αποθήκη χρειάζεται αλλαγή χρήσης;Πέρα από τις μορφολογικές διαφορές και τον περιβάλλοντα χώρο που πρέπει να δηλωθούν έτσι κι αλλιώς.(αφού δεν έγινε ποτέ γκαράζ)

[Anna_R]

Ναι, δεν μιλάω για την περίπτωση της ύπαρξης σύστασης. Υπάρχουν πολυκατοικίες 4όροφες πχ. χωρίς καμία σύσταση, στις οποίες εάν για παράδειγμα σου έρθει ο ιδιοκτήτης και σου πει, θέλω να νομιμοποιήσω μόνο τον 2ο όροφο, γιατί θα κάνω σύσταση ιδιοκτησίας μόνο γιαυτόν και σε πληρώσει μόνο για τον ένα όροφο, εσύ -έχω την εντύπωση πως- μπορείς να υποβάλλεις τον 2ο όροφο μόνο και στη βεβαίωση και Τ.Ε. προφανώς διευκρινίζεις πως αφορά κτίσμα χωρίς σύσταση και αποκλειστικά τον βΆ όροφο. Έτσι και αλλιώς αφού η διατύπωση και η εφαρμογή των νόμων τελικά επαφίεται στην ευθύνη του μηχανικού, από αυτή την άποψη ο μηχανικός είναι καλυμένος.

Λυπάμαι, αλλά το παραπάνω δεν γίνεται.
Αν κάποιος έχει στην ιδιοκτησία του μια οικοδομή χωρίς σύσταση, δεν μπορεί να τακτοποιήσει το ένα ή δύο διαμερίσματα.
Ο ίδιος, μπορεί να έχει διαμορφώσει διακριτούς και ανεξάρτητους χώρους, αυτοί να φαίνονται στην άδεια, ο τίτλος όμως, ή αλλιώς η ιδιοκτησία, είναι μία.
Όπως δεν μπορεί να πουλήσει ένα διαμέρισμα μέχρι να γίνει σύσταση, έτσι δεν μπορεί να νομιμοποιήσει τμήμα της ιδιοκτησίας.
Στο παραπάνω παράδειγμα λοιπόν πρέπει πρώτα να τακτοποιήσει τις αυθαιρεσίες που υπάρχουν σε όλη την οικοδομή και μετά να προχωρήσει στη σύσταση.

Για το τελευταίο, φυσικά και χρειάζεται. Άλλο χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων, άλλο αποθήκη.
Ό,τι δεν είναι σύμφωνο με την Ο.Α. είναι αυθαίρετο.

[melanie]

Eυχαριστώ πολύ για την ενημέρωση. Όλα αυτά στηρίζονται σε λογική βάση αλλά από την άλλη, πολλά πράγματα αλλά και νομοθεσίες στηρίζονται σε παράλογη βάση στην Ελλάδα. Από τη λιγοετή εμπειρία μου, μπορώ να πω με σιγουριά πως ο καθένας μπορεί να κάνει ό,τι θελήσει αρκεί να αναλάβει την ευθύνη. Δυστυχώς... Είναι πολύ βοηθητικά τα άρθρα και οι συζητήσεις στο φόρουμ.καλή συνέχεια.

[Xάρης]

Όταν δεν υπάρχει έλεγχος τη στιγμή της κατάθεσης του φακέλου, τότε ο καθένας κάνει ό,τι θέλει.

Όταν και αν έρθει ποτέ ή ώρα του ελέγχου, τότε θα κριθεί αν έπραξε ορθά σύμφωνα με το πνεύμα και το γράμμα του νόμου, όπως αυτό ερμηνεύεται από τον δημόσιο υπάλληλο ελεγκτή.

Οπότε, για να κάνουμε σωστά τη δουλειά μας, να είμαστε νόμιμοι, να κοιμόμαστε ήσυχοι και να μην μπούμε σε μπελάδες που θα τους πληρώσουμε ακριβά στον ενδεχόμενο έλεγχο, μελετούμε τη νομοθεσία, συζητούμε με συναδέλφους για να δούμε και την άλλη πλευρά και να αποκτήσουμε μια πιο σφαιρική εικόνα του θέματος, αλλά πάλι στο τέλος εμείς θα πάρουμε τις αποφάσεις και εμείς θα είμαστε υπεύθυνοι για τις πράξεις και τις παραλείψεις μας.

[melanie]

Aπότι καταλαβαίνω, λοιπόν, συνοπτικά, δεν γίνεται να τακτοποιήσω μόνο το μπαρ, και όσον αφορά τα αυθαίρετα δωμάτια που έχουν γίνει στη θέση του υπόγειου γκαράζ, εφόσον το περίβλημα είναι νόμιμο και τα μεγέθη, το μόνο που θα μπορούσα να κάνω, εφόσον δεν έχει χρήματα για το ορθότερο, είναι να κάνω μία αλλαγή χρήσης από γκαράζ σε αποθήκη, η οποία (αφου είναι βοηθητικη σε βοηθητική και μέσα στο νόμιμο περίγραμμα) πάει με αναλυτικό προϋπ. να δηλώσω το ξεμπαζωμα από τη μία μεριά του υπογείου, τις διαφορές στον περιβάλλοντα χώρο, τη διαφοροποίηση των όψεων και να τον υποχρεώσω να ξηλώσει τις εγκαταστάσεις των δωματίων ώστε να είναι πραγματικά αποθήκες.

Διαφορετικά, δεν μπορώ να κάνω τίποτα, προφανώς και δε θα κάνω ψευδή δήλωση!

Στέκεται αυτό;Τί γίνεται όμως με το γεγονός ότι έχει νόμιμη άδεια από τον ΕΟΤ που αποδεικνύει πως έχει 16 δωμάτια και όχι 8! Από το 1990!! Ακόμα δεν έχω καταλάβει πως του δώσανε άδεια λειτουργίας, αυτό δεν πάει πακέτο με τα νόμιμα σχέδια;

Τέλος μηπως ξέρει κανείς τη νομοθεσία για τους επιτρεπόμενους συντελεστές ανέγερσης τουριστικών καταλυμάτων κατά το 1986; Αυτός έβγαλε την άδεια με συντελεστές κατοικίας.

Πολλά ερωτήματα...

Η χειρότερη μάστιγα είναι οι συγγενείς

[NIKOS_M]

Τί γίνεται όμως με το γεγονός ότι έχει νόμιμη άδεια από τον ΕΟΤ που αποδεικνύει πως έχει 16 δωμάτια και όχι 8! Από το 1990!! Ακόμα δεν έχω καταλάβει πως του δώσανε άδεια λειτουργίας, αυτό δεν πάει πακέτο με τα νόμιμα σχέδια;

Για δεν μήπως σε βοηθήσει το αρ.23 του 4178:

12. Στις διατάξεις του παρόντος νόμου υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης των τουριστικών εγκαταστάσεων, κατά παρέκκλιση των όρων δόμησης και των χρήσεων γης που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής, υπό την προϋπόθεση ότι για τις κατασκευές αυτές έχει εκδοθεί, μετά την καταβολή σχετικού προστίμου, σήμα λειτουργίας από τον Ε.Ο.Τ., καθώς και υπό την προϋπόθεση ότι λειτουργούσαν νομίμως μέχρι τις 28.7.2011.

Αν είσαι σε αυτή την περίπτωση και έχει πληρωθεί κάποιο πρόστιμο λειτουργικής τακτοποίησης στον ΕΟΤ, αυτό αναγνωρίζεται και αφαιρείται από το πρόστιμο του 4178.

[melanie]

ναι, βρίσκομαι σε αυτήν την κατηγορία και μόλις συνειδητοποίησα πως αν είναι έτσι όπως τα λέτε σχετικά με τους μειωτικούς συντελεστές, τότε αφού στην άδεια λέει υπόγειο, άσχετα που έχει ξεμπαζωθεί και άσχετα της αλλάγής Χρήσης του σε Κύρια, μπορεί να δηλωθεί με μειωτικό συντελεστή 0,5. Ελπίζω να κατάλαβα σωστά.

Αυτό, αν ισχύει, μου λύνει τα χέρια διότι το πρόστιμο πέφτει στο μισό, και αφαιρούνται και τα 2,5 εκατομ. πρόστιμο που έχει ήδη πληρωθεί στον ΕΟΤ. Για να αναζητήσω αυτό το παραστατικό, μιας κι έχει χαθεί, ξέρει κανείς πού πρέπει να απευθυνθώ;Στην εφορία, στην πολεοδομία στο τμήμα αυθαιρέτων ή τον ΕΟΤ;

[NIKOS_M]

Στον ΕΟΤ