Αυθαίρετα δώματα με τον Ν.4178/13

[Anna_R]

Σε οικοδομή του '78 στο δώμα, υπάρχουν 2 αυθαίρετες γκαρσονιέρες με διαφορετικό ιδιοκτήτη η καθεμιά.

Αυτές δεν φαίνονται πουθενά, εκτός από το Ε9 των ιδιοκτητών.
Δεν ανήκουν σε κάποια ιδιοκτησία, είναι δύο αυτοτελείς αυθαίρετες ιδιοκτησίες!
Μπορώ να κάνω δήλωση, και να εντάξω την μία από τις δύο στον 4178? (Το ρωτώ επειδή η αυθαιρεσία βρίσκεται σε κοινόχρηστο τμήμα της οικοδομής, αλλά με συγκεκριμ0ένο ιδιοκτήτη).

[Xάρης]

Τι εννοείς με το "η αυθαιρεσία βρίσκεται σε κοινόχρηστο τμήμα της οικοδομής, αλλά με συγκεκριμένο ιδιοκτήτη";
Το τμήμα είναι κοινόχρηστο και ο ενδιαφερόμενος έχει την αποκλειστική χρήση;

Δες το άρθρο 11, §1.δ του Ν/4178/13:

"ο συνιδιοκτήτης:

i Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτου, στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντιος ή κάθετος ιδιοκτησία μετά από απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία.

ii Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του ετέρου συνιδιοκτήτη.

iii Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης σε χώρο ακινήτων για τον οποίο έχει συσταθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών.

iv Ένας εκ των συνιδιοκτητών για τα αυθαίρετα κτίσματα που κατέχει, εφόσον συνυποβληθεί μετά των λοιπών δικαιολογητικών και συμβολαιογραφικό προσύμφωνο συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών, εκ του οποίου να προκύπτει ότι το αυτοτελές ή τα αυτοτελή οικοδομήματα με την κατάρτιση της οριστικής συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών θα περιέλθουν εις την κυριότητά του."

[Anna_R]

Ναι, ακριβώς αυτό εννοώ. Η αυθαιρεσία έγινε αμέσως μετά (ή ταυτόχρονα) με την κατασκευή της οικοδομής.
Τις παραπάνω παραγράφους διαβάζω και ξαναδιαβάζω για να δώ πώς πρέπει να γίνει η αίτηση, γιατί δεν υπάρχει σύσταση για το συγκεκριμένο.
Ίσως με μια πράξη χρησικτησίας λυθεί το πρόβλημα, γιατί με συναίνεση συνιδιοκτητών... δεν το βλέπω.

Υπάρχει περίπτωση αυτό, να πάρει χιλιοστά επί του οικοπέδου από άλλη ιδιοκτησία?
Ή γενικά, κάποιο αυθαίρετο μετά την εξαίρεση από την κατεδάφιση να πάρει χιλιοστά?

Από αυτά που γνωρίζω, δεν γίνεται. Αλλά δεν ξέρω αν μου διαφεύγει κάτι.

[GTS]

ΓΟΚ/73

ΚΕΦΑΛΑΙΟΝ Η:

ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΕΦΑΡΜΟΖΟΜΕΝΑΙ ΕΙΣ ΑΠΑΝΤΑ ΤΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΔΟΜΗΣΕΩΣ


'Αρθρον 87:ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΙ ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΑΙ ΥΠΕΡΑΝΩ ΤΟΥ ΜΕΓΙΣΤΟΥ ΥΨΟΥΣ ΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ


1. Υπεράνω του ανωτάτου ύψους των κτιρίων περί ων το άρθ.13 του παρόντος επιτρέπονται επί του δώματος μόνον αι κάτωθι κατασκευαί εφ' όσον εξ ειδικών διατάξεων δεν απαγορεύονται αύται.

α) Κιγκλιδώματα ύψους 0,90 - 1,10 μ. από της τετελεσμένης στάθμης του δώματος.

β) Διαχωριστικά κιγκλιδώματα ύψους μέχρι 1,80 μ. από της τετελεσμένης στάθμης του δώματος.

γ) Απολήξεις κλιμακοστασίων.

" δ) Χώροι οιασδήποτε χρήσεως επιφανείας εξωτερικώς μετρουμένης 5% της επιφανείας του κτιρίου δυναμένης να μην υπολείπηται των 12 τ.μ.ουχί όμως μεγαλυτέρας των 50 τ.μ. Οι χώροι ούτοι δύνανται να συμπληρούν τμήμα του τελευταίου ορόφου του περιλαμβανομένου εντός του μεγίστου επιτρεπομένου ύψους και αριθμού ορόφων".


(Σ.Σ.Το εδαφ.δ' της παρ.1 του άρθρου 87 τίθεται ως αντικατεστάθη δια της παρ. 61 του άρθ. 1 ΝΔ-205/74 (ΦΕΚ-363/Α/7.12.74).

ε) Απολήξεις ανελκυστήρων με εγκαρσίας διαστάσεις τας απολύτως αναγκαίας δια την λειτουργίαν αυτών.
Εφ' όσον εκ του ανελκυστήρος εξυπηρετείται το δώμα αι ως άνω απολήξεις δεν επιτρέπεται να περιλαμβάνουν το μηχανοστάσιον.

2. Τα ως άνω υπό στοιχεία γ, δ και ε κτίσματα περί ων η παράγραφος 1, κατασκευάζονται ως ενιαίον σύνολον, με ύψος τα μεν υπό στοιχεία γ και δ, 2,70 μέτρων συμπεριλαμβανομένης της πλακός επικαλύψεως και της τυχόν μονώσεως, το δε υπό στοιχείον ε, 4.50 μέτρων.
Υπεράνω των στοιχείων τούτων επιτρέπεται η κατασκευή μόνον στηθαίων τυχόν φωταγωγών ύψους μέχρι 0,30μ.και καπνοδόχων.

Εις ην περίπτωσιν η θέσις των υπό στοιχεία γ, δ και ε κτισμάτων είναι τοιαύτη, ώστε να μη είναι δυνατή η κατασκευή ενιαίου συνόλου, τα διάφορα κτίσματα συνδέονται μεταξύ των δια πέργολας ύψους 2,70 μ., ανοικτής κατά τα πλάγια και την οροφήν.
Εξαίρεσις του κανόνος τούτου επιτρέπεται μετά γνώμην της Επιτροπής ενασκήσεως αρχιτεκτονικού ελέγχου των κτιρίων.

Αι εγκαταστάσεις επί του δώματος μονίμων γλαστρών δια φυτά και κολυμβητηρίων δεν δύναται να υπέρκηνται της πλακός επικαλύψεως πλέον του ενός και ημίσεως (1,50) μέτρου.

3. Εκάστη των υπό στοιχεία γ, δ και ε κατασκευών περί ων η παράγραφος 1 πρέπει να ευρίσκεται εσώτερον της προσόψεως της οικοδομής κατά 2,50μ. τουλάχιστον και εν περιπτώσει εσοχών 2,50μ. τουλάχιστον εσώτερον της προσόψεως του τελευταίου εν εσοχή ορόφου εφ' ου αύται κείνται.

ΚΕΦΑΛΑΙΟΝ Α: Η ΔΟΜΗΣΙΣ ΚΑΤΑ ΤΟ ΣΥΝΕΧΕΣ ΣΥΣΤΗΜΑ

'Αρθρον 15:ΧΩΡΟΙ ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΟΙ ΚΑΙ ΜΗ ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΜΕΝΟΙ ΕΙΣ ΤΟΝ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΝ ΔΟΜΗΣΕΩΣ. ΧΩΡΟΙ ΚΥΡΙΑΣ ΧΡΗΣΕΩΣ.

7. Πάντες οι κατά τας διατάξεις των οικείων άρθρων κατασκευαζόμενοι επί του δώματος πάσης φύσεως χώροι δεν περιλαμβάνονται εις τον συντελεστήν δομήσεως του οικοπέδου.


ΚΕΦΑΛΑΙΟΝ Γ: Η ΔΟΜΗΣΙΣ ΚΑΤΑ ΤΟ ΠΑΝΤΑΧΟΘΕΝ ΕΛΕΥΘΕΡΟΝ ΣΥΣΤΗΜΑ

'Αρθρον 35:ΜΕΓΙΣΤΟΝ ΥΨΟΣ ΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ.
ΥΨΟΣ ΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΠΡΟΣΟΨΗΝ.
ΕΛΑΧΙΣΤΟΝ ΥΨΟΣ ΟΡΟΦΩΝ.

4. Ο περιλαμβάνων τα βοηθητικά κτίσματα υπεράνω του ανωτάτου ύψους του κτιρίου όροφος δύναται να εκταθή εις όροφον εν εσοχή 2,50 μέτρων γύρωθεν προς συμψηφισμόν τυχόν υπολοίπου του συντελεστού δομήσεως

[Anna_R]

Συνάδελφε, λες να το βγάλω νόμιμο?
Πάω να φτιάξω καφέ και να το διαβάσω με προσοχή.
Αναστατώθηκα!

[Xάρης]

Άλλο νόμιμο κι άλλο σύννομο.
Αν δεν εμφανίζεται στην οικοδομική άδεια ειναι αυθαίρετο.
Ακόμα δεν κατάλαβα πώς είναι σε κοινόχρηστο τμήμα αλλά ανήκει και σε κάποιον συγκεκριμένα.

[Anna_R]

Άλλο νόμιμο κι άλλο σύννομο. Αν δεν εμφανίζεται στην οικοδομική άδεια ειναι αυθαίρετο.Φυσικά και έχεις δίκιο.

Ακόμα δεν κατάλαβα πώς είναι σε κοινόχρηστο τμήμα αλλά ανήκει και σε κάποιον συγκεκριμένα.
Η ταράτσα είναι κοινόχρηστος χώρος της οικοδομής, και ιδιοκτήτης της αυθαίρετης κατασκευής ο κατασκευαστής και οικοπεδούχος, που έχει την αποκλειστική χρήση των αυθαίρετων ιδιοκτησιών από τότε που κατασκευάστηκε η οικοδομή. Έτσι απλά.
Μήπως θες να πεις κάτι άλλο και δεν καταλαβαίνω εγώ?

[Xάρης]

Έχει την αποκλειστική χρήση. Αυτό ήθελα να ακούσω. Προφανώς το είπες και στο μήνυμα #3 αλλά δεν κατάλαβα πού αναφέρονταν το "Ναι" ή το πέρασα έτσι.

Συνεπώς είσαι στην περίπτωση iii της §1.δ του άρθρου 11 του Ν/4178/13 και δεν απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών.

Λες όμως ότι υπάρχουν

2 αυθαίρετες γκαρσονιέρες με διαφορετικό ιδιοκτήτη η καθεμιά

.
Να υποθέσω ότι ο κατασκευαστής/οικοπεδούχος, κατασκεύασε τις δύο αυθαίρετες κατασκευές στον χώρο όπου είχε την αποκλειστική χρήση και τις πούλησε μεταβιβάζοντας απλώς τμήμα της αποκλειστικής χρήσης σε δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες;

Όπως και να χει, οι σημερινοί διαφορετικοί ιδιοκτήτες μπορούν να τις δηλώσουν με δύο ξεχωριστές δηλώσεις, χωρίς τη συναίνεση των συνιδιοκτητών της οικοδομής εφόσον έχουν την αποκλειστική χρήση.
Αυτά που παρέθεσε ο GTS παραπάνω θα σου χρειαστούν για να εκτιμήσεις το συντελεστή υπέρβαση δόμησης ή όχι.
Μάλλον θα μετρούν στη δόμηση γιατί είναι ανεξάρτητες ιδιοκτησίες και δεν συμπληρώνουν τμήμα του τελευταίου ορόφου. Έτσι δεν είναι;

[Anna_R]

Έχει την αποκλειστική χρήση. Αυτό ήθελα να ακούσω.

Κι εγώ αυτό το ήθελα να υπάρχει και κάπου γραμμένο... Η αποκλειστική χρήση είναι αυτό που συμβαίνει.
Δεν έχει κατοχυρωθεί τέτοιο δικαίωμα, και αυτό είναι το πρόβλημα μου. Ο κανονισμός της οικοδομής αναφέρεται στην ταράτσα ως κοινόχρηστη, και δεν αναφέρονται πουθενά οι κατασκευές. Ούτε φυσικά στον πίνακα χιλιοστών.

Γι' αυτό μιλάω για συναίνεση...

Να υποθέσω ότι ο κατασκευαστής & ο οικοπεδούχος, κατασκεύασε τις δύο αυθαίρετες κατασκευές....
πήρε ο καθένας από μία, τις έχουν ακόμα, και δεν μεταβιβάστηκαν ποτέ!
Επίσης διατηρούν το "δικαίωμα υψούν" (αν παίζει κάποιον ρόλο αυτό δεν ξέρω ακόμα)

[Xάρης]

Άρα έχουμε δύο κατασκευαστές/οικοπεδούχους που έλαβαν ο καθένας από μια αυθαίρετη κατασκευή στο δώμα, το οποίο είναι βεβαίως κοινόχρηστο αλλά δεν αναφέρεται πουθενά σε συμβόλαιο ότι έχουν την αποκλειστική χρήση αυτού.

Τότε νομίζω ότι απλώς δεν υπάρχει αποκλειστική χρήση!

Τέτοιες περιπτώσεις θέλουν προσοχή, διότι μπορεί να στραφεί κάποιος θιγόμενος συνιδιοκτήτης κατά του αυθαιρετούχου αλλά και του μηχανικού που έκανε τη δήλωση και να βρεθούμε μπλεγμένοι.
Προσοχή λοιπόν στα συμβόλαια.

[Anna_R]

Έτσι ακριβώς όπως τα λες....

Γι' αυτό έγραψα σε προηγούμενο ποστ:

Ίσως με μια πράξη χρησικτησίας λυθεί το πρόβλημα, γιατί με συναίνεση συνιδιοκτητών... δεν το βλέπω.

Υπάρχει περίπτωση αυτό, να πάρει χιλιοστά επί του οικοπέδου από άλλη ιδιοκτησία?
Ή γενικά, κάποιο αυθαίρετο μετά την εξαίρεση από την κατεδάφιση να πάρει χιλιοστά?

Από αυτά που γνωρίζω, δεν γίνεται. Αλλά δεν ξέρω αν μου διαφεύγει κάτι.

[Xάρης]

Δεν γνωρίζω για τις πράξεις χρησικτησίας, θα ήταν φοβερό αν θα μπορούσε να γίνει κάτι τέτοιο και ακόμα χειρότερα αν αποκτήσουν και ποσοστά επί του οικοπέδου.

Αν μάθεις κάτι επί του θέματος της χρησικτησίας από το συμβολαιογράφο, θα με ενδιέφερε και θα χαιρόμουν να μας ενημερώσεις.

[Anna_R]

Για μένα δεν είναι φοβερό να αποκτάς τίτλο για μια κατάσταση που υφίσταται για πάνω από 20 χρόνια, και από τη στιγμή που αυτό ήδη γίνεται σε οικόπεδα και αγροτεμάχια.

Όσο για τα χιλιοστά..... κι εγώ το θεωρώ τραβηγμένο. Αλλά το θέμα είναι αν και τι επιτρέπει ο νομικός κώδικας.

Αν προχωρήσει η υπόθεση θα σας ενημερώσω