Υπολογισμός συντελεστών 5 (υπέρβαση δόμησης) και 7 (υπέρβαση κάλυψης) δηλώσεων Ν.4178/13

[Xάρης]

Κατ' αρχάς σε ευχαριστώ Νίκο για την υπενθύμιση της εγκυκλίου 4 και της σχετικής παραγράφου.

Σύμφωνα λοιπόν με την εγκύκλιο 4:
α) Υπόγειο, αυτοτελής ιδιοκτησία, ακόμα και να έχει χιλιοστά, δεν έχει αντιστοιχούσα επιτρεπόμενη δόμηση, άρα συντελεστής δόμησης = 1,90 (μέγιστος).

β) Τα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής που δεν έχουν χιλιοστά και δεν αναφέρονται με κάποιο καθαρό εμβαδόν θα έχουν πάντα συντελεστή δόμησης = 1,90 (μέγιστος)

γ) Όταν έχουμε προσθήκη στο δώμα από τον ιδιοκτήτη του "αέρα", επειδή δεν υπάρχει καθαρό εμβαδόν, έστω και αν υπάρχουν χιλιοστά, θα έχουμε πάντα συντελεστή δόμησης = 1,90 (μέγιστος)

δ) Είτε χιλιοστά και καθαρά εμβαδά ταυτίζονται είτε όχι χρησιμοποιούμε πάντα τα καθαρά εμβαδά, όταν υπάρχουν, και τα μεικτά εμβαδά όταν δεν αναφέρονται τα καθαρά, για να βρούμε την επιτρεπόμενη δόμηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

[NIKOS_M]

α) Από τη στιγμή που η υπόγεια αυτοτελής ιδιοκτησία έχει χιλιοστά επί του οικοπέδου, της αναλογούν αντίστοιχα τμ. οικοπέδου. Αυτό το τμήμα του οικοπέδου, με την αντιστοιχούσα δόμηση, της ανήκουν. Σε περίπτωση δηλαδή, κατεδάφισης του κτιρίου και ανέγερσης νέου, δικαιωματικά θα δεσμεύσει την δόμηση που της αντιστοιχεί. Άρα έχει αντιστοιχούσα επιτρεπόμενη δόμηση.

β) Τα κοινόχρηστα, συμφωνώ, δεν έχουν χιλιοστά. Η επιφάνειά τους επιμερίζεται στις οριζόντιες ιδιοκτησίες. Αλλά, όποια αυθαιρεσία γίνει σε βάρος των κοινοχρήστων, θα την επωμίζεται μία από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που την καρπώθηκαν. Ο συντελεστής, θα βγαίνει από την οριζόντια ιδιοκτησία και όχι από τα κοινόχρηστα που δεν έχουν χιλιοστά.

γ) Όταν έχουμε προσθήκη στο δώμα από τον ιδιοκτήτη του "αέρα", έχουμε χρήση της δεσμευμένης δόμησης που του αντιστοιχεί από τα χιλιοστά του οικοπέδου (χιλιοστά οικοπέδου * εμβαδόν οικοπέδου = αντιστοιχούσα μελλοντική δόμηση).

δ) Συμφωνώ. Εξάλλου, αν ταυτίζονται, δεν έχει διαφορά. Αν δεν ταυτίζονται, βάση της εγκυκλίου, θα χρησιμοποιήσουμε τα καθαρά, όταν υπάρχουν, ή τα μικτά εμβαδά.

[Xάρης]

α) Το υπόγειο ναι μεν έχει χιλιοστά αλλά δεν έχει καθαρό εμβαδόν που να προσμετράται στη δόμηση.

β) Σωστά, αναφέρθηκα στις περιπτώσεις όπου υπάρχουν αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους που παραμένουν κοινόχρηστοι. Αν προσαρτηθούν σε μια ιδιοκτησία τότε φυσικά αναφερόμαστε στην επιτρεπόμενη δόμηση της ιδιοκτησίας.

γ) Ο "αέρας" κι αυτός έχει χιλιοστά όπως το υπόγειο αλλά δεν έχει καθόλου εμβαδόν, ούτε μεικτό ούτε καθαρό που να αναφέρεται στο συμβόλαιο.
Βεβαίως αν υπάρχει περίσσεια δόμησης μπορεί να την εκμεταλλευτεί ή αν κατεδαφιστεί το κτήριο του αντιστοιχούν μέτρα δόμησης, αλλά αυτά δεν αφορούν τον τρόπο υπολογισμού του προστίμου του Ν.4178/13.

[melanie]

Υπάρχει κάπου διευκρίνιση ως προς το αν θα πρέπει τους συντελεστές υπέρβασης να τους υπολογίζουμε βάσει ΦΥΛΛΟΥ ΚΑΤΑΓΡΑΦΗΣ ή βάσει ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΤΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΩΝ?

Για παράδειγμα, έστω ότι έχω 50τ.μ. επιτρεπόμενο νόμιμο και 50τ.μ. αυθαίρετο, Από τα οποία τα 22 έχουν και υπέρβαση κάλυψης, κι΄ετσι τα δηλώνω σε δύο ξεχωριστά φύλλα καταγραφής. Τον ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΥΠΕΡΒΑΣΗΣ τον υπολογίζω βάσει 1) του Φ.Κ. 22/50*100= 44% και 28/50*100= 56%

ή

2) 22+28=50 άρα 50%

[Analogws]

Από την εγκύκλιο 4 διαβάζουμε το εξής: Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης
του ακινήτου.

Επομένως η λογική είναι ότι για τον υπολογισμό των αυξητικών συντελεστών τουλάχιστον όσο αφορά την υπέρβαση δόμησης αθροίζουμε . Επίσης θα πρέπει να προσέξεις σε περίπτωση σύστασης κ την κατανομή του προστίμου αναλόγως της επιτρεπόμενης δόμησης κάθε αυτοτελούς ιδιοκτησίας.

[Xάρης]

Αυτό που γράφει η Εγκύκλιος 4/2013 αναφέρεται στην εύρεση της Κατηγορίας 4 ή 5 του άρθρου 9 και στον υπολογισμό του προστίμου.

Διαβάστε και την απάντηση του ΤΕΕ/ΤΚΜ και ΥΔΟΜ/ΚΜ στην ανάρτηση #43.

[sundance]

αν εχω υπολοιπο καλυψης, και η αυθαιρετη κατασκευη δεν το ξεπερνα, τοτε θετω υπερβαση καλυψης ή οχι?

[NIKOS_M]

Κατά την αυτοψία, συγκρίνουμε-ελέγχουμε τα υλοποιηθέντα με τα εγκεκριμένα. Στην περίπτωσή σου, έχεις αύξηση της εγκεκριμένης από την άδεια κάλυψης, άρα σαφώς δίνεις υπέρβαση κάλυψης. Από τη στιγμή όμως που έχεις υπόλοιπο κάλυψης και εφόσον δεν προκύπτει από αυτή την υπέρβαση κάτι άλλο απαγορευτικό για έκδοση άδειας (πχ. υπέρβαση δόμησης ή πλαγίων αποστάσεων κλπ.) δηλώνεις και "Προς έκδοση αδείας", οπότε πληρώνεις μόνο το παράβολο και το ανταποδοτικό τέλος υπέρ ΤΕΕ και βγάζεις την άδεια χωρίς άλλο πρόστιμο.

[Xάρης]

Βέβαια, η έκδοση άδειας ενδεχομένως να είναι πιο ακριβή από το να πληρώσεις το πρόστιμο.
Εξαρτάται τι θέλει ο ιδιοκτήτης. Νομιμοποίηση (για πάντα) ή τακτοποίηση (για 30 χρόνια).
Εξαρτάται και από την κατηγορία της αυθαιρεσίας, 4 ή 5.

[sundance]

με ενδιαφερει μονο η τακτοποιηση, οποτε το ερωτημα παραμεινει.

αν εχω υπολοιπο καλυψης, και η αυθαιρετη κατασκευη δεν το ξεπερνα, τοτε θετω υπερβαση καλυψης ή οχι?

[Xάρης]

Μην μπερδεύεις τη δήλωση των αυθαιρεσιών και τον υπολογισμό του προστίμου με το αν θα γίνει νομιμοποίηση ή τακτοποίηση.

Πάντα υπολογίζουμε τα πρόστιμα ό,τι και αν κάνουμε.
Άρα η απάντηση στο ερώτημά σου έχει δοθεί από τον Νίκο.

Αν τώρα, το αυθαίρετο είναι σύννομο και μπορεί να νομιμοποιηθεί με έκδοση άδειας και ο ιδιοκτήτης επιλέξει αυτόν τον δρόμο, τον δρόμο της νομιμοποίησης αντί της τακτοποίησης για 30 έτη, τότε θα πληρώσει όχι όλο το πρόστιμο που υπολογίσαμε αλλά μόνο το παράβολο.

[milt]

αναφορικά με το τι κατηγορία επιλέγουμε 4 ή 5 υπολογίζουμε όλες τις αυθαιρεσίες ακόμα και παλαιότερων νόμων και ελέγχουμε κατά πόσο είμαστε μέσα στα όρια των ποσοστών φαντάζομαι και για τα τρία μαζί ταυτόχρονα δόμηση,κάλυψη,ύψος

για την σύγκριση με τα επιτρεπόμενα ποσοστά δόμησης της περιοχής ελέγχουμε μόνο τις αυθαιρεσίες που δηλώνουμε τώρα σε αυτόν τον νόμο ή και αυτές που λάβαμε υπόψη για επιλέξουμε την κατηγορία 4 ή 5 ?

εγκύκλιος 4 ,άρθρο 9, 16) παραγρ.Δ κατηγορία 4 δεν νομίζω ότι είναι ξεκάθαρο......

τελικά με την δήλωση υπέρβασης δόμησης κάλυψης κτλ ανά φύλλο καταγραφής καταλήξαμε στον αν βάζουμε ένα ποσοστό ή διαφορετικό ανά φύλλο καταγραφής????

[Xάρης]

Εγκύκλιος 4/2013:
Α. "Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου."

Β. "προκειμένου να ελεγχθεί η τήρηση των προϋποθέσεων της Κατηγορίας 4 συνυπολογίζονται στην επιφάνεια των υπολοίπων αυθαιρέτων κατασκευών και η επιφάνεια αυτών οι οποίες έχουν υπαχθεί στους Ν.3775/2009 (ΦΕΚ.122/Α΄), Ν.3843/2010 (ΦΕΚ.62/Α΄) και Ν.4014/2011 (ΦΕΚ.62/Α΄), που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια (δηλαδή που αναφέρονται ως πραγματοποιούμενα στο διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας)."

Άρα, για την εύρεση της κατηγορίας, 4 ή 5, συνυπολογίζουμε τους χώρους που πληρούν ταυτόχρονα τα παρακάτω κριτήρια:

1. είναι κλειστοί,
2. έχουν κύρια χρήση,
3. προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης,
4. δηλώνονται τώρα ή δηλώθηκαν με τους Ν.3775/2009 ή τον Ν.3843/2010 ή τον Ν.4014/2011, όχι παλιότερους.

Για τον υπολογισμό των συντελεστών υπέρβασης δόμησης και κάλυψης συνυπολογίζουμε όλα τα μέτρα, νόμιμα, νομιμοποιηθέντα και αυθαίρετα.

τελικά με την δήλωση υπέρβασης δόμησης κάλυψης κτλ ανά φύλλο καταγραφής καταλήξαμε στον αν βάζουμε ένα ποσοστό ή διαφορετικό ανά φύλλο καταγραφής????

Δεν έχει δοθεί σαφής απάντηση, οι θέσεις διίστανται και αναμένουμε νέα εγκύκλιο.

[milt]

εφόσον όμως για την σύγκριση με τα ποσοστά κάλυψης δόμησης λέμε ότι χρησιμοποιούμε και τυχόν προηγούμενες υπερβάσεις που έχουν ρυθμιστεί με παλαιότερους νόμους αν υπάρχουν, αλλιώς πως θα τα ενσωματώναμε αφού δεν θα είχαν φύλλο καταγραφής σε αυτόν τον νόμο...,

άρα λογικά το ποσοστό πρέπει να είναι ένα ανά φύλλο καταγραφής........

[sundance]

σε εξ αδιαιρέτου (χωρις καμια συσταση καθετου ή οριζοντιας ιδιοκτησιας), ο συντελεστης υπερβασης δομησης, υπολογιζεται στο συνολο του γηπεδου ή για καθε μεριδιο του καθε συνιδιοκτητη?

[milt]

Εγκύκλιος 4/2013:
Α. "Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν το συντελεστή δόμησης του ακινήτου."

Β. "προκειμένου να ελεγχθεί η τήρηση των προϋποθέσεων της Κατηγορίας 4 συνυπολογίζονται στην επιφάνεια των υπολοίπων αυθαιρέτων κατασκευών και η επιφάνεια αυτών οι οποίες έχουν υπαχθεί στους Ν.3775/2009 (ΦΕΚ.122/Α΄), Ν.3843/2010 (ΦΕΚ.62/Α΄) και Ν.4014/2011 (ΦΕΚ.62/Α΄), που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια (δηλαδή που αναφέρονται ως πραγματοποιούμενα στο διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας)."

Άρα, για την εύρεση της κατηγορίας, 4 ή 5, συνυπολογίζουμε τους χώρους που πληρούν ταυτόχρονα τα παρακάτω κριτήρια:

1. είναι κλειστοί,
2. έχουν κύρια χρήση,
3. προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης,
4. δηλώνονται τώρα ή δηλώθηκαν με τους Ν.3775/2009 ή τον Ν.3843/2010 ή τον Ν.4014/2011, όχι παλιότερους.

Για τον υπολογισμό των συντελεστών υπέρβασης δόμησης και κάλυψης συνυπολογίζουμε όλα τα μέτρα, νόμιμα, νομιμοποιηθέντα και αυθαίρετα.


Δεν έχει δοθεί σαφής απάντηση, οι θέσεις διίστανται και αναμένουμε νέα εγκύκλιο.

Πήγα χτες στο help desk του ΥΠΕΚΑ και προφορικά μου είπαν τα εξής:

Για την επιλογή της κατηγορίας που ανήκουν οι αυθαιρεσίες συνυπολογίζουμε όλες τις αυθαιρεσίες και τυχόν τακτοποιημένες με παλαιότερους νόμους.

Για τον υπολογισμό του ποσοστού υπέρβασης δόμησης, κάλυψης χρησιμοποιούμε μόνο τις αυθαιρεσίες που υπάγονται τώρα στον νόμο καθώς οι προηγούμενες έχουν τακτοποιηθεί και δεν πρέπει να επηρεάσουν τον υπολογισμό του προστίμου (επιπλέον μου είπε ότι το << χώροι κύριας χρήσης θα αλλάξει και θα κοιτάμε εάν αυξάνει το συντελεστή δόμησης και μόνο..)

με αυτό το σκεπτικό επιπλέον το ποσοστό υπέρβασης κάλυψης, δόμησης πρέπει να είναι ένα σε όλα τα φύλλα καταγραφής .

Γενικότερα ο ρόλος τους είναι συμβουλευτικός,δεν μπορούν να δώσουν γραπτή απάντηση και επεξεργάζονται όλα τα θέματα που προκύπτουν για να εκδώσουν νέα εγκύκλιο .

[Xάρης]

Ευχαριστούμε για την ενημέρωση.

Αν δεν μπορούν να δώσουν γραπτές απαντήσεις, τότε οι απαντήσεις τους έχουν μικρότερη αξία απ' αυτές που δίνει το ΤΕΕ/Τμήμα Πελοποννήσου και ίσης αξίας με αυτές που δίνουμε εμείς όλοι εδώ και σ' άλλα φόρουμ και στο facebook.

Για το 1ο θέμα της επιλογής κατηγορίας, η Εγκύκλιος 4/2013 είναι ξεκάθαρη.
Αυθαιρεσίες που τακτοποιήθηκαν με τον Ν.1337/83 δεν συμπεριλαμβάνονται.
Ίσως ο συνάδελφος που σου απάντησε να εννοούσε με το "παλιότερους νόμους", τους τρεις τελευταίους νόμους αυθαιρέτων, του 2009, 2010 και 2011.

Αυτό που ανέφερε δε για τον υπολογισμό των συντελεστών είναι αυθαίρετο και μια υποκειμενική άποψη, όπως βέβαια και όλων ημών. Θεωρώ όμως ότι δεν είναι εύλογο, ούτε δίκαιο.

Το "ένας συντελεστής κάλυψης-δόμησης σ' όλα τα φύλλα καταγραφής" δεν προκύπτει από πουθενά. Θα μπορούσε να θεωρηθεί εύλογο, αλλά δεν το γράφει ο νόμος και δεν το επιβάλλει το ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ, πράγμα πολύ απλό προγραμματιστικά που θα έλυνε πολλές απορίες και θα μας προστάτευε από κακοτοπιές.

[sundance]

οικοπεδο με 2 αυθαιρετα (νομιμα με καποιες αυθαιρεσεις για την ακριβεια), χωρις καμια συσταση.

θα τα δηλωσω με προσυμφωνο, αφου θελουν να κανουν καθετη.


τα ποσοστα υπερβασεων καλυψης και δομησης, θα τα υπολογισω ξεχωριστα για τον καθενα, δηλαδη για το κομματι που του αναλογει ή θα τα αθροισω και θα βγαλω εναν συντελεστη που θα εφαρμοστει και στα 2?

πχ 100τ.μ οικοπεδο. σ.δ 1

ο Α θα εχει 50% (μετα την συσταση καθετου) και αυθαιρεσιες 30τ.μ
ο Β θα εχει 50% και αυθαιρεσιες 60τ.μ

Α ΤΡΟΠΟΣ
1) ο Α εχει υπερβαση δομησης 30/50= 60%
2) ο Β εχει υπερβαση δομησης 60/50= 120%

Β ΤΡΟΠΟΣ
αυθαιρεσιες 30+50=80 -> 80/100 = 80%

ποιος τροπος ειναι σωστος?

[xenia chatz]

http://www.teetrip.tee.gr/OmadApant-1_29.10.13.pdf
8. Σε περίπτωση δήλωσης αυθαιρέτου με περισσότερα του ενός φύλλου καταγραφής αυθαίρετων κατασκευών, ο υπολογισμός του συντελεστή υπέρβασης δόμησης και κάλυψης γίνεται για το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων των αυθαιρέτων τμημάτων ή για το κάθε ένα ξεχωριστά;
Το όλο θέμα έχει ξεκινήσει από ένα ατυχές παράδειγμα της Εγκυκλίου 13/2011 για τον 4014. Τα παραδείγματα αυτά αποδομήθηκαν γρήγορα.
Η λογική λέει ότι τα τετραγωνικά π.χ. της δόμησης θα πρέπει να αθροίζονται και να υπολογίζεται ένας συντελεστής υπέρβασης δόμησης για το σύνολο της ιδιοκτησίας μας.
Διαφορετικά θα προκύψει το παράδοξο, να υπολογίζεται μικρότερο πρόστιμο για τμήματα με περισσότερες αυθαιρεσίες.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα:
ακίνητο Α έχει υπέρβαση δόμησης 100m
2 με το οικόπεδο να έχει μέγιστο επιτρεπόμενο 80m2. Το πρόστιμο θα το υπολογίσουμε με συντελεστή 1,6 στην υπέρβαση δόμησης.
Στο δίπλα οικόπεδο έχει χτιστεί το σπίτι Β με 100μ2 υπέρβαση δόμησης, αλλά τα 50μ2 από αυτά παραβιάζουν το Δ <20%.
Τιμή ζώνης, εντός εκτός κτλ έστω ότι βγάζουν μία τιμή Σ.
Υπολογίζοντας λοιπόν με τον τρόπο "ποσοστό ανά ΦΚ" έχουμε:
Για το Α: Σx100x1,6=160Σ
Για το Β: Σx50x1,3+Σx50x1,3x1,2=143Σ.
Επομένως το κτίριο που πέρα από την υπέρβαση δόμησης έχει και τμήμα εντός του Δ, έχει πρόστιμο μικρότερο από το ίδιο κτίριο που έχει μόνο υπέρβαση δόμησης.
Με τον τρόπο "αθροίζουμε τις παρανομίες και υπολογίζουμε έναν συντελεστή για κάθε ιδιοκτησία":
Για το Α θα έχουμε: Σx100x1,6=160Σ
Για το Β θα έχουμε: Σx50x1,6+Σx50x1,6x1,2= 176Σ
Είναι προφανές ότι η λογική μας οδηγεί στο 2ο τρόπο υπολογισμού.
Ο νόμος δεν αναφέρει κάπου ξεκάθαρα πως γίνεται ο υπολογισμός των συντελεστών υπέρβασης.
Το μόνο σημείο που ταιριάζει με το θέμα είναι το 18.3 το οποίο περισσότερο μπερδεύει παρά ξεκαθαρίζει το θέμα.

[Xάρης]

Αφού ο νόμος δεν αναφέρει κάτι ξεκάθαρα και δεν υπάρχει σχετική για το θέμα ερμηνευτική εγκύκλιος, πράττουμε κατά βούληση.

Στις ερωταπαντήσεις των συναντήσεων ΤΕΕ/ΤΚΜ - ΥΔΟΜ/ΚΜ αναφέρεται ότι ακριβώς δεν υπάρχει σχετική αναφορά στον νόμο.