Βεβαίωση για συμβόλαια σε αποθήκη υπογείου με λάθος διαμερισματοποίηση

[s.vassilis]

Γεια σας!
Έχω την εξής περίπτωση συνάδελφοι να ρωτήσω...
Μου ζήτησε πελάτης μια βεβαίωση μηχανικού για το συμβολαιογράφο για μια αποθήκη που θέλει να πουλήσει.Παίρνωντας τα σχέδια από την πολεοδομία βλέπω ότι στο υπόγειο υπήρχαν λεβητοστάσιο, μηχανοστάσιο και 4 μεγάλες αποθήκες.Στην αυτοψία διαπίστωσα ότι οι 4 αποθήκες έχουν γίνει 10 μικρότερες ως ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες.
Τι κάνουμε τώρα;
Ευχαριστώ εκ των προτέρων....

[Xάρης]

Η βεβαίωση δεν είναι το πρόβλημα.
Καθότι (αν συμπεραίνω σωστά) δεν έχεις μεταβολή της κάλυψης, δόμησης, ύψους και χρήσης, χορηγείς τη βεβαίωση και κοιμάσαι ήσυχος.

Οι ιδιοκτήτες όμως θα πρέπει να τακτοποιήσουν το θέμα και πολεοδομικά και συμβολαιογραφικά.

[s.vassilis]

Βασικά τα συμβόλαια τους είναι ήδη σωστά αφού υπάρχουν συμβόλαια για όλες τις αποθληκες....
Στη βεβαίωση όμως εγώ αναφέρω την ονομασία του χώρου που δεν ξέρω ποια να βάλω αφού δεν είναι στην κάτοψη...επίσης μου δόθηκε σχέδιο κάτοψης αναφέρω πάνω στη βεβαίωση όπου είδα τον συγκεκριμένο χώρο....αλλά προφανώς δεν έγινε κάτι τέτοιο...οπότε πως θα δώσω βεβαίωση για ένα χώρο που δεν βλέπω στα σχέδια με την ονομασία που έχει και στο συμβόλαιο πχ...;

[Xάρης]

Εσύ περιγράφεις την αποθήκη όπως την περιγράφει το συμβόλαιο.
Όπως και να είχε διαμορφωθεί η κάτοψη του υπογείου, υπήρχε περίπτωση να έχεις μεταβολή κάλυψης, δόμησης ή ύψους;
Έχει αλλάξει η χρήση σε κάποια από τις αποθήκες (όχι μόνο τη μεταβιβαζόμενη);

[dn102]

Το μόνο πρόβλημα που υπάρχει, και ορθά αναφέρει ο Χάρης να τακτοποιηθεί πολεοδομικά και συμβολαιογραφικά αργότερα είναι τα παρακάτω:

1. Η κάθε αποθήκη λογίζεται σαν 1/1000 επι του συνόλου.Συνεπώς εάν έχεις 2 αποθήκες, άσχτεα αν είναι στο σύνολο τα ίδια τετραγωνικά, θα μετρήσουν ώς 1/1000 η κάθε μία δηλαδή 2/1000.Στη δική σου περίπτωση έχεις απο 4/1000 σε 10/1000.Συνεπώς, το πρώτο που πρέπει να γίνει για να λέμε οτι είναι καθ'ολα νόμιμα είναι μία τροποποίηση συμβαιλογραφικής πράξης και στη συνέχεια διόρθωση του πίνακα δαπανών.

2.ΟΜΩΣ, σε κάθε περίπτωση αλλαγής διάταξης αποθήκης (δηλαδή να βάλεις εσωτερικό διαχωριστικό τοίχο και κτλ), δέν αποτελεί παράβαση, με την λογική δηλαδή του ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ.Δήλωσε κανονικά 4 αποθήκες και πες τον ιδιοκτήτη να βάλει αυτοκόλλητα με τα ίδια νούμερα, σύμφωνα με τον αριθμο τών κομματιών που τίς χώρισε.

Συμφωνώ με το Χάρη, προχώρησε το δέν έχεις κανένα πρόβλημα!!!

[s.vassilis]

Ευχαριστώ και τουσ δυο σας!
Βασικά απο συμβολαιογραφικής άποψης μάλλον θα είμαι καλλυμένος αφού ήδη όλες ανήκουν σε 10 ιδιοκτήτες και όλοι έχουν το συμβόλαιο τους...Θα τσεκάρω και τον πίνακα δαπανών τους ωστόσο.
οντως δεν υπερβαίνω κάτι από αυτά που δηλώνω στη βεβαίωση....όμως λέω ότι είδα στα εγκεκριμένα σχέδια την συγκεκριμένη αποθήκη το οποίο δεν υφίσταται...και άρα δε θα έπρεπε να προχωρήσω σε 4014 με μία κτιριοδομική παράβαση ώστε να προκύψουν σωστά οι χώροι που υπάρχουν(με τα συμβόλαια τους);
Αν έιχα έναν ιδιοκτήτη θα ήταν εύκολο ακόμα και να το παραβλέψω όπως μου προτείνετε.Τώρα όμως που έχω δέκα διαφορετικούς δεν οφείλω να προχωρήσω σε 4014, το οποιο πάλι από μόνο του είναι ένα θέμα το πως με τόσους ιδιοκτήτες θα κάνω ένα φάκελο(ή δέκα).
Θα κάνω πάντως και μια ερώτηση στην πολεοδομία αυτές τις μέρες και θα αναφέρω κι εδώ τι μου είπανε.

[dn102]

....όμως λέω ότι είδα στα εγκεκριμένα σχέδια την συγκεκριμένη αποθήκη το οποίο δεν υφίσταται...και άρα δε θα έπρεπε να προχωρήσω σε 4014 με μία κτιριοδομική παράβαση ώστε να προκύψουν σωστά οι χώροι που υπάρχουν(με τα συμβόλαια τους);

1. Το πώς περιγράφεις κάτι που βλέπεις έχει μεγάλη σημασία στο πώς θα το δηλώσεις.Δηλαδή, έστω οτι παίρνω τα εγκεκριμένα σχέδια τής πολεοδομίας στα χέρια μου και βλέπω οτι στο υπόγειο έχω 4 αποθήκες (Α1-Α2-Α3-Α4) απο 10 τ.μ η κάθε μία.Στον έλεγχο που κάνω διαπιστώνω οτι οι αποθήκες έγινα 8 (Α1,1-Α1,2-Α2,1-Α2,2-Α3,1-Α3,2-Α4,1-Α4,2) απο 5 τ.μ η κάθε μία.Σύνολικά στα σχέδια έχεις 40τ.μ και στη αυτοψία σου πάλι έχεις 40 τ.μ.

2.Εφόσον δέν προκύπτει απο πουθενά αυθαιρεσία αναρωτιέσαι τώρα " Μα στα σχέδια έχω 4 και τώρα βλέπω 8".Ναι έχεις δίκιο,ΟΜΩΣ εγώ βλέπω πάλι 4 αποθήκες με 2 πόρτες η κάθε μία και στο εσωτερικό τους δρομικό τοίχο που τίς διαχωρίζει σε 2 τμήματα με συνολο τ.μ το ίδιο με την άδεια.

3.Ας εξετάσω το κομμάτι οτι είναι αυθαίρετα.ΤΙ θα ΔΗΛΩΣΩ στη καρτέλα;.Προφανώς τίποτα διότι δέν έχεις υπέρβαση πουθενά.Ωραία, θα κλείσω τη καρτέλα του ΤΕΕ γιατί δέν με βοηθάει, δέν μπορώ πουθενά να αποδώσω την αυθαιρεσία όπως ακριβώς τη βλέπω.

4.Ας εξετάσω το θέμα συμβολαιογραφικά. Το συμβαίλο περιγράφει αποθήκη Α1 π.χ με 10 τμ και συμμετοχή στίς δαπάνες 1/1000.Πολύ ωραία, σάυτή τη περίπτωση τί έχω;.Πλέον έχω την Α1 σε ίσα η όχι κομμάτια Α11 και Α12.Το συμβόλαιο πρέπει να διορθωθεί και να αναγράφει Α11 και Α12.OFF THE RECORD, μπορείς να το παρακάμψεις και να μή κουραστείς με τίς διαδικασίες συμβολαιογράφων και πολεοδομίας.

5.Τελικά βλέπω συνολικά 4 αποθήκες με 2 πόρτες εισόδου

[s.vassilis]

Δεκτά όλα αυτά και με βγάζουν από κόπο, ωστόσο στο 3ο που αναφέρεις...φυσικά και έχω να δηλώσω...-μια παράβαση κτιριοδομικού κανονισμού για τη διαμερισματοποίση που πάει με αναλυτικό προυπολογισμό και πρόστιμο εδώ ένα 500άρικο...
Σ'αυτό μου χουν απαντήσει στην πολεοδομία ότι το βάζουμε στις λοιπές παραβάσεις.
Στο 4ο που λες έχω το αντίθετο πρόβλημα...το συμβόλαιο αφορά τις πιο μικρές αποθήκες ήδη ...δλδ δύο συμβόλαια αφορόυν μια αποθήκη του σχεδίου οπότε μάλλον δε διορθώνω τίποτα...

[Xάρης]

Η βεβαίωση μπορεί να δοθεί ακόμα και αν υπάρχουν κάποιες αυθαιρεσίες.
Οι μόνες αυθαιρεσίες που ελέγχουμε για να δώσουμε ή όχι τη βεβαίωση είναι της μεταβολής της δόμησης, κάλυψης και ύψους, καθώς και το αν έχουν γίνει αλλαγές στις χρήσεις.

Η παράβαση της "διαμερισμάτωσης" δεν εμπίπτει σ' αυτά που ελέγχουμε για να δώσουμε τη βεβαίωση.
Για να δηλώσεις δε, τέτοιου είδους παράβαση, πρέπει να έχεις ταυτόχρονα και τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων.

Αντιλαμβάνομαι ότι τίθεται ζήτημα όταν έχουμε διαφορετική "διαμερισμάτωση" σε όροφο κι αυτό είναι το τι ελέγχουμε για τη δόμηση.
Όμως, στην περίπτωσή σου που έχεις υπόγειες αποθήκες που δεν μετρούν στη δόμηση, δεν έχεις καν τέτοιο προβληματισμό.

[Kostas2002]

Προσωπικά θα προχωρούσα με ν4014 σε διαμερισμάτωση και μετά βεβαίωση.
Πως θα δώσω βεβαίωση ότι χώρος των 10μ² υφίσταται νόμιμα ενώ στο εγκεκριμένο σχέδιο βλέπω έναν χώρο 30μ²;

[dn102]

Προσωπικά θα προχωρούσα με ν4014 σε διαμερισμάτωση και μετά βεβαίωση.
Πως θα δώσω βεβαίωση ότι χώρος των 10μ² υφίσταται νόμιμα ενώ στο εγκεκριμένο σχέδιο βλέπω έναν χώρο 30μ²;

Το αντίθετο είναι εδώ, η μία μεγάλη έγινε πολλές μικρές.Η υπέρβαση που είναι;.

[Kostas2002]

Στο εγκεκριμένο είναι 30μ² ενώ στην πραγματικότητα 10μ². Αυτό λέω και εγώ.
Δεν είναι θέμα υπέρβασης αλλά αυθαίρετης κατασκευής, που μπορεί να μην επηρεάζει τα πολεοδομικά μεγέθη (Δόμηση/κάλυψη/ύψος) αλλά είναι αυθαίρετη αφού δεν είναι εσωτερική διαρρύθμιση μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Δεν έβαλε απλά κάποιους τοίχους σε μία οριζόντια ιδιοκτησία αλλά δημιούργησε νέες οριζόντιες ιδιοκτησίες.

[dn102]

Παραθέτω τα παρακάτω :

Διαρρυθμίσεις που έγιναν προ ΓΟΚ ΄85 και από την αρχική κατασκευή του

κτιρίου, ζήτημα που μπορεί να αποδειχτεί αν πχ έχουν συμπεριληφθεί σε συμβόλαια, δεν
πρέπει να θεωρούνται αυθαίρετες, εκτός αν έχει αλλάξει ο φέρων οργανισμός του
κτιρίου.

Διαρρυθμίσεις που έγιναν μετά το ΓΟΚ ΄85 με τις οποίες διαφοροποιείται η
κατάσταση από την εγκεκριμένη κάτοψη της πολεοδομίας, αν πχ διαχωρίζεται ένα
διαμέρισμα ή κατάστημα σε περισσότερα ή αν συνενώνονται, θα πρέπει να δηλωθούν
αλλά μόνο στις περιπτώσεις που εξαιτίας του διαχωρισμού προκύπτει παράβαση
κάποιας πολεοδομικής διάταξης ή υποχρέωσης που δεν εκπληρώθηκε κατά την έκδοση
της άδειας, ώστε να μπορούν να πάρουν χωριστή Ηλεκτροδότηση ή άδεια λειτουργίας.

Δεν βλέπω να προκύπτει θέμα για τη περίπτωση του συναδέλφου.Φυσικά ο καθένας είναι υπεέυθυνος για το τρόπο που αξιολογεί τη κατάσταση.Σίγουρα μιλάμε για βοηθητικό χώρο, και μάλιστα χωρίς υπέρβαση δόμησης, κάλυψης ή αλλαγή χρήσης.

[Kostas2002]

Από που είναι αυτό το απόσπασμα?
Σύμφωνα με αυτό, ούτε και όταν έχουμε διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου κατοικιών πρέπει να δηλωθεί.
Επίσης ούτε και όλες οι περιπτώσεις με διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου έγιναν προ ΓΟΚ85.

Και μπαίνει το καίριο ερώτημα. Ποιες είναι οι παραβάσεις πολεοδομικής διάταξης ή υποχρέωσης;

[dn102]

Με λίγα λόγια η διαμερισμάτωση τών αποθηκών δέν οδηγεί σε πολεοδομική παράβση έτσι ώστε να ηλεκτροδοτούνται ξεχωριστά.Σε διαμερίσματα ισχύει εδώ όχι.Απο τη στιγμή που υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας τροποποιημένη συμβολαιογραφικά και δηλωμένα στην εφορία τι πρόβλημα υπάρχει;.Επίσης αν είναι διορθωμένα και τα χιλιοστά, που πιστεύω πως ο λόγος τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας έγινε γι'αυτο το λόγο, εγώ προσωπικά δίνω βεβαίωση κανονικά και με το νόμο.

Ειδικά για τη διαμερισμάτωση προβλέπει πότε θεωρείται και πότε όχι παράβαση.

[s.vassilis]

Ειδικά εμένα που η άδεια είναι του '79 αυτό μου λύνει τα χέρια.Ωστόσο θα πάω και με αυτό μαζί στην πολεοδομία για να έχω και από εκεί μια απάντηση.Από που το βρίσκουμε αυτό το κείμενο:;
Ευχαριστώ πολύ πάντως...βοήθησε πολύ!

[dn102]

Απόσπασμα απο Ελένη Μπόυτου -Λεμπέση, σελ 17 απο 56.

Αναλύει τίς περιπτώσεις που αναφέραμε.Συνεχίζω να λέω οτι δέν υπάρχει πρόβλημα!!!!

"43. ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΣΗ & ΔΙΑΡΡΥΘΜΙΣΕΙΣ - Άρθ.50 παρ.7 * ν.4042/12 ΦΕΚ/24/Α/12:

Η διαφορετική διαρρύθμιση** διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης
ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή.

Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου*** από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, υπάγεται στην κατηγορία 13 του πίνακα του Παραρτήματος του ν.4014/2011 και ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ, εντός της προθεσμίας της πρώτης δόσης, το ποσό των 500 ευρώ και δεν καταβάλλεται παράβολο
Συντάχθηκε από Ελένη Μπούτου – Λεμπέση 3-3-12 Σελίδα 18 από 56

Μετά την τροπ. του άρθ.24 παρ.4 με το άρθ.49 παρ.3 του Ν.4030/11: Η αλλαγή
διαρρύθμισης δεν αναφέρεται στη Βεβαίωση του Μηχανικού και έτσι δεν είναι
υποχρεωτικό να υπαχθεί στις δηλώσεις του Ν.4014/11, αλλά παρέχεται η δυνατότητα στον πολίτη να ρυθμίσει κάθε παράβαση. Πριν τη ρύθμιση αυτή ίσχυαν οι Γ΄19 & Ζ΄1

• ***Υπάρχουν διάφορες περιπτώσεις διαφορετικής διαμερισμάτωσης στην πράξη, όπως πχ να είναι σύμφωνη με την άδεια αλλά όχι με τη σύσταση ή αντιστρόφως. Στις περιπτώσεις που η πλήρης τακτοποίηση προϋποθέτει κάποια μεταβίβαση είναι και πάλι χρήσιμο να προστίθεται κάποια διευκρίνιση στα σχόλια, όπως πχ ότι: η διαμερισμάτωση καλύπτεται από τη σύσταση, έγινε από την αρχική κατασκευή του κτιρίου και δεν παραβιάζει τις ελάχιστες υποχρεωτικές διαστάσεις των κοινόχρηστων χώρων ή ότι παρόλο ότι η κάτοψη είναι όμοια με την άδεια υποβάλλεται δήλωση επειδή στη σύσταση είναι διαχωρισμένο σε 2 ιδιοκτησίες και απαιτείται συμβολαιογραφική τακτοποίηση.

• * Η ρύθμιση αυτή είναι μία καλή ρύθμιση που σου επιτρέπει να τακτοποιήσεις κάποιες μικροδιαφορές ή μικροπαραβάσεις με ένα μικρό πρόστιμο, ώστε να έχει το ακίνητο μία κάτοψη σύμφωνη με τη διαμορφωμένη στην πράξη κατάσταση.
Πλην όμως το ότι είναι διατυπωμένη γενικά ενδέχεται να επηρεάζει την ισχύουσα
νομοθεσία εκτός αν θεωρείται ότι αφορά μόνο στη χορήγηση βεβαιώσεων μεταβίβασης."

[ALIKI]

ΝΕΕΣ ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ σε ΕΡΩΤΗΜΑΤΑ από Ε. ΛΕΜΠΕΣΗ 21-11-2011

4.Οι αλλαγές εσωτερικών διαρρυθμίσεων χρήζουν τακτοποίησης με το νέο νόμο;

Ναι, Εξαρτάται κατ΄ αρχήν από το πότε έγιναν:
_ Από το 1928 μέχρι το 69 έπρεπε να εγκριθούν τα σχέδια εσωτερικών αλλαγών.

_ Με το ΒΔ ΦΕΚ 205/Δ/1969 δεν απαιτούνταν η έγκριση για εσωτερικές αλλαγές.

_ Από το ΓΟΚ 85 και μετά απαιτείται άδεια. Και αν είναι μετά το 85 εξαρτάται από την έκταση και το είδος των εργασιών, δηλαδή:

- αν έγιναν χωρίς έγκριση εργασιών και είναι στο πλαίσιο του άρθρου 22 παρ.1, δηλαδή μικρές και μεμονωμένες, δεν υπάρχει πρόβλημα
- αν έγιναν με έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας και εφαρμόσθηκε σωστά, επίσης δεν υπάρχει πρόβλημα,
- αν έγινε ριζική ανακαίνιση και διαρρύθμιση, έπρεπε να έχει εκδοθεί άδεια και είναι αυθαίρετες, οπότε πρέπει να γίνει δήλωση με το Ν.4014/11, είτε με αναλυτικό προϋπολογισμό των εργασιών ή να πληρωθεί παράβολο και να εκδοθεί άδεια σε 3 χρόνια

[dn102]

ΝΕΕΣ ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ σε ΕΡΩΤΗΜΑΤΑ από Ε. ΛΕΜΠΕΣΗ21-11-2011

To δικό μου είναι απο 3-3-2012, οι απόψεις είναι πολλές

Στίς 3-3-2012 έχουμε αυτό ΑLIKI

"Μετά την τροπ. του άρθ.24 παρ.4 με το άρθ.49 παρ.3 του Ν.4030/11: Η αλλαγή διαρρύθμισης δεν αναφέρεται στη Βεβαίωση του Μηχανικού και έτσι δεν είναι υποχρεωτικό να υπαχθεί στις δηλώσεις του Ν.4014/11, αλλά παρέχεται η δυνατότητα στον πολίτη να ρυθμίσει κάθε παράβαση"

[Kostas2002]

Παραθέτω τα παρακάτω :

Διαρρυθμίσεις που έγιναν προ ΓΟΚ ΄85 και από την αρχική κατασκευή του

κτιρίου, ζήτημα που μπορεί να αποδειχτεί αν πχ έχουν συμπεριληφθεί σε συμβόλαια, δεν
πρέπει να θεωρούνται αυθαίρετες, εκτός αν έχει αλλάξει ο φέρων οργανισμός του
κτιρίου.

Διαρρυθμίσεις που έγιναν μετά το ΓΟΚ ΄85 με τις οποίες διαφοροποιείται η
κατάσταση από την εγκεκριμένη κάτοψη της πολεοδομίας, αν πχ διαχωρίζεται ένα
διαμέρισμα ή κατάστημα σε περισσότερα ή αν συνενώνονται, θα πρέπει να δηλωθούν
αλλά μόνο στις περιπτώσεις που εξαιτίας του διαχωρισμού προκύπτει παράβαση
κάποιας πολεοδομικής διάταξης ή υποχρέωσης που δεν εκπληρώθηκε κατά την έκδοση
της άδειας, ώστε να μπορούν να πάρουν χωριστή Ηλεκτροδότηση ή άδεια λειτουργίας.

Δεν βλέπω να προκύπτει θέμα για τη περίπτωση του συναδέλφου.Φυσικά ο καθένας είναι υπεέυθυνος για το τρόπο που αξιολογεί τη κατάσταση.Σίγουρα μιλάμε για βοηθητικό χώρο, και μάλιστα χωρίς υπέρβαση δόμησης, κάλυψης ή αλλαγή χρήσης.

Στο παρακάτω "σχέδιο" σε κάτοψη Β' ορόφου πολυκατοικίας, δίνουμε ή δεν δίνουμε βεβαίωση για το Α2?
Σημειώνω πως τα εμβαδά και οι διαστάσεις των διαμερισμάτων είναι όπως προβλέπει η Ο.Α. χωρίς αλλαγή του Φ.Ο.