Μεταβίβαση υπογείων σε πολυκατοικία

[GNikolaou11]

Καλησπέρα είχα κάνει και παλιότερα μία σχετική ανάρτηση αλλά δεν λύθηκε το ερώτημα μου.
Ένας ιδιοκτήτης είχε δύο αποθήκες στο υπόγειο της πολυκατοικίας βάση πολεοδομικών σχεδίων και του συμβολαίου. Λίγο αργότερα έκανε αλλαγή αυτών παίρνοντας τμήμα της Α1 στην Α2 και αντιστρόφως δημιουργώντας δύο νέες αποθήκες. Υπήρξε και σχετικό συμβόλαιο τροποποίησης όπου αναφερόταν η μεταβολή των δύο αποθηκών αναλυτικά (προσθήκη τμήματος προς το βόρειο τμήμα της Α2 απο την Α1 τόσα m2 κτλ), όπου δηλωνόταν πλήρως η μεταβολή. Ωστόσο τα πολεοδομικά σχέδια δεν ενημερώθηκαν με αποτέλεσμα εκεί να φαίνεται η αρχική κατάσταση. Τώρα που θέλει ο ιδιοκτήτης να κάνει μεταβίβαση μπορεί να την κάνει κανονικά βάση του τροποποιημένου συμβολαίου ή όχι? Γιατί από όσο γνωρίζω η μεταβίβαση πρέπει να γίνει βάση πολεοδομικών σχεδίων που δε συνάδουν με την υφιστάμενη κατάσταση.
Ευχαριστώ.

[Xάρης]

Και γιατί δεν ενημερώνει τον φάκελο της πολεοδομίας να είναι όλα τακτοποιημένα;

Για την μεταβίβαση δεν θα χρειαστεί θεωρημένο αντίγραφο της κάτοψης του υπογείου;
Σ' αυτήν την κάτοψη θα φαίνονται λάθος τα περιγράμματα των δύο χώρων.
Δεν έχει πρόβλημα ο αγοραστής; Ο συμβολαιογράφος τι λέει για το θέμα;
Και αν αργότερα ο νέος ιδιοκτήτης θελήσει να τακτοποιήσει και πολεοδομικά το θέμα, μήπως θα έχει πρόβλημα με τον ιδιοκτήτη της άλλης αποθήκης;

Για την έκδοση βεβαίωσης του Ν.4014/11 δεν θεωρώ ότι αποτελεί πρόβλημα αφού δεν έχουμε μεταβολές σε κάλυψη-δόμηση-ύψος.

[Kostas2002]

Δεν μπορεί όμως να μεταβιβάσει την μία από τις δύο αποθήκες διότι υπάρχει μεταβολή.

[Xάρης]

Μεταβολή σε εμβαδόν. Όχι όμως σε κάλυψη-δόμηση-ύψος-χρήση. Συνεπώς δεν είναι εμπόδιο η βεβαίωση του Ν.4014/11.
Ούτε είναι βέβαιο ότι μπορεί να ρυθμιστεί η "διαμερισμάτωση" με τον Ν.4014/11. Για να γίνει αυτό πρέπει να έχουμε και διαφοροποιήσεις στα ηλεκρομηχανολογικά. Επειδή πρόκειται για αποθήκη είναι πολύ πιθανόν να μην υπάρχουν τέτοιες αλλαγές.

Στη θέση του νέου ιδιοκτήτη αλλά και του συμβολαιογράφου θα απαιτούσα να τακτοποιηθεί το θέμα πολεοδομικά με ενημέρωση του φακέλου.

[Kostas2002]

Το εμβαδόν της ιδιοκτησίας έχει μεταβληθεί, άρα έχει μεταβληθεί η επιφάνεια(βλ. αξία) που αναλογεί στα χιλιοστά της.
Είναι το ίδιο με ένα διαμέρισμα. Αν έχει μεγαλώσει ένα διαμέρισμα ενώ το διπλανό έχει μικρύνει θα πάρει βεβαίωση; Προσωπικά θεωρώ πως όχι.

Αν γίνει κάτι (Ν4014, μικρής κλίμακας, ενημέρωση) προφανώς θα μπορεί να δωθεί βεβαίωση.

[Xάρης]

Είναι θέμα του συμβολαιογράφου και όχι του μηχανικού.

Ο μηχανικός με τη βεβαίωση του Ν.4014/11 βεβαιώνει συγκεκριμένα πράγματα. Μέσα σ' αυτά δεν είναι η μεταβολή του εμβαδού που δεν προσμετράται στη δόμηση και στην κάλυψη.

[Kostas2002]

Χάρη δεν είναι μόνο αυτό....

επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 και δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3

Εκτός αν δεν είναι αυθαίρετη κατασκευή, η μη κατασκευή του τοίχου (κατεδάφιση?) στην θέση της Ο.Α. και η κατασκευή του σε άλλη θέση..

[Xάρης]

Η αλλαγή της εσωτερικής διαρρύθμισης του υπογείου, μπορεί να μεταβάλλει τα εμβαδά των δύο αποθηκών αλλά δεν αποτελεί αυθαιρεσία που να υπάγεται στις περιπτώσεις της παραγράφου 3.
Η παράγραφος 3 είναι η παράγραφος 3 του άρθρου 23 του Ν.4014/11 η οποία μας λέει σε ποιες περιπτώσεις δεν μπορεί να τακτοποιηθεί ένα ακίνητο με τον Ν.4014/11.

Είναι δε προφανές ότι η αλλαγή της εσωτερικής διαρρύθμισης του υπογείου δεν επηρεάζει τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος της ιδιοκτησίας.
Εφόσον δε εξακολουθεί να χρησιμοποιείται ως αποθήκη δεν έχει αλλάξει η νόμιμη χρήση.

[Kostas2002]

Δηλαδή για μια αποθήκη, η οποία στην ΟΑ είναι 20μ² αλλά στην πραγματικότητα είναι όλο το υπόγειο (έχει δηλαδή ενώσει όλες τις αποθήκες), θα έδινες βεβαίωση;
Εγώ όχι....

[Xάρης]

Εμείς δεν νομοθετούμε, εμείς εφαρμόζουμε τον νόμο.
Κατά την ερμηνεία λοιπόν του νόμου από την πλευρά μου, δεν θα είχα κανένα πρόβλημα να δώσω βεβαίωση για την περίπτωση της αποθήκης που αναφέρεις.
Θεωρώ μάλιστα ότι είναι απολύτως ξεκάθαρο το τι ελέγχω και τι όχι. Τουλάχιστον σ' αυτό το θέμα.
Αν υπάρχει μια αμφιβολία είναι για το τι κάνεις αν έχεις λιγότερη και όχι περισσότερη δόμηση, ζήτημα το οποίο έχουμε συζητήσει παλιότερα.

Μπορεί βέβαια να έχω κι άδικο, οπότε η... αυτοψία θα δείξει!