Έγκριση δόμησης για προσθήκη σε υπάρχον κτήριο που ένα τμήμα του δώματος δηλώθηκε για τακτοποίηση κι άλλο για έκδοση οικ. άδειας

[Xάρης]

Σύμφωνα με την §3 του άρθρου 27 του Ν.4014/11, οι έλεγχοι των σχετικών δηλώσεων, πραγματοποιούνται από τις ΥΔΟΜ δειγματοληπτικά και σε ποσοστό >5% του πλήθους των δηλώσεων.

Δεν αναφέρεται πουθενά ότι θα γίνεται αυτόματος έλεγχος αν τυχόν υποβληθεί μελέτη για προσθήκη ή ό,τι άλλο σχετικά με ακίνητο σε γήπεδο στο οποίο υπάρχει έστω και μία δήλωση του Ν.4014/11.

Το θεωρώ όμως λογικό και αναμενόμενο.

Τι θα ελέγχεται;
Σύμφωνα με την παραπάνω παράγραφο του νόμου:

• η περιγραφή της κατασκευής,
• το εμβαδόν και
• η χρήση.

[Balance]

Καλησπέρα Χάρη αλλά και στους υπόλοιπους αγαπητούς συναδέλφους.
Έχω την εξής περίπτωση που μου ζητούν προσθήκη καθ' ύψος:
Κτίριο με ΓΟΚ '73.
Σύστημα πανταχόθεν ελεύθερο.
Προβλεπόμενη απόσταση 2,5 μ. από πλαϊνό όριο.
Στην πράξη το κτίριο έχει "κολλήσει" στο πλευρικό όριο(όλο το κλιμακοστάσιο βρίσκεται εντός απόστασης Δ και τμήμα κύριων χώρων).
Το κτίριο της όμορης ιδιοκτησίας έχει "κολλήσει" στο πλευρικό όριο.

Τα βήματα που σκέφτομαι να ακολουθήσω είναι τα εξής :
Να γίνει τακτοποίηση με τον 4495/2017 του υπάρχοντος που βρίσκεται μέσα στην απόσταση Δ.
(Αυτό καθιστά νόμιμο το περίγραμμα του κτιρίου σε όλη την επιφάνεια του; )
Αν ναι η προσθήκη καθ' ύψος μπορεί να γίνει και στο τμήμα της κάτοψης που βρίσκεται
στη ζώνη απόστασης Δ;
Το υφιστάμενο κτίριο έχει ισόγειο και όροφο.
Για τον υπολογισμό της υπολειπόμενης δόμησης μπορώ να :
αφαιρέσω από τη συνολική δόμηση την (2 Χ Επιφάνεια κλιμακοστασίου --> 2Χ10=20 μ2 των 2 που οδηγούν στο υφιστάμενο βατό δώμα) αλλά και το τμήμα του ισογείου 10 μ2< 40 μ2 ;
Με αποτέλεσμα να εξοικονομηθούν σύνολο 30 μ2 που αποτελούν αναγκαιότητα
για την προσθήκη ;

[Xάρης]

(Αυτό καθιστά νόμιμο το περίγραμμα του κτιρίου σε όλη την επιφάνεια του; )

Όχι νόμιμο, αλλά νομίμως υφιστάμενο.

Αν ναι η προσθήκη καθ' ύψος μπορεί να γίνει και στο τμήμα της κάτοψης που βρίσκεται στη ζώνη απόστασης Δ;

Αν δεν υπήρχε καμία αυθαιρεσία, η απάντησή μου θα ήταν "ΝΑΙ". Τώρα;

Για τον υπολογισμό της υπολειπόμενης δόμησης μπορώ να :
αφαιρέσω από τη συνολική δόμηση την (2 Χ Επιφάνεια κλιμακοστασίου --> 2Χ10=20 μ2 των 2 που οδηγούν στο υφιστάμενο βατό δώμα) αλλά και το τμήμα του ισογείου 10 μ2< 40 μ2 ;

Βλ. ΝΟΚ, άρθρο 11, §6.δ, δεύτερο εδάφιο.

[Balance]

Χάρη σε ευχαριστώ πολύ για την απάντηση σου.
Επανέρχομαι για εμπέδωση κάποιων θεμάτων από τα παραπάνω.

1. Συμφωνώ.. (ορθή ορολογία)

2. Το ζητούμενο μου είναι η τακτοποίηση με το Ν.4495/2017 καθιστά το προς τακτοποίηση κτίριο
νομίμως υφιστάμενο; Αν όχι υπάρχει κάποια άλλη οδός;

3. Αναφέρεσαι στο τμήμα που έχει ενημερωθεί βάση του ν.4759/20 στο πολύ χρήσιμο τόμο του ΝΟΚ που
που έχεις συνθέσει και γίνεται λόγος για το σύνολο των επιφανειών του κλιμακοστασίου σε περίπτωση
νομιμοποίησης αυθαιρέτων 30 τ.μ. ?

Στην περίπτωση του πρώτου εδαφίου του ΝΟΚ, άρθρο 11, §6.δ θα ίσχυε 10 μ2 για το ισόγειο και 10 μ2 για τον όροφο; [γίνεται λόγος ανά επίπεδο (όροφος , πατάρι)]

[Xάρης]

2. Βλ. ΝΟΚ, άρθρο 23, §1.

3. Ναι. Το δεύτερο και όχι το πρώτο εδάφιο της §6.δ του άρθρου 11, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν.4258/14, κάνει λόγο για τις προσθήκες σε νομίμως υφιστάμενα και τα 10τ.μ..
Το υπόλοιπο δόμησης των 10τ.μ. αναφέρεται στο οικόπεδο. Ούτε σε κτήριο, ούτε, πολύ περισσότερο, σε όροφο.

[Balance]

2. Φοβάμαι η περίπτωση μου δεν εμπίπτει σε κάποια από τις περιπτώσεις κι επιπλέον δεν έχει γίνει κάποια ενέργεια όπως περιγράφει ακόμα και η §1. β) ...παράγραφο 2 του άρθρου 26 του ν.4014/2011.

Στην τωρινή περίοδο εκείνο που τρέχει ακόμα είναι η τακτοποίηση με τον 4495/2017. Υπάρχει κάποιο άλλο νομικό εργαλείο που θα μπορούσα να χρησιμοποιήσω;

3. Ναι η αναφορά πολύ σωστά είναι επί του οικοπέδου.
Με βάση τα παραπάνω 20 μ2 μπορούν να μην μετρήσουν στη δόμηση κι αν
τελικά υλοποιηθεί η προσθήκη να μην μετρήσουν στη δόμηση κι εκείνα από τον
όροφο στον 2ο Όροφο;

[Balance]

Στον 4495/2017 όπως τροποποιείται με τον 4579/2020 στα άρθρα 54, 55 γίνεται λόγος για άδεια νομιμοποίησης στις κατηγορίες τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών αλλά και στο άρθρο 50:
ι) «Άδεια νομιμοποίησης» είναι η οικοδομική άδεια
ή η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, που εκδίδεται,
μετά την εκτέλεση εργασιών ή κατασκευών ή αλλαγών
χρήσης χωρίς την έκδοση της απαιτούμενης διοικητικής
πράξης, εξαιρουμένων των προστατευόμενων από το
Υπουργείο Πολιτισμού και Αθλητισμού μνημείων για τις
οποίες θα πρέπει να προηγηθεί των εργασιών η έγκριση
δυνάμει του ν. 3028/2002, προκειμένου να νομιμοποιη-
θούν αυτές, εφόσον είναι σύμφωνες είτε με τις ισχύουσες
κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας νομιμοποίησης δι-
ατάξεις, είτε με αυτές που ίσχυαν, κατά τον χρόνο εκτέ-
λεσής αυτών.»

Αν αντί για τακτοποίηση ακολουθηθεί η οδός νομιμοποίησης το κτίριο μπορεί να θεωρηθεί νομίμως υφιστάμενο και να υλοποιηθεί τμήμα της προσθήκης με επαφή στο πλευρικό όριο;

[Xάρης]

Αφού θα νομιμοποιήσεις, είναι δυνατόν να μην είναι νομίμως υφιστάμενο, όποιος και αν είναι ο ορισμός του "νομίμως υφιστάμενου" κτηρίου;

[Balance]

Επομένως μέσω της νομιμοποίησης θα μπορεί να εκδοθεί στη συνέχεια άδεια προσθήκης στο τμήμα που δεν έχει τηρηθεί η απόσταση Δ σύμφωνα με όσα έχουν παρατεθεί παραπάνω ..

[Balance]

Σχετικά με όσα έχουν συζητηθεί παραπάνω και παραθέτοντας τα ακόλουθα θα ήθελα τη γνώμη σας.


Με τον Ν. 4546 το Άρθρο 23 1. δ. ( 1. Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο)

έχουμε :

6) Το άρθρο 23 παρ. δ΄ του ν. 4067/2012 (Α΄ 79) τροποποιείται ως εξής:
«δ. Αν προϋφίσταται του β.δ. της 9.8.1955 ή εξαιρέθηκε
με τις διατάξεις του ν. 1337/1983 ή εξαιρέθηκε οριστικά,
σύμφωνα με διατάξεις ρύθμισης, τακτοποίησης ή αναστολής επιβολής κυρώσεων αυθαιρέτων.»

Σε συνδυασμό με τον 4495 άρθρο 96 για κτίρια κατηγορίας 1 και 2 :

Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση αυθαίρετες κατασκευές..

Ήθελα να ρωτήσω οι κατηγορίες 1 και 2 μπορούν με τακτοποίηση να μας εξασφαλίσουν το νόμιμο περίγραμμα για προσθήκη καθ' ύψος έπειτα από την παράθεση των παραπάνω;

[Xάρης]

Για αναφέρεσαι σε "νόμιμο περίγραμμα";

Εφόσον τα ακίνητα τακτοποιηθούν με τον Ν.4495/17 είναι πλέον νομίμως υφιστάμενα.
Προσθήκη καθ' ύψος θα μπορείς να κάνεις αν έχεις περίσσια δόμησης/όγκου και περιθώριο ύψους.

[Balance]

Καλησπέρα Χάρη και χρόνια πολλά! Αν είναι νομίμως υφιστάμενα λοιπόν σημαίνει ότι εξασφαλίζεται
και η προσθήκη εφόσον βέβαια συντρέχουν οι λόγοι που σωστά επισημαίνεις κι εφόσον δεν απαγορεύεται
η δόμηση στις προς τακτοποίηση θέσεις του οικοπέδου σύμφωνα με το ΝΟΚ;

[Xάρης]

Χρόνια Πολλά!

Ναι.