Κτήριο προ του 1955

[tserpe]

Το ζητησα αλλα το ηθελε και δεν το εδινε....τι να πω.
Να υποθεσω οτι ηταν κατι γενικο που βρηκε απο καπου...οποτε...

[Xάρης]

Διάβασε αυτό --> «Δικαιώματα των πολιτών και των επιχειρήσεων στις συναλλαγές τους με τις δημόσιες υπηρεσίες».
Στη σελίδα 2 αναφέρει:
"Για τη διευκόλυνση των ενδιαφερομένων, χρησιμοποιούνται έντυπα αιτήσεων, τα οποία χορηγούν υποχρεωτικώς οι δημόσιες αρχές, για όλα τα θέματα που εμπίπτουν στην αρμοδιότητά τους."

Τα απαιτούμενα συνημμένα αναφέρονται στον σύνδεσμο που σου παρέθεσα στο προηγούμενο μήνυμά μου.
Σε κάθε περίπτωση το πρωτόκολλο είναι υποχρεωμένο να δεχθεί την αίτησή σου, όπως και αν είναι γραμμένη, ό,τι και αν ζητάς, ακόμα και ραντεβού με την όμορφη υπάλληλο στο τμήμα ελέγχου αρχιτεκτονικών. Το πολύ πολύ να στην απορρίψουν.

[iliascivp]

Θα ήθελα να σας ρωτήσω κάτι σχετικό με κτίσμα προ του '55. Πρόκειται για κτίσμα κατά μέρος κατοικία και κατά μέρος αποθήκη σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχιο που συν υφίσταται με κτίριο με οικοδομική άδεια, αλλά δεν εμφανίζεται πουθενά στο τοπογραφικό-διάγραμμα δόμησης της εποχής. Ο ιδιοκτήτης θέλει να επισκευάσει το κτίσμα και να προσθέσει κάποια τετραγωνικά στην κατοικία παίρνοντας κάποια τετραγωνικά από την αποθήκη συν ότι θα χρειαστεί και αντικατάσταση στέγης. Μπορείται σας παρακαλώ να μου πείτε ποια διαδικασία είναι προτιμότερο να ακολουθηθεί;

[Xάρης]

Δήλωση όλων των αυθαιρέτων με τον Ν.4178/13.
Νομιμοποίηση όσων νομιμοποιούνται.
Έκδοση άδειας δόμησης.

[iliascivp]

Ευχαριστώ για την απάντηση. Μιας και η εμπειρία μου είναι σχετικά μικρή με αυτά τα θέματα, θα ήθελα να ρωτήσω και κάτι ακόμη. Ας πούμε ότι τα τετραγωνικά της νομίμως υφιστάμενης κατοικίας συν τα τετραγωνικά της αυθαίρετης προ του '55 αθροίζουν τετραγωνικά λιγότερα από το επιτρεπόμενο. Κατά πόσο μπορεί να βγει άδεια νομιμοποίησης για το προ του '55, εφόσον αποτελεί ξεχωριστό κτίριο εντός γηπέδου δεδομένου ότι τηρούνται και οι πλάγιες αποστάσεις. Επίσης, ο ιδιοκτήτης σκέφτεται για άδεια προσθήκης στη νομίμως υφιστάμενη (προσθήκη ενός δωματίου). Ποίος ο ρόλος της αυθαίρετης κατασκευής σε αυτή την προσθήκη;

[Xάρης]

Παρακάτω παραθέτω δύο ερωτο-απαντήσεις από τη συνεργασία ΤΕΕ/ΤΚΜ και ΥΔΟΜ/ΚΜ που ενδεχομένως να σου λύσουν απορίες.

Ερωτο-Απάντηση V-6 ΤΕΕ/ΤΚΜ-ΥΔΟΜ/ΚΜ:
Προϋφιστάμενα του 1955, με αυθαιρεσίες εμβαδών/χρήσεων. Μετά την κατάργηση της πιστοποίησης νομίμου περιγράμματος και εφόσον δεν εντάσσονται στον Ν.4014/2011, για κάποιον που επιθυμεί να εκδώσει άδεια δόμησης σε οικόπεδο που προϋπάρχει το συγκεκριμένο προ του 1955 κτίσμα, τίθεται πρόβλημα νομιμότητας υφισταμένων ή όχι;

Κατά τον έλεγχο μελέτης για έκδοση νέας αδείας ελέγχεται η νομιμότητα ή το μη κατεδαφιστέο κ.τ.λ. όλων των υφισταμένων κτισμάτων ιδιοκτησίας του αιτούντα, όπως γινόταν και παλιά. Σύμφωνα με την §1δ του άρθρου 23, του ΝΟΚ, στην οποία προσδιορίζονται τα κτίρια ή τα τμήματα κτισμάτων τα οποία και θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα, αναφέρεται μεταξύ άλλων, «Κτίσμα ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο¬.αν προϋφίσταται του βασιλικού διατάγματος της 09.08.1955 ή εξαιρέθηκε με τις διατάξεις του Ν.1337/1983 και μόνο για το τμήμα που δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής του εάν αυτές είναι ευνοϊκότερες.»
Σε περίπτωση λοιπόν που υπάρχει στο ακίνητο προϋφιστάμενο του 1955, αυτό αποτυπώνεται, προσκομίζονται τα δικαιολογητικά του, όπως και για τα κτίσματα που έγιναν με οικοδομική άδεια, εάν είναι απαραίτητο π.χ. σε περίπτωση προσθήκης καθΆ ύψος προσδιορίζεται το σύννομο τμήμα του και το μη σύννομο αλλά μη κατεδαφιστέο σύμφωνα με το άρθρο 15 §7 του Ν.1337/1983 και προσμετράται στα πραγματοποιούμενα μεγέθη. Άλλη διαδικασία δεν απαιτείται.

Ερωτο-Απάντηση ΧΙ-9 ΤΕΕ/ΤΚΜ-ΥΔΟΜ/ΚΜ:
Σ' ένα γήπεδο υπάρχει κτίσμα που αποδεδειγμένα έχει κατασκευαστεί πριν το 1955 και συγχρόνως υπάρχουν αυθαίρετες μεταγενέστερες κατασκευές που δηλώνονται με τον Ν.4014/11 προς τακτοποίηση καθώς και σύννομες κατασκευές χωρίς οικοδομική άδεια που δηλώνονται με τον Ν.4014/11 προς έκδοση οικοδομικής άδειας. Στο διάγραμμα δόμησης που θα υποβάλει ο μηχανικός στην ΥΔΟΜ (για να βγάλει άδεια δόμησης σύμφωνα με το άρθρο 26, Ν.4014/11) θα δείξει τα κτίσματα προ του 1955 και υπάρχουν οι ακόλουθες περιπτώσεις:
Α) να είναι σύννομα με τον ΓΟΚ που ίσχυε κατά το χρόνο κατασκευής τους ή τον ΝΟΚ.
Β) να μην είναι σύννομα με τον ΓΟΚ που ίσχυε κατά το χρόνο κατασκευής τους ή τον ΝΟΚ.
Πώς επηρεάζει αυτό το διάγραμμα δόμησης, δεδομένου ότι τα κτίσματα πριν το 1955 δε συμπεριλαμβάνονται στα κτίρια που μπορούν να υπαχθούν στις ρυθμίσεις του Ν.4014/11;
Επίσης στις περιπτώσεις που εκδίδεται άδεια νομιμοποίησης στο πλαίσιο του άρθρου 26, Ν.4014/11 κατατίθενται μαζί τα δικαιολογητικά για έγκριση και άδεια δόμησης;

Στο διάγραμμα δόμησης, σε κάθε περίπτωση, αποτυπώνονται όλα τα υφιστάμενα κτίσματα και προσμετρούνται κατά το δυνατόν στα επιτρεπόμενα μεγέθη του γηπέδου, σύμφωνα με την χρονολογική σειρά κατασκευής τους. Για παράδειγμα, αν με το προ του 1955 κτίσμα (σύννομο ή μη σύννομο) εξαντλείται ο ΣΔ του γηπέδου, δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί μεταγενέστερο αυθαίρετο.
Στην περίπτωση που εκδίδεται άδεια νομιμοποίησης κατά το άρθρο 26 του Ν 4014/11, κατατίθενται ξεχωριστά ο φάκελος έγκρισης και ο φάκελος άδειας δόμησης, όπως ορίζεται από τον Ν.4030/11, δεδομένου ότι η άδεια νομιμοποίησης δεν συμπεριλαμβάνεται στις περιπτώσεις όπου σύμφωνα με το άρθρο 6 §1, 3 η υποπαράγρ. εκδίδεται ταυτόχρονα έγκριση και άδεια δόμησης.

[FormerUser1]

Σε προ 1955 κτίριο, βεβαιωμένα με αεροφωτογραφία, (το κτίριο χτίστηκε περί το 1930), στη σύσταση που καταρτίστηκε μεταξύ των κληρονόμων το 2002, έχουν προσαρτηθεί και σχέδια, όπου το οικόπεδο και το κτίσμα φαίνονται μικρότερα από τις δικές μου σημερινές μετρήσεις με όργανο. Ένας ακόμη λόγος που επιβεβαιώνει την λανθασμένη αποτύπωση από τον συνάδελφο, είναι το γεγονός ότι η εσωτερική ξύλινη σκάλα φαίνεται εντελώς διαφορετική από ότι είναι στην πραγματικότητα. Η σκάλα είναι προφανέστατο ότι δεν έχει αλλαχτεί, έχει απλά επισκευαστεί. Για τις επισκευές έχουν εκδοθεί άδειες με άρθρο 22 του ΓΟΚ85, ΕΕΜΚ και κανονική άδεια ενοποίησης χώρων. Οι όψεις, επειδή το κτίριο ήταν στην διαδρομή των Ολυμπιακών, επισκευάστηκε από Νομικό πρόσωπο του Δημοσίου. ένας ακόμη λόγος να θεωρούμε ότι δεν έγιναν κομπίνες.
Όμως, το κτίριο σε ισόγειο και Α΄όροφο έχει κάλυψη 100%. Στον Β΄και στο υπόγειο όχι.
Με οποιουσδήποτε όρους δόμησης, δεν νομίζω ότι θα επιτρεπόταν να καλύψουμε 100% το οικόπεδο.
Άρα με τους τότε ή τους τώρα όρους πιστοποιώ το νόμιμο περίγραμμα και τα "περισσευούμενα τμ" τα τακτοποιώ με 500ευρώ με Ν4178/13 ή αν υπάρχει περίσσεια ΣΔ βγάζω άδεια νομιμοποίησης; Η τελευταία θα είναι μια άδεια δόμησης στην πραγματικότητα;

[Xάρης]

Δεν κατάλαβα τι θέλεις να κάνεις;
Γιατί δηλαδή να πιστοποιήσεις το νόμιμο περίγραμμα;
Επιθυμούν οι ιδιοκτήτες να γίνει κάποια προσθήκη; Κάποια άλλη εργασία για την οποία απαιτείται άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας;

[mpirmpili]

Κτίσμα είναι προϋφιστάμενο του '55 και αποδεικνύεται και από τρόπο κατασκευής. Όμως, η στέγη έχει σίγουρα αλλάξει κάποια στιγμή την τελευταία 20ετία πράγμα που αποδεικνύεται πάλι από τον τρόπο κατασκευής της. Το ερώτημα μου είναι αν η αντικατάσταση της στέγης (η οποία προφανως έχει γίνει χωρίς άδεια) επηρεάζει τη νομιμότητα του κτιρίου.

[tserpe]

1. Πως αποδεικνυεις απο τον τροπο κατασκευης το του προ 55 για το συνολικο κτιριο;
2. Το ιδιο για την στεγη, πως το αποδεικνύεις;
3.Οταν λες για αντικατασταση εννοεις "νεα ολικη κατασκευης-νεας στεγης"; ή επισκευη τις παλιας;

[mpirmpili]

1. Το κτίριο είναι πέτρινο και αποδεικνύεται η ύπαρξη του από το 1930. Όπότε ο τρόπος κατασκευής συνάδει με την ημερομηνία κατασκευής του.
2-3. Η στέγη έχει αντικατασταθεί εξ ολοκλήρου με νέα

[Xάρης]

Κατά τη γνώμη μου δεν μπορεί η επιδιόρθωση/επισκευή της στέγης να επηρεάζει τη νομιμότητα του κτηρίου.

Αν απ' την άλλη έχει συντελεστεί ολική καθαίρεση της παλιάς στέγης και κατασκευή νέας όπως επισημαίνεις, τότε θα πρέπει να ελεγχθεί αν έχουμε αύξηση του όγκου της στέγης.
Αν δεν έχουμε, δεν νομίζω ότι υπάρχει θέμα.

Βέβαια, σημασία έχει και αν η στέγη είναι αυτοφερόμενη ή εδράζεται σε πλάκα οπλισμένου σκυροδέματος. Προκύπτουν δηλαδή και θέματα στατικής επάρκειας στην πρώτη περίπτωση που άνευ οικοδομικής άδειας εγείρουν όντως θέμα νομιμότητας.

[mpirmpili]

Συμφώνω Χάρη. Μόλις μίλησα όμως με την πολεοδομία Γυθείου (στην οποία υπάγεται η περίπτωση μου) και μου είπαν τα εξής: Αν εγώ θελήσω κάποτε να βγάλω μία άδεια π.χ. επέκτασης, θα πρέπει να αποδειχθεί ότι το κτίσμα είναι προ του '55 και υφίσταται νόμιμα. Αυτό μπορώ να το αποδείξω όπως προανέφερα. Για την στέγη όμως η οποία φαίνεται ότι είναι νεότερη κατασκευή, ο υπάλληλος μου είπε ότι θα πρέπει να νομιμοποιηθεί. Οπότε ή θα βγει κάποιο πρόστιμο με την έκδοση της αδείας (αφού μπορεί να νομιμοποιηθεί) ή θα την εντάξω τώρα στο Ν.4178/13 ως λοιπή παράβαση.
Δεύτερη περίπτωση: Μετά σκέφτομαι ότι αν είναι να πληρώσει ο ιδιοκτήτης πρόστιμο για λοιπή παράβαση, καλύτερα να τακτοποιήσω όλο το κτίσμα ως προ του '75, που το αποδεικνύω και πιο εύκολα και στην τελική κάνω την αποτύπωση μου τώρα και κανένας δεν μπορεί να μου πει τίποτα. Όμως ο υπάλληλος μου είπε ότι πάλι πρέπει να ελέγξω αν η στέγη έγινε μετά το '75 και αν ναι να τακτοποιηθεί ως λοιπή παράβαση. Στην επισήμανση μου ότι ο Ν.4178 τακτοποιεί αυθαίρετα με τ.μ. ως έχουν, δεν συμφώνησε χωρίς όμως και κάποιο επιχείρημα.

[Xάρης]

Μα, πλέον ο ιδιώτης μηχανικός, καλώς ή κακώς δεν είναι του παρόντος να εξεταστεί, με τεχνική έκθεση του αποδεικνύει την παλαιότητα (προ του 1955).
Απόδειξη μπορεί να αποτελεί και μόνο ο τρόπος κατασκευής!!!
Ανεξαρτήτως του αν συμφωνώ, που δεν συμφωνώ, αυτό λέει η Εγκύκλιος 4/2013:

"Κτήριο που υφίσταται προ της 30.11.1955, ημερομηνίας ισχύος του από 09.08.1955 βασιλικού διατάγματος είναι νομίμως υφιστάμενο κατά τα οριζόμενα στην §1δ του άρθρου 23 του Ν.4067/2012. Ο χρόνος ανέγερσής του συνήθως τεκμαίρεται από τον τρόπο κατασκευής του και δεν απαιτείται η υποβολή σχετικών αποδεικτικών στοιχείων, προκειμένου να υπαχθούν στο Ν.4178/2013 μεταγενέστερες αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που δεν εμπίπτουν στις εξαιρέσεις της παρούσας παραγράφου."

Σύμφωνα δε με τον ΝΟΚ, η αντικατάσταση στέγης στις ίδιες διαστάσεις, χωρίς μεταβολή στον όγκο και χωρίς αύξηση στο τελικό ύψος του κτηρίου και της στέγης, εμπίπτει στις οικοδομικές εργασίες για τις οποίες απαιτείται όχι άδεια δόμησης αλλά έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας (βλ. άρθρο 4, §2.κζ).

Σύμφωνα δε με την §6 του άρθρου 4 του ΝΟΚ, μια αντικατάσταση στέγης για την οποία δεν εκδόθηκε ΕΕΜΚ, μπορεί να νομιμοποιηθεί με την έκδοση εκ των υστέρων ΕΕΜΚ και την υποβολή μόνο τεχνικής έκθεσης!

"Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, που τηρεί τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της, αυτή είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώρηση της άδειας δόμησης είτε μετά από την έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας για τις εργασίες των §2 και §3 του παρόντος άρθρου. Στις περιπτώσεις νομιμοποίησης αυθαιρέτων εργασιών της §3 εκδίδεται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας μόνο με την υποβολή τεχνικής έκθεσης."

[mpirmpili]

Ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις. Πάντως όπως το λες Χάρη. Γι αυτό θα προχωρήσω κανονικά χωρίς πρόστιμο και αν ποτέ βγάλουν άδεια αν θέλουν τόσο πολύ οι υπάλληλοι της πολεοδομίας ας το νομιμοποιήσουν τότε!!!