Τακτοποίηση διαφορετικής διαμερισμάτωσης ορόφου και αυθαίρετου παταριού

[sfitilis]

Συνάδερφοι έχω την εξής ερώτηση:

Σε οικοδομή που έγινε με το ΓΟΚ 1973 τρια ισόγεια καταστήματα του ίδιου ιδιοκτήτη έχουν ενοποιηθεί εξαρχής παροτι στη σύσταση και στην κάτοψη φαίνονται ανεξάρτητα. Επίσης στον ανοικτό εξώστη (πατάρι) που προβλεπόταν στα σχέδια της άδειας έχουν κατασκευαστεί διαχωριστικές τοιχοποιίες και έχει προστεθεί κατ επέκταση πατάρι και στα τρια καταστήματα που πλέον αποτελεί ενιαίο χώρο (μεσοροφο). Όλο το πατάρι αποτελεί βοηθητικό χώρο γυμναστηρίου (αποδυτήρια).

Πρέπει να γίνει μια δήλωση που να περιλαμβάνει την διαφορετική διαμερισμάτωση, την επέκταση ώς υπέρβαση δόμησης και τις τοιχοποιίες με αναλυτικό? ή κάτι διαφορετικό?

[NIKOS_M]

Από τις διευκρινήσεις της Λεμπέση, που μπορείς να βρεις στα downloads:

43. ∆ΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΣΗ & ∆ΙΑΡΡΥΘΜΙΣΕΙΣ - Άρθ.50 παρ.7 * ν.4042/12 ΦΕΚ/24/Α/12
Η διαφορετική διαρρύθμιση** διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης
ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή.
Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου*** από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, υπάγεται στην κατηγορία 13 του πίνακα του Παραρτήματος του ν.4014/2011 και ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ, εντός της προθεσμίας της πρώτης δόσης, το ποσό των 500 ευρώ και δεν καταβάλλεται παράβολο
Μετά την τροπ. του άρθ.24 παρ.4 με το άρθ.49 παρ.3 του Ν.4030/11: Η αλλαγή διαρρύθμισης δεν αναφέρεται στη Βεβαίωση του Μηχανικού και έτσι δεν είναι υποχρεωτικό να υπαχθεί στις δηλώσεις του Ν.4014/11, αλλά παρέχεται η δυνατότητα στον πολίτη να ρυθμίσει κάθε παράβαση. Πριν τη ρύθμιση αυτή ίσχυαν οι Γ΄19 & Ζ΄1
• ***Υπάρχουν διάφορες περιπτώσεις διαφορετικής διαμερισμάτωσης στην πράξη, όπως πχ να είναι σύμφωνη με την άδεια αλλά όχι με τη σύσταση ή αντιστρόφως. Στις περιπτώσεις που η πλήρης τακτοποίηση προϋποθέτει κάποια μεταβίβαση είναι και πάλι χρήσιμο να προστίθεται κάποια διευκρίνιση στα σχόλια, όπως πχ ότι: η διαμερισμάτωση καλύπτεται από τη σύσταση, έγινε από την αρχική κατασκευή του κτιρίου και δεν παραβιάζει τις ελάχιστες υποχρεωτικές διαστάσεις των κοινόχρηστων χώρων ή ότι παρόλο ότι η κάτοψη είναι όμοια με την άδεια υποβάλλεται δήλωση επειδή στη σύσταση είναι διαχωρισμένο σε
2 ιδιοκτησίες και απαιτείται συμβολαιογραφική τακτοποίηση.

• * Η ρύθμιση αυτή είναι μία καλή ρύθμιση που σου επιτρέπει να τακτοποιήσεις κάποιες
μικροδιαφορές ή μικροπαραβάσεις με ένα μικρό πρόστιμο, ώστε να έχει το ακίνητο μία κάτοψη σύμφωνη με τη διαμορφωμένη στην πράξη κατάσταση.
Πλην όμως το ότι είναι διατυπωμένη γενικά ενδέχεται να επηρεάζει την ισχύουσα
νομοθεσία εκτός αν θεωρείται ότι αφορά μόνο στη χορήγηση βεβαιώσεων μεταβίβασης.

Ταισχύοντα πριν τη νέα ρύθμιση:μικρές και μεμονωμένες επισκευές ή διασκευές που δεν θίγουν τη φέρουσα κατασκευή του κτιρίου, που προβλέπονται από το άρθ.22 παρ.1 του ΓΟΚ για τις οποίες δεν απαιτείται άδεια, δεν είναι αυθαίρετες. Και:

- ∆ιαρρυθμίσεις που έγιναν προ ΓΟΚ ΄85 και από την αρχική κατασκευή του κτιρίου, ζήτημα που μπορεί να αποδειχτεί αν πχ έχουν συμπεριληφθεί σε συμβόλαια, δεν πρέπει να θεωρούνται αυθαίρετες, εκτός αν έχει αλλάξει ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.
- ∆ιαρρυθμίσεις που έγιναν μετά το ΓΟΚ ΄85 με τις οποίες διαφοροποιείται η κατάσταση από την εγκεκριμένη κάτοψη της πολεοδομίας, αν πχ διαχωρίζεται ένα διαμέρισμα ή κατάστημα σε περισσότερα ή αν συνενώνονται, θα πρέπει να δηλωθούν αλλά μόνο στις περιπτώσεις που εξαιτίας του διαχωρισμού προκύπτει παράβαση κάποιας πολεοδομικής διάταξης ή υποχρέωσης που δεν εκπληρώθηκε κατά την έκδοση της άδειας, ώστε να μπορούν να πάρουν χωριστή Ηλεκτροδότηση ή άδεια λειτουργίας. Και ασφαλώς σε όσες περιπτώσεις δεν υπάρχει κώλυμα μπορεί να εκδοθεί και άδεια νομιμοποίησης πληρώνοντας μόνο το παράβολο ή για τα ειδικά κτίρια με συμψηφισμό του προστίμου με το πρόστιμο λειτουργικής νομιμοποίησης που τυχόν έχει πληρωθεί.

- ∆ιαρρυθμίσεις που έγιναν μετά το ΓΟΚ ΄85 με τις οποίες διαφοροποιείται από την άδεια ο φέρων οργανισμός του κτιρίου μπορούν να δηλωθούν μόνο με το παράβολο και να εκδώσουν άδεια νομιμοποίησης για όλο το κτίριο, και ότι

- Γενικά η χορήγηση βεβαίωσης για μεταβίβαση, δεν παρεμποδίζεται από τις αυθαίρετες εργασίες διαρρυθμίσεων, εάν δεν δηλωθούν, εφόσον δεν υπάρχουν άλλες αυθαίρετες εργασίες που παραβιάζουν τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος της ιδιοκτησίας και εφόσον δεν έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή δεν έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση υπέρ της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας και εις βάρος των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, όπως προκύπτει από το άρθ.23 παρ.4 του Ν.4014/11, όπως ισχύει
μετά την τροποποίησή του με το άρθ.49 παρ.4 του Ν.4030/11 (σχετικά και η Η΄6).
- Εγκ.7/12 παρ.Γ.6. Για την υπαγωγή στη ρύθμιση της παρ. 7 του άρθρου 50 του ν.
4042/2012 (ΦΕΚ 24 ΑΆ) της διαφορετικής διαμερισμάτωσης ορόφου θα πρέπει να υποβάλλεται επιπλέον στο ηλεκτρονικό σύστημα ΥΠΕΚΑ/ΤΕΕ κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου.

Οσον αφορά το πατάρι, είναι υπέρβαση δόμησης βοηθητικού χώρου.

[sfitilis]

Ευχαριστώ συνάδερφε NIKOS_M.
θα ήθελα κατι πιο συγκεκριμμένο γιατι ήδη είχα δει τις σημειώσεις της Λεμπέση αλλα δεν βγάζω ακρη.

Κάνω μια δήλωση και για τα τρια και περιγραφω στην Τεχνικη Εκθεση την ενοποίηση? ο ιδιοκτήτης μελλοντικά θα μπορεί να τα διαχωρίσει?
Οι τοιχοποιίες πανε σιγουρα με αναλυτικό αλλα μήπως το παταρι με τον ΓΟΚ του 73 πρεπει να δηλωθεί με αλλαγή χρήσης ?

[NIKOS_M]

Κατ' αρχάς, και για να μην μπλέκουμε με το πως θα δηλωθεί, εξέτασες το ενδεχόμενο να δηλώσεις τις υπερβάσεις που ανέφερες ως "Προς έκδοση οικ. άδειας"? Γιατί αν μπορεί να βγει άδεια νομιμοποίησης, απλοποιούνται πολύ τα πράγματα.

[sfitilis]

δεν υπάρχει υπολοιπο δόμησης. Στα παταρια με τον ΓΟΚ 73 δεν επιτρέποταν καμια χρήση μονο βοηθητικός χώρος ουτε wc δεν μπορουσες να κανεις

[NIKOS_M]

Μπορείς όμως να πας με τις σημερινές διατάξεις, που είναι ευνοϊκότερες, οπότε αν ισχύουν οι προϋποθέσεις του αρ.11 παρ.2.ιδ του ΝΟΚ, βγαίνει άδεια νομιμοποίησης. Συγνώμη που επιμένω, αλλά καλό θα ήταν να εξαντλούσαμε πρώτα κάθε περίπτωση δυνατότητας έκδοσης άδειας.

Αν τελικά, δεν υπάρχει η δυνατότητα επιλογής έκδοσης άδειας, τότε:
- Η επέκταση παταριού είναι αύξηση δόμησης ΒΧ και
- αν προβλεπόντουσαν χωρίσματα στο πατάρι, έχουμε διαφορετική διαμερισμάτωση, ειδάλως αν το πατάρι ήταν ένας ενιαίος χώρος, έχουμε πολεοδομική παράβαση με αναλυτικό για τις τοιχοποιίες που λογικά και αυτές στο 500ρι θα σε βγάλουν.
Τέλος, αφού είναι του ιδίου ιδιοκτήτη το/τα μαγαζιά και το/τα πατάρια, έχεις μία δήλωση για όλα. Ανα πάσα στιγμή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί σε άδεια εσωτερικών διαρρυθμίσεων και να τα χωρίσει σε τρία καταστήματα.
Οσον αφορά, τέλος, την περίπτωση αλλαγής χρήσης, δεν το συζητάω καν! (και για να μην παρεξηγούμε, δεν θεωρώ ότι έχει επέλθει αλλαγή χρήσης)

[sfitilis]

Έστω και αν σου απαντώ καθυστερημένα NIKOS_M σ΄ευχαριστώ πολυ για το χρόνο σου και για τις πολύτιμες συμβουλές σου.
Δυνατότητα νομιμοποίησης δυστυχώς δεν υπάρχει. Η τακτοποίηση με το Ν4014 είναι η μόνη λύση και συμφωνώ απόλυτα με τον τρόπο που προτείνεις.
Σ ευχαριστώ και πάλι για όλα