Άδεια μικρής κλίμακας με τον Ν.4495/17 τι ισχύει για συναινέσεις για εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους

**ΜΑΝΟΣ ΠΕΙΡΑΙΑ** · 14.10.2021, 20:24

Καλημέρα, την ερώτηση την κάνω για προσωπικό ακίνητο της οικογένειας μου αν κάποιος γνωρίζει και μπορεί να με ενημέρωση βάση Νόμου 4495/17 δεν αναγράφεται αναλυτικά ποιο είναι το ακριβές ποσοστό συναίνεσης συνιδιοκτητών όπου απαιτείται θέλουμε να βγάλουμε μια άδεια μικρής κλίμακας για τη διαρρύθμιση του ισογείου(καταστήματος και κλιμακοστασίου) και του ημιώροφου χώρου κατά τρόπον ώστε το κατάστημα και ο ημιώροφος να καταστούν διακριτά τμήματα - χώροι - οριζόντιες ιδιοκτησίες και να μην συγχέονται ή συνδέονται ενιαία με το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο. Ουσιαστικά δε, με τις εργασίες αυτές θα επανέλθουν οι οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου στην αρχική τους μορφή και θα είναι σύμφωνες με την εξ αρχής νομίμως εκδοθείσα οικοδομική άδεια Το υπόγειο είναι διαχωρισμένο πρόχειρα σάντουιτς και ο ιδιόκτητης του δεν ενδιαφέρεται για κάτι άλλο) Σημειωτέων το κτήριο είναι οικογενειακό και από το 1994 εως το 2013 ήταν ενιαίο και από το 2013-2019 ενοικιασμένο νόμιμα το ισόγειο αλλά είχε γίνει με πρόχειρη κατασκευή το κλείσιμο του ή όποια και αφαιρέθηκε δεδομένου ότι οι εργασίες επηρεάζουν τυπικώς και το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, αναγκαστικώς εκ του νόμου ο μηχανικός μας είπε πρέπει να δώσουν τη συγκατάθεσή τους όλοι οι συνιδιοκτήτες, για να εκδοθεί η σχετική άδεια Εργασιών Δόμησης μικρής κλίμακας.
Επειδή στην ερευνά μου στο διαδίκτυο βρήκα οτι είχε αποσταλεί ερώτημα του ΤΕΕ/Τμήμα Κ. Μακεδονίας προς το ΥΠΕΝ σχετικά με τις εργασίες μικρής κλίμακας και η απάντηση που ήρθε στις 23/11/2020 και το Υπουργείο, για το θέμα των συναινέσεων, ήταν ότι δηλώνει αναρμόδιο καθώς, όπως αναφέρει, πρόκειται για διατάξεις του αστικού δικαίου έτσι "Το ποσοστό της συναίνεσης δεν αναφέρεται ρητώς στο Νόμο περί έκδοσης αδειών και σύμφωνα με το αστικό δίκαιο, το ποσοστό που απαιτείται είναι η απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ή το ποσοστό που προβλέπει ο Κανονισμός της οικοδομής, εφόσον υπάρχει» αυτό αναφέρει στο διαδίκτυο μια εταιρεία Σύμβουλοι Μηχανικοί με έδρα την Βόρεια Ελλάδα αλλά δυστυχώς δεν αναλαμβάνουν στην Αθηνά και αυτοί μου είπαν ότι είναι θέμα μηχανικού. Ο μηχανικός που βρήκαμε πάλι μας λέει ότι πρέπει να έχει υπεύθυνη δήλωση συναίνεση από όλους για να προχωρήσει και να είναι νόμιμο και να μην μας σταματήσει κάποιος και όχι απλά από την πλειοψηφία . Και επειδή ο ένας εκ τον τεσσάρων συνιδιοκτητών που έχει το υπόγειο και ποσοστά επι του αέρα συνολικά το ποσοστό του 35% στο εν λογο ακίνητο αρνείται να συναίνεση(υπάρχει άλλη οικογενειακή διαμάχη ) ώστε να βγει άδεια και ο μηχανικός μας είπε ότι χωρίς τη συναίνεση όλων δεν μπορεί να το αναλάβει και θα υπάρχει πρόβλημα .
Θα ήθελα να με ενημέρωση οποίος γνωρίζει και να έχω μια υπεύθυνη απάντηση για τα έξεις ερωτήματα:
1)Μπορούν οι άλλοι τρείς ιδιοκτήτες που συνολικά έχουν το 65% του ακίνητου και συμφωνούν να προχωρήσουν μια και έχουν την πλειοψηφία τις εργασίες ώστε να επανέλθουν οι οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου στην αρχική τους μορφή και να είναι σύμφωνες με την εξ αρχής νομίμως εκδοθείσα οικοδομική άδεια ή θα έχουν κάποιο πρόβλημα είτε οι ιδιοκτήτες είτε ο μηχανικός αν προχωρήσουν?
2)Υπάρχει περίπτωση να βρεθεί μηχανικός που να το αναλάβει και να είναι νόμιμο ή μπορεί να σταματήσει της εργασίες ή πολεοδομία ή κάποια άλλη υπηρεσία και να έχουμε όλοι κάποιο πρόβλημα.
3)Αν δεν γίνεται χωρίς την συναίνεση όλων (δηλαδή μόνο με της πλειοψηφίας )θα πρέπει να κινηθούμε δικαστικά με αγωγή ή ασφαλιστικά μετρά ή υπάρχει κατι άλλο νόμιμο που μπορούμε να κάνουμε και ποιο σύντομο ώστε να επέλθουν οι οριζόντιες ιδιοκτησίες και το κατάστημα και ο ημιώροφος να καταστούν διακριτά τμήματα - χώροι - οριζόντιες ιδιοκτησίες και να μην συγχέονται ή συνδέονται ενιαία με το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο.
Θέλω να τονίσω ότι
Ουσιαστικά δε, με τις εργασίες αυτές θα επανέλθουν οι οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου στην αρχική τους μορφή και θα είναι σύμφωνες με την εξ αρχής νομίμως εκδοθείσα οικοδομική άδεια.
Ευχαριστώ για το χρόνος σας και περιμένω τις απαντήσεις σας για το πως πρέπει να ενεργήσουμε νομιμά

**Xάρης** · 15.10.2021, 13:00

Υπάρχουν περιπτώσεις ΕΕΔΜΚ όπου αναφέρεται ρητά ότι η ζητούμενη συναίνεση είναι 51% ή 67%.
Εμμέσως λοιπόν, προκύπτει ότι, όταν δεν αναφέρεται ποσοστό συναίνεσης, εννοείται το 100%.

Εάν όμως, ο κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζει διαφορετικά, τότε θα μπορούσε ίσως να εφαρμοστεί αυτό που ορίζει ο κανονισμός.

Σε κάθε περίπτωση, αρμόδιος γι αυτά τα θέματα να σου απαντήσει είναι δικηγόρος και όχι μηχανικός.

**ΜΑΝΟΣ ΠΕΙΡΑΙΑ** · 15.10.2021, 15:14

Ευχαριστώ για το χρόνο σας και την απάντηση άλλα δεν ύπαρχει κανόνισμος του κτήριου απο όσο γνώριζω (θα το κοίταξω φύσικα)γιατί το ακίνητο ηταν οικόγενειακο και είχε κατα ουσιαν ενα ιδιοκτήτη.Παρότι εγίνε το 1994.Οποτε αν δεν υπάρχει λογικά με το 65% να συμφώνει δεν γινεται να βγεί αδεία και θα πρέπει να το κοιτάξούμε νομικα κατα τη γνωμη σας απο οσο καταλαβαίνω.Ευχαριστω

**Xάρης** · 18.10.2021, 10:59

Επειδή κάθε ΥΔΟΜ μπορεί να αντιμετωπίζει διαφορετικά το θέμα, ίσως θα ήταν καλό να θέσετε ένα έγγραφο ερώτημα στην αρμόδια ΥΔΟΜ (να λάβετε αριθμό πρωτοκόλλου), δίνοντας τους όλα τα δεδομένα (και το ότι δεν υπάρχει κανονισμός οικοδομής) και να ζητήσετε έγγραφη απάντηση.
Αν σας τηλεφωνήσουν για να σας απαντήσουν, πείτε τους ότι επιθυμείτε έγγραφη απάντηση, εκτός εάν δεν έχουν αντίρρηση να ηχογραφήσετε τη συνομιλία τους!