Ερωτήματα που έχουν προκύψει από τον Ν.4178/13

[Χαρούλα]

Θα ήθελα να σας ρωτήσω τα εξής:

1) είναι μια περίπτωση όπου είχε χτιστεί κτίσμα (69τμ), μεταξύ 1973-1975, σε εκτός σχεδίου περιοχή, χωρίς οικοδομική άδεια, σε γήπεδο μη άρτιο και οικοδομήσιμο. όμως έχει πάρει εξαίρεση από κατεδάφιση με τον ν.1337/83. το 1985 έχτισε κι ένα ακόμα κτίσμα (45τμ), ως συνέχεια του προηγούμενου. άρα τι θα επιλέξω, ότι έχει οικοδομική άδεια ή όχι; αν επιλέξω ότι έχει, τότε η σύγκριση των αυθαιρεσιών θα γίνουν με τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης στα εκτός σχεδίου;
2) για παράδειγμα, σε περίπτωση που επιτρεπόταν να χτίσει κάποιος 200τμ (επιτρεπόμενη δόμηση), για παράδειγμα, και είχε βγάλει άδεια για 100τμ (πραγματοποιούμενη δόμηση), αλλά στην πορεία έχτισε (χωρίς άδεια) άλλα 50τμ. είναι μεν εκτός αδείας, αλλά κάτω από την επιτρεπόμενη δόμηση. στο σύστημα αυθαιρέτων, στον τύπο αυθαιρεσίας, θα επιλέξω: "ρύθμιση" ή "προς έκδοση οικοδ. αδείας";

3) για το άρθρο 25, παρ. 2, του ν.4178: "2. Στην περίπτωση που το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μέχρι τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών, την έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης, που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία." Σε περίπτωση που δεν έχει γίνει σύσταση οριζόντια ή κάθετης ιδιοκτησίας και είναι εξ αδιαιρέτου, τι ισχύει; Για παράδειγμα, έχουμε ένα αγρόκτημα με δύο εξ αδιαιρέτου συνιδιοτήτες κι αναλαγούσαν στον καθένα από 100τμ. Αν ο ένας εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτης δεν έχει κτίσει το κομμάτι που του αναλογεί κι άλλος συνιδιοκτήτης έχει κτίσει 120τμ (δλδ 20τμ παραπάνω από τα 100τμ που του αναλογούσαν). Ο συνιδιοκτήτης που δεν έχει κτίσει, μπορεί να κτίσει μόνο 80τμ τώρα πια;

[Xάρης]

1) Αν ήταν σε άρτιο και οικοδομήσιμο γήπεδο θα έλεγα ΝΑΙ. Επειδή δεν είναι θα πω ΌΧΙ.
Δες το Παράρτημα Α τι γράφει στο #5 (συντελεστής δόμησης): "Δεν επιλέγονται τα 5α-β-γ-δ όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια στο οικόπεδο / γήπεδο (περίπτωση (1β)."
Αντίστοιχα για τα #7, #8 και #9.

2) "Προς έκδοση οικοδομικής άδειας" επιλέγουμε όταν ισχύουν ταυτόχρονα τα παρακάτω:
α) οι αυθαιρεσίες είναι σύννομες, μπορούν δηλαδή να νομιμοποιηθούν και
β) ο ιδιοκτήτης θέλει να προχωρήσει σε νομικοποίηση και όχι μόνο τακτοποίηση και το έχει δηλώσει ρητά στο συμφωνητικό που υπογράφουμε.

3) Δυστυχώς ναι, μόνο 80τ.μ..

[Χαρούλα]

Ευχαριστώ για την απάντηση.

για το 2 θα ήθελα να ρωτήσω: αν κατάλαβα καλά, αν ισχύουν οι δύο προϋποθέσεις, που μου έγραψες, σε κάθε περίπτωση μπορεί να γίνει, είτε τακτοποίηση, είτε νομιμοποίηση; υπάρχει κάποια διαφορά, ως προς τη διαδικασία;
δλδ, εκτός του συμφωνητικού, σε περίπτωση νομιμοποίησης, το βάζεις κανονικά στο σύστημα αυθαιρέτων, στα φύλλα καταγραφής, υπέρβαση δόμησης κλπ, βγαίνει παράβολο και πρόστιμο, όπως και στην τακτοποίηση;

άρα και η περίπτωση 2 που έγραψα πιο πάνω, υπάγεται σε νομιμοποίηση (εφόσον το ζητήσει και ο ιδιοκτήτης); αλλά γίνεται και με τακτοποίηση; κι αν γίνει με τακτοποίηση τελικά, κάνω έλεγχο με τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης; κάνοντας όμως σύγκριση με τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης, όπως κάνουμε έτσι κι αλλιώς σ αυτόν τον νόμο, πώς θα έχω υπέρβαση δόμησης; αφού κτίζοντας τα έξτρα 50τμ είναι πάνω από τα πραγματοποιούμενα της άδειας, αλλά κάτω από τα επιτρεπόμενα (βλ. το 2 στην πρώτη μου ανάρτηση). και στο σύστημα αυθαιρέτων στις επιλογές υπέρβασης δόμησης, αναφέρεται σε ποσοστά σε σχέση με την επιτρεπόμενη δόμηση.

και για το 3, ισχύει αυτό που λες ακόμα κι αν στο συμβόλαιο αγοράς του οικοπέδου, αναφέρεται ξεκάθαρα ότι είναι εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες κι ο καθένας μπορεί να κτίσει από 100τμ;

[Xάρης]

Τι εννοείς διαφορά ως προς τη διαδικασία;
Η νομιμοποίηση σημαίνει ότι μέσα σε 3 χρόνια πρέπει να καταθέσεις φάκελο στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ. για έκδοση άδειας νομιμοποίησης.
Διαφορές ως προς το πρόστιμο και το τι στοιχεία πρέπει να καταθέσεις στη δήλωση του Ν.4178/13 αναφέρονται όλα στον νόμο.

Είναι επιλογή του ιδιοκτήτη η νομιμοποίηση ή η τακτοποίηση, εφόσον βέβαια είναι δυνατή η νομιμοποίηση. Διαφορετικά, μόνη οδός είναι η τακτοποίηση.

Για το πώς γίνεται ο έλεγχος, με τους τότε ισχύοντες όρους δόμησης και με τους σημερινούς (ναι γίνεται και με τους δυο για άλλο σκοπό ο καθένας) τα έχουμε αναφέρει πολλές φορές στο φόρουμ και με μια αναζήτηση θα τα βρεις.
Εφόσον δεν τηρήθηκε η οικοδομική άδεια έχεις αυθαιρεσία. Άσχετα αν είναι σύννομη και μπορεί να νομιμοποιηθεί. Το εμβαδόν της αυθαίρετης επιφάνειας συγκρίνεται με την επιτρεπόμενη δόμηση.

Ο θιγόμενος ιδιοκτήτης θα πρέπει να στραφεί δικαστικά κατά του συνιδιοκτήτη που καταχράστηκε το δικαίωμα δόμησής του. Ρώτα έναν δικηγόρο για το τι ακριβώς πρέπει να γίνει.