Ενιαία βεβαίωση - Μη κατασκευή μέρους υπογείου

[manman]

N.4178 - ΑΠΟΡΙΕΣ

1. Μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση συνολικά για ένα ακίνητο που περιλαμβάνει πολλές διακριτές ιδιοκτησίες; Π.χ. μπορώ να δώσω μία και μόνο βεβαίωση για μια πολυκατοικία;

2. Σε πολυώροφο κτήριο με υπόγειο. Το υπόγειο προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια να καλύπτει το σύνολο του οικοπέδου και να εξυπηρετεί 65 θέσεις στάθμευσης. Στην πράξη έγιναν οι εκσκαφές αλλά το τμήμα του υπογείου πέραν της κάλυψης της ανωδομής δεν κατασκευάστηκε ποτέ. Έτσι έχουμε σκάμμα και 30 αντί για 60 θέσεις. Νοείται αυθαιρεσία; Αν ναι πώς δηλώνεται;

3. Σε κτήριο με διακριτές ιδιοκτησίες δηλώνονται στη σύσταση οι θέσεις στάθμευσης ως παρακολουθήματα των ιδιοκτησιών χωρίς όμως ποτέ να καθοριστεί ποια θέση αντιστοιχεί σε ποια ιδιοκτησία. Πώς δηλώνονται αυθαιρεσίες σε αυτή την περίπτωση;

Ευχαριστώ πολύ

[Xάρης]

1. Θεωρώ πως ναι. Θα καλύπτει όλες τις οριζόντιες ιδιοκτησίες και τους κοινόχρηστους χώρους.

2. Για τον ορισμό της αυθαιρεσίας δες το άρθρο 22, §3 του ΓΟΚ '85.
Ο αναλυτικός προϋπολογισμός είναι η σίγουρη λύση. Αναλυτικός προϋπολογισμός στο κόστος κατασκευής του υπόγειου τμήματος που δεν κατασκευάστηκε και δεν μετρούσε ούτε στη δόμηση ούτε στην κάλυψη.

3. Αναφέρεσαι σε κλειστές θέσεις στάθμευσης;

[manman]

Ναι ειναι κλειστές

[Xάρης]

3. Δηλαδή στο συμβόλαιο δεν περιγράφεται ποια θέση στάθμευσης ανήκει σε ποιο διαμέρισμα.
Αν είναι έτσι θα ζητούσα τη συμβουλή του συμβολαιογράφου που συνέταξε το συμβόλαιο.
Θα μπορούσαμε να τις θεωρήσουμε κατά κάποιον τρόπο όλες "κοινόχρηστες" και να ζητήσουμε υπεύθυνες δηλώσεις από τους συνιδιοκτήτες μέσα από τις οποίες θα αποδέχονταν ότι η τάδε θέση στάθμευσης ανήκει στο διαμέρισμα για το οποίο κάνουμε τη δήλωση.

[manman]

Στο 2 γιατί να κάνω αναλυτικό; Δεν κατασκευάστηκε κάτι που προβλεπόταν στην άδεια. Η μοναδική αυθαιρεσία είναι η μη δημιουργία των απαιτούμενων θέσεων

[Xάρης]

Αν θεωρείς ότι δεν είναι αυθαιρεσία η μη κατασκευή του τμήματος αυτού τότε δεν το υπολογίζεις.
Αν θεωρείς ότι είναι αυθαιρεσία τότε το υπολογίζεις.
Στη δεύτερη περίπτωση πώς θα υπολογίσεις το πρόστιμο. Θεωρώ ότι ως βοηθητικός χώρος θα έπρεπε να υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό.
Διαφωνείς;

Άρα το βασικό ερώτημα είναι αν είναι αυθαιρεσία η μη κατασκευή του τμήματος του υπογείου και των 30 θέσεων στάθμευσης.
Σύμφωνα με την §3 του άρθρου 22 του ΓΟΚ '85, αυθαιρεσία είναι:

"Κάθε κατασκευή που εκτελείται:

α) χωρίς την άδεια της παρ. 1 ή
β) καθ’ υπέρβαση της άδειας ή
..."

Η όλη κατασκευή του κτηρίου έγινε καθ' υπέρβαση της άδειας διότι δεν κατασκευάστηκε μέρος του υπογείου.
Συνεπώς, έχουμε αυθαιρεσία.
Αυθαιρεσία η οποία θα μπορούσε να νομιμοποιηθεί αν βέβαια οι 30 θέσεις στάθμευσης που δεν υλοποιήθηκαν δεν ήταν απαιτούμενες. Αν ήταν απαιτούμενες λόγω της θέσης, του εμβαδού και της χρήσης του κτηρίου, τότε θα πρέπει να εξαγοραστούν ή να τακτοποιηθούν με κάποιον άλλο τρόπο.

[manman]

Οι θέσεις είναι πέραν των απαιτουμένων.

Παράδειγμα: Εκδίδω μια άδεια για τετραώροφο κτήριο. Και δεν κατασκευάζω τον 4ο όροφο γιατί στέρεψα οικονομικά. Είναι αυθαιρεσία; Δεν νομίζω.

Κατ' εμέ η μόνη αυθαιρεσία είναι το ότι λόγω της πραγματοποίησης της εκσκαφής αυτή τη στιγμή έχω διαφορετική στάθμη στον ακάλυπτο άρα και υπέρβαση ύψους. Θεωρώ ότι καλύπτεται με αναλυτικό για τη μη διαμόρφωση της στάθμης ακαλύπτου.

Πώς το κρίνεις;

[Xάρης]

Παράδειγμα: Εκδίδω μια άδεια για τετραώροφο κτήριο. Και δεν κατασκευάζω τον 4ο όροφο γιατί στέρεψα οικονομικά. Είναι αυθαιρεσία;

Θεωρώ πως είναι. Το γιατί το εξηγεί το άρθρο 22 του ΓΟΚ '85 (αντίστοιχα ισχύουν και βάσει του άρθρου 4 του ΝΟΚ) που παρέθεσα παραπάνω.

[manman]

E/A 23 εγκύκλιος 3

23. Όταν δεν έχει κατασκευαστεί τµήµα κτιρίου, παρόλο που το προβλέπει ηοικοδοµική άδεια σε τι κατηγορια δηλώνεται στο ν. 4178/13;Σε περίπτωση που η µη πραγµατοποίηση τµήµατος κτιρίου δεν επηρεάζει τηνοµιµότητα του υπάρχοντος, δεν υφίσταται αυθαιρεσία.Σε αντίθετη περίπτωση ρυθµίζεται η επιφάνεια που προκύπτει οτι αντίκειται στιςισχύουσες γενικές και ειδικές πολεοδοµικές διατάξεις και δηλώνεται στη σχετικήκατηγορία κατά περίπτωση.

[Xάρης]

Σωστός! Το είχα ξεχάσει.
Κατά τη γνώμη μου είναι αυθαιρεσία (σύμφωνα με τον ΓΟΚ '85) η οποία όμως δεν δηλώνεται σύμφωνα με την Εγκύκλιο 3/2013.

Η "νομιμότητα" του υπάρχοντος στην οποία αναφέρεται η εγκύκλιος αφορά μόνο τον έλεγχο των πολεοδομικών μεγεθών (κάλυψη, δόμηση, ύψος, όγκος, αποστάσεις από πλάγια όρια, ποσοστά ημιυπαιθρίων, θέσεις στάθμευσης, ακάλυπτος προς φύτευση).

[manman]

άρα τακτοποιώ το θέμα του περιβάλλοντος χώρου μόνο και εκδίδω βεβαίωση

[Xάρης]

Αν δεν έχεις άλλη παράβαση, ναι.
Υποθέτω βέβαια ότι στην τεχνική έκθεση θα κάνεις αναφορά στο τμήμα που δεν κατασκευάστηκε.

[manman]

Εννοείται. Σ' ευχαριστώ