Χωρίς να γνωρίζω και πολλά απο τη νεοσυσταθείσα ΚΕΣΑ θα κάνω μόνο μερικές υποθέσεις που μπορεί να σε βοηθήσουν.
Το κτίριο εφόσον είναι διατηρητέο του ΥΠΕΧΩΔΕ θα υπάρχει γι' αυτό φάκελος σχεδίων, φωτογραφίες και τεχνική έκθεση όπου θα βεβαιώνεται ο χρόνος κατασκευής και φυσικά συνοδεύουν την απόφαση. Που σημαίνει ότι εφόσον υπάρχουν όλα αυτά πιθανόν να υφίσταται νομίμως ως έχει. Άλλως, θα υπήρχε έκθεση αυτοψίας για το αυθαίρετο τμήμα που λες, καθιστώντας το πιθανότατα μη διατηρητέο και προσδιορίζοντας το χρόνο κατασκευής του.

Διαφορετικά περίμενε την απόφαση του ΚΕΣΑ και μετά προχωράς στη Ρύθμιση του Ν.4178 και όπως σωστά αναφέρεις στο 1.
Αυτό που αναφέρεις στο 2. δεν ισχύει.