Κατώι σε κατοικία εντός οικισμού

[P.A.]

Ένας παλιός τρόπος κατασκευής κατοικιών σε ορεινες κυρίως περιοχές ήταν η κατοικία με κατώι δλδ ισόγειο χώρο όπου φυλάττονταν διάφορα υλικά και τα ζώα ενώ ο χώρος διαβίωσης των ανθρώπων ήταν στον όροφο.

Πρόκειται για διόροφες κατασκευές όπου οι δύο στάθμες μπορεί να επικοινωνούσαν μπορεί και όχι. Σίγουρα η κύρια πρόσβαση στην κατοικία του 1ου ορόφου γινόταν με εξωτερική σκάλα αλλά μπορεί να υπηρχε και καταπακτή για πρόσβαση από τον 1ο στο Ισόγειο (όχι πάντα γιατί υπήρχε και θέμα με μυρωδιές κλπ).

Το Ισόγειο οπωσδήποτε είχε δική του πόρτα.

Σε μια τέτοια παλαιά κατοικία έγινε ολική αυθαίρετη ανακατασκευή - ανακαίνιση και το κατώι διαμορφώθηκε σε χώρο κατοικίας.

Δεν ξέρω αν πρέπει να προσμετρήσω και πώς να προσμετρήσω την διαμόρφωση του Ισογείου σε κατοικία.

Σκέπτομαι ότι το κατώι ούτως ή άλλως ως στεγασμένος Ισόγειος χώρος ήδη μετρουσε στην δόμηση του οικοπέδου οπότε η διαμόρφωσή του σε κατοικία δεν προσέθεσε τετραγωνικά στο κτίριο.

Εάν αυτό είναι σωστό τότε απλώς θα κάνω έναν αναλυτικό προϋπολογισμό για όλη την ανακατασκευή και θα τα χρεώσω στην κατηγορία 4.

Παρακαλώ για τις απόψεις σας, ευχαριστώ

[dakiskoz]

Έχει κάποιου είδους άδεια? αν ναι τι γράφει? Ισόγεια κατοικία? Διώροφη? Πότε είναι κατασκευασμένα τα τμήματα που περιγραφεις? Είναι βασικά ερωτήματα.

- - - Ενημερώθηκε - - -

Αν είναι κατοικία τώρα φυσικά και θα την μετρήσεις. Όμως χρειάζεται πολλές περισσοτερς πληροφοριες.

πχ. Έχει κάποιου είδους άδεια? αν ναι τι γράφει? Ισόγεια κατοικία? Διώροφη? Πότε είναι κατασκευασμένα τα τμήματα που περιγραφεις? Είναι βασικά ερωτήματα.

[P.A.]

Το κτιριο είναι διώροφο, δεν εχει άδεια γιατί είναι κατασκευασμένο προ 1940 και κατά την ανακαινιση δεν άλλαξαν οι όγκοι του.

Πιστεύεις ότιθ πρέπει η διαμόρφωση του Ισογείου από κατώι σε διαμέρισμα να προσμετρήσει ως υπερβαση δόμησης?

Το γεγονός ότι και πριν που ήταν κατώι προσμετρούσε στην υφιστάμενη δόμηση δεν τπ λαμβάνεις τυπ' όψιν σου?

Ευχαριστώ

[dakiskoz]

Δεν έχω καταλάβει ποιο είναι το ερώτημα μάλλον. θέλεις να υπάγεις το ακίνητο στον 4178? Γιατί? έχει αλλάξει το περίγραμμα του με την ανακαίνιση? Αν όχι το κτίριο είναι νόμιμο και πρέπει να κανεις πιστοποίηση νόμιμου περιγράμματος ως προυφιστάμενο του 1955.

[P.A.]

Ναι θα το ένταξω γιατί έχουν γίνει και κάποιες αυθαίρετες επεκτάσεις. Εν τούτοις και η ανακαίνιση έγινε αυθαίρετα επομένως θα την εντάξω στην υπαγωγή.

Το ερώτημά μου αφορά την δημιουργία κατοικήσιμου χωρου στο κατώι και άν αυτο θα προσμετρηθει ως υπέρβαση δόμησης ή οχι αφού έτσι κι αλλιως ήταν ισογειος χώρος που μετρούσε στην δομηση.

[asak]

Πως περιγράφεται σε συμβόλαια και πως δηλώνεται στο Ε9?

[P.A.]

Στο Ε9 δηλώνονταν μόνο τα τετραγωνικά του ορόφου και στο συμβόλαιο οριζόταν ως ισόγεια υπερυψωμένη κατοικια

[P.A.]

Ο ορισμος ισόγεια υπερυψωμένη δεν βγάζει νόημα αφού το αποκαλούμενο ισογειο είναι στο +2.80

[dakiskoz]

Μα δεν έχει καμια σημασία πως περιγράφεται στο συμβόλαιο και το ε9. Αν και το πάνω και το κάτω είναι προ του 55 είναι νόμιμα, με το πιστοποιητικό νόμιμου περιγράμματος το οποιο έχει ισχύ οικ. αδειας. Τις επεκτάσεις ναι τις εντάξεις στον 4178, αλλα την ανακαίνιση τι εννοείς θα την εντάξεις στον 4178? ως τι? ως αυθαίρετη ανακαίνιση? δεν υπάρχει κάτι τέτοιο. Ότι είναι προυφισταμενο του 55 είναι νόμιμο, μετά το πιστοιητικο νόμιμου περιγράμματος. τέλος. τα υπόλοιπα στον 4178.

[asak]

Για να αποδείξεις ότι ένας χώρος υφίσταται προ του 55 ένα από τα βασικά τεκμήρια είναι η αναγραφή στα συμβόλαια.

Στην περίπτωση του P.A. δεν προσδιορίζεται καθόλου χώρος. Αποκλείεται το ενδεχόμενο δηλ. μιας υπερυψωμένης κατοικίας, έστω και στο 2.80?
Η απόδειξη για ύπαρξη κλειστού χώρου στο ισόγειο αποδεικνύεται στη συγκεκριμένη περίπτωση μόνο μετά από έλεγχο για τα υλικά και τον τρόπο κατασκευής του.
Η χρήση είναι το επόμενο που πρέπει να αποδειχθεί.

[dakiskoz]

Γίνεται και με ένορκη κατάθεση σε περίπτωση που δεν έχεις συμβόλαια η δεν αναφέρεται σε αυτά. Κάνω πολύ συχνά πιστοποιητικά νομ. περιγράμματος με αυτόν τον τρόπο.

[P.A.]

Η ύπαρξη του ισογείου ως στεγασμένους χωρου προϋφισταμενου του 1955 προκύπτει από την μορφολογία του οικήματος, όπως ειπα είναι ενα παλιο κατώι τυπικο δείγμα σπιτιού ορεινού οικισμού.

Βεβαίως οι επεκτάσεις θα μπουν στον 4178. Ξαναλέω ότι η ανακατασκευή και ανακαινιση έγινε τα τελευταία χρονιά χωρίς αδεια= αυθαιρετα. Αυτό μπορει να μπει στην υπαγωγη ως αυθαιρεσίες αναλυτικού με επιμέτρηση των εργασιών στο συνόλου του κτιριου, dakis δεν έχω καταλαβει γιατί λες ότι η ανακαινιση δεν υπάγεται στον 4178 , είναι εργασίες για τις οποίες δεν βγηκε αδεια.

Ξαναλέω η απορία μου είναι εάν και πώς θα λογαριαστουν τα τετραγωνικά του ισογείου που πλέον είναι κατοικισιμος χωρος.

[asak]

Πάμε πάλι από την αρχή.
Εφόσον έγινε ανακατασκευή, όπως αναφέρεις, τα τελευταία χρόνια ,είναι αυθαίρετο. Η ύπαρξη υφισταμένου προ του 55 τεκμηριώνεται όχι μόνο ως προς το περίγραμμα αλλά και από τον τρόπο κατασκευής του.
Ανακατασκευή = κατεδάφιση παλαιού και ανέγερση νέου. Οπότε η ανακαίνιση που αναφέρεις είναι πλεονασμός.

Αυτό με την ένορκη κατάθεση δεν έχει ισχύ. Και αν πάλι ναι, όπως ισχυρίζεται ο dakiskoz θα ήθελα να μας παραθέσει την σχετική Νομοθεσία που το αναφέρει.

[milt]

1) τα σπίτια της περιόδου όπως αναφέρεις προβλεπόντουσαν με ένα βοηθητικό χώρο το κατώι

2)έχεις σίγουρα αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια (δεν μπαίνει πουθενά ο αναλυτικός)

3) το αν είναι με υπέρβαση δόμησης ή όχι θα το δεις από τη όποια άδεια, αν και εγώ πιστεύω ότι καθώς είναι προ του 55 δεν τίθεται θέμα υπέρβασης δόμησης

τελικά θα έβαζα αλλαγή χρήσης χωρίς υπέρβαση δόμησης

[P.A.]

@ asak Αν κατάλαβα καλά λες οτι όλο το κτίριο πρέπει να δηλωθεί ως αυθαίρετο με το σκεπτικό ότι η ανακατασκευή ισοδυναμεί με κατεδάφιση και ανέγερση νέου αυθαίρετου? Παρακαλώ επιβεβαίωσε.

@milt Ok καταλαβαίνω το σκεπτικό σου ευχαριστώ.

[dakiskoz]

Αγαπητέ asak, συγκερκιμένα γίνεται ακόμα και με υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, όπως Βµπορείς να δεις και στο e-poleodomia στην σχτεική σελίδα του πιστοποιητικού αλλα και http://static.diavgeia.gov.gr/doc/ΒΛΓ6ΩΛΞ-ΧΔΛ εδώ που είναι μια πρόσφατη απόφαση πολεοδομίας η οποία στα δικαιολογητικά που αναφέρει (ΑΡΙΘΜΟΣ 9) αναφέρει υπεύθυνη δήλωση της ιδιοκτήτριας.

Εγώ για απόλυτη κάλυψη χρησιμοποιώ ένορκη βεβαιωση δυο υπερήλικων ή βεβαίωση δημάρχου οπου αυτή είναι δυνατό να εκδοθεί.

Όπως και να έχει η πολεδομία δέχεται την απλή υπ. δήλωση του ιδιοκτήτη.

Τώρα Ρ.Α. το αν θα το θεωρήσεις αυθαίρετο η όχι είναι άλλο θέμα, που κατά την γνώμη μου εξαρτάται κυρίως από τα υλικά κατασκευής. Αν του έχουν αλλάξει το στατικό σύστημα η την εξωτερική τοιχοποιία προφανώς και δε θα πας για προυφιστάμενο του 55.

[P.A.]

Την παλαιότητα την αποδεικνύω δεν έχω θέμα μην κολλάμε σε αυτό.

Η ανακατασκευή έγινε διατηρώντας την εξωτερική τοιχοποιϊα και γενικώς το ογκο του κτιρίου (με εξαιρεση κάποιες μικρες επεκτάσεις για τις οποίες θα προσμετρηθει η επιφανεια ως υπέρβαση δόμησης.)

Διαφωνώ με την προσέγγιση του asak περί ολοκληρωτικής αυθαιρεσίας με ενδιαφέρει να ακούσω την αποψη του όμως.
Όπως επίσης διαφωνώ και με την προταση της milt δεν νομίζω ότι πρόκειται για αλλαγή χρησης.

Στην χειρότερη περίπτωση το ισογειο θα προσμετρηθει ως υπέρβαση δόμησης (με μειωτικό συντελεστή ίσως?) οποτε θα εξετάσω και το ενδεχόμενο να πάω για έκδοση αδειας για όλες τις εργασίες αφού έχω τα απαιτούμενα περιθώρια δόμησης.

Dakis τι γνώμη έχεις για την διαμόρφωση του ισογείου από κατώι σε διαμέρισμα??

[dakiskoz]

Μα δεν έχει σημασία η χρήση γιατί δεν υπάρχει σε οικ. άδεια καταγεγραμμένη ως κάτι συγκεκριμένο. Το κτίσμα που είναι πριν το 55 είναι νόμιμο ως έχει. τέλος. ξαναλέω έχει σημασία τι είδους ανακατασκευή κάνανε. αν αντικατέστησαν πχ ολοκληρη τη στέγη προφανώς αυτό το κομμάτι δεν είναι προυφιστάμενο. Γενικώς όμως αν λες ότι δεν έκαναν ουσιαστικές παρεμβάσεις και κυρίως ο όγκος δεν άλλαξε, το κτίσμα νομιμοποιείται με την πιστοποίηση νόμιμου περιγράμματος. όχι με 4178.

στον 4178 θα υπάγεις μονο τους υπόλοιπους όγκους -αυθαιρεσίες.

επίσης να διευκρινίσω ότι η πιστοποίηση νόμιμου περιγράμματος είναι τελείως ανεξάρτητη από τον 4178. Προηγείται ως διαδικασία. οι όγκοι που έχουν πιστοποιητικό νομ. περιγράμματος εξαιρούνται από τον νόμο, στην παράγραφο με τις εξαιρέσεις. στον 4178 θα υπάγεις μονο τα υπόλοιπα.

[P.A.]

Σχετικά με την διαδικασία νομιμου περιγράμματος δεν αρκεί να βάλω μεσα στην υπαγωγη την βεβαιωση δημάρχου και να το μνημονεύσω στην τεχνική εκθεση??

[asak]

Θα τοποθετηθώ πάλι γιατί από τα αναγραφόμενα μπορεί να υπάρχει σύγχυση.

Όταν λέμε ολική αυθαίρετη ανακατασκευή όπως Ο P.A. περιέγραψε στην #1, εννοούμε κατεδάφιση του κτιρίου και ανέγερση ενός νέου. Ακόμα και το ίδιο περίγραμμα να έχει, επειδή ο τρόπος κατασκευής διαφέρει με τις τεχνικές προ του 55, το νέο κτίριο κατασκευάσθηκε αυθαίρετα.

Στην ανάρτηση #17 αναφέρεται σε ανακατασκευή του εσωτερικού, διατηρώντας μόνο τους εξωτερικούς τοίχους (πέτρινους υποθέτω) και γενικά τον συνολικό όγκο. Σ' αυτή την περίπτωση αποδυκνείεται μόνο η παλαιότητα του κτιρίου προ του 55 σύμφωνα με την προβλεπομένη διαδικασία.

P.A. επειδή αν κατάλαβα καλά θέλεις να εντάξεις αυθαιρεσίες μεταγενέστερες του 55 τότε δες την εγκύκλιο 4/2013 που νομίζω ότι σε καλύπτει. Σύμφωνα μ' αυτήν, η διευκρίνιση της παρ.2.α. του άρθρ. 1 αναφέρει:
"Κτήριο που υφίσταται προ της 30.11.1955, ημερομηνίας ισχύος του από 09.08.1955 βασιλικού διατάγματος είναι νομίμως υφιστάμενο κατά τα οριζόμενα στην §1δ του άρθρου 23 του Ν.4067/2012. Ο χρόνος ανέγερσής του συνήθως τεκμαίρεται από τον τρόπο κατασκευής του και δεν απαιτείται η υποβολή σχετικών αποδεικτικών στοιχείων, προκειμένου να υπαχθούν στο Ν.4178/2013 μεταγενέστερες αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που δεν εμπίπτουν στις εξαιρέσεις της παρούσας παραγράφου."

Όσο αναφορά για την απόδειξη παλαιότητας, ένα έγγραφο Πολεοδομίας όπως αναφέρθηκε δεν υποκαθιστά και βέβαια το Νόμο ούτε δεδικάζει προβλεπόμενες διαδικασίες, όπως επίσης και ένα ξεχασμένο site που έχει να ενημερωθεί εδώ και τόσα χρόνια, που η κατασκευή του η ίδια ίσως να εξυπηρετούσε μονάχα απορρόφηση σχετικών κονδυλίων ευρωπαϊκών προγραμμάτων.
Είμαστε εδώ για να επιχειρηματολογούμε, βασιζόμενοι σε Νόμους, όσο αντίθετοι κι αν μας βρίσκουν πολλές φορές.