Υπόγειο με μικρότερο ύψος (εσωτερικά) από το εγκεκριμένο της οικοδομικής άδειας

[PERIKLIS1]

Σε υπόγειο που έκανα αυτοψία βρήκα σαν μοναδική αυθαιρεσία μικρότερο ύψος (εσωτερικά) του υπογείου. Σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια έπρεπε να ήταν 2,80 μ. και είναι 2,15 μ.
Δηλαδή, έπρεπε η θεμελίωση να είναι 0,65 μ. πιο χαμηλά και δεν έγινε εις βάρους του υπογείου. Θεωρείτε ότι δίνουμε βεβαίωση?
Πιστεύω ότι δεν πρέπει να δωθεί βεβαίωση και πρέπει να μπει στο Ν.4178.

[Xάρης]

Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 4/2013:
"Επίσης δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση αυθαίρετου υπογείου ή υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου."
Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν έχεις αυθαιρεσία, όχι μόνο διότι δεν εφαρμόστηκε η οικοδομική άδεια αλλά επιπλέον το καθαρό ύψος είναι μικρότερο και του 2,20 που ορίζει ως ελάχιστο ο Κτιροδομικός.
Θα την υπολόγιζα με αναλυτικό προϋπολογισμό.

Υπάρχουν όμως αυθαιρεσίες που δύνανται να μη δηλωθούν και παρόλα αυτά να δοθεί η βεβαίωση.
Αυτό που βεβαιώνουμε είναι ότι "δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθΆ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια" (βλ. §1.α.ii άρθρου 3 Ν.4178/13).

Στον Ν.4014/11 υπήρχε η λέξη "μεταβολή" αντί του "υπέρβαση" η οποία θα μπορούσε να ερμηνευτεί είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω. Τώρα όμως με το "υπέρβαση" θεωρώ ότι η μεταβολή θεωρείται μόνο προς τα πάνω.

Η μείωση του ύψους του υπογείου μπορεί να επιφέρει μεταβολή ως προς το δυσμενέστερο στην ασφάλεια της κατασκευής αλλά δεν αυξάνει τον όγκο, πόσω μάλλον όταν ο χώρος είναι υπόγειος που έτσι κι αλλιώς δεν προσμετράται στον όγκο, και δεν είναι εις βάρος του περιβάλλοντος για το οποίο γίνονται όλα (λέμε τώρα!).

Προσωπικά θα την έδινα τη βεβαίωση αν τυχόν είχαμε το ελάχιστο ύψος των 2,20μ. του Κτιριοδομικού. Τώρα που έχουμε 2,15μ θα το σκεφτόμουνα. Δεν θα την έδινα αν είχαμε μια πολυώροφη οικοδομή στην οποία τα 0,65μ θα σήμαιναν σημαντική μείωση της ευστάθειας της κατασκευής σε ανατροπή.

[asak]

Κατα τη γνώμη μου, είτε δώσουμε είτε δε δώσουμε βεβαίωση η στατικότητα του κτιρίου δε θα αλλάξει.
Συμφωνώ ότι πρόκειται για παράβαση του κτιριοδομικού και γι αυτό θα πρέπει να δηλωθεί ως παράβαση.
Θα έδινα την βεβαίωση, σύμφωνα με τον Νόμο, απλώς θα σχολίαζα την παράβαση αυτή στο σχετικό πεδίο και αν ήμουν σίγουρος ίσως να ανέφερα και την πιθανότητα του επικίνδυνου της κατασκευής.

στον αναλυτικό Χάρη θα έβαζες τις εργασίες που δεν έγιναν λόγω του χαμηλότερου ύψους; Όπως την εκχωμάτωση του εδάφους ;

[PERIKLIS1]

Πολύ σωστές οι παρατηρήσεις.
Εάν το δηλώσω στον Ν.4178 (λόγω ότι δεν έχει ύψος 2,20 μ.) θα πρέπει να το δηλώσω κατηγορία 3 σχετικά με παράβαση του Κτιριοδομικού κανονισμού ή κατηγορία 4 με αναλυτικό προϋπολογισμό για το 0,65 μ. ύψους που δεν πραγματοποιήθηκε?

[asak]

Σωστότερα σύμφωνα με το Νόμο εφόσον είναι παράβαση κτιριοδομικού με κατηγορία 3.
Με τον 4178 βεβαιώνουμε υπερβάσεις και όχι μειώσεις της αδείας.
Από την άλλη με ότι κι να πας 500¤ θα δώσεις.
Προσωπικά ίσως και να πήγαινα με αναλυτικό για τον έλεγχο του 5000¤ που πιθανόν να ξεπερνά. Συνηθίζω την κατηγορία 3 για κτιριοδομικές παραβάσεις να την χρησιμοποιώ συμπληρωματικά κάποιας άλλης. Δεν θα την έβαζα αν ήταν η μοναδική αυθαιρεσία.

[Xάρης]

Ναι, στον αναλυτικό θα έβαζα και τις εργασίες που δεν έγιναν λόγω του χαμηλότερου ύψους, όπως την εκχωμάτωση του εδάφους.

Η στατικότητα στις πλείστες των περιπτώσεων δεν αλλάζει εκτός εάν έχεις μια μεγάλου ύψους οικοδομή με μικρή κάτοψη και κίνδυνο σε ανατροπή.

[geodou]

Στην περίπτωση που υπάρχει μια αποθήκη που είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία σε υπόγειο πολυκατοικίας που έχει μειωμένο ύψος (κάτω του 2.20) τότε υποθέτω στον αναλυτικό υπολογίζουμε τις εργασίες που δεν έγιναν για το τμήμα αυτό του υπογείου. Δηλαδή εκσκαφές που δενμ έγιναν για την επιφάνεια της αποθήκης, διαχωριστικοί τοίχοι που δεν χτίστηκαν ή και τοιχεία που δεν κατασκευάστηκαν (για τη διαφορά του ύψους).
Η αποθήκη αποτελεί προσάρτημα διαμερίσματος, στο οποίο έχω λοιπές παραβάσεις, οπότε θα μπορούσα να την εντάξω στο 500αρι που προκύπτει για το διαμέρισμα.
Ευχαριστώ.

[asak]

Αναφέρεις κάτι αντιφατικό στο λόγο σου. Από τη μία λες ότι είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία σε υπόγειο και από την άλλη ότι αποτελεί προσάρτημα διαμερίσματος.
Η άποψη μου είναι ότι πιθανόν η αποθήκη εφόσον αποτελεί προσάρτημα να ανήκει σε κοινόκτητους ή κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, με αποκλειστική χρήση από το διαμέρισμα, οπότε δεν θα πρέπει να ασχοληθείς.
Εάν είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία πιθανόν να αποτελεί Ο.Ι., οπότε τη βλέπεις ξεχωριστά από το διαμέρισμα.

[Xάρης]

Μήπως τελικά η υπόγεια αποθήκη ήταν προσάρτημα ενός διαμερίσματος της ανωδομής και μετατράπηκε σε ανεξάρτητο διαμέρισμα;
Εσωτερικές διαρρυθμίσεις προ 28.07.2011 δεν αποτελούν αυθαιρεσία σύμφωνα με τον Ν.4178/13.
Το ύψος ενός χώρου και αν αυτό είναι μικρότερο του ελάχιστου κατά τον Κτιριοδομικό δεν μας ενδιαφέρει.

[geodou]

Αναφέρεις κάτι αντιφατικό στο λόγο σου. Από τη μία λες ότι είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία σε υπόγειο και από την άλλη ότι αποτελεί προσάρτημα διαμερίσματος.
Η άποψη μου είναι ότι πιθανόν η αποθήκη εφόσον αποτελεί προσάρτημα να ανήκει σε κοινόκτητους ή κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, με αποκλειστική χρήση από το διαμέρισμα, οπότε δεν θα πρέπει να ασχοληθείς.
Εάν είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία πιθανόν να αποτελεί Ο.Ι., οπότε τη βλέπεις ξεχωριστά από το διαμέρισμα.

Στη σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών η αποθήκη έχει 1/1000 και αναφέρεται ως παραρτημα του διαμερίσματος Γ-1. Έτσι ακριβώς αναγράφεται στη σύσταση. Αν εγώ προσθέσω ένα φύλλο καταγραφής με 0τ.μ παράβαση και κατηγορία 3 (λόγω παραβίασης κτιριοδομικού) μου ανεβάζει 500€ το πρόστιμο. Το βρίσκω κρίμα να πληρώσει άλλα 500 ο ιδιοκτήτης για μια αποθήκη.
Ευχαριστώ για την απάντηση.

[Xάρης]

Αν έχει χιλιοστά επί του οικοπέδου θα έπρεπε να είναι ανεξάρτητη ιδιοκτησία και όχι προσάρτημα.
Έτσι δεν είναι συνάδελφοι;

Γράφεις "παράρτημα", μήπως εννοείς "προσάρτημα";

[asak]

Συνάδελφε εμείς δεν εξετάζουμε το "κρίμα" όπως αναφέρεις ή το δίκαιο που θα έλεγα εγώ. Πράττουμε σύμφωνα με το Νόμο ο οποίος εξετάζει ακίνητα ή διακεκριμένες αυτοτελής οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες και όχι ακίνητα με προσαρτήματα ή παραρτήματα που χαρακτηρίζονται έτσι σε συμβολαιογραφικά έγγραφα.