Ρύθμιση κοινόχρηστων χώρων

[fix1987]

Καλησπέρα σας και από εμένα,

Θα ήθελα την άποψη σας σχετικά με έναν προβληματισμό μου.
Πολυκατοικία (κατασκευή 1984) επιθυμεί τη ρύθμιση όλων των κοινόχρηστων χώρων (πλειοψηφία 8/9, ένας μόνο ιδιοκτήτης διαφωνεί, ο οποίος κατήγγειλε και τις παραβάσεις στην πολεοδομία). Στις παραβάσεις που βεβαιώθηκαν από τη πολεοδομία περιλαμβάνονται και μια θέση αποκλειστικής χρήσης (παράνομα φυτεμένη) καθώς και ολόκληρος ο διάδρομος (παράνομα φυτεμένος κατά 40 εκατοστά) που οδηγεί από αυτή τη θέση στο δρόμο. Ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης αρνείται να συμμετέχει στη ρύθμιση αν δεν δεχθούν οι συνιδιοκτήτες να του δημιουργήσουν μια θέση στην πυλωτή (φυσικά και αυτοί αρνούνται). Μέχρι και τώρα ο συγκεκριμένος στάθμευε σε κοινόχρηστο χώρο.
Στη συγκεκριμένη περίπτωση, για την υπαγωγή στη ρύθμιση όλων των κοινόχρηστων χώρων απαιτείται το 51 % ή λόγω του γεγονότος ότι θίγεται το δικαίωμα θέσεως αποκλειστικής χρήσης το 100 %.

Σας ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων

[Xάρης]

Αν κατάλαβα καλά υπήρχε θέση στάθμευσης στην οικοδομική άδεια η οποία στην πραγματικότητα φυτεύτηκε;
Ή μήπως το αντίθετο;

[fix1987]

Σωστά. Υπήρχε χώρος αποκλειστικής χρήσης στην άδεια. Στην πραγματικότητα όμως ήταν ήδη φυτεμένος (πεύκα 7 μέτρων) και παρελήφθη έτσι από όλους τους ιδιοκτήτες. Από ότι αντιλαμβάνομαι ο κατασκευαστής δεν θα ήθελε να κόψει τα πεύκα (όπως και να το κάνουμε είναι ελκυστικά για μια πολυκατοικία)

[Xάρης]

Για τις αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους αρκεί το 51%.
Για τις αυθαιρεσίες σε κοινόκτητους χώρους, δηλαδή κοινόχρηστους με αποκλειστική χρήση, θεωρώ ότι την αίτηση μπορεί αν την καταθέσει:
1) μόνος του ο έχων την αποκλειστική χρήση ή
2) το 51% των συνιδιοκτητών

[fix1987]

Καταρχάς σε ευχαριστώ πολύ για την απάντηση σου. Και εγώ αυτό σκέφτηκα. Απλώς φοβάμαι μήπως ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης προσφύγει κατά της ρύθμισης (διότι ουσιαστικά θίγεται το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης, το οποίο ρυθμίζεται ως έχει, δλδ φυτεμένο) αφού αν ρυθμιστεί θα μείνει χωρίς χώρο αποκλειστικής χρήσης.

[Xάρης]

Στη θέση σου θα ζητούσα έγγραφη απάντηση από το Help Desk του ΥΠΕΚΑ για να έχω κάτι στα χέρια μου.
Ο θιγόμενος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προσφύγει στη δικαιοσύνη.
Θεωρώ ότι αν αυτό που θα κυνηγήσει θα είναι να θεωρηθεί άκυρη η ρύθμιση θα χάσει τελικά.
Αν όμως ζητήσει αποζημίωση από τον εργολάβο πιστεύω ότι θα κερδίσει τελικά.

[fix1987]

Σε υπερευχαριστώ και πάλι για τις απαντήσεις σου. Καλά έχουν περάσει και 30 έτη, προφανώς και ο μηχανικός θα έχει..... Το θέμα μου είναι: 1) να γράψω ολόκληρη την ιστορία στο helpdesk? 2) η ένσταση που μπορεί να κάνει κάποιος αφορά την ρύθμιση και γίνεται στο ΥΠΕΚΑ ή πρέπει να γίνει ένσταση μέσω αγωγής σε δικαστήριο. Υπάρχει περίπτωση ο μηχανικός να έχει ευθύνες εκεί; Αυτό που ρωτάω είναι σημαντικό γιατί τα πρόστιμα στην πολυκατοικία θα συνεχίσουν να έρχονται αν δεν ρυθμιστούν οι παραβάσεις όπως επίσης και αν η ένσταση δικαιωθεί τί γίνεται;πέφτει όλη η ρύθμιση; Και πάλι σε ευχαριστώ πολύ για όλα.

[Xάρης]

1) Ό,τι χρειάζεται για να αντιληφθεί αυτός που θα απαντήσει το πώς έχει η κατάσταση. Εκεί δεν γίνεται διάλογος όπως εδώ να σε ρωτούμε επιπλέον πληροφορίες που δεν έδωσες από την αρχή.

2) Στο ΣΥΠΟΘΑ μετά από εισήγηση της αρμόδιας ΥΔΟΜ. Ν.4030/11, άρθρο 31, §1:
"Τα Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) έχουν τις εξής αρμοδιότητες:
...
γ) Εξετάζουν τις προσφυγές κατά δηλώσεων υπαγωγής στις διατάξεις περί αυθαιρέτων. Για θέματα αρμοδιότητας των Υ.ΔΟΜ. η προσφυγή εξετάζεται μετά από εισήγηση της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ.."

Η αγωγή στο δικαστήριο για αποζημίωση από τον εργολάβο είναι άλλο θέμα.

[fix1987]

Καλησπέρα και παλι και συγγνώμη που σε ξανα ρωτάω .
προσπαθω να βρω στον κανονισμό της πολυκατοικίας για τη λήψη των αποφάσεων και την πλειοψηφία.
και το μονο που λέει ειναι :
Εις τα κοινοχρηςτα η εις παν όπερ εχει άμεσο η έμμεσο σχέση προς τη στατική ακεραιότητα την αρμονιαν και την καλαισθητικην εμφάνιση της όλης οικοδομής ουδεμία μετατροπή αφαιρέση η προσθήκη επιτρέπεται άνευ παμψηφίας. Για όλες τις υπόλοιπες περιπτώσεις οι αποφάσεις παίρνονται με απλή πλειοψηφία 501/1000.

Μπορει λοιπόν να γινει τακτοποίηση των κοινόχρηστων χώρων με το 50 συν 1;;

στο help desk με πήραν τηλέφωνο και δεν μου απάντησαν κατι γραπτώς.


και παλι σε υπέρ ευχαριστω για τις απαντήσεις σου.

[asak]

Αφού γίνεται με 501/1000 πόσο μάλλον με 50+1/100.

[Xάρης]

Σύμφωνα με το καταστατικό της οικοδομής μόνο για παραβάσεις κοινοχρήστων που επηρεάζουν

• είτε τη στατική ακεραιότητα
• είτε την αρμονία και την καλαίσθητη εμφάνιση

απαιτείται συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών (1000/1000).
Στις υπόλοιπες περιπτώσεις το 501/1000 αρκεί.

Άρα το ερώτημα είναι αν οι παραβάσεις των κοινοχρήστων εμπίπτουν στις παραπάνω δύο περιπτώσεις που θέλουμε το 1000/1000.
Εμπίπτουν;

[asak]

η απάντηση κρύβεται μετέπειτα που αναφέρει "ουδεμία μετατροπή αφαιρέση η προσθήκη επιτρέπεται άνευ παμψηφίας"
Άρα τίποτα από τα παραπάνω για παμψηφία.

[fix1987]

Καλησπέρα και ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις και τον χρόνο σας. Πιό πάνω στην αρχική μου ερώτηση είναι η περίπτωση που αναφέρομαι. Σπάω πραγματικά το κεφάλι μου και εγώ να καταλάβω τη συγκεκριμένη παράγραφο. Το καλαίσθητη εμφάνιση είναι κάτι το πολύ σχετικό. Όσον αφορά τη στατική ακεραιότητα 1000% οι παραβάσεις δεν είναι τέτοιες.

[asak]

Για την στατική ακεραιότητα όπως το αναφέρει ο κανονισμός ουδείς λόγος για την παμψψηφία.
Εφόςον αποδεδειγμένα προκύψει ότι θίγεται η στατικότητα του κτιρίου κατόπιν εμπεριστατωμένης άποψης μηχανικού βέβαια τότε αρκεί και μία μόνο ψήφος. Τέτοια θέματα έχουν επιλυθεί επανειλημμένως σε δικαστήρια και προσβάλουν τέτοιες αναφορές σε καταστατικά. Απορώ με τη νοημοσύνη των συμβολαιογράφων που τις συνέταξαν.

Η αρμονία και η καλαισθησία όσο υποκειμενικό κι αν ακούγεται έχει ληφθεί υπόψη στην έγκριση της αδείας.
Και επειδή η δήλωση αυθαιρέτου δεν είναι μετατροπή αφαίρεση ή προσθήκη όπως ρητά αναφέρεται στο καταστατικό αρκούν τα 501/1000.

[milt]

καλησπέρα......

έχω μια ρύθμιση αυθαιρεσιών σε κοινόχρηστη πρασιά και πρόσοψη κτιρίου

(τα κλιματιστικά,τα οποία είναι μια συζήτηση από μόνα τους,δηλαδή θεωρητικά σε υφιστάμενα μπορούν να τοποθετηθούν με 48 ενημέρωση και σύμφωνα με την παράγραφο 10 του άρθρου 16 ή οποία λέει<< ότι επιτρέπεται να εξέχουν μέχρι 50 εκ. και μόνο όταν δεν μπορούν να τοποθετηθούν επί των εξωστών ή των δωμάτων, να τοποθετούνται σε ύψος>3μ από την στάθμη του πεζοδρομίου>> φαντάζομαι ότι το γενικό είναι εξέχουν μέχρι 50 εκ. στην πρόσοψη συνήθως ψηλά και εντός εξώστη όχι αναγκαστικά στο δάπεδο του εξώστη, απλά όταν δεν υπάρχει εξώστης να τηρούνται τα υπόλοιπα.......αυτό εννοεί..??..και αν η περιοχή θεωρείται ιστορικό κέντρο αλλά το κτίριο σου δεν είναι διατηρητέο....περνάς και αρχιτεκτονική επιτροπή...???),

στην δήλωση του συστήματος θα βάλω σαν ποσοστό ιδιοκτησίας το

100/ σύνολο των ιδιοκτητών..........

καθώς τα κοινόχρηστα μέρη είναι κοινόχρηστα σε όλους και όχι μικρότερο ή μεγαλύτερο μέρος αυτών...δηλαδή θεωρώ ότι δεν πρέπει να μπερδευόμαστε με τα χιλιοστά...τα οποία είναι δικαίωμα στο οικόπεδο, ούτε με τους ψήφους οι οποίοι έχουν να κάνουν με την λήψη μιας απόφασης...

σωστά...???

[Xάρης]

Οι εξωτερικές μονάδες των κλιματιστικών θα πρέπει υποχρεωτικά να τοποθετούνται στα δάπεδα των εξωστών, όταν βέβαια υπάρχουν εξώστες. Αν δεν υπάρχει εξώστης τότε θα πρέπει το ύψος τοποθέτησής του να είναι πάνω από 3μ. από τη στάθμη του πεζοδρομίου.
Αν υπάρχει εξώστης ή δώμα και δεν τοποθετηθούν στο δάπεδό του θα πρέπει να αιτιολογείται η επιτοίχια επιλογή της τοποθέτησης και το γιατί δεν είναι δυνατόν να τοποθετηθεί στο δάπεδο του εξώστη.

Δήλωση αυθαιρεσιών σε κοινόχρηστους χώρους όπου δεν υφίσταται αποκλειστική χρήση.
Σύμφωνα με την ερωταπάντηση #25 της Εγκυκλίου 3/2013:
Στην περίπτωση, που ο αιτών είναι ο εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών μιας πολυκατοικίας, τίνος τα στοιχεία εισάγονται στο σύστημα;
Στην αίτηση εισάγονται τα στοιχεία των ιδιοκτητών από τον εξουσιοδοτημένο εκπρόσωπο, καθώς και αποδεικτικά στοιχεία σχετικά με την εξουσιοδότηση.

[milt]

το ερώτημα ήταν τι ποσοστά δίνω στον καθένα ιδιοκτήτη......100/σύνολο ιδιοκτητών... αυτό καταλαβαίνω......

για τα κλιματιστικά δεν είμαι σίγουρος ότι εννοεί στο δάπεδο των εξωστών......γιατί δεν θα έκανε νωρίτερα αναφορά ότι πρέπει να εξέχουν 50εκ από την πρόσοψη

(εννοώντας σε κάθε περίπτωση στον χώρο των εξωστών και όχι κατ' επιλογή αναρτημένα στο κενό........αλλά στην περίπτωση που δεν υπάρχει εξώστης βάζει και τις λοιπές απαιτήσεις.....
κάπως έτσι το καταλαβαίνω...αλλιως άμα είναι να το βάλω στο δάπεδο...ποιος ο ΄λόγος να μου πεις ότι θα εξέχει 50εκ.....αφού έτσι και αλλιώς δεν θα φαίνεται κτλ κτλ)

????....όχι...????

[Xάρης]

Κατ' αρχάς το άθροισμα των ποσοστών θα πρέπει να είναι 100%.
Το ποσοστό το κάθε ιδιοκτήτη θα είναι το ποσοστό (χιλιοστά) συγκυριότητας επί του οικοπέδου.
Αυτό θεωρώ ότι πρέπει να βάλουμε και όχι το 100/(πλήθος συνιδιοκτητών).
Κατανοώ το σκεπτικό σου αλλά αυτό που λες νομίζω ότι έχει νόημα περισσότερο στην κατανομή κάποιων, όχι όλων, εκ των κοινοχρήστων δαπανών. Δεν θεωρώ όμως ότι έχει εφαρμογή στις δηλώσεις του Ν.4178/13 παρά μόνο όταν δεν ζητείται η συγκατάθεση του 50+% των συνιδιοκτητών, π.χ. λόγω αποκλειστικής χρήσης.
Η παράθεση της ερωταπάντησης #25 της Εγκυκλίου 3/2013 που έκανα παραπάνω είχε σκοπό να απαντήσει στο ερώτημά σου.

Τα κλιματιστικά οφείλουν να μην προεξέχουν από τις όψεις του κτηρίου.
Μόνο σε υφιστάμενα κτήρια επιτρέπεται να προεξέχουν των όψεων και μόνο κατά 50εκ. όπου και αν τοποθετηθούν.
Όταν προεξέχουν των όψεων, οφείλουν να τοποθετούνται είτε στο δάπεδο εξωστών είτε στο δώμα.
Αν δεν είναι δυνατόν αυτό τότε, οφείλουν να τοποθετούνται σε ύψος >3μ. από το πεζοδρόμιο.

Η παράγραφος του ΝΟΚ αναφέρεται όχι μόνο στα συνήθη κλιματιστικά τύπου διαιρούμενης μονάδας αλλά γενικώς σε τεχνικά συστήματα κλιματισμού ή θέρμανσης και παραγωγής Ζεστό Νερό Χρήσης (ΖΝΧ).
Υπάρχουν συστήματα με ύψος >1μ. που είναι το ύψος του κιγκλιδώματος.