Κατηγορία 5

[eleni_civil]

Καλησπέρα συνάδελφοι,
θα ήθελα να ρωτήσω τη γνώμη σας για μια περίπτωση που φοβάμαι πως εντάσσεται στην κατηγορία 5. Στον νόμο αναφέρεται :

"Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια"

Συγκεκριμένα:
σε εξ'αδιαιρέτου ιδιοκτησία, έχει εκδοθεί ΟΑ για 3 διώροφες κατοικίες και έχει γίνει σύσταση οριζόντιας με ποσοστό 33,33% (σύνολο 200μ2=μέγιστο).
Στην εξεταζόμενη ιδιοκτησία έχουμε σύνολο υπέρβασης δόμησης κατά 43% (ποσοστό επί των επιτρεπόμενων για την ιδιοκτησία μας-> 200*33,33%) χωρίς να έχουμε υπέρβαση κάλυψης.

1)Μπορώ να ισχυριστώ ότι εφόσον οι προϋποθέσεις που αναφέρονται στον νόμο δεν πληρούνται ταυτόχρονα (δόμηση & κάλυψη >40%) ότι θα ενταχθώ στην κατ.4;

2)Εάν όχι, τότε σε όλα τα φύλλα καταγραφής (υπόγειο,ισόγειο,όροφος) πρέπει να αναφέρω ότι είναι κατηγορία 5 ανεξαρτήτως των υπερβάσεων μιας και στο σύνολο του κτιρίου είναι >40% ;

3)Τέλος, δυσκολεύομαι να κατανοήσω ακριβώς την διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί αργότερα (έλεγχος από ελεγκτές δόμησης,τράπεζα γης κτλ)

[Xάρης]

1) Όχι! Είναι κατηγορία 5.
Δεν απατείται να συντρέχουν αθροιστικά όλες οι υπερβάσεις (κάλυψη & δόμηση & ύψος).
2) Κάθε φύλλο εξετάζεται χωριστά.
3) Μόνο αν θέλει ο ιδιοκτήτης να εξαιρεθεί οριστικά της κατεδάφισης και όχι μόνο για 30 χρόνια. Γενικώς, αν πληρώσεις ή έχεις γη με περίσσια δόμησης, μπορείς να νομιμοποιήσεις ουσιαστικά ένα αυθαίρετο.
Κράτα όμως μικρό καλάθι διότι μπορεί σε ένα χρόνο απο σήμερα να κριθεί αντισυνταγματικός και ο Ν.4178/13!

[P.A.]

Γενικώς, αν πληρώσεις ή έχεις γη με περίσσια δόμησης, μπορείς να νομιμοποιήσεις ουσιαστικά ένα αυθαίρετο.

Και φυσικά αφού πεις αυτό στον πελάτη εκείνος θα σε ρωτήσει τι θα κληθεί να (ξανα)πληρώσει και δεν θα έχεις να του δώσεις απάντηση.

[Xάρης]

Το βασικό ερώτημα είναι αν θα έχει ισχύ τότε ο Ν.4178/13 ή θα έχει βγει κι αυτός αντισυνταγματικός.
Η απάντηση που δίνει είναι "ΠΑΡΑ ΠΟΛΥ ΠΙΘΑΝΟ".

Το ότι ΑΥΤΟΣ θα είναι ο τελευταίος νόμος για αυθαίρετα μας το είπαν πολλές φορές.
Η πράξη αποδεικνύει το αντίθετο.

Επίσης, ένα γενικό συμπέρασμα είναι ότι όσο περνάν τα χρόνια και όσο "παλιώνει" το αυθαίρετο τα πρόστιμα μειώνονται.
Αυτό αποδεικνύεται από την αντιμετώπιση των αυθαιρέτων κατοικιών προ του 1975 από τον Ν.4178/13 σε σχέση με τον Ν.4014/11.

Συνεπώς, η συμβουλή μου είναι, αν δεν θέλεις να το μεταβιβάσεις εν ζωή και αν δεν έχεις καταγγελία της αυθαιρεσίας σου ή δεν φοβάσαι ότι θα σε καταγγείλουν, ΜΗΝ το δηλώσεις!

[eleni_civil]

Το θέμα εδώ είναι ότι η τακτοποίηση γίνεται προκειμένου να πωληθεί!
Αγοραστής έχει βρεθεί αλλά δεν ξέρω αν μάθει και κατανοήσει την κατάσταση, τι θα κανει. Τί κάνουμε τωρα;;;;

[Xάρης]

Τη δουλειά σου ως μηχανικός.
Για να δώσεις τη βεβαίωση πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί τουλάχιστον οι αυθαιρεσίες που αφορούν υπερβάσεις κάλυψης, δόμησης, ύψος και αλλαγές χρήσης.
Για να τακτοποιήσεις τις αυθαιρεσίες εφαρμόζεις τον νόμο όπως είναι ή όπως τον ερμηνεύεις και όχι όπως ο ιδιοκτήτης θα ήθελε να είναι.
Για να μη σου ζητά αύριο τα ρέστα ο αγοραστής.

[eleni_civil]

1) Επειδή δεν κατάλαβα καλά, πρέπει να αναφέρω ότι είναι κατηγορία 5 σε καθε φύλλο καταγραφής;

2)Πού αναφέρει τί δικαιολογητικά χρειάζονται για την ολοκλήρωση της διαδικασίας;

3)Ο αγοραστής είναι υποχρεωμένος στην 7ετιά να καλέσει ελεγκτή δόμησης και αργότερα να μπει στη διαδικασία με την εξαγορά συντελεστή δόμησης ή μπορεί να το αγνοήσει;Θέλω να πω,ουσιαστικά η "κατηγορία 5" έχει να κάνει πιο πολύ με το "μετά" παρά με το "τώρα" (χορήγηση βεβαίωσης)

4)Τέλος,πρέπει να αναφερθούν αυτά στο συμβόλαιο αναλυτικα;

[Xάρης]

1) την κατηγορία 5 την αναφέρεις στις παραβάσεις όπου έχεις υπέρβαση κάλυψης/δόμησης >40% ή ύψους >20%. Ενδέχεται να έχεις και μικροπαραβάσεις της κατηγορίας 3.

2) Στο άρθρο 11 του Ν.4178/13

3) Όχι. Μόνο αν επιθυμεί να το εξαιρέσει οριστικά από την κατεδάφιση και όχι μόνο για 30 χρόνια.

4) Όχι. Στο συμβόλαιο αναφέρεται ότι δεν έχει εξοφληθεί το πρόστιμο (αν δεν έχει εξοφληθεί παρά μόνο το 30%) και ότι υπόχρεος είναι ο αγοραστής)

"Στα δικαιολογητικά στοιχεία και σχέδια που παραδίδει ο αρμόδιος μηχανικός στον ιδιοκτήτη, προσαρτώνται στα συμβόλαια ή υποβάλλονται για την έκδοση διοικητικών πράξεων αναγράφεται τον ηλεκτρονικό κωδικό της δήλωσης υπαγωγής στις διατάξεις του Ν.4178/2013 που εξάγεται από το πληροφοριακό σύστημα." βλ. §4 άρθρου 2

"Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού." βλ. §1β άρθρου 3

"Η βεβαίωση μηχανικού, για τις αυθαίρετες κατασκευές της περίπτωσης στ΄ της §2 του άρθρου 1 του παρόντος, για τις οποίες δεν έχει περαιωθεί η διαδικασία εξόφλησης του ενιαίου ειδικού προστίμου του Ν.4014/2011 (ΦΕΚ.209/Α΄) ή του παρόντος περιέχει σαφή αναφορά για την εξόφληση ποσοστού 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου για την οποία γίνεται ειδική μνεία σε κάθε δικαιοπραξία." βλ. §1α άρθρου 3

"Στα συμβόλαια προσαρτάται η βεβαίωση και μνημονεύεται ο μοναδικός αριθμός του ακινήτου" βλ. §1δ άρθρου 3

"Μετά την ενεργοποίηση της δυνατότητας του πληροφοριακού συστήματος να υποδέχεται τα τοπογραφικά διαγράμματα της προηγούμενης παραγράφου, υποβάλλονται ηλεκτρονικά και αυτά, πριν τη σύνταξη των συμβολαίων, στην αρμόδια αρχή για το πληροφοριακό σύστημα και προσαρτώνται στα συμβόλαια." βλ. §1ε άρθρου 3

"Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που αφορούν σε δικαιοπραξίες μεταβίβασης ακινήτων, στα οποία υπάρχουν κατασκευές ή χρήσεις του παρόντος νόμου, εφόσον αυτές δεν απεικονίζονται στα σχέδια της οικοδομικής άδειας ή της άδειας δόμησης γίνεται ειδική μνεία για τα στοιχεία νομιμότητας των κατασκευών ή των χρήσεων αυτών και επισυνάπτονται επιπλέον, επί ποινή ακυρότητας, αντίγραφα από το πληροφοριακό σύστημα του άρθρου 10 του παρόντος των σχεδίων που τις απεικονίζουν." βλ. §3 άρθρου 3

[eleni_civil]

Xάρη σευχαριστώ πάρα πολύ για την βοήθειά σου.. Κάτι τελευταίο,οι υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης που έχω είναι >40% αθροιστικά. Μεμονωμένα οι υπερβάσεις δεν είναι > 40%,γιαυτό δυσκολεύομαι πως θα δηλωθούν..

[P.A.]

Όπως το καταλαβαίνω εγώ, συγκρίνεις την υπέρβαση της εκάστοτε οριζόντιας ιδιοκτησίας με το ποσοστό που της αναλογεί με βαση τα χιλιοστά που της αντιστοιχούν.

Καταλαβαίνω ότι το έχει ήδη κάνει και είδες ότι είσαι σε κατηγορία 5.

Όταν όμως υπολογίζεις το πρόστιμο κάνεις ξεχωριστά φύλλα π.χ. για το υπόγειο πας με συντελεστή 0.5 αλλά για το ισόγειο και τον όροφο 1.00.

Εν τούτοις όλα τα φύλλα καταγραφής για τη δόμηση που θα καταχωρήσεις θα μπουν στην κατηγορία 5 και υπέρβαση δόμησης <50% γιατί στο σύνολό τους τα μεγέθη δόμησης παραβιάζουν το όριο που προβλέπει ο νόμος.

Το πώς ακριβώς καταχωρούνται είναι θέμα ''λογιστικό'' για να βγουν τα πρόστιμα.

[Xάρης]

Είπες ότι έχεις υπέρβαση δόμησης 43%.
Αν ισχύει αυτό τότε είσαι στην κατηγορία 5.

Τώρα μου αναφέρεις ότι έχεις αθροιστικά >40%. Τι εννοείς;

[eleni_civil]

Το 43% είναι επί του συνόλου της ιδιοκτησίας.

1ο φύλλο καταγραφής: Ισόγειο: έχουμε υπέρβαση κατά 13τμ (που μετράνε και στην κάλυψη) (13/66 =20% <50%)
2ο φύλλο καταγραφής: Όροφος: έχουμε υπέρβαση κατά 15τμ (που δεν μπαινουν στην κάλυψη) (15/66= 23 % <50%)
3ο φύλλο καταγραφής: Υπόγειο: επέκταση γκαράζ κατά 10τμ

ενώ στο σύνολο: 13+15 = 28 => 28/66 =43%

[P.A.]

Οι παραβάσεις του ισογείου και του ορόφου είναι σίγουρα κατηγορία 5 γιατί ως μέρη της ιδιας οριζόντιας ιδιοκτησίας ακολουθούν τον υπολογισμό του 43%.

Η επέκταση του υπογείου εφ' όσον εξακολουθεί η χρήση να είναι γκαράζ δλδ βοηθητική που δεν μετράει δόμηση και κάλυψη από μόνη της δεν είναι κατηγορία 5 αυτό που δεν ξέρω είναι αν συμπαρασύρεται από τα υπόλοιπα και πάει και αυτή 5.

Σε περίπτωση που το υπόγειο ή μερος του έχει αλλάξει χρήση σε ΧΚΧ τότε το προσθέτεις και αυτό στο συνολικό ποσοστό υπέρβασης.

[ISMINI_82]

Καλησπερα
Σε μονοκατοικια δυο επιπεδων με υπογειο εχει περαιωθει η διαδικασια τακτοποιησης με τον Ν.4178/13 και εχει εξοφληθει το προστιμο.
Η διαδικασια περαιωθηκε στο τελος του 2014 και ειναι κατηγορια 5 λογω υπερβασης δομησης πανω απο 40%.
Στην συνεχεια το σπιτι πουληθηκε.......Ο νεος ιδιοκτητης δεν γνωριζε τα περι τραπεζας γης και οταν το εμαθε υπηρξε κατι σαν πανικος .

Τα ερωτηματα ειναι τα εξης :

Ερωτημα 1:
Μπορει σε τμημα του υπογειου που πολεοδομικα ηταν αποθηκη και εχει τακτοποιηθει σαν κατοικια να βγει αδεια αλλαγης χρησης για να επανελθει στην αρχικη του βοηθητικη χρηση (αποθηκη) και στην συνεχεια να γινει νεα υποβολη στο συστημα ωστε να μην ειναι κατηγορια 5 αλλα κατηγορια 4 αφου αν το τμημα που υπογειου που ειχε τακτοποιηθει σαν κατοικια ξαναγινει αποθηκη η υπερβαση δομησης πεφτει κατω απο το 40%?

Ερωτημα 2:
To ερωτημα 2 εχει νοημα αν επιτρεπεται η αδεια αλλαγης χρησης του ερωτηματος 1 και η νεα υποβολη στο συστημα.
Εστω οτι το αρχικο προστιμο με το οποιο περαιωθηκε η διαδικασια και το οποιο εχει εξοφληθει ειναι 7.000 ευρω.
Και εστω οτι μετα την αδεια αλλαγης χρησης και την νεα υποβολη το προστιμο που προκυπτει ειναι 5000 ευρω.
Αναμεσα στα προστιμα που προκυπτουν απο τον ιδιο νομο (4178/13) γινεται συμψηφισμος ?
Αν γινεται συμψηφισμος πληρωνεται παλι παραβολο ή και αυτο συμψηφιζεται?
Εφοσον το νεο προστιμο (5000 ευρω) προκυπτει μικροτερο απο το αρχικο και εξοφλημενο (7000 ευρω) η διαφορα των 2000 ευρω υπαρχει περιπτωση να επιστραφει ?Μηπως υπαρχει καποιος τροπος να χρησιμοποιηθει στο κτιριο (πχ ενεργειακα)?

[Xάρης]

Ερωτημα 1:
Βεβαίως επιτρέπεται να γίνει άρση της όποιας αυθαιρεσίες ακολουθώντας τη νόμιμη διαδικασία (έκδοση της όποιας απαιτούμενης άδειας)

Διόρθωση δήλωσης στον Ν.4178/13 πρέπει να είναι δυνατή, δεν μπορώ να το πω με σιγουριά. Επικοινώνησε με το ΤΕΕ για να σου πουν τη διαδικασία. Προφανώς θα πρέπει να καταθέσεις σχετικό αίτημα.
Εσύ όμως δεν ζητάς διόρθωση δήλωσης!

Ερωτημα 2:
Και όπου μπορεί να γίνει συμψηφισμός, έχετε δει να επιστρέφονται χρήματα παρόλο που κάτι τέτοιο προβλέπεται;

Πάντως, ειδικά για την περίπτωσή σου όπου δεν έχει γίνει κάποιο λάθος, απλώς άρση μιας αυθαιρεσίας, δεν νομίζω ότι μπορεί να γίνει συμψηφισμός.
Φαντάσου δηλαδή κάποιος να έρθει μετά από 5 χρόνια και να κατεδαφίσει το εντελώς αυθαίρετο κτίσμα του για το οποίο πλήρωσε κάποιες χιλιάδες ευρώ ζητώντας πίσω αυτά που πλήρωσε ως πρόστιμο πλην του παραβόλου.
Το πρόστιμο το πληρώνει ο ιδιοκτήτης για τα χρόνια που είχε το αυθαίρετο. Αντικαθιστά δηλαδή το πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης. Επιπλέον, του δίνεται η δυνατότητα να κρατήσει το αυθαίρετο για άλλα 30 έτη χωρίς να πληρώσει πρόστιμο διατήρησης. Από εκεί και πέρα και αναλόγως της Κατηγορίας έχουμε ειδικές διατάξεις.

[karma251981]

Καλησπέρα και από εμένα,

Εγώ θα ήθελα να ρωτήσω το εξής. Ασχολούμαι με μια τακτοποίηση που αφορά ακίνητο χωρίς Ο.Α (ΠΡΟ ΤΟΥ 1955) και για τις παραβάσεις που έχει (ΒΒQs, στέγαστρα, περιβάλλον χώρος, μαντρότοιχοι κ.λ.π) το ορίζω "Κατηγορία 5" σαν Λ.Π με αναλυτικό προυπολογισμό. Σε οποιαδήποτε άλλη κατηγορία αν το βάλω το σύστημα ζητάει την ύπαρξη Ο.Α. που προφανώς δεν υπάρχει. Κατόπιν στη δήλωση ένταξης (PDF του συστήματος) μου το βγάζει κόκκινο χρώμα στη κατηγορία αυθαιρεσίας. Έχω κάποιο πρόβλημα πρέπει να αλλάξω κάτι και τι ακριβώς πρέπει να κάνω στη συνέχεια;

Ευχαριστώ προκαταβολικά και καλώς σας βρήκα!

- - - Ενημερώθηκε - - -

[Xάρης]

Το κόκκινο σημαίνει κατηγορία 5.
Στον Ν.4178/13, όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια πάει κατηγορία 5 και όχι 4.
Στον Ν.4495/17 δεν ισχύει αυτό.
Οπότε εξέτασε τη μεταφορά της δήλωσης στον Ν.4495/17.

[karma251981]

Σύμφωνα με το Ν.4495/17 κάνω τη τακτοποίηση. Εκεί μου βγάζει κόκκινο χρώμα στη δήλωση ένταξης (PDF του συστήματος).

[Xάρης]

Αν αφορά δήλωση του Ν.4495/17 τότε το ερώτημα είναι σε λάθος θέμα.
Το παρόν θέμα αφορά δηλώσεις του Ν.4178/13.

Επικοινώνησε με το ΤΕΕ.
Θεωρώ ότι είναι σφάλμα του συστήματος.
Στον Ν.4178/13 όταν δεν υπήρχε οικοδομική άδεια όλες οι αυθαιρεσίες >01.01.1983 θεωρούνταν κατηγορίας 5 σύμφωνα με την Εγκύκλιο 4/2013 που έλεγε ότι:
"Επισημαίνεται ότι στην κατηγορία αυτή υπάγονται οι αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε οικόπεδο/γήπεδο, για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια."
Τότε όμως ο έλεγχος του 40-40-20 γίνονταν μόνο με τα στοιχεία δόμησης της οικοδομικής άδειας.
Στον Ν.4495/17 τα κριτήρια άλλαξαν.
Ο έλεγχος γίνεται είτε με τους όρους δόμησης που ίσχυαν την εποχή έκδοσης της άδειας είτε με τους όρους δόμησης που ισχύουν σήμερα.
Συνεπώς, θεωρώ ότι στο προκείμενο δεν έχει εφαρμογή η Εγκύκλιος 4/2013 και καθότι δεν έχει εκδοθεί νέα ερμηνευτική εγκύκλιος, η ύπαρξη οικοδομικής άδειας δεν αποτελεί προϋπόθεση για την κατηγορία 4.