Βεβαιώσεις όταν έχει καταληφθεί κοινόχρηστος χώρος και υπάρχουν παραβάσεις κτιριοδομικού

[eleni_civil]

Kαλησπέρα συνάδελφοι!
Έχω μια περίπτωση στην οποία ο ιδιοκτήτης έχει κάνει κατάληψη στον κοινόχρηστο χώρο κατά 2 περίπου τμ.Εφόσον είμαι στο εύρος του +-2 % όπως προβλέπει ο νόμος δίνουμε βεβαίωση?

Επιπλέον, έχουμε παράβαση του κτιριοδομικού καθώς η απόσταση από το ασανσέρ μειώνεται από 1,50μ(ελάχιστο) στο 1,16.

[Xάρης]

Κατ' αρχάς οι κτιριοδομικές παραβάσεις δεν είναι πρόβλημα. Οι βεβαιώσεις που δίνουμε δεν αναφέρουν τίποτα για τέτοιου είδους παραβάσεις οπότε δεν τις ελέγχουμε.

Όσον αφορά το "ξεχείλωμα" των διαστάσεων του διαμερίσματος οι ανοχές είναι οι εξής:

• Διαστάσεις: min{ 2%*(διάσταση) , 20εκ. }
• Εμβαδόν: min{ 2%*(μικτή επιφάνεια) , 8τ.μ. }

Καθότι η αύξηση της μιας διάστασης του διαμερίσματος είναι:

150-116 = 34εκ. > 20εκ.

υπερβαίνουμε τις επιτρεπόμενες ανοχές και δεν μπορούμε να δώσουμε βεβαίωση.

[eleni_civil]

Ευχαριστώ πολύ για την πληρέστατη απάντηση. Άρα παίρνω συναίνεση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας και το δηλώνω με διαμερισμάτωση;

[Xάρης]

Ο όρος διαμερισμάτωση είναι ένας νεολογισμός, ορισμός του οποίου δεν υπάρχει πουθενά. Αν τον βρείτε κάπου σε επίσημο κείμενο, νόμο, εγκύκλιο κ.λπ, ή σε κάποιο λεξικό, ενημερώστε με.

Κατά τη γνώμη μου δεν είναι διαφορετική διαμερισμάτωση διότι έχεις επέκταση του διαμερίσματος εις βάρος κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής.
Συνεπώς, μπορείς μεν να δηλώσεις την αυθαιρεσία με τον Ν.4178/13 αλλά χρειάζεται τη σύμφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών.
άρθρο 11, §1.δ,i του Ν/4178/13:
"Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτου, στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντιος ή κάθετος ιδιοκτησία μετά από απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία."

[eleni_civil]

Να το δηλώσω δηλαδή ως υπέρβαση δόμησης κατά 1,2τμ? Στην κάτοψη του κτιρίου όμως δεν υπάρχει καμιά υπέρβαση σε σχέση με την ΟΑ.

[Xάρης]

Καταρχήν θέλεις τη συναίνεση των συνιδιοκτητών.
Αν δεν την έχεις δεν μπορείς να πας στο επόμενο βήμα που είναι η δήλωση με τον Ν.4178/13.
Υπέρβαση δόμησης μάλλον δεν θα έχεις διότι ο κοινόχρηστος χώρος που κατέλαβε ο ιδιοκτήτης μετρούσε στη δόμηση.

Δες μήπως είσαι στην Περίπτωση Γ.ιστ:

"Αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας, έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του ποσοστού 2% και κατά παρέκκλιση των περιπτώσεων α΄, β΄, γ΄ της §2".

Αν τελικά το εντάξεις στην κατηγορία Γ, τακτοποίησε και την παράβαση του κτιριοδομικού που αφορά την ελεύθερη απόσταση μπροστά από τη θύρα του ανελκυστήρα. Στην περίπτωση αυτή γράψε σχετικά και στη βεβαίωση σύμφωνα με την §ιζ. της κατηγορίας Γ:

"Παραβάσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού (Υπουργική Απόφαση 3046/304/30−1/3.02.1989 (ΦΕΚ.59/Δ΄). Για τις παρούσες παραβάσεις γίνεται ειδική μνεία στις βεβαιώσεις των Μηχανικών, κατά την τεχνική έκθεση."

Ενδεχομένως βέβαια να είναι και διαφορετική "διαμερισμάτωση", αλλά προσωπικά θα ήθελα έναν ορισμό της "διαμερισμάτωσης" που δεν βρίσκω!

[eleni_civil]

Και κάτι τελευταίο: Δε θα έδινες βεβαίωση νομιμότητας ετσι,ε; Εννοώ χωρίς την ένταξη του στο νόμο.

[Xάρης]

Όχι.

[liam]

Ήθελα να ρωτήσω ,σε περίπτωση κτιρίου για το οποίο από την αποτύπωση προκύπτει οτι στο πρόσωπο έχει εξέλθει της ρυμοτομικής γραμμής μέχρι 0,5 μ στη μέγιστη απόσταση,πάνω στο πεζοδρόμιο , τί κάνουμε; Προχωράμε σε υπαγωγή ή εμπίπτει στο άρθρο 2 παρ.2 του 4178; Να επισημάνω οτι το κτίριο κτίστηκε με άδεια του 1950 και οτι από το τοπογραφικό φαίνεται οτι η οικοδομική γραμμή συμπίπτει με την ρυμοτομική .

Επιπλέον ,στην περίπτωση των erker πάνω από κοινόχρηστο χώρο ,με έχει μπερδέψει η ερώτηση 21 της εγκυκλίου 3.Επειδή στο κτίριο έγινε και μια προσθήκη ορόφου το 1960 , όπου κατασκευάστηκε ένα erker εκτός της οικ.άδειας . Γιατί να μην νομιμοποιούνται τα erker ,αφού προβλεπόταν η κατασκευή τους ήδη από τον οικοδομικό κανονισμό του 1955 με προϋποθέσεις ,ακόμα και στο σημερινό 4067/2012 προβλέπονται erker .Στον ΓΟΚ 85 βέβαια με τον οποίο καλούμαστε να κάνουμε τις συγκρίσεις δεν αναφέρονται πουθενά. Τί κάνουμε σε αυτή την περίπτωση;

[Xάρης]

Όχι. Εμπίπτει στην §2 του άρθρου 2 του Ν.4178/13 εκτός εάν εμπίπτει στις εξαιρέσεις της εν λόγω παραγράφου ή στην §ιστ της Κατηγορίας 3 του άρθρου 9.
Όμως, κτήρια προ του 1955 είναι νομίμως υφιστάμενα. Όχι όμως και οι προσθήκες μετά το 1955!

Διατάξεις του ΝΟΚ δεν μπορούν να εφαρμόζονται αποσπασματικά.

Η ερωτο-απάντηση 21 της Εγκκλίου 3 είναι ξεκάθαρη:
"Σε αντίθεση με την §3δ, του άρθρου 23, του Ν.4014/2011 ισχύει ότι με το Ν.4178/2013 ρυθμίζονται αυθαίρετα erker πάνω από κοινόχρηστο χώρο, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές πάνω σε νομίμως υφιστάμενο εξώστη, που βρίσκεται πάνω από κοινόχρηστο χώρο;
Όχι, απαγορεύεται από την §2α, του άρθρου 2, του Ν.4178/2013 με την επιφύλαξη των περιπτώσεων που ορίζονται στην Κατηγορία 3 του άρθρου 9 του νόμου. Εξαιρούνται οι αυθαίρετες κατασκευές που προϋφίστανται της έγκρισης της απαλλοτρίωσης."

[liam]

Δηλαδή δε γίνεται να προχωρήσει η υπαγωγή , αφορά και όλο το κτίριο έτσι και αλλιώς , άρα ακόμα χειρότερα .
Ευχαριστώ πολύ για την πολύτιμη βοήθεια!

[kostaras4]

Κάποιες ερωτήσεις και από μένα:

1) αν τα κοινόχρηστα έχουν "πάρει" μέρος της ιδιοκτησίας, δίνουμε βεβαίωση?

2) αν τα κοινόχρηστα έχουν "πάρει" μέρος της ιδιοκτησίας η οποία είναι χωρίς σύσταση, δίνουμε βεβαίωση?


3) αν η ιδιοκτησία έχει "πάρει" μέρος των κοινοχρήστων, έχουμε ΥΔΚΧ και συναίνεση?

4) αν η ιδιοκτησία χωρίς σύσταση έχει "πάρει" μέρος των κοινοχρήστων, έχουμε λοιπή παράβαση (λόγω αλλαγής περιγράμματος σε σχέση με την άδεια) και συναίνεση?

5) αν η ιδιοκτησία χωρίς σύσταση,έχει "πάρει" μέρος των κοινοχρήστων αλλά και ταυτόχρονα τα κοινόχρηστα έχουν "πάρει" επιφάνεια από αυτή, έχουμε λοιπή πολεοδομική (λόγω αλλαγής περιγράμματος σε σχέση με την άδεια) και συναίνεση?

Ελπίζω να μην μπέρδεψα... Ευχαριστώ

[ΚΩΝ/ΝΟΣ]

Αν προχωρήσω σε τακτοποίηση τμήματος κοινόχρηστου διαδρόμου οικοδομής που προσαρτήθηκε σε διαμέρισμα, μαζί με κάποιες άλλες αυθαιρεσίες που έχει το συγκεκριμένο διαμέρισμα, χωρίς την συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών της οικοδομής (για το κοινόχρηστο τμήμα), θα υπάρξει πρόβλημα (π.χ. κατά την σύναψη δικαιοπραξίας, παρόλο που θα υπάρχει βεβαίωση Μηχανικού) ή το πρόβλημα θα προκύψει μόνο αν κάποιος από τους συνιδιοκτήτες προσφύγει κατά της δήλωσης ένταξης στον 4178/13 ή/και επιχειρήσει την διάρρηξη της δικαιοπραξίας?

[Xάρης]

Το πρόβλημα δεν θα φανεί παρά μόνο αν και όταν κάποιος από τους θιγόμενους συνιδιοκτήτες που έχει έννομο συμφέρον προσφύγει κατά της δήλωσης ένταξης στον Ν.4178/13 ή γίνει έλεγχος από ελεγκτή δόμησης ή όποια υπηρεσία και αποκαλυφθεί το πρόβλημα.

Επικίνδυνες καταστάσεις!

Ενδεχομένως να ακυρωθεί και το συμβόλαιο μεταβίβασης, άσε που θα τρέχεις στα δικαστήρια και θα πληρώνεις και εσύ ο μηχανικός και ο ιδιοκτήτης.

Επειδή μου έχει τύχει παρόμοια περίπτωση όπου είμαι ο θιγόμενος ιδιοκτήτης, θα βρεθώ στη δύσκολη θέση να αντιδικήσω με τον συνάδελφο μηχανικό που το πέρασε έτσι κάνοντας τα χατίρια του πελάτη του. Γιατί; Αξίζει τον κόπο και το χρήμα; Προσοχή συνάδελφοι!

[tympos]

Πιστεύετε ότι η παρακάτω περίπτωση μπορεί να ενταχθεί στον Ν. 4178 και συγκεκριμένα στην κατηγορία 3 του άρθρου 9 (ιστ).
Στο σκίτσο η κόκκινη τεθλασμένη είναι η πραγματική κατάσταση και εξέχει της ρυμοτομικής γραμμής. Σε κάθε περίπτωση που εξέχει η εν λόγω διάσταση είναι μικρότερη του 5% της διάστασης του κτηρίου σε εκείνο το σημείο.
Με γραμμοσκίαση είναι η επιφάνεια που βρίσκεται εκτός Ρ.Γ. Η συνολική επιφάνεια είναι μικρότερη του 2% που αναφέρει ο νόμος.

Το σκίτσο εδώ

Σας ευχαριστώ για τυχόν απαντήσεις.

[Xάρης]

Φοβάμαι ότι ο νομοθέτης δεν είχε κάτι τέτοιο στο μυαλό του.
Στην περίπτωσή σου έχεις αλλαγή της μορφής του περιγράμματος και όχι μόνο των διαστάσεων.
Η αλλαγή αυτή σημαίνει και αλλαγή της όψης και αλλαγή της στατικής μελέτης (φέροντα οργανισμού).

Ίσως είμαι αυστηρός.
Σίγουρα κάποιος συνάδελφος θα βρεθεί να ερμηνεύσει τον νόμο έτσι ώστε να μπορέσει να ενταχθεί στον Ν.4178/13 και να δηλωθεί.

Είναι από τις περιπτώσεις που θα απέφευγα.

[tympos]

Συνάδελφε τα υποστυλώματα έχουν παραμείνει στις θέσεις τους, άλλωστε στο ισόγειο υπάρχουν καταστήματα και η πρόσοψη δεν είναι τεθλασμένη.
Αλλαγή όψης έχω (νομίζω τακτοποιείται), αλλαγή περιγράμματος έχω, παραβίαση εκτός Ρ.Γ. έχω αλλά και γω ο έρμος προσπαθώ να βρω λύση στον πελάτη για μια μικρή αυθαιρεσία.
Σημειωτέον ότι το κτήριο είναι με άδεια του 1978, και αν δεν κάνω λάθος, επιτρεπόταν έρκερ.
1. Θα μπορούσαν τα γραμμοσκιασμένα να θεωρηθούν έρκερ, σύμφωνα με τον τότε ορισμό?
2. Προβλέπεται η τακτοποίηση των έρκερ?

Επίσης να πω ότι η άδεια έχει χαθεί από την υπηρεσία δόμησης και υπάρχει στα χέρια μου ένα ακριβές φωτοαντίγραφο της κάτοψης, και κάτοψη υπάρχοντος σε μεταγενέστερη προσθήκη ορόφου. Στην κάτοψη υπάρχοντος φαίνεται ευθύγραμμο τμήμα. Στο ακριβές φωτοαντίγραφο φαίνεται επίσης ευθύγραμμο τμήμα και με μολύβι ή στυλό πατημένο πρόχειρα το πως είναι στην πραγματικότητα αλλά με υπολογισμούς για ευθεία.

[Xάρης]

Εμείς δεν έχουμε τις πληροφορίες που έχεις εσύ και μόνο βάσει όσων μας κοινοποιείς εκφέρουμε άποψη.
Βάσει του σκαριφήματος που ανέβασες φαινόταν ότι έχεις αλλαγή και της όψης και του φέροντα οργανισμού.
Το σημαντικό όπως καταλαβαίνεις είναι το δεύτερο.
Αν λοιπόν δεν έχεις τέτοιες αλλαγές και μπορείς να το τεκμηριώσεις τότε ενδεχομένως να μπορείς να εντάξεις το κτήριο στις περίπτωση της Κατηγορίας 3 που ανέφερες.

[tympos]

Σε ευχαριστώ για την απάντηση. Είναι από τις περιπτώσεις που δεν θέλω να "πιάσω" και τις μεταθέτω από μέρα σε μέρα γιατί στην πραγματικότητα δεν θέλω να το κάνω αλλά από την άλλη γλιτώνεις τον πελάτη ο οποίος δεν έκανε και κάτι τόσο τρομερό (άλλωστε σε άλλα σημεία μπαίνει μέσα, δεν είναι ότι έχει υπέρβαση δόμησης).
Θα δω τι θα κάνω. Σε ευχαριστώ πάντως.

[troubadour]

Καλημέρα συνάδελφοι,
Θα ήθελα να κάνω μια ερώτηση που αφορά το ενδεχόμενο τακτοποίησης χώρου ο οποίος είναι κοινόχρηστος σύμφωνα με τα σχέδια της ΟΑ. Πρόκειται για χώρο ο οποίος βρίσκεται δίπλα στο λεβητοστάσιο και στα σχέδια φαίνεται ως φωταγωγός, ο οποίος στο διαμέρισμα του πρώτου μόνο ορόφου έχει κλείσει (από την ανέγερση ακόμα) κ έχει γίνει χώρος κύριας χρήσης (κουζίνα του διαμερίσματος). Στον φωταγωγό δεν μπορεί να έχει πρόσβαση κανείς από τους ιδιοκτήτες σε κανέναν όροφο ΕΚΤΟΣ από τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη του πρώτου ορόφου στου οποίου μάλιστα την κάτοψη της ΟΑ φαίνεται να υπάρχει πόρτα που οδηγεί στον φωταγωγό ΜΕΣΑ από το διαμέρισμα του. Το θέμα της συναίνεσης των ιδιοκτητών για το θέμα είναι δύσκολο. Ρωτάω αν μπορεί να τακτοποιηθεί εφόσον στα εγκεκριμένα σχέδια φαίνεται να έχει δοθεί άδεια πρόσβασης από το διαμέρισμα αυτό.

Σας ευχαρηστώ