Διαφορετικές ιδιοκτησίες και κοινόχρηστοι

[ALIKI]

καλημερα και καλη Σαρακοστη!
Εχω ενα πολυοροφο κτιριο γραφειων με διαφορετικους ιδιοκτητες.Στους οροφους που εχουν γινει αλλαγες στον χωρισμο των γραφειων θα δηλωσω δαιφορετικη διαμερισματωση για να ειναι συμφωνα με τα συμβολαια και για να μπορω να δωσω βεβαιωσεις.Κανω μια δηλωση με τα ονοματα ολων και τα αντιστοιχα ποσοστα τους;;Με τους κοινοχρηστους χωρους ;;Υπευθυνη δηλωση απο εναν με συναινεση απο τους υπολοιπους;;Τι γινεται στην περιπτωση μου που σε καθε οροφο εχει αλλαξει η θεση του ανσασερ και του κλιμακοστασιου(σε σχεσει με τα εγκεκριμενα σχεδια της οικ.αδειας του 1973);;Το δηλωνω μια φορα ή όσοι ειναι οι όροφοι;;
ευχαριστω

[Xάρης]

1. Νομίζω ότι κάνεις μια δήλωση, όπως περιέγραψες παραπάνω.

2. Για αλλαγές στους κοινόχρηστους χώρους του κτηρίου χρειάζεσαι υπεύθυνες δηλώσεις απ' όλους τους συνοδιοκτήτες.

3. Για αλλαγή της θέσης του κλιμακοστασίου δεν είναι το ζήτημα αν το δηλώνεις μια φορά όπως υποθέτω. Το ερώτημα είναι αν έχεις αλλαγές και στα στατικά.

Γενικώς, για να δηλώσεις τη διαφορετική "διαμερισμάτωση" με τον Ν.4014/11 θα πρέπει να έχεις και τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων.

Επιπλέον, διαφορετική "διαμερισμάτωση" δεν σημαίνει ότι δεν μπορείς να δώσεις τη βεβαίωση. Εξαρτάται από την περίπτωση.

Θα σε παραπέμψω να διαβάσεις και το τι γράφει η Λεμπέση επί του θέματος, στον αλφαβητικό κατάλογό της και πιο συγκεκριμένα στην §43 (αν και πιστεύω ότι τα διάβασες ήδη).

[NIKOS_M]

Διαφωνώ με τον αριθμό των δηλώσεων. Θα πρέπει να γίνει μία δήλωση ανά αυτοτελή ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία. Ωστόσο, αν όντως υπάρχει διαφορετική διαμερισμάτωση, τότε αυτό, όπως λέει και ο Χάρης, είναι ανεξάρτητο της βεβαίωσης, την οποία και μπορείς να δώσεις χωρίς να κάνεις υπαγωγή στο 4014.

[Kostas2002]

Επειδή η διαμερισμάτωση δεν έχει παράβολο το οποίο με βάση τον ν4014 είναι ανά Ο.Ι., μπορεί να γίνει μία δήλωση.
Θεωρώ πως δεν μπορεί να δωθεί βεβαίωση πριν την τακτοποίηση διότι υπάρχει αυθαιρεσία που έχει μεταβάλει δόμηση/όγκο της εκάστοτε Ο.Ι.
ΗΜ έχουν μεταβληθεί έτσι και αλλιώς αφού άλλο εμβαδό σημαίνει αυτόματα άλλη εγκατάσταση θέρμανσης, άλλη όδευση ηλεκτρικών κλπ.
Και για να το κάνω σαφέστερο, σε περίπτωση που υπάρχει μια ισόγεια μονοκατοικία, όπου στην άδεια υπήρχε ένας Η/Χ στην μία γωνία του κτιρίου και στην κατασκευή αυτός ο χώρος έγινε δωμάτιο ενώ ταυτόχρονα ένα δωμάτιο έγινε Η/Χ, με αποτέλεσμα να μην έχει μεταβληθεί η δόμηση/κάλυψη/όγκος, δίνουμε βεβαίωση;

Επίσης αν δεχθούμε πως η διαμερισμάτωση δεν απαιτεί τακτοποίηση και μετά βεβαίωση, γιατί να απαιτεί τακτοποίηση η αλλαγή θέσης του κλιμακοστασίου αφού δεν έχει μεταβληθεί τίποτα από το ελεγχόμενα;

Δυστυχώς ο ν4014 θα φέρει προβλήματα. Στο μέλλον θα υπάρχει αντικείμενο για τα δικαστήρια. Μακάρι να είμαστε στους τυχερούς...

[NIKOS_M]

Η διαφορετική διαμερισμάτωση έχει πρόστιμο (χωρίς παράβολο) 500¤ και εκεί τελειώνουν όλα από θέμα προστίμου.
Βεβαίωση σαφώς και μπορεί να δοθεί διότι η διαφορετική διαμερισμάτωση δεν συνεπάγεται αύξηση όγκου ή ΣΔ, και ούτε συνιστά αυθαίρετη κατασκευή σε διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία:

Ν4042/12 (ΦΕΚ/24/Α/12) Αρ.50 παρ7

Η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή. Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, υπάγεται στην κατηγορία 13 του πίνακα του Παραρτήματος του Ν-4014/11 και ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ, εντός της προθεσμίας της πρώτης δόσης, το ποσό των 500 ευρώ και δεν καταβάλλεται παράβολο.

Επίσης, όπως λέει και η Λεμπέση (θέμα 43):

Η αλλαγή διαρρύθμισης δεν αναφέρεται στη Βεβαίωση του Μηχανικού και έτσι δεν είναι υποχρεωτικό να υπαχθεί στις δηλώσεις του Ν.4014/11, αλλά παρέχεται η δυνατότητα στον πολίτη να ρυθμίσει κάθε παράβαση.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση, έχω, ενδεχομένως, διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου λόγω αλλαγής θέσης του ανελκυστήρα (τροποποίηση Η/Μ) και του κλιμακοστασίου (αλλαγές στα στατικά).
Στο παράδειγμα που αναφέρεις με τη μεταφορά του ΗΧ σε άλλη θέση, θεωρώ πως αν δεν υπάρχει υπέρβαση των εγκεκριμένων στοιχείων δόμησης, μπορούμε να δώσουμε βεβαίωση, λόγω όλων όσων προανέφερα.

[Xάρης]

Στο παράδειγμα που αναφέρεις Κώστα με τον ημιυπαίθριο, θα συμφωνήσω με τη θέση που ανέπτυξε ο Νίκος παραπάνω.
Όπως και για την περίπτωση που μετακινείται το κλιμακοστάσιο με ταυτόχρονη αλλαγή των στατικών.

Συμφωνώ μαζί σου στο ότι μελλοντικά θα έχουμε πολλές αντιδικίες.

Γενικώς, για να τεκμηριώσω το σκεπτικό μου θα έλεγα τα εξής:

1. Στόχος του Ν.4014/11 είναι η προστασία του περιβάλλοντος.
2. Μεταξύ άλλων, ο στόχος αυτός επιτυγχάνεται με την καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης.
3. Ένα μέσο (πολύ αποτελεσματικό κατά τη γνώμη μου) είναι οι βεβαιώσεις για τις μεταβιβάσεις ακινήτων εν ζωή.
4. Διαφορετική "διαμερισμάτωση" (νεολογισμός του ΥΠΕΚΑ) χωρίς ταυτόχρονη μεταβολή (και μάλιστα προς τα πάνω) της κάλυψης, δόμησης, ύψους, χρήσης, δεν θεωρώ ότι έχει καμία μα καμία επίδραση στην προστασία του περιβάλλοντος.

Δύο ακόμα θέματα, εκτός της προστασίας του περιβάλλοντος, που θα πρέπει να μας προβληματίζουν, είναι α) η στατική επάρκεια του κτηρίου που ελέγχουμε και β) η εφαρμογή της θερμομόνωσης για κτήρια μετά το 1979.
Το α) είναι πρωτεύον, θέμα κυρίως ηθικό και δευτερευόντως τεχνικο-οικονομικό, το οποίο, δυστυχώς, δεν έχει αντιμετωπιστεί με την πρέπουσα σοβαρότητα από το ΥΠΕΚΑ και τον Ν.4014/11.
Το β) είναι δευτερεύον, αλλά σημαντικό για την οικονομία.
Και τα δύο, α) και β), δεν αφορούν μόνο τον ιδιοκτήτη του ακινήτου αλλά όλη την κοινωνία!

[Kostas2002]

Δηλαδή θα δίνατε βεβαίωση για οικοδομή που άλλαξε θέση στο οικόπεδο από αυτήν της οικοδομικής αδείας;
Στην νέα θέση δεν μεταβάλλονται σχήμα/δόμηση/κάλυψη/όγκος και είναι σύννομη.

Βασικά επιμένω πως στο συγκεκριμένο, διαμερισμάτωση, έχει μεταβληθεί δόμηση/όγκος της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

[Xάρης]

Θα διαχωρίσω τη διαφορετική "διαμερισμάτωση" από την αλλαγή θέσης στο οικόπεδο/γήπεδο.
Στη δεύτερη περίπτωση μόνο υπό την προϋπόθεση ότι κάνουμε έλεγχο της νέας θέσης του κτηρίου και του αν παραβιάζονται τα όρια θα μπορούσαμε να δώσουμε τη βεβαίωση, εφόσον σύμφωνα με τον Ν.4014/11 δεν έχουμε μεταβολή της κάλυψης.

Θέτοντας ένα παραπλήσιο με το παραπάνω ερώτημα του Κώστα, όταν κάνετε έλεγχο για να δώσετε τη βεβαίωση, ελέγχετε τη θέσης της πολυκατοικίας/μονοκατοικίας στο οικόπεδο/γήπεδο;

[NIKOS_M]

Βασικά επιμένω πως στο συγκεκριμένο, διαμερισμάτωση, έχει μεταβληθεί δόμηση/όγκος της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Επειδή, μάλλον κάτι έχεις μπερδέψει ή εγώ δεν μπορώ να καταλάβω τι ακριβώς εννοείς, μπορείς να μου πεις πως έχει μεταβληθεί η δόμηση/όγκος στην παρακάτω περίπτωση;

Θέτοντας ένα παραπλήσιο με το παραπάνω ερώτημα του Κώστα, όταν κάνετε έλεγχο για να δώσετε τη βεβαίωση, ελέγχετε τη θέσης της πολυκατοικίας/μονοκατοικίας στο οικόπεδο/γήπεδο;

Καλή ερώτηση. Σε αυτή την περίπτωση, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του αρ.4 παρ.5 (ορισμός αυθαιρέτου κατασκευής). Όμως, σύμφωνα με τις διευκρινήσεις που δόθηκαν, και συγκεκριμένα τη Θ6, η αλλαγή θέσης του κτιρίου σε άλλη σωστή θέση κατά ΓΟΚ θεωρείται μία παράβαση της κατηγορίας 13 (ευκαιρία να τσιμπήσουν ένα 500ρι!) με δυνατότητα έκδοσης οικ.άδειας (ή ενημέρωσης της υφιστάμενης, προσθέτω εγώ, σύμφωνα με τον ΝΟΚ). Συνεπώς, θα πρέπει να ελέγχουμε και τη θέση του κτιρίου, μια και προβλέπεται πρόστιμο με τον 4014.

[Xάρης]

Σύμφωνα με τη βεβαίωση ελέγχουμε την κάλυψη, δόμηση, ύψος και χρήση της αυτοτελούς ιδιοκτησίας (π.χ. διαμερίσματος).
Τη θέση του κτηρίου δεν την ελέγχουμε.
Η αλλαγή θέσης όμως, εκτός την περίπτωση όπου πρόκειται για μια απλή παράβαση που μπορεί να νομιμοποιηθεί, υπάρχει και το ενδεχόμενο να πρόκειται για παράβαση που δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί, π.χ. αν υπάρχει παράβαση της οικοδομικής γραμμής.
Υπάρχει δε η περίπτωση να μην πρόκειται για καμιά αλλαγή θέσης δια γυμνού οφθαλμού αλλά για μια μετακίνηση 10-15cm που όμως καθιστά την οικοδομή αυθαίρετη!

Γι αυτό και έθεσα το ερώτημα.

[NIKOS_M]

Αν η μετακίνηση του κτιρίου προκαλεί στην αυτοτελή ιδιοκτησία παράβαση ΟΓ ή Δ, δεν θα έδινα βεβαίωση, διότι έχουμε παραβίαση του οικοδομικού κανονισμού, και ας αναφέρεται η βεβαίωση μόνο στα προαναφερόμενα.
Οι δε υπόλοιπες περιπτώσεις απλής μετακίνησης του κτιρίου -μικρές ή μεγάλες- δεν καθιστούν την οικοδομή αυθαίρετη, αφού με μια απλή ενημέρωση του φακέλου, έχεις τελειώσει. Προσωπικά, αν μου προκύψει τέτοιο θέμα και η μετακίνηση είναι εξώφθαλμη, θα παρότρινα τον ιδιοκτήτη σε μια ενημέρωση ταυτόχρονα με την έκδοση της βεβαίωσης.

[Xάρης]

Νίκο, αντιμετωπίζουμε το θέμα με τον ίδιο ακριβώς τρόπο, χωρίς να θέλω να πω ότι αντικειμενικά αυτός είναι ο ορθός.
Εκτός όμως από τις εξόφθαλμες υπάρχουν και περιπτώσεις μικρής παράβασης Δ ή Ο.Γ. που δεν είναι αντιληπτές χωρίς ενδελεχή έλεγχο.

Εφόσον δε, δεν θεωρούμε υποχρέωσή μας να προβούμε σε τέτοιο έλεγχο για μια βεβαίωση π.χ. ενός διαμερίσματος, ενδεχομένως να δίνουμε βεβαιώσεις για ιδιοκτησίες που έχουν σημαντικές αυθαιρεσίες.
Και στις "σημαντικές" εντάσσω και τις αυθαιρεσίες υπέρβασης των πλαγίων αποστάσεων, της Ο.Γ., της Ρ.Γ.
Σε αντίθεση με τη διαφορετική "διαμερισμάτωση" από την οποία ξεκίνησε και η συζήτησή μας.

[NIKOS_M]

Ταυτίζομαι απόλυτα με όλα όσα έγραψες.

[Kostas2002]

Επειδή, μάλλον κάτι έχεις μπερδέψει ή εγώ δεν μπορώ να καταλάβω τι ακριβώς εννοείς, μπορείς να μου πεις πως έχει μεταβληθεί η δόμηση/όγκος στην παρακάτω περίπτωση;

Στα σχήματα δεν έχεις διαφορετική διαμερισμάτωση αλλά εσωτερικές διαρρυθμίσεις που προφανώς δεν επηρεάζουν δόμηση κλπ.
Διαφορετική διαμερισμάτωση έχεις γοα παράδειγμα όταν ενώ στην άδεια είναι δύο διαμερίσματα των 90μ² στον όροφο, στην πραγματικότητα υπάρχουν τρία των 60μ², χωρίς να επηρεαστούν οι κοινόχρηστοι χώροι.
Ή όταν στην άδεια είναι δύο των 100μ² στην πραγματικότητα υπάρχουν ένα 85μ² και ένα 115μ², χωρίς να επηρεαστούν οι κοινόχρηστοι χώροι.

Προσωπικά και στην αλλαγή θέσης κτιρίου σε σύννομη θέση δεν δίνω βεβαίωση αν δεν τακτοποιηθεί ή νομιμοποιηθεί.

Ενημέρωση σε ρευματοδοτημένη οικοδομή πως θα κάνεις;

[NIKOS_M]

Εχεις δίκιο. Στα σχήματα έχω διαφορετική διαρρύθμιση οριζόντιας ιδιοκτησίας και,όπως συμφωνείς και εσύ, δεν έχω τροποποίηση δόμησης κλπ. Επίσης, όντως, τα παραδείγματα που αναφέρεις είναι διαφορετική διαμερισμάτωση που με την προϋπόθεση τροποποίησης των ΗΜ χρήζουν τακτοποίσης/νομιμοποίησης.
Για τη δυνατότητα ενημέρωσης σε ρευματοδοτημένη οικοδομή, δες το τεύχος τεχνικών οδηγιών για την εφαρμογή του Ν.4067/12 (ΝΟΚ) του ΥΠΕΚΑ, (εδώ) και συγκεκριμένα στο αρ.4

Με το ν.4030/11, όπως τροποποιήθηκε με το ν.4067/12, ενημέρωση φακέλου άδειας δόμησης γίνεται
ανεξάρτητα του χρόνου ισχύος της, δηλαδή για όσο χρόνο υφίσταται το κτίριο. Η αλλαγή μελετών που
δεν τροποποιούν το διάγραμμα δόμησης της άδειας δόμησης γίνεται με ενημέρωση του φακέλου της
άδειας, οποιαδήποτε χρονική στιγμή.

[Kostas2002]

Δυστυχώς όμως ο ν4067/12 αναφέρει τις λέξεις "άδειας δόμησης" και για να ξεκολλήσουν οι συνάδελφοί μας Δ.Υ. θα έπρεπε να γράφει "άδειας δόμησης ή οικοδομικής άδειας" . Οπότε τώρα περιμένουν εγκύκλιο....

[NIKOS_M]

Για κοίτα στο τεύχος των τεχνικών οδηγιών στο Αρ.5:

Μέχρι την εφαρμογή της Ταυτότητας κτιρίου, απαιτείται απλή ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας ή άδειας δόμησης για τυχόν τροποποιούμενες επί μέρους μελέτες, με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 4 παρ. 1.στ και 1.ζ.

[Kostas2002]

Δυστυχώς φίλε μου, το συγκεκριμένο μιλάει για την μεταβολή της χρήσης του κτιρίου...
Άστο. Εμείς καλά τα λέμε. Αλλά οι συνάδελφοί μας θέλουν, και πρέπει απαρέγκλιτα πλέον, να έχουν στα χέρια τους κάτι που να τους εξασφαλίζει.
Διότι αν τους γίνει μια καταγγελία και διαταχθεί ΕΔΕ, μπαίνει σε εφαρμογή το μνημόνιο ΙΙΙ. Δηλαδή τίθενται σε αυτοδίκαιη αργία επειδή απλά κατηγορούνται...

[Xάρης]

Καταγγελία μπορεί να τους γίνει ό,τι και να κάνουν ή να μην κάνουν.
Η ευθυνοφοβία υπήρχε, υπάρχει και θα υπάρχει όσο α) υπάρχει μονιμότητα και β) έλλειψη αξιολόγησης και από τους εξυπηρετούμενους πολίτες και σύνδεσης των αποδοχών με τη βαθμολογία τους.

[NIKOS_M]

Επανέρχομαι δριμύτερος. Έχουμε:

Ν.4030/11 Αρ.6.παρ.9.
Ενημέρωση του φακέλου της άδειας δόμησης, "ανεξάρτητα από το χρόνο" ισχύος της άδειας δόμησης, πραγματοποιείται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
α) Αλλαγή ονόματος ιδιοκτήτη.
β) Τροποποιήσεις των μελετών, που δεν αλλάζουν το διάγραμμα δόμησης και υπό την προϋπόθεση ότι δεν είναι απαραίτητες εγκρίσεις από άλλους φορείς.
γ) Μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου ή του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται οι διατάξεις που καθορίζουν την επιτρεπόμενη κάλυψη, το συντελεστή δόμησης και το συντελεστή κατΆ όγκο εκμετάλλευσης (σ.ο.) ή τις υποχρεωτικές αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 10 εκατοστά όσον αφορά το κτίσμα ή μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 20 εκατοστά όσον αφορά τα μήκη των πλευρών του οικοπέδου.

Η φράση "ανεξάρτητα από το χρόνο" αντικατέστησε τη φράση "κατά το χρόνο"σύμφωνα με την παρ.3 του αρ.29 του Ν.4067/2012.
Έρχεται και η Εγκ.8/6-12-12 (δες εδώ) και συμπληρώνει στο τέλος:

Όπου στο αρ.6 ν.4030/11 αναφέρεται ο όρος "Άδεια Δόμησης", για την εφαρμογή των ανωτέρω νοείται ο όρος "Οικοδομική Άδεια"