Διευκρινήσεις παρ.6(δ) άρθρου 11 & παρ.1 άρθρου 15

[pan.papathan]

Συνάδελφοι καλησπέρα

1) Στο εμβαδόν των κλιμακοστασίων περιέχεται το εμβαδόν των κοινοχρήστων τοίχων και το μισό του εμβαδού των τοίχων που χωρίζουν το κλιμακοστάσιο από τις ιδιόκτητες επιφάνειες ή μόνο το καθαρό εμβαδόν των κλιμακοστασίων και πλατυσκάλων ?

2) Με τη παράγραφο 6 (ιε) το ύψος των σοφιτών είναι μέσα στο επιτρεπόμενο μέγιστο ύψος του κτιρίου η λόγω στέγης έχουμε προσαύξηση του μεγίστου ύψους κατά τη Παράγραφο 1 του άρθρου 15 του Ν.4067/2012 ?
Συνδυάζεται η στέγη με τη Παράγραφο 2 ( ζ) άρθρου 19 ?

Ευχαριστώ

[Xάρης]

1) Νομίζω πως όχι, γιατί πάντα ολόκληρο τον τοίχο αυτόν τον προσμετρούσαμε στο εμβαδόν των διαμερισμάτων και όχι του κλιμακοστασίου.

2) Το ερώτημα αυτό έχει απαντηθεί από το ΤΕΕ/ΤΚΜ. Δες την ερωτο-απάντηση Νο3.

[evimode]

1) Νομίζω πως όχι, γιατί πάντα ολόκληρο τον τοίχο αυτόν τον προσμετρούσαμε στο εμβαδόν των διαμερισμάτων και όχι του κλιμακοστασίου.

Αν και πιστεύω και εγώ ότι εννοεί την καθαρή επιφάνεια (ετοιμάζουμε σχετικό ερώτημα προς το ΤΕΕ), ας δούμε και τον ορισμό 47 του άρθρου 2: "Σε περίπτωση ομόρων χώρων λαμβάνεται το ήμισυ του δομικού στοιχείου τον υπολογισμό". Δεν ξεχωρίζει αν οι "χώροι" είναι ιδιοκτησίες ή κοινόχρηστοι.

[Xάρης]

Στην §6δ του άρθρου 11, γίνεται αναφορά σε "επιφάνεια" και όχι σε μικτό εμβαδόν στο οποίο δίνεται ο ορισμός που αναφέρεις (§47 άρθρου 2).

Ο τρόπος που προσμετρούμε τα εμβαδά, σύμφωνα με τα παλιά δεδομένα τουλάχιστον, ήταν ο εξής:
α) δομικό στοιχείο μεταξύ δύο όμορων διαμερισμάτων διαιρείται στη μέση.
β) δομικό στοιχείο μεταξύ διαμερίσματος και κοινόχρηστου χώρου ή ημιυπαίθριου, προσμετρείται όλο στο διαμέρισμα.

[Kostas2002]

Άρα στο εμβαδόν του κλιμακοστασίου περιέχεται το εμβαδόν των κοινοχρήστων τοίχων και το μισό του εμβαδού των τοίχων που χωρίζουν το κλιμακοστάσιο από τις ιδιόκτητες επιφάνειες.

[evimode]

Άρα στο εμβαδόν του κλιμακοστασίου περιέχεται το εμβαδόν των κοινοχρήστων τοίχων και το μισό του εμβαδού των τοίχων που χωρίζουν το κλιμακοστάσιο από τις ιδιόκτητες επιφάνειες.

Όσον αφορά την επιφάνεια που αφαιρούμε από το συντελεστή, θα έλεγα ότι είναι ασφαλέστερο να υπολογίσουμε την καθαρή επιφάνεια (χωρίς περιμετρικούς τοίχους), τουλάχιστον ώσπου να δοθεί διευκρίνιση. Όσον αφορά την επιφάνεια για τον πίνακα χιλιοστών ...να το ψάξουμε.
Έχει κανείς κάποια άλλη άποψη;

[Xάρης]

Νομίζω ότι δεν τίθεται θέμα όταν ο τοίχος είναι εξωτερικός.
Σ΄αυτήν την περίπτωση προσμετρείται όλος στον κοινόχρηστο χώρο.

Ζήτημα υπάρχει όταν είναι εσωτερικός, μεσοτοιχία μεταξύ διαμερίσματος και του κοινόχρηστου χώρου.
Σύμφωνα με την παλιά πρακτική, τον τοίχο αυτόν τον μετρούσαμε όλον στο διαμέρισμα. (υπέρ της "ασφάλειας" πρακτική)
Σύμφωνα όμως με τον ορισμό του άρθρου 2 του ΝΟΚ που ανέφερες, πιθανόν να μοιράζεται στη μέση.

[josif1976]

Χάρη μήπως υπάρχουν και κ΄που αλλού κάποιες άλλες ερωτοαπαντήσεις?
Υπάρχουν κάπου όλα μαζεμένα?

[Xάρης]

Δεν έχω βρει κάτι άλλο.

[ΣΩΤΗΡΗΣ]

Συνάδελφοι καλησπέρα,
συγνώμη για την παρέμβαση αλλά πιστεύω ότι τελικά πρέπει να αρχίσουμε εμείς να βάζουμε κάποια όρια στους κατασκευαστές.
Βεβαίως ο νόμος 4067 είναι ελλιπής και αφήνει πολλά κενά και παραθυράκια που καλό είναι να τα διευκρινίσει κανείς αλλά στην περίπτωση του παρόντος θέματος τι θα πάθει οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης εαν λάβουμε ως επιφάνεια μόνο την καθαρή επιφάνεια του κλιμακοστασίου?
Τίποτα.
αυτή η "" μείωση "" των τετραγωνικών μέτρων δεν θα ζημιώσει κανένα ούτε θα επιδεινώσει ή κατεβάσει το επίπεδο επιβίωσης του ιδίου ή των μελλοντικών χρηστών.

[Xάρης]

Δεν έχεις άδικο!
Θεωρώ ότι η προσκόλλησή μας στον συντελεστή δόμησης είναι λάθος.
Έχω εκθέσει και παλιότερα τις απόψεις μου και είμαι υπέρ της θέσης κατάργησης του συντελεστή δόμησης.
Ο επιτρεπόμενος όγκος, οι επιτρεπόμενες αποστάσεις από τα όρια, τα μέγιστα ύψη και το ιδεατό στερεό είναι υπερεπαρκή.

Δεν αναλωνόμαστε, επιστήμονες άνθρωποι, σε χαζομάρες του τύπου μετρά ή δεν μετρά ο μισός τοίχος του κλιμακοστασίου στη δόμηση και οι ειδικοί επί του θέματος, οι αρχιτέκτονες, έχουν ελεύθερα χέρα για να δημιουργήσουν.

Το περιβάλλον προστατεύεται επαρκώς από την οριοθέτηση του όγκου εντός του οποίου επιτρέπεται ο μελετητής αρχιτέκτονας να πλάσει το κτήριο που ονειρεύεται, σύμφωνα πάντα με τις ανάγκες των ιδιοκτητών και σεβόμενος το οικιστικό περιβάλλον και ιστορία.

Άκουσα ότι και ο ΣΑΔΑΣ είχε την ίδια άποψη για το συντελεστή δόμησης ή κάνω λάθος;

[pan.papathan]

Συναδελφε καλημερα και ρωταω
Ο/Η ιδιοκτητης θελει πληρως εξαντληση των εκ του νομουεπιτρεπομενων εκμεταλλευσεων της ιδιοκτησιας του.
Εγω ως επιστημονας τι θα του πω η' τι πρεπει να κανω οταν μελλοντικα η οποια απωλεια τετραγωνικων θα μουχρεωθει απο τον ιδιοκτητη ισως ως ασχετοσυνη η δεν ξερω τι με κινδυνο καταλογισμου ευθυνων αλλου επιπεδου,[ιδιως σε συνιδιοκτησιες ]
αυτοειναι πολυ σοβαρο περα απο φιλολογικες φιλοσοφικες η και εξειδικευμενες τεχνικες η αλλες αποψεις καθενος εξ ημων που πρεπει και ειναι σεβαστες ευχαριστω για την συζητηση και την κατανοηση σας

[Kostas2002]

Ακριβώς. Ο μηχανικός πρέπει να χρησιμοποιήσει τα εργαλεία που του παρέχει ο νόμος ώστε να δώσει στον πελάτη την μέγιστη εκμετάλλευση του χώρου.

[Xάρης]

Γιατί επιθυμεί ο ιδιοκτήτης τη μέγιστη εκμετάλλευση του χώρου;
1. Διότι επιθυμεί να μεγιστοποιήσει την αξία της επένδυσής του.

Η εμπορική αξία της κατοικίας, δεν είναι μόνο συνάρτηση του εμβαδού.
Ένα πιο όμορφο κτήριο ή/και ένα πιο λειτουργικό κτήριο προσαυξάνουν την εμπορική αξία έως και 10% ή και περισσότερο.
Είναι συντελεστές που μπαίνουν μέσα σε μια εκτίμηση πέρα από τη θέση οικοπέδου, εμβαδόν, όροφο, κ.λπ.

2. Διότι επιθυμεί αν μεγιστοποιήσει το καθαρό εμβαδόν των χώρων που θα χρησιμοποιεί ώστε να μπορέσει να καλύψεις τις ανάγκες στέγασής του.

Υποχρέωση μας να εξηγήσουμε στον ιδιοκτήτη ότι μέγιστη εκμετάλλευση του χώρου δεν σημαίνει απαραίτητα και περισσότερα τετραγωνικά, όταν βέβαια μιλούμε για διαφορές της τάξης του 1m².
Μια καλύτερη διαμόρφωση των χώρων μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα πολλαπλάσιο όφελος σε πραγματικά εκμεταλλεύσιμο εμβαδόν.

Αν όμως δεν μπορούμε να το μεταπείσουμε για τα παραπάνω, ας του προτείνουμε να κατασκευάσει με μεταλλικό σκελετό την κατοικία του και με τσιμεντοσανίδες/γυψοσανίδες. Το όφελος που θα έχει σε καθαρό εμβαδόν θα είναι πολύ μεγαλύτερο από το εμβαδόν που θα κερδίσει από τη μέτρηση ή όχι του μισού τοίχου στο κλιμακοστάσιο.