Έλεγχος και βεβαίωση σε διακεκριμένη ιδιοκτησία πολυκατοικίας

[PERIKLIS1]

Καλημέρα,
ελέγχω τη νομιμότητα σε διακεκριμμένη ιδιοκτησια (διαμέρισμα) σε πολυκατοικια. Παρατηρώ ότι εχει κλειστεί ο ημιυπαίθριος χώρος οπότε θα γίνει τακτοποιηση.
Παρατηρώ όμως ότι η οικοδομη εχει υπερβαση υψους 0.50 μ. (το διαμέρισμα εχει το σωστό υψος βάσει αδείας). Δεδομενου ότι θα μεταβιβαστει το εν λόγω διαμέρισμα πιστευετε ότι μπορώ να δώσω βεβαίωση εάν τακτοποιησω τον ημιυπαίθριο χωρο; Με την υπόλοιπη πολυκατοικια δεν υπαρχει ΚΑΜΙΑ συνεννοηση ώστε από κοινού να τακτοποιησουν την υπερβαση υψους.

[Xάρης]

Το διαμέρισμα ελέγχουμε, όχι όλο το κτήριο.

[PERIKLIS1]

Οπότε την υπέρβαση ύψους όλης της οικοδομής την αγνοούμε (εφόσον δεν ασχολούμαστε με όλο το κτήριο παρά μόνο με ένα διαμέρισμα);

[PERIKLIS1]

Το παράρτημα Α (6 συντελεστής ύψους) αναφέρει: " ....Στις περιπτώσεις υπέρβασης ύψους κτηρίου το οποίο εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, οι ιδιοκτήτες κάθε ορόφου είναι υπόχρεοι να αναφέρουν το τμήμα που τους αναλογεί."

Εγώ καταλαβαίνω ότι στην περίπτωσή μας (που έχει θεμελιωθεί η οικοδομή 0,50 μ. πάνω από την προβλεπόμενη στάθμη της Ο.Α.) θα πρέπει το 0,50 μ. να κατανεμηθεί ανά όροφο και να βάλουμε υπέρβαση ύψους για τα τ.μ. της Ο.Ι. μας. Οπότε θα έχουμε ένα πρόστιμο για τον ημιυπαίθριο που έχει μετατραπεί σε κατοικία και ένα πρόστιμο για τα τ.μ. της Ο.Ι. λόγω υπέρβασης ύψους.
Γνώμες;

[Xάρης]

Όταν γίνεται έλεγχος κτηρίου.
Όταν χορηγείται βεβαίωση ελέγχεται η οριζόντια ιδιοκτησία.

Η §2 του άρθρου 83 του Ν.4495/17 αναγράφει:
"Με την ανωτέρω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση μηχανικού δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι:
"α) ...
β) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινόκτητων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια ή,
γ) ..."

[PERIKLIS1]

Απλά να επισημάνω ότι εδώ θα υπολογιστεί πρόστιμο για τις αυθαιρεσίες που έχει η διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία (μετατροπή Η/Χ σε κατοικία) και μετά θα εκδώσω βεβαίωση. Ισχύουν τα ίδια Χάρη, δηλαδή και για το πρόστιμο ελέγχουμε την διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και αγνοούμε την υπέρβαση ύψους (λόγω θεμελίωσης σε υψηλότερη στάθμη) της οικοδομής;

[Xάρης]

Θα έπρεπε να ισχύουν τα ίδια.
Όμως ενώ η διατύπωση της βεβαίωσης μας δίνει τη δυνατότητα να αγνοήσουμε την υπερύψωση όλης της οικοδομής, όταν κάνουμε έλεγχο για αυθαιρεσίες και με βάση τη διατύπωση της παρατήρησης στο Παράρτημα Α΄ θα πρέπει να θεωρήσουμε ότι υπάρχει υπέρβαση ύψους.
Εκτός εάν πούμε ότι η υπέρβαση είναι σε κοινόχρηστο όροφο της οικοδομής οπότε θα έπρεπε να δηλωθεί σε μία άλλη δήλωση απ' όλους τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής όπου θα δηλώνονται όλες οι αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων.

Η υπερύψωση της οικοδομής είναι βέβαιη;
Είναι ως προς το υψόμετρο του πεζοδρομίου;
Μήπως οφείλεται στην μη εφαρμογή των επιχωματώσεων του περιβάλλοντος χώρου;
Ποιο είναι το συνολικό ύψος της οικοδομής κατά την άδεια;
Μήπως η υπέρβαση ύψους είναι <5% και έχουμε μικροπαράβαση κατηγορίας 3;

[PERIKLIS1]

Καλησπέρα, συνεχίζω την παραπάνω ερώτηση στο κρίσιμο σημείο των υπόγειων αποθηκών.
1)έχω υπόγεια αποθήκη η οποία είναι σήμερα ισόγεια (παραμένει αποθήκη) γιατί δεν έγινε η διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου. Δίνω βεβαίωση? Πιστεύω ναι.
2)Αν η υπόγεια αυτή αποθήκη είναι ισόγεια (παραμένει αποθήκη) λόγω μη θεμελίωσης στην ορθή στάθμη, τότε δίνω βεβαίωση?
Η διακεκριμένη ιδιοκτησία έχει τις σωστές διαστάσεις και ύψος.
Στην δεύτερη περίπτωση πιστεύω ότι δεν θα δίναμε βεβαίωση γιατί πλέον η υπόγεια αποθήκη έγινε ισόγεια και μπαίνει στην δόμηση. Παρόλο που εξετάζουμε την διακεκριμένη ιδιοκτησία η οποία είναι οκ σε διαστάσεις και ύψος.

Κάνω τις ίδιες ερωτήσεις εάν αυτή η αποθήκη σήμερα είναι λεβητοστάσιο.

[asak]

Κατά τη δική μου άποψη ισχύουν τα όσα ανέφερε ο Χάρης και στηρίζονται στην παρ.2 β) του άρθρου 83 του Ν.4495. Όχι όμως ,θα συμπλήρωνα, για τις περιπτώσεις που η αυτοτελής διακεκριμένη Ο.Ι. ήταν υπόγεια και έγινε ισόγεια. Αν εξαιρέσουμε τις περιπτώσεις μη εφαρμογής των επιχωματώσεων ή της μικροπαράβασης Κατ.3 λόγω υπέρβασης ύψους <5% που ανέφερε επίσης ο Χάρης τότε κατά τη γνώμη μου:
H υπέρβαση ύψους υπόγειας Ο.Ι. με χρήση αποθήκης δεν μεταβάλλει μόνο το ύψος του κτιρίου αλλά και τη χρήση αυτού, δηλ. ο βοηθητικός χώρος με χρήση αποθήκης που δεν συμπεριλαμβανόταν στον Σ.Δ. τώρα με την υπέρβαση ύψους χάνει την χρήση αυτή και μετατρέπεται σε κύριο χώρο αποθήκης όπου όχι μόνο μετρά στον Σ.Δ. του ακινήτου αλλά είναι και χρήση κύρια που έχει εγκατασταθεί χωρίς άδεια.
Επομένως για τη βεβαίωση που ερωτήθηκε από τον periklis1 θεωρώ ότι τη δίνουμε (ούτως ή άλλως) με τη διαφορά ότι προηγουμένως η Ο.Ι. έχει υπαχθεί στον ισχύοντα Νόμο των Αυθαιρέτων.
Τα ίδια θεωρώ ισχύουν με το αν αυτή η αποθήκη είναι λεβητοστάσιο, με μια μικρή επιφύλαξη για τον τρόπο που θα πρέπει να ρυθμιστεί με το Νόμο.

[PERIKLIS1]

Βλέπω ότι έχουμε ταύτιση απόψεων!

[Sergio]

Στις ερωτοαπαντήσεις υπάρχει η άποψη πως το ύψος δεν συμπεριλαμβάνεται στις επιτρεπόμενες αποκλίσεις. Γνωρίζει κάποιος αν αυτό τελικά έχει διευκρινιστεί μεταγενέστερα της 23/4/2018;

Ερωτοαπάντηση #1652: ΕΡ:"Γενικά στο ύψος ισχύει το ότι δεν λαμβάνω υπόψη αποκλίσεις έως 2%; Αν έχω επιτρεπόμενο 12μκαι η οικοδομή έχει γίνει στο 12,15μ τότε έχω υπέρβαση του επιτρεπόμενου ή όχι;"
ΑΠ: Κατά τη γνώμη μας και μέχρι να διευκρινισθεί (αν γίνει) διαφορετικά, στην έννοια της περιμέτρου ΔΕΝπεριλαμβάνεται το ύψος.

[Xάρης]

Περιλαμβάνεται και το ύψος.
Διευκρινίστηκε από το Help Desk που είχε συσταθεί στο Υπουργείο κατά την εφαρμογή του Ν.4178/13.
Βλ. σχετική ερώτηση-απάντηση #6 (άρθρο 9).