Ρύθμιση κατοικίας άνευ αυθαιρεσιών αλλά με ανακριβές τοπογραφικό με μεγάλη απόκλιση

[pan1891]

Σε οικόπεδο εντός ζώνης οικισμού έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες, μία το 1985 και μία το 1993, και σύμφωνα με τις οποίες κτίστηκε ισόγεια κατοικία με τμήμα υπογείου. Τα τοπογραφικά και των δύο αδειών δείχνουν το οικόπεδο 2.028,00τ.μ., ενώ στην πραγματικότητα το οικόπεδο είναι 1190,00τ.μ., γεγονός που σημαίνει ότι και τότε δεν μπορούσε να εκδοθεί οικοδομική άδεια. Ο ιδιοκτήτης θέλει να τακτοποιήσει την όλη υπόθεση και να μεταβιβάσει το ακίνητο. Μπορώ να δηλώσω το σύνολο της κατοικίας ως αυθαίρετη με οικοδομική άδεια και να την ρυθμίσω μέσω του ν. 4178/13? Ή πρέπει να την δηλώσω ως αυθαίρετη χωρίς οικοδομική άδεια γεγονός που διπλασιάζει τα πρόστιμα?

[Xάρης]

Στο Παράρτημα Α΄ γράφει στις περιπτώσεις που βάζεις "ΟΧΙ" στο πεδίο "Οικοδομική Άδεια":

"γ) Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο το οποίο από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι:

• δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια,"

Άρα το ερώτημα ανάγεται στο αν το γεωτεμάχιο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Είναι;
Αν ναι, βάζεις "ΝΑΙ".
Αν όχι, βάζεις "ΌΧΙ".

Άλλο όμως το τι βάζεις στο πεδίο "Οικοδομική Άδεια" κι άλλο το τι δηλώνεις ως αυθαίρετο.
Αυθαίρετο είναι το τμήμα που οικοδομήθηκε καθ' υπέρβαση της άδειας.
Επίσης, η άδεια ισχύει όσο δεν έχει ανακληθεί.
Έχει περάσει μάλιστα ο εύλογος χρόνος για να ανακληθεί και μάλλον δεν είναι τόσο απλή η ανάκλησή της μετά από 23 χρόνια.
Τέλος, ο ιδιώτης μηχανικός δεν ανακαλεί μια οικοδομική άδεια. Αυτό είναι δουλειά της ΥΔΟΜ.

[pan1891]

Ευχαριστώ , αλλά το κτίσμα στην υπάρχουσα κατάσταση είναι όπως στις οικοδομικές άδειες. Δεν υπάρχει καμία απόκλιση. Το πρόβλημα είναι το οικόπεδο. Πρέπει να γίνει μεταβίβαση. Η συμβολαιογράφος ζητεί νομιμοποίηση. Τι χαρτιά και βεβαιώσεις εκδίδω?

[Xάρης]

Για τη μεταβίβαση του κτίσματος μπορεί να δοθεί βεβαίωση μηχανικού αφού δεν υπάρχουν υπερβάσεις στην κάλυψη, στη δόμηση και στο ύψος και δεν έχουν γίνει αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις.
Για τον έλεγχο των αυθαιρεσιών συγκρίνουμε την υπάρχουσα κατάσταση του κτίσματος με εκείνη που εμφανίζεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.
Αν λοιπόν δεν έχει ανακληθεί η οικοδομική άδεια και βλέπεις ότι δεν υπάρχουν διαφορές τότε δεν υπάρχουν και αυθαιρεσίες. Το κτίσμα είναι νόμιμο.
Δες και τι γράφει η §3 του άρθρου 4 του Ν.4178/13:

"Εμβαδομετρήσεις οικοπέδων/γηπέδων που έχουν συμπεριληφθεί σε διοικητικές πράξεις και δικαιοπραξίες εν γένει, οι οποίες είναι εντός της αποκλίσεως του προηγούμενου εδαφίου, θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η αναθεώρηση της οικοδομικής αδείας, καθώς και η διόρθωση – τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας δόμησης."

Η διαφορά στο τοπογραφικό είναι κάτι το διαφορετικό.
Πώς προκύπτει όμως ότι το οικόπεδο έχει διαφορετικό εμβαδόν; Ποιος έκανε την τοπογραφική μελέτη, εσύ ή κάποιος άλλος συνάδελφος;
Υπενθυμίζω ότι δεν απαιτείται τοπογραφικό να συνοδεύει τη βεβαίωση μηχανικού σύμφωνα με την §1.γ.i του άρθρου 3 του Ν.4178/13:

"Κατ’ εξαίρεση δεν απαιτείται το ως ανωτέρω τοπογραφικό διάγραμμα στις κάτωθι περιπτώσεις:
i. Για ακίνητα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού για τα οποία μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια."

[pan1891]

Τα τοπογραφικά δεν είναι δικά μου. Η συμβολαιογράφος όμως ζητάει πρόσφατο τοπογραφικό. Ας θεωρήσουμε ότι πάω έτσι, κάνω δήλωση ένταξης με ένα φύλλο καταγραφής στο οποίο δεν αναφέρω υπερβάσεις, αλλά στην τεχνική μου έκθεση αναφέρω την πραγματικότητα? Επίσης η διαφορά στο τοπογραφικό είναι μεγάλη. Από 1190,00τ.μ., στα 2028,00τ.μ. Δεν θεωρείται απλή απόκλιση. Και αν δεν απαιτείτο τοπογραφικό διάγραμμα, πως θα γίνει το συμβόλαιο? Με αναφορά σε οικόπεδο 2028,00τ.μ.?

[Xάρης]

Ποιος νόμος απαιτεί πρόσφατο τοπογραφικό; Πάντως όχι ο Ν.4178/13.
Ο συμβολαιογράφος θα έπρεπε να αρκείται στο τοπογραφικό της άδειας με τη δήλωση του Ν.651/77.
Άλλο το τι απαιτείται ως ελάχιστη προϋπόθεση κι άλλο η τακτοποίηση του θέματος του εμβαδού του οικοπέδου.

[pan1891]

Σε ευχαριστώ πολύ αλλά το πρόβλημα παραμένει. Το συμβόλαιο σε ποιό τοπογραφικό θα αναφέρεται? Σε ένα νέο με την πραγματική κατάσταση ή στο παλαιό? Το θέμα είναι να λυθεί και το θέμα του ιδιοκτήτη.

[Xάρης]

Το συμβόλαιο σε ποιό τοπογραφικό θα αναφέρεται?

Σου απάντησα στην προηγούμενη ανάρτηση.

Ρώτα τον συμβολαιογράφο ποιος νόμος απαιτεί πρόσφατο τοπογραφικό και όχι της άδειας.
Αναζήτησε τον νόμο και διάβασε καλά τι γράφει. Θα ήταν δε καλό να μας τον κοινοποιήσεις για να γνωρίζουμε και εμείς που δεν έχουμε τη γνώση.
Αν ο συμβολαιογράφος "τα μασήσει", πες τον ιδιοκτήτη να πάει σε άλλο συμβολαιογράφο αφού του εξηγήσεις την κατάσταση και ότι εσύ ως μηχανικός μπορείς να του δώσεις τη βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών που απαιτείται από τον νόμο για τη μεταβίβαση.

[pan1891]

Ο ιδιοκτήτης θέλει (και είναι φυσικό) να διορθώσει και το τοπογραφικό σύμφωνα με την πραγματική κατάσταση και όχι να διαιωνήσει μία κατάσταση μεταβιβάζοντάς τη στα παιδιά του. Μπορεί να χρειασθεί να πάρει αργότερα ένα δάνειο. Ευχαριστώ πάντως Χάρη για όλη την βοήθειά σου.

[Xάρης]

Το αρχικό ερώτημά σου ήταν:

Μπορώ να δηλώσω το σύνολο της κατοικίας ως αυθαίρετη με οικοδομική άδεια και να την ρυθμίσω μέσω του ν. 4178/13? Ή πρέπει να την δηλώσω ως αυθαίρετη χωρίς οικοδομική άδεια γεγονός που διπλασιάζει τα πρόστιμα?

Η απάντησή μου είναι ότι δεν μπορείς να δηλώσεις αυθαιρεσίες στο κτίσμα γιατί δεν υπάρχουν!
Όσο η οικοδομική άδεια δεν έχει ανακληθεί και τα σχέδια έχουν εφαρμοστεί, δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες παρόλο που το τοπογραφικό της άδειας μπορεί να ήταν ψευδές.
Άρα δεν μπορείς να δηλώσεις αυθαιρεσίες, μπορείς να εκδώσεις βεβαίωση για να γίνει η μεταβίβαση.

Το τοπογραφικό και η διόρθωσή του είναι άλλο θέμα. Καθότι είσαι αρχιτέκτονας θα σου πρότεινα να απευθυνθείς σε έναν συνάδελφο που κάνει τοπογραφικές μελέτες και θα γνωρίζει τα σχετικά ή ακόμα καλύτερα στον τοπογράφο που συνέταξε το δεύτερο, διορθωμένο τοπογραφικό.

[pan1891]

Ευχαριστώ και καλές γιορτές

[Xάρης]

Να' σαι καλά. Καλές γιορτές.

[asak]

Σίγουρα όπως ανέφερε και ο pan1891 το πρόβλημα παραμένει. Αλλά δεν είναι η μόνη περίπτωση που υπάρχει τέτοια αναντιστοιχία σε εμβαδό οικοπέδου. Απλώς σ' αυτή την περίπτωση το πρόβλημα είναι ξεκάθαρο και ξεγυμνώνει την αλήθεια. Αν ήταν να εξετάζουμε και τα οικόπεδα πολύ φοβάμαι ότι τα αυθαίρετα θα ήταν διπλάσια στην Ελλάδα.
Και δεν εννοώ μόνο ως προς την αρτιότητα του εμβαδού, αλλά και ως προς το ίδιο το εμβαδό που εσκεμμένα δηλωνόταν μεγαλύτερο προκειμένου να αυξηθεί η δόμηση, κυρίως σε αστικά οικόπεδα. Όλοι μας θα έχουμε ακούσει έστω και για αστείο, ότι αν ήταν δυνατό να υπολογίσουμε τα εμβαδά οικοπέδων στην Αττική, αυτή θα έπρεπε να ήταν διπλάσια τώρα.
Επίσης σε οικόπεδα που δηλώθηκαν άρτια και οικοδομήθηκαν εντός οικισμών ή σε ζώνες αυτών αλλά απέχουν πολύ μακριά από τα όρια αυτών, δε θα έπρεπε να είναι αυθαίρετα τα κτίσματά τους;
Τα ίδια και άλλα σε αγροτεμάχια και δεν έχει τέλος.
Ο Νόμος αυτή τη στιγμή αντιμετωπίζει τα αυθαίρετα με εισπρακτικό χαρακτήρα αφενός, αφετέρου και με μία προσπάθεια καταγραφής όλων των κτισμάτων που βρίσκονται στον Ελλαδικό χώρο προκειμένου κάποτε σε συνεργασία με το κτηματολόγιο να δημιουργηθεί το περίφημο Περιουσιολόγιο.
Απόλα αυτά μπορεί να συμπεράνει κάποιος ότι ο δόλος που κάποια στιγμή χρησιμοποιήθηκε από εμάς, συναδέλφους ή μή, δεν αντιμετωπίζεται ως παράβαση σήμερα, αντιθέτως επιβραβεύει τις επιλογές τους μή επιβαρύνοντάς του με πρόστιμα.
Τέλος διαφαίνεται πόσο απαραίτητη και σημαντική είναι η συμβουλή των μηχανικών απέναντι στους πελάτες τους ειδικά σήμερα που το θεσμικό πλαίσιο για τα ακίνητα και τις αυθαιρεσίες αυτών είναι θολό.