Αλλαγή χρήσης

[alexiosmag]

Αντιμετωπίζω μία περίπτωση στα πλαίσια του 4178, για την οποία μάλλον έχω κατασταλάξει για τον τρόπο αντιμετώπισης, αλλά έτσι όπως είναι οι διαδικασίες ποτέ δεν ξέρεις.......

Έχουμε οικοδομική άδεια του 63 και το περίγραμμα επιφανείας που προβλέπεται ως αποθήκη έχει μεταβληθεί και χρησιμοποιείται ως κατάστημα από τότε.

Αναλυτικότερα της παραπάνω περίληψης. Το κτήριο έχει 4 ορόφους κατοικίας και έναν ειδικό όροφο. Ο ειδικός όροφος περιλαμβάνει 7 αποθήκες (μεγάλη πρόσοψη), όλες έχουν απ'ευθείας πρόσβαση από το πεζοδρόμιο και όχι σε εσωτερικούς κοινόχρηστους χώρους, κύρια είσοδο και λοιπές κοινόχρηστες βοηθητικές επιφάνειες, χαρακτηρίζεται ως ημιυπόγειο και βρίσκεται σε στάθμη -0,45, ενώ η κύρια είσοδος με σκαλάκια βρίσκεται στο +0,45 περίπου . Ο ισόγειος όροφος, βρίσκεται σε στάθμη +2,40!! Η κλίση του διαμορφωμένου εδάφους (και φυσικού ταυτόχρονα), του δίνει στάθμες από +0,20, έως -0,50, δηλαδή κάποιες από τις αποθήκες του ημιυπογείου βρίσκονται στην ίδια στάθμη. Η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας που έγινε τότε μετά το πέρας της κατασκευής, ταυτίζεται με την υπό εξέταση ιδιοκτησία "αποθήκης" και νυν καταστήματος, και από τότε είχε προβλεφθεί ότι επιτρέπεται η χρήση καταστήματος στην αποθήκη. Άρα δεν απαιτείται καμία συναίνεση.

Έχουμε 2 παραβάσεις, διαμερισμάτωση και αλλαγή χρήσης.

Είμαστε ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 2, αφού αν και χρονικά μπορούμε να ενταχθούμε στην ΚΑΤ1, αυτή απευθύνεται ΜΟΝΟ σε κατοικίες. Η διαμερισμάτωση αντιμετωπίζεται ως πρόσθετη παράβαση, που αυξάνει το πρόστιμο κατά 500€ και αντιμετωπίζεται είτε σε πρόσθετο φύλλο καταγραφής, είτε τσεκάροντας το αντίστοιχο εικονίδιο, άρα είναι ξεκάθαρη η εφαρμογή.

Τι γίνεται όμως με την αλλαγή χρήσης;;;;; Αν τσεκάρουμε την αλλαγή χρήσης, δηλαδή βάλουμε συντελεστή αλλαγής χρήσης, πολλαπλασιάζουμε το πρόστιμο με 1,4. Επειδή είμαστε εντός περιγράμματος (και μάλιστα ο "ημιυπόγειος" όροφος είναι αθροιστικά αρκετά μικρότερος του κτηρίου έχουμε μικρό ποσοστό υπέρβασης, αν και πιθανότατα να μέτρησε στον σδ το ημιυπόγειο, κάτι που δεν μας πολυενδιαφέρει τελικά), μπορούμε να θεωρήσουμε την παράβαση χωρίς τον συντελεστή χρήσης, αλλά ως υπέρβαση δόμησης και τότε χρησιμοποιούμε συντελεστή 1.
Δηλαδή αντί για 1,4 στον υπολογισμό του προστίμου χρησιμοποιούμε 1, άρα 40% μικρότερο πρόστιμο.

ΟΜΩΣ, επιπλέον, αν ως παλαιότητα, βάλω στο σύστημα προ του 1975, κάτι που είναι πραγματικό και αφού δεν έχω κατοικία (άρα ΚΑΤ1), είμαι σε κατηγορία 2 (φυσικά η παλαιότητα μου είναι και προ του 1983), τότε το πρόστιμο πατώντας στον υπολογισμό του, γίνεται 0!!!!!!!!!! Είναι αυτό μία τρύπα του συστήματος, ή δεν κάνω κάτι καλά;;;; Διότι εδώ έχουμε να κάνουμε λογικά με ένα πρόστιμο που βγαίνει Χ, θα μπορούσε να ήταν και +40%, ή και μηδενικό;;;;;;; Διαισθητικά θεωρώ ότι η σωστή επιλογή ανάμεσα στα Χ, 1,4Χ και 0, είναι το Χ, αλλά δεν βλέπω γιατί να αποκλείσω τα άλλα ενδεχόμενα.

(Και στο ποσό αυτό προσθέτουμε και το πεντακοσάρικο της διαμερισμάτωσης φυσικά)

[Xάρης]

Οι αποθήκες είχαν προσμετρηθεί στη δόμηση σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ή όχι;

Πριν απ' όλα όμως διάβασε στο Παράρτημα Α' του Ν.4178/13 πότε ακριβώς βάζουμε συντελεστή αλλαγής χρήσης:
"αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια (§5 του άρθρου 19)"
και παρακάτω στις επεξηγήσεις γράφει:
"Αφορά στην αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια που πραγματοποιήθηκε εντός νόμιμου όγκου κτηρίου, στις περιπτώσεις που το μέγεθος της επιφάνειας με τη νέα χρήση αντιβαίνει σε ειδικές διατάξεις ως προς τη χρήση που ισχύουν στη θέση του ακινήτου."

Η δε §5 του άρθρου 19 γράφει:
"Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτηρίου, στις περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης, (αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή, αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βιομηχανία για την οποία εκδόθηκε άδεια κατά παρέκκλιση σε εκτός σχεδίου περιοχή σε κατοικία και άλλα εκτός των τυχόν υπολοίπων συντελεστών (εκτός σχεδίου, παλαιότητας κ.α.) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α΄ για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια. Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από βοηθητική χρήση σε κύρια, χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός νομίμου περιγράμματος κτηρίου υπολογίζεται η υπέρβαση συντελεστή δόμησης που προέκυψε λόγω της αυθαίρετης αλλαγής και δεν υπολογίζεται ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α΄ του παρόντος."
Δες και τι γράφουν σχετικά οι Εγκύκλιοι 3/13 και 4/13 που έχουν αναφορές στην εν λόγω παράγραφο.

[alexiosmag]

Κατ'αρχήν ευχαριστώ για την απάντηση και την ανταπόκριση.

Οι αποθήκες είχαν προσμετρηθεί στη δόμηση σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ή όχι;

Λυπάμαι που δεν είμαι σε θέση να απαντήσω με σαφήνεια σε αυτό. Και εμένα με απασχόλησε αρκετά. Η προ 50ετίας άδεια, υπάρχει σε μικροφίλμ, με ό,τι συνεπάγεται σε πληρότητα. Το "τοπογραφικό διάγραμμα" που υποκαθιστά το σημερινό διάγραμμα κάλυψης, έχει μόνο ελέγχους κάλυψης. Δεν αναφέρει ούτε όρους δόμησης, ούτε και υπάρχει πουθενά έλεγχος δόμησης. Την εποχή εκείνη, συνήθως υπήρχαν περιορισμοί ορόφων και συντελεστής δόμησης μεγάλος. Το τότε πρόβλημα ήταν που θα βάλουν τα τετραγωνικά που περίσσευαν και έφτιαχναν όροφο τέτοιο ώστε να μην ....μετράει ως όροφος. Ημιυπόγεια, ημιισόγεια..... Με τα σημερινά δεδομένα πως θα χαρακτήριζε κάποιος ισόγειο σε στάθμη +2,40, ημιυπόγειο σε στάθμη -0,45 όταν η τελική στάθμη του περιβάλλοντος χώρου κατεβαίνει έως το -0,50; Συχνά το ημιυπόγειο μετρούσε στην δόμηση (αυτό εκτιμώ και εδώ). Θεωρητικά μπορεί να μην μέτρησε στην δόμηση (καλώς ή κακώς) και να έμεινε ανεκμετάλλευτος σ.δ. Σύμφωνα με τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά θα έπρεπε να είχε μετρήσει. Και σύμφωνα με την τομή. Όμως δεν αναφέρονται καν στάθμες πουθενά, ούτε και στις κατόψεις. Όμως τελικά αυτό παίζει ρόλο στην συγκεκριμένη περίπτωση; Θεωρώ πως όχι, το εξηγώ στην συνέχεια.

Πριν απ' όλα όμως διάβασε στο Παράρτημα Α' του Ν.4178/13 πότε ακριβώς βάζουμε συντελεστή αλλαγής χρήσης:
"αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια (§5 του άρθρου 19)"
και παρακάτω στις επεξηγήσεις γράφει:
"Αφορά στην αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια που πραγματοποιήθηκε εντός νόμιμου όγκου κτηρίου, στις περιπτώσεις που το μέγεθος της επιφάνειας με τη νέα χρήση αντιβαίνει σε ειδικές διατάξεις ως προς τη χρήση που ισχύουν στη θέση του ακινήτου."

Η δε §5 του άρθρου 19 γράφει:
"Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από κύρια χρήση σε κύρια, εντός νομίμου περιγράμματος κτηρίου, στις περιπτώσεις όπου επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης, (αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή, αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βιομηχανία για την οποία εκδόθηκε άδεια κατά παρέκκλιση σε εκτός σχεδίου περιοχή σε κατοικία και άλλα εκτός των τυχόν υπολοίπων συντελεστών (εκτός σχεδίου, παλαιότητας κ.α.) υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α΄ για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια. Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από βοηθητική χρήση σε κύρια, χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός νομίμου περιγράμματος κτηρίου υπολογίζεται η υπέρβαση συντελεστή δόμησης που προέκυψε λόγω της αυθαίρετης αλλαγής και δεν υπολογίζεται ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α΄ του παρόντος."
Δες και τι γράφουν σχετικά οι Εγκύκλιοι 3/13 και 4/13 που έχουν αναφορές στην εν λόγω παράγραφο.

Έχοντας διαβάσει και "ερμηνεύσει" τα παραπάνω (σωστά ή λανθασμένα), έχω βγάλει τα εξής συμπεράσματα:
1) N4178-Aρθρο 19- Παρ.5: σύμφωνα με αυτό που σημείωσα παραπάνω, ΔΕΝ βάζουμε και τον συντελεστή αλλαγής χρήσης (το "1,4" - φύλλο καταγραφής παραρτήματος Α' 4ος συντελεστής) και το αντιμετωπίζουμε ως υπέρβαση σδ.
2) ΕΓΓΥΚΛΙΟΣ 4, παράγραφος 38 για το ΑΡΘΡΟ9: στο παραπάνω συμπεριλαμβάνει και βοηθητικές χρήσεις που μέτρησαν στον σδ

ΑΡΑ, αν είμαστε εντός περιγράμματος, δεν παίζει ρόλο αν ο βοηθητικός μας χώρος μέτρησε στον σδ. ΕΠΟΜΕΝΩΣ, τον αντιμετωπίζουμε ως υπέρβαση δόμησης, χωρίς τον επαυξητικό συντελεστή αλλαγής χρήσης. Αυτό έχει και μία λογική, αφού η αλλαγή χρήσης είναι αυτή που επιβάλλει το να προσμετρηθεί ο χώρος στον σδ. Αν είχε ήδη προσμετρηθεί, είναι πέραν λογικής το πρόστιμο να είναι μεγαλύτερο από το αν δεν είχε συναθροιστεί στον σδ.

Στην πραγματικότητα, στο φύλλο καταγραφής, πρέπει να επιλέξουμε στα εξής:
1) Αλλαγή χρήσης ---> κατά την γνώμη μου από τα παραπάνω, επιλέγουμε ΟΧΙ
2) Υπέρβαση δόμησης ---> κατά την γνώμη μου από τα παραπάνω, επιλέγουμε ΝΑΙ και βάζουμε το ποσοστό υπέρβασης και αναλόγως αυτού βγαίνει ο πολλαπλασιαστικός συντελεστής. Αν στην χρήση πιο πάνω βάζαμε ναι, τότε εδώ θα έπρεπε να βάλουμε όχι.
3) ΥΔ κυρίων χώρων με μειωτικό συντελεστή ή όχι;;;;;;;; Τι γίνεται σύμφωνα με την εγγύκλιο 4, εδάφιο 36;;;;;; Εκεί λέει ότι εφαρμόζεται μειοτικός συντελεστής σε χώρους υπογείου και ισογείου όταν έχει υλοποιηθεί η στάθμη που προβλέπεται στην Οικ. άδεια!!!!! Εδώ εγώ έχω αβεβαιότητα, όμως σύμφωνα με την τομή είμαι ΟΚ, άρα βάζω μειωτικό συντελεστή;;;;;; Λογικά ΝΑΙ !!!!!!!!!!!;;;;;;;;;!!!!!!!!!

Οι συνδυασμοί των παραπάνω 3 περιπτώσεων, μας δίνει πολλές επιλογές με σημαντικές αλλαγές στο ύψος των πολλαπλασιαστικών συντελεστών.

Η παραπάνω γνώμη μου, δεν είναι αναγκαστικά σωστή και για αυτό την θέτω υπό κρίση. Πιθανώς το αποτέλεσμα να βοηθήσει και άλλους στην γκρίζα αυτή περίπτωση.

[kat1984]

εχω το εξης θέμα:
κατστημα με αδεια αλλαγής χρήσης (από κατάστημα σε καταστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος) με την παραπάνω άδεια γινεται αλλαγή χρήσης σε τμήμα του καταστημάτος και κατασκευαζεται μια εσωτερική τοιχοποϊια όπυ το τμήμα αυτό δεν αλλάζει χρήση παραμένει κατάστημα. Ο ιδοκτήτης μεταβιβάζει την άδεια λειτουργίας του συνόλου του καταστήματος. Ο τοίχος αυτό ο εσωτερικός κατα την μεταβίβαση δεν υπάρχει τα τετραγωνικά που δεν έχουν άδεια αλλαγή χρήσης τακτοποιούνται με βάση το παράρτημα Α ή με αναλυτικό προϋπολογισμό. Στο κτήριο υπάρχουν και αλλές αυθαιρεσίες όπως τροποποιηση κουφωμάτων κλπ

ευχαριστώ

- - - Ενημερώθηκε - - -

ξέχασα να ανφέρω ότι ο τοίχος έχει κατασκευαστεί εντός του κατστήματος πάνω στην οικοδομική γραμμή οπότε το καστημα που δεν άλλαξε χρήση είναι μεταξύ οικοδομικής και ρυμοτομικής γραμμής