Άδεια κατεδάφισης με αυθαιρεσίες. Με ποιο τρόπο εκδιδεται?

Καλησπέρα συνάδελφοι.
Έχω ένα ακίνητο με οικοδομική άδεια ισογείου 150τ.μ.
Στην πράξη έγιναν 160 τ.μ. ισόγειο + υπόγειο 70 τ.μ.

Τώρα θέλω να τα κατεδαφίσω όλα.

1.Κάνω ρύθμιση τα 10τ.μ. και τα 70τ.μ. με 4495, τα νομιμοποιώ και βγάζω μετά άδεια κατεδάφισης για όλο?

2. Κάνω ρύθμιση και τα βάζω προς έγκριση κατεδάφισης σύμφωνα με το άρθρο 106 του 4495? Σε αυτή την περίπτωση για τα 150 νόμιμα τί κάνω? Βγάζω άλλη άδεια κατεδάφισης?

Γενικά ποιο είναι το σωστό για να το κατεδαφίσω όλο?

Ευχαριστώ εκ των προτέρων