4178 σε διατηρητέο κτίριο

Συνάδελφοι θα ήθελα την άποψή σας σε μια αρκετά πολύπλοκη περίπτωση.

Πρόκειται για διώροφο κτίριο (κάλυψη 126 m2) το οποίο λειτουργούσε εδώ και πολλά χρόνια ώς κατάστημα/καταστήματα και ένα τμήμα του έχει υπόγειο (περίπου 20 m2) Έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια του 1929 παρακαλώ, η οποία αναφέρεται ώς προσθήκη καθ'ύψος κατοικίας σε υφιστάμενη ισόγεια κατοικία. Εκτός των παραπάνω, μεταγενέστερα έχει κατασκευαστεί στο δώμα του κτιρίου αυθαίρετη αποθήκη και αυθαίρετη απόληξη κλιμακοστασίου όπου δεν έχει πιστοποιηθεί ακόμη ο χρόνος ανέγερσης. Το, Φεβρουάριο του 1993 εκδόθηκε άδεια αλλαγής χρήσης Ά ορόφου μόνο, ενώ για το ισόγειο δεν αναφέρει τίποτα πάρα μόνο δείχνει την κάτοψη του εντός της οποίας, υπάρχει και η πρόσβαση στον Ά όροφο. Τονίζω ότι το κτίριο αποτελεί μια αυτοτελή ιδιοκτησία. Το καλοκαίρι του ίδιου έτους με την έκδοση της αδείας, το κτίριο κηρύχτηκε ώς διατηρητέο. Σήμερα, για γίνουν εργασίες επισκευών στο κτίριο με τις διατάξεις των αδειών μικρής κλίμακας οπότε πρέπει να έχει εξασφαλιστεί η νομιμότητα. τα ερωτήματα είναι 3:

1. Χρειάζεται υπαγωγή στον Ν.4178/2013 η αλλαγή χρήσης του ισογείου από τη στιγμή που δεν αναφέρεται πουθενά η άδεια, ή μπορεί να γίνει χρήση της εγκυκλίου 3 άρθρο 9 παρ. Β ?
2. Το υπόγειο παρότι κατασκευάστηκε όταν κατασκευάστηκε το ισόγειο, αν δεν αναφέρεται πουθενά χρειάζεται να υπαχθεί επίσης στον Ν.4178 (υπέρβαση δόμησης χώρων με μειωτικό)
3. Για την κατεδάφιση των κατασκευών στο δώμα χρειάζεται πρώτα η πληρωμή του παραβόλου/ ρύθμισή τους και κατ'επέκταση άρθρο 14 λόγω του διατηρητέου?.

Συγνώμη προκαταβολικά αν κούρασα με τις πολλές λεπτομέρειες!!