Αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια, ημιτελούς υπόγειας αποθήκης

Ημιτελής υπόγεια αποθήκη στην οποία έχει γίνει εκχωμάτωση και έχει μετατραπεί σε ισόγεια, αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία με χιλιοστά επί του οικοπέδου.

Απομένουν εργασίες τοποθέτησης εξώπορτας, εσωτερικών θυρών, ολοκλήρωσης δαπέδων, επενδύσεων τοίχου (λουτρού & κουζίνας), υδραυλικών εγκαταστάσεων λουτρού, τοποθέτησης ειδών υγιεινής, τελικές ηλεκτρολογικές εργασίες, εγκατάστασης σωμάτων θέρμανσης και ατομικού λέβητα αερίου και χρωματισμοί.

Τα υπόλοιπα διαμερίσματα της οικοδομής έχουν ολοκληρωθεί και παραδοθεί στους ιδιοκτήτες τους εδώ και δεκαετίες.

1) Μπορούμε να θεωρήσουμε ότι έχει ήδη υλοποιηθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από βοηθητική (αποθήκη) σε κύρια (κατοικία);
Οι υποδομές και η όλη κατάσταση συνιστούν ότι ναι, πρόκειται να μετατραπεί σε κατοικία αλλά η αλλαγή δεν έχει ολοκληρωθεί.

2) Μπορούν να γίνουν νόμιμα εργασίες αποπεράτωσης;

1) Εφόσον δεν έχει εγκατασταθεί ακόμα χρήση (ημιτελές κτίσμα), νομίζω ότι δεν υπάρχει αυθαίρετη χρήση. Οι υποδομές δεν νομίζω να περιγράφονταν σε σχέδια, οπότε ούτε από εκεί προκύπτει αυθαιρεσία.

2) Η ολοκλήρωση των εργασιών με βάση την αρχική άδεια (που λόγω ολοκλήρωσης του φέροντα οργανισμού έχει αναθεωρηθεί για άπειρο χρόνο) θα μπορούσε να γίνει σήμερα. Ωστόσο ακόμα και η μη επίχωση συνιστά αυθαιρεσία και εκθέτει τον μηχανικό και τον ιδιοκτήτη.

Νομίζω συμπερασματικά ότι δεν μπορεί να ολοκληρωθεί ως κατοικία με την υφιστάμενη άδεια.

Αν θεωρήσουμε ότι δεν έχει εγκατασταθεί δεν μπορεί να γίνει και δήλωση του Ν.4178/13.
Μπορούμε όμως να θεωρήσουμε εγκατάσταση όταν υπολείπονται οικοδομικές εργασίες στο εσωτερικό του χώρου και έχουμε εγκατάσταση θέρμανσης και ύδρευσης/αποχέτευσης που αποδεικνύουν την αλλαγή χρήσης; Είναι το τελικό ερώτημα.

Η άδεια είναι 20ετίας και δεν έχει γίνει αναθεώρηση για παράταση ισχύος επ' αόριστον.

Επειδή δε ο Ν.4178/13 (άρθρο 25, §5) δεν προβλέπει την κατά παρέκκλιση έκδοση άδειας (και ΕΕΜΚ και 48ωρης) αποπεράτωσης της αυθαίρετης κατασκευής και μόνο και όχι αυθαίρετης αλλαγής χρήσης, τείνω στο ίδιο συμπέρασμα πως ως κατοικία δεν μπορεί να ολοκληρωθεί ούτε με την υφιστάμενη ούτε με νέα άδεια οποιουδήποτε είδους.

Ό,τι θα γίνει θα γίνει από τον ιδιοκτήτη αυθαίρετα.
Στη συνέχεια θα καλέσει έναν μηχανικό να του δηλώσει την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης που κατά ψευδή δήλωση του ιδιοκτήτη έγινε προ 28.07.2011.

Υ.Γ.: Τόσα χρόνια μετά τη δημοσίευση του Ν.4178/13 και μετά από την ενασχόλησή μου με την κωδικοποίησή του, διαπιστώνω ότι διαβάζοντας ξανά και ξανά πάντα βρίσκω κάτι καινούργιο.

Έχω μια παρόμοια περίπτωση (υπόγειο σε οικοδομή κατοικιών, εντός σχεδίου, με άδεια του 1970, το οποίο από κατασκευής παρέμεινε ημιτελές, με ολοκληρωμένο μόνο τον Φ.Ο. και μέρος της περιμετρικής τοιχοποιίας, και ξεμπάζωτο). Τι γνώμη έχετε για την παρακάτω ερμηνεία, με την οποία τείνω να συμφωνήσω; Θα μπορούσε να δηλωθεί ως υπέρβαση δόμησης χώρων μειωτικού συντελεστή ή κυρίων, κατά περίπτωση, με χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης την 1-1-2004, όπως ορίζεται στο Άρθρο 7, παρ. 2 του Ν.4178/2013 και στην συνέχεια να προχωρήσει στην έκδοση αδείας αποπεράτωσης;

Γιατί, εφόσον δεν απαιτείται απόδειξη του χρόνου εγκατάστασης της αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια για τα ολοκληρωμένα υπόγεια, πατάρια κλπ., αλλά μπορεί να ληφθεί η 1-1-2004, να μην γίνεται το ίδιο και για τα ημιτελή;

Παράθεση:

---

Ερωταπαντήσεις ΤΕΕ Πελοποννήσου 45

1188. Σε μερικώς αποπερατωμένο κτίριο που διαθέτει οικοδομική άδεια, οι αυθαιρεσίες εντοπίστηκαν στα ημιτελή τμήματα (ολοκληρωμένος Φ.Ο. μόνο, -το 2004-) και τακτοποιήθηκαν με τον Ν.4178. Βάσει του Αρ. 25 - παρ. 5(α) του ν.4178 δύναται να χορηγηθεί άδεια εργασιών αποπεράτωσης.
i. υπάρχει χρονικός περιορισμός από την περαίωση της τακτοποίησης και μετά, μέσα στον οποίο ο ιδιοκτήτης πρέπει να προχωρήσει στην έκδοση άδειας αποπεράτωσης; (δηλ. π.χ. μπορεί μετά από 15 χρόνια να ξεκινήσει διαδικασία αποπεράτωσης, μιας και η τακτοποίηση είναι για 30 χρόνια; )
ii. στο σύστημα του ΤΕΕ, τι σχέδια πρέπει να υποβληθούν για τα ημιτελή τμήματα και κατά πόσο δεσμεύουν σε πρώτο χρόνο τον ιδιοκτήτη (διότι προφανώς, τη μορφή των προς αποπεράτωση τμημάτων θα την επιλέξει στο απώτερο μέλλον, όταν θα αποφασίσει την υλοποίηση)
iii. προκύπτει ζήτημα μιας εκ προοιμίου νέας αρχιτεκτονικής μελέτης, που θα αφορά τα προς αποπεράτωση τμήματα (διαμόρφωση όψεων-ανοιγμάτων-εσωτερικού χώρου), η οποία όμως δεν έχει ανατεθεί στο μηχανικό που καλείται να διεκπεραιώσει την τακτοποίηση;

i. Δεν υπάρχει κάπου χρονικός περιορισμός για την έκδοση άδειας αποπεράτωσης. Θα πρέπει όμως το υπουργείο να σκεφτεί και να επιβάλλει την ολοκλήρωση των όψεων και της στέγης εντός κάποιου χρονικού ορίου από την υπαγωγή, στην λογική του άρθρου 26 παράγραφος 6 του Ν.4067/2012
ii. Δεν είναι ακριβώς έτσι. Η Υ.Α. 2975/2012 (ΦΕΚ 43Β/2012) ορίζει τον τρόπο έκδοσης άδειας αποπεράτωσης. Θα πρέπει να δηλωθούν και αναλόγως να πληρωθούν τα τμήματα που θα χρησιμοποιηθούν ως χώροι κύριας χρήσης ή ως Η/Χ κ.λπ.. Ιδιαίτερη προσοχή στην παράγραφο 5 του άρθρου 2 η οποία αναφέρει επί λέξη: «Στο Διάγραμμα κάλυψης ή στο Διάγραμμα δόμησης του ν. 4030/11 αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση, δηλ. θέση, κάλυψη, δόμηση, ύψος κ.λπ. του κτίσματος. Επίσης υπολογίζονται τα πολεοδομικά μεγέθη των κτιρίων, των οποίων ζητείται η αποπεράτωση, με βάση την οριστική μορφή τους και αναγράφεται κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη η σχέση τους με τους όρους δόμησης, που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, με εξαίρεση τη χρήση της αυθαίρετης κατασκευής, η οποία σε κάθε περίπτωση πρέπει να επιτρέπεται από τις ισχύουσες στην περιοχή γενικές και ειδικές πολεοδομικές διατάξεις.» Θα πρέπει λοιπόν να καθορισθεί ποια θα είναι η τελική μορφή.
iii. Νομίζω ότι σας καλύπτει το προηγούμενο ερώτημα.

---

Η άποψή μου είναι αυτή που αναφέρεται στην προηγούμενη της δικής σου ανάρτηση.

Σε αρχεία ερωτημάτων-απαντήσεων, εντόπισα την απάντηση:

«Όπως, έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενες απαντήσεις μας, η εγκατάσταση μιας χρήσης δεν τεκμαίρεται μόνο από την διαμονή αλλά και από την φάση της κατασκευής και αναλόγως των εγκαταστάσεων. Από την στιγμή που έχουν οριοθετηθεί και εγκατασταθεί σωληνώσεις για μπάνιο και κουζίνα τότε θεωρείται κατοικία. Υπάρχει σχετική εγκύκλιος προ πολλών ετών.»

Μήπως κάποιος συνάδελφος ξέρει ποια είναι αυτή η εγκύκλιος;

Η συγκεκριμένη άποψη των συναδέλφων αναφέρεται σε αρκετές ερωτήσεις-απαντήσεις του ΤΕΕ/Τμήμα Πελοποννήσου, τις υπ' αριθμ. 891, 1707, 2118, 2164 και 2434.

Δεν γνωρίζω ποια είναι η συγκεκριμένη εγκύκλιος και θα ήμουν ευγνώμων σε όποιον την κοινοποιήσει ώστε να την μελετήσουμε.

Πρέπει όμως να αναφέρουμε ότι σύμφωνα με την Εγκύκλιο 23/1990, το WC στο υπόγειο μιας κατοικίας δύναται υπό προϋποθέσεις να μην προσμετρηθεί στη δόμηση.

Έχω δε την άποψη ότι η ύπαρξη απλώς των υποδομών μιας εγκατάστασης, δεν συνιστά τεκμήριο συγκεκριμένης χρήσης. Π.χ. οι αναμονές για ύδρευση και αποχέτευση χωρίς την ύπαρξη πάγκου κουζίνας, νεροχύτη και βρύσης, δεν σημαίνει ότι έχουμε κουζίνα.
Αν δεχτούμε κάτι τέτοιο ως λογικό, τότε θα έπρεπε να δεχτούμε και ότι οι αναμονές στο δώμα σημαίνουν ότι έχουμε έναν επιπλέον όροφο! Ή ότι ένας ημιυπαίθριος χώρος πρέπει να μετρήσει στη δόμηση διότι με ένα παράθυρο κλείνει και μετατρέπεται σε κλειστό χώρο κύριας χρήσης.

Αλλά και ή ύπαρξη σωμάτων θέρμανσης δεν σημαίνει κατ' ανάγκη ότι ο χώρος είναι κύριας χρήσης επειδή θερμαίνεται. Καμία διάταξη δεν απαγορεύει τη θέρμανση των βοηθητικών χώρων.
Υπάρχουν μάλιστα περιπτώσεις που η θέρμανση μιας υπόγειας αποθήκης επιβάλλεται, όταν π.χ. στην αποθήκη αυτή πρόκειται να αποθηκευτούν βιβλία, πίνακες ζωγραφικής κι γενικώς αντικείμενα που απαιτούν συγκεκριμένες συνθήκες θερμοκρασίας και υγρασίας.