Εκτυπώσιμη Έκδοση
Σε κτιριο με αδεια του 83 ιδιοκτητης θελει να χωρισει ενα διαμερισμα των 130 τμ περιπου σε δυο μικροτερα.Τι χρειαζεται για να προχωρησω σε μια τετοια αλλαγη (διαμερισματωση)?
Απαιτειται αδεια δομησης?Κενακ? Οι συνιδιοκτητες εμπλεκονται καπου ?
Γενικα ποια ειναι η διαδικασια που πρεπει να ακολουθησω?
Βάσει της §2.ιθ του άρθρου 4 του ΝΟΚ απαιτείται Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας για:
"Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, εφόσον δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτηρίου"
Βάσει της §3.α του άρθρου 4 του ΝΟΚ:
"α. Μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν μεταβάλλουν τη φέρουσα κατασκευή του κτηρίου ή τις όψεις του, συμπεριλαμβανομένων των κατασκευών που απαιτούνται για τη μετακίνηση ή την κάθε μορφής εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Δεν συμπεριλαμβάνεται η κατασκευή ανελκυστήρα της §2 του άρθρου 27."
Αναλόγως της περίπτωσης και του πώς αντιμετωπίζουν το θέμα οι ΥΔΟΜ που δεν νομίζω ότι το αντιμετωπίζουν με ενιαία πολιτική, επιλέγεις τον τύπο έκδοσης άδειας.
Επίσης, οι Τεχνικές Οδηγίες του Δεκ 2012 αναφέρουν τα εξής για συνενώσεις χώρων που είναι παρόμοια εργασία μ' αυτήν που επιθυμείς να πραγματοποιήσεις:
"§5 (σε συνδυασμό με τις υπ΄ αριθμ. 13448/16.03.2012 και 13451/16.03.2012 Υ.Α (ΦΕΚ.116/Α.Α.Π./09.10.2012)
Για τη λειτουργική συνένωση χώρων του ιδίου ή ομόρων κτηρίων διακρίνονται οι κάτωθι περιπτώσεις:
Α) Συνένωση αυτοτελών ιδιοκτησιών εντός του ιδίου κτηρίου:
Αναλόγως του είδους των εργασιών και της χρήσης του προκύπτοντος χώρου, απαιτείται η εφαρμογή μιας εκ των τριών περιπτώσεων αδειοδότησης / ενημέρωσης του άρθρου 4 του νόμου. Στην περίπτωση εφαρμογής της διαδικασίας έγγραφης ενημέρωσης, πέραν των αναφερομένων στοιχείων στην παρούσα οδηγία εφαρμογής του άρθρου 4 §3, υποβάλλεται και τεχνική έκθεση αρμοδίου μηχανικού με την οποία τεκμηριώνεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις / διασκευές."
Ακόμη, η §10 του άρθρου 10 του Κτιριοδομικού είναι σχετική και γράφει:
"Κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται η διάνοιξη ανοιγμάτων σε εξωτερικούς τοίχους νομίμως υφιστάμενων κτηρίων κατασκευασμένων σε επαφή με το κοινό όριο οικοπέδων, για τη λειτουργική συνένωση χώρων τους, εφόσον:
1. δεν παραβιάζονται οι πολεοδομικές και κτιριοδομικές διατάξεις,
2. δεν δημιουργείται αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά το άρθρο 5 του ΓΟΚ,
3. δεν θίγεται η στατική επάρκεια των κτηρίων στα οποία ανήκουν οι χώροι που συνενώνονται λειτουργικά,
4. εξασφαλίζονται οι απαιτούμενες συναινέσεις των ιδιοκτητών για κάθε έναν από τους συνεννούμενους χώρους,
Η λειτουργική συνένωση γίνεται μετά από έκδοση έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, σύμφωνα με την Αποφ. 5219/04 (ΦΕΚ 114/Δ΄/17.02.2004).
Οι ιδιοκτήτες των χώρων που συνενώνονται δεν απαλλάσσονται από τυχόν φορολογικές επιβαρύνσεις, τέλη και εισφορές που προκύπτουν από τη λειτουργική συνένωση. Δεν απαλλάσσονται επίσης από τυχόν απαιτήσεις που σχετίζονται με τη λειτουργία τους, όπως αυτές καθορίζονται κατά περίπτωση από τον φορέα τους."
Πάνω σ' αυτήν την παράγραφο του Κτιριοδομικού αναφέρεται και η Υ.Α. 13451/16.03.2013 (ΦΕΚ.116/ΑΑΠ/09.04.2012) η οποία αναφέρει τα εξής:
"Η λειτουργική συνένωση χώρων της §10 του άρθρου 10 του Κτιριοδομικού Κανονισμού (Υ.Α.3046/1989, ΦΕΚ.59/Δ΄) μετά από αίτηση εκάστου των ιδιοκτητών των προς συνένωση χώρων ή νομίμως εξουσιοδοτημένου εκπροσώπου τους, η οποία συνοδεύεται από τα εξής δικαιολογητικά:
1. επικυρωμένα αντίγραφα των οικοδομικών αδειών των όμορων κτηρίων
2. τεχνική έκθεση μηχανικού όπου θα περιγράφεται η τήρηση των προϋποθέσεων της λειτουργικής συνένωσης της §10 του άρθρου 10 του Κτιριοδομικού Κανονισμού
3. σχέδια αρχιτεκτονικής μελέτης (κάτοψη, τομή) και μελέτης πυροπροστασίας του ενιαίου χώρου, όπου απαιτείται, η οποία εγκρίνεται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία και αποστέλλεται αρμοδίως στην αρμόδια πυροσβεστική υπηρεσία.
4. συμβολαιογραφική δήλωση του Ν.1221/1981 και μεταγραφή της, για την εξασφάλιση των υποχρεωτικών θέσεων στάθμευσης, όπου απαιτείται.
Η έγκριση περιλαμβάνει εκτός από τις εργασίες για τη συνένωση των όμορων χώρων και τυχόν εσωτερικές εργασίες διαρρυθμίσεων που απαιτούνται για την ενιαία λειτουργία του χώρου."
Οι ΥΔΟΜ/ΚΜ απαντούν σε σχετικό ερώτημα:
"Μπορεί να γίνει με έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας η συνένωση καταστημάτων διαφορετικών οριζόντιων ιδιοκτησιών, άρθρο 23 §5 του τεύχους τεχνικών οδηγιών ΝΟΚ και σε ποια περίπτωση; (αναφέρεται και 48ωρη, πώς διαχωρίζεται; )
Ήδη έχει αντικατασταθεί το άρθρο 4 του ΝΟΚ και για εσωτερικές διαρρυθμίσεις, εφόσον δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτηρίου, απαιτείται Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας.
Τα δικαιολογητικά, αναφέρονται στην απόφαση 55174/2013 (ΦΕΚ.2605/Β’), άρθρο 1 §3 τα γενικά και άρθρο 2 §ιθ τα ειδικά.
Στο τεύχος τεχνικών οδηγιών ΝΟΚ διακρινόταν τρεις περιπτώσεις για την λειτουργική συνένωση χώρων του ιδίου ή ομόρων κτηρίων. Ακόμη και για την λειτουργική συνένωση ομόρων κτηρίων προβλεπόταν η έκδοση Έγκρισης Εργασιών Μικρής Κλίμακας (δες αποφάσεις 13448/2012 και 13451/2012), κάτι που εξακολουθεί να ισχύει.
Κατά μείζονα λόγο, η συνένωση ομόρων καταστημάτων του ιδίου κτηρίου, που φαίνεται να είναι η περίπτωσή σας, μπορεί να γίνει με Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας, τηρουμένων βέβαια των προϋποθέσεων του νόμου και της απόφασης (π.χ. στατικά, ειδικό κτήριο)."
Καθότι η οικοδομή είναι του 1983, δηλαδή προ ισχύος του ΚΕΝΑΚ, δεν χρειάζεται μελέτη κατά ΚΕΝΑΚ.
Το πιθανότερο όμως είναι εκτός των εσωτερικών διαρρυθμίσεων να ανοίξεις και μία ακόμα είσοδο προς τον κοινόχρηστο διάδρομο. Τότε απαιτείται η συγκατάθεση του 51% (συνήθως) των συνιδιοκτητών διότι πρόκειται για εργασία σε κοινόχρηστο χώρο. Δες όμως μήπως αναφέρεται και τίποτα "περίεργο" στον κανονισμό της οικοδομής που θα σου δημιουργήσει πρόβλημα.
Υ.Γ.: Αν ψάξεις στη "ΔΙΑΥΓΕΙΑ" θα βρεις πρόσφατες ΕΕΜΚ για διαχωρισμό ενός διαμερίσματος σε δύο διαμερίσματα στην ΥΔΟΜ Θεσσαλονίκης.
Αντιθέτως, στην Αθήνα βλέπω ότι γίνεται έκδοση άδειας δόμησης!
Διάλεξε την ΥΔΟΜ στην οποία θα απευθυνθείς για να δεις πώς αντιμετωπίζουν το θέμα.
Προσωπικά θα συμφωνήσω με την αντιμετώπιση από την ΥΔΟΜ Θεσσαλονίκης. Δεν είναι δυνατόν ο νόμος να παραπέμπει ρητά σε ΕΕΜΚ για συνένωση όμορων κτηρίων και να μην ισχύει το ίδιο και για διαχωρισμό/συνένωση διαμερισμάτων στο ίδιο κτήριο.
ΔΑΟΚΑ Γ΄- Έγγραφο 14346/25-5-2017 "Σχετικά με διαχωρισμό διαμερίσματος"
http://www.ypeka.gr/Default.aspx?tab...language=el-GR
Δεν είναι η πρώτη φορά που αφού έχουν εκδοθεί πάρα πολλές άδειες, εν προκειμένω εγκρίσεις εργασιών μικρής κλίμακας, η ΔΑΟΚΑ γνωματεύει σε αντίθεση με ό,τι ίσχυε και δημιουργείται μπάχαλο.
Δεν μπορώ να αντιληφθώ το γιατί τροποποιείται το διάγραμμα δόμησης ως προς τις απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης αφού το πλήθος αυτών εξαρτάται από το εμβαδόν και τη χρήση, στοιχεία που δεν αλλάζουν όταν αλλάζει η διαμερισμάτωση.
Επίσης, στις πλείστες των περιπτώσεων ανακαίνισης για τις οποίες εκδίδεται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για εσωτερικές διαρρυθμίσεις, έχουμε εργασίες στις ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις. Γιατί στις περιπτώσεις αυτές να εκδίδεται απλή έγκριση εργασιών κλίμακας και όχι άδεια δόμησης, όπως στις διαμερισματώσεις;
Ο ΝΟΚ αναφέρει ρητά ότι άδεια δόμησης απαιτείται μόνο σε ειδικά κτήρια στα οποία λόγω των διαρρυθμίσεων τροποποιούνται οι ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, όχι σε κατοικίες ή γραφεία.
Τέλος, θεωρώ ότι η ΔΑΟΚΑ έχασε το νόημα της ύπαρξης στον ΝΟΚ της ειδικής κατηγορίας άδειας, της έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας που είναι:
_ ο περιορισμός της γραφειοκρατίας,
_ η παύση της ταλαιπωρίας των πολιτών και όσων εμπλέκονται στην παραγωγή και έγκριση μελετών και
_η ελαχιστοποίηση των όποιων συναλλαγών
(βλ. αιτιολογική έκθεση ΝΟΚ).
Μήπως τώρα γίνει διαφοροποίηση και πλέον Άδεια Δόμησης θα απαιτούν και σε γραφεία και κατοικίες;...άσχετα αν ο ΝΟΚ λέει για ειδικά κτίρια.
Αυτό ακριβώς δεν λέει το έγγραφο της ΔΑΟΚΑ και σχολιάζουμε;
Ακριβως γιατι να δινετε σε τετοιες περιπτωσεις αδεια μικρης κλιμακα και οχι αδεια δομησης εφοσον αλλαζουν οι μελετες;Απο που προκυπτει αυτο; Αρα λαθος εκαναν και τωρα το διορθωνουν.Παράθεση:
Αρχική ανάρτηση από Xάρης
Γιατί είναι ήσσονος σημασίας διαφοροποιήσεις των υπαρχόντων μελετών.
Δεν αλλάζουν ούτε τα βασικά πολεοδομικά μεγέθη, ούτε ο φέρων οργανισμός, ούτε ο πληθυσμός του κτηρίου.
Και στις αδειες δομησης οταν εχεις εστω και μικρες διαμορφωσεις ζητανε αναθεωρηση και οχι ενημερωση του φακελου. Γιατι εκει δηλαδη και οχι και εδω;
Δες την τελευταία παράγραφο της παραπάνω ανάρτησής μου #4.
Όσο για το πότε απαιτείται απλή ενημέρωση φακέλου δες την §9.β του άρθρου 6 του Ν.4030/11, τα λέει ξεκάθαρα.
οκ συμφωνω.
και εμεις τωρα θα φαμε κουτοχωρο....οπως παντα....και θα κατσουμε να ακολουθουμε τις οδηγιες τους πειθήνια.
Καλημέρα ,πιστεύετε ότι στην Αττική αλλάζουν οι θέσεις στάθμευσης; το Π.Δ. 111/2004 αναφέρει νέα κτίρια και προσθήκες επομένως ο διαχωρισμός δεν πρέπει να περιλαμβάνεται. Μήπως παρέβλεψα κάτι ;
Οροφοδιαμέρισμα του 1969 έχει εκ κατασκευής 2 εισόδους.
Η μετακίνηση της 2ης εισόδου σε άλλη θέση (διαχωρισμός 1 διαμερίσματος σε 2 νέα),
απαιτεί την συναίνεση των συνιδιοκτητών επί του κοινοχρήστου?
Ναι.
Καλημέρα
Δύο όμοροι επαγγελματικοί χώροι, που φαίνονταν ανεξάρτητοι στην οικοδομική άδεια (και με 2 διαφορετικούς τίτλους ιδιοκτησίας), συνενώθηκαν σε έναν, με την καθαίρεση του ενδιάμεσου τοίχου. Για την ενοποίηση αυτή, έχει γίνει υπαγωγή σε νόμο αυθαιρέτων (4178 ή 4495). Τώρα, ο ιδιοκτήτης του ενός από τους 2 επαγγελματικούς χώρους, θέλει να ξαναχωριστούν, δηλαδή να ξαναχτιστεί ο ενδιάμεσος τοίχος.
Για την έκδοση άδειας μικρής κλίμακας, που θα απαιτηθεί, απαιτείται και η συναίνεση του διπλανού ιδιοκτήτη? Το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ενιαίου χώρου που δημιουργήθηκε δεν είναι εξ΄ αδιαιρέτου αλλά υπάρχουν 2 διαφορετικοί τίτλοι για κάθε ένα από τα αρχικά διαμερίσματα.
Ευχαριστώ όποιον αφιερώσει χρόνο για να απαντήσει
Αν κατάλαβα καλά, σήμερα υπάρχει ένας ενιαίος χώρος.
Ποιος είναι ο ιδιοκτήτης αυτού του χώρου;
Είναι δύο οι ιδιοκτήτες που έχουν π.χ. από 50% της πλήρους κυριότητας;
Πώς δηλώνονται στο Ε9;
Σήμερα υπάρχει ένας ενιαίος χώρος. Η μισή επιφάνεια του ενιαίου χώρου ανήκει αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη Α (καθότι ήταν αρχικά αυτόνομη οριζόντια ιδιοκτησία) και η άλλη μισή ανήκει αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη Β. Το ιδιοκτησιακό όριο βρίσκεται στο μέσο του ενδιάμεσου τοίχου που καθαιρέθηκε.
Συνεπώς, υποθέτω, ότι για να ξαναχτιστεί ο ενδιάμεσος τοίχος, αφού ο μισός θα ανήκει στον ιδιοκτήτη Α και ο άλλος μισός στον ιδιοκτήτη Β, μάλλον χρειάζεται και η συναίνεση του ιδιοκτήτη Β για την έκδοση της άδειας?
Καλημέρα σας,
Έχοντας διαβάσεις τις ανωτέρω αναρτήσεις θα ήθελα να γνωρίζω τελικά άν η περίπτωση διαχωρισμού μίας Ο.Ι.( διαμέρισμα κατοικίας) σε 2 ή σε 3 αντιμετωπίζεται με ΕΕΔΜΚ ή με Άδεια Δόμησης;
Παρόλο που δεν μεταβάλεται ο όγκος, το εμβαδόν η κάλυψη ακόμα και ο αριθμός των υποχρεωτικών Θ.Σ. μεταβάλλονται ριζικά υπόλοιπες μελέτες (φωτισμός-αερισμός, πυροπροστασία, ηλεκτρολογικά, ύδρευση, αποχέτευση, θέρμανση και κατανομή ποσοστών) της αρχικής άδειας. Αυτό που υπονοώ είναι τι χρειάζονται τελικά αυτές οι μελέτες σε μια άδεια δόμησης αν εμείς μπορούμε μελλοντικά να τις ξεπεράσουμε εκδίδοντας μικρής κλίμακας για διαμερισμάτωση Ο.Ι.
Καλησπέρα,
Αυτό πλέον θεωρώ ότι είναι απολύτως ξεκάθαρο, από τη στιγμή που στις εργασίες για τις οποίες απαιτείται ΕΕΔΜΚ και όχι οικοδομική άδεια της §2 του άρθρου 29 του Ν.4495/17 προστέθηκε η περίπτωση λστ'.
Δες τα απαιτούμενα ειδικά δικαιολογητικά του άρθρου 4 της ΥΑ.43266/20 για το τι πράττουμε με τις τροποποιημένες μελέτες.