Υπέρβαση ύψους σε όροφο και ποσοστό υπέρβασης ύψους

'Αλλο ένα πρόβλημα που μου έχει προκύψει κατα την όλη διαδικασία του 4178 ,για το οποίο ρώτησα διάφορους συναδέρφους οι οποίοι ολοι είχανε την ίδια απορία.

Η απορία λοιπόν.

Αν σε έναν όροφο πολυκατοικίας, έχω υ/υ , με ποιο ύψος θα το συγκρίνω για να βρώ το ποσοστό? Με το ύψος της όλης πολυκατοικίας(βάση αδείας) ή με το ύψος του ορόφου (Βάση αδείας)?

Δηλαδή έστω οτι έχω υ/υ = 1μ , αν το συγκρίνω με το ύψος της πολυκατοικίας (βάση αδείας) τότε έχω <20% αν το συκγρίνω με το ύψος ορόφου (βάση αδείας) έχω >20%.
Ιδού η απορία λοιπόν.

Αν καταλαβαίνω καλά, έχεις περίπτωση τακτοποίησης διαμερίσματος σε όροφο οικοδομής.
Σ' αυτήν την περίπτωση η σύγκριση θεωρώ ότι γίνεται με το ύψος του ορόφου όπως προβλέπονταν στην οικοδομική άδεια.
Π.χ. αν το ύψος του ορόφου στην άδεια ήταν 2,70μ. και το πραγματικό είναι 3,00μ. έχουμε υπέρβαση ύψους 3,00/2,70=1,11 => 11%

Καλημερα

Διαβασε τις Ερωτοαπαντησεις 20 και 65 του ΤΕΕ (Περιφερειακο τμημα Πελοπονησου)

Καλησπερα! Αυτο που διαβασα ειναι οτι ειναι ασαφες και περιμενουν απαντηση απο το υπεκα και στις δυο περιπτωσεις ,το θεμα ειναι οτι περιμενοντας θα περασει η 7 φεβρουαριου οποτε και χανουμε την εκπτωση του εφαπαξ.

Υπάρχει ένας πιο σύνθετος και πιο ορθός υπολογισμός του ποσοστού υπέρβασης ύψους ενός ορόφου σε σχέση με αυτόν που ανέφερα παραπάνω. (βλ. συνημμένο αρχείο excel)
Αν βέβαια θεωρήσουμε ότι στην άδεια έχουμε εξάντληση του επιτρεπόμενου ύψους, συνήθης περίπτωση, τότε καταλήγουμε στο ίδιο αποτέλεσμα μ' αυτό που ανέφερα στην προηγούμενη ανάρτηση.

Ωραίο το αρχείο (thanks button ready) , τοσο μου βγαίνει και εμένα ΑΝ συγκρίνω με τον όροφο, που τελικά δε μπορεί..με τον όροφο θα πάει η σύγκριση και όχι με το όλο κτίσμα.

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις !

Α)Σε περίπτωση κατά την οποία όροφοι κτιρίου κατασκευάστηκαν σε διαφορετικές στάθμες από τις εγκεκριμένες της οικοδομικής αδείας , δεν υφίσταται αυθαιρεσία υπέρβασης ύψους της κατηγορίας (6) ή της (5ε)του Φύλλου Καταγραφής, εφ΄όσον το ύψος του κατασκευασμένου κτιρίου δεν υπερβαίνει το εγκεκριμένο της οικοδομικής αδείας. (Παράρτημα Α/Διευκρινίσεις/6,και άρθ.19/παρ.1)

Σ΄αυτές τις περιπτώσεις, οι τυχόν οριζόντιες ιδιοκτησίες που εχουν μετακινηθεί υψομετρικά βαρύνονται με πρόστιμο για τις αυθαιρεσίες που έχουν προκύψει απο την παράβαση της αυθαίρετης αλλαγής στάθμης των ορόφων, είτε τής παρ.5α-αρθ.18, είτε της ΚΑΤ-3, είτε του συντελεστή δόμησης (5) του Φ.Κ. (φέρων οργανισμός, στοιχεία πλήρωσης, όψεις, Η/Μ, Κτιριοδομικός Κανονισμός, προσμέτρηση υπογείου στον σ.δ.,κλπ).


Β)Ο συντελεστής υπέρβασης ύψους, εφαρμόζεται μόνο όταν έχει πραγματοποιηθεί ύψος κτιρίου ή τμήματός του, καθ΄υπέρβαση του εγκεκριμένου ύψους της οικοδομικής αδείας ή του επιτρεπόμενου που ισχύει στην θέση του ακινήτου (κτίριο χωρίς οικοδομική άδεια – εγκ/4-13).

Σ΄αυτές τις περιπτώσεις, το πρόστιμο για την αυθαιρεσία υπέρβασης ύψους
βαρύνει αποκλειστικά τίς τυχόν οριζόντιες ιδιοκτησίες που κατασκευάστηκαν στο σύνολό τους ή με τμήμα τους, πάνω απο το εγκεκριμένο ή το επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου.

Εάν συγχρόνως, τυχόν οριζόνιες ιδιοκτησίες τών υποκείμενων ορόφων, έχουν μετακινηθεί υψομετρικά κατά παράβαση της οικοδομικής αδείας, αυτές αφενός βαρύνονται με πρόστιμο όπως στην ανωτέρω παράγραφο(Α), και αφετέρου εάν είναι υπαίτιες για τήν υπέρβαση ύψους του κτιρίου οι ιδιοκτήτες τους είναι υπόχρεοι και αναφέρουν το τμήμα πού τούς αναλογεί, γιά την επίλυση τυχόν μελλοντικών αστικών διαφορών.

Καλησπερα

α. Σ΄αυτές τις περιπτώσεις, οι τυχόν οριζόντιες ιδιοκτησίες που εχουν μετακινηθεί υψομετρικά βαρύνονται με πρόστιμο για τις αυθαιρεσίες που έχουν προκύψει απο την παράβαση της αυθαίρετης αλλαγής στάθμης των ορόφων, είτε τής παρ.5α-αρθ.18, είτε της ΚΑΤ-3, είτε του συντελεστή δόμησης (5) του Φ.Κ. (φέρων οργανισμός, στοιχεία πλήρωσης, όψεις, Η/Μ, Κτιριοδομικός Κανονισμός, προσμέτρηση υπογείου στον σ.δ.,κλπ).

β..........και αφετέρου εάν είναι υπαίτιες για τήν υπέρβαση ύψους του κτιρίου οι ιδιοκτήτες τους είναι υπόχρεοι και αναφέρουν το τμήμα πού τούς αναλογεί, γιά την επίλυση τυχόν μελλοντικών αστικών διαφορών.

GTS θα σου ηταν ευκολο να εξηγησεις λιγο πιο αναλυτικα αυτα που αναφερεις??

Συνήθεις περιπτώσεις:

1. Ο όροφος κατά την άδεια έπρεπε να έχει ύψος 2,70μ και κατασκευάστηκε με ύψος 3,00μ..
   Αφορά συνήθως τριώροφες τουλάχιστον οικοδομές όπου λόγω περιορισμού μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους δεν "έβγαιναν" όροφοι με ύψος 3,00μ..
2. Όλο το κτήριο "σηκώθηκε" πιο ψηλά, δηλαδή δεν τηρήθηκε το υψόμετρο 0,00 όπως ορίστηκε στην άδεια. Ο συνήθης λόγος ήταν να μετατραπεί το υπόγειο σε ισόγειο σε συνδυασμό με "ξεμπάζωμα", μη εφαρμογή δηλαδή της μελέτης διαμόρφωσης περιβάλλοντος χώρου.
   Αφορά συνήθως διώροφες οικοδομές με υπόγειο σε περιοχές με χαμηλό συντελεστή δόμησης, π.χ. 0,40 ή 0,60, και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος που παραβιάζεται λόγω της "ανύψωσης" του κτηρίου.

Και στις δυο παραπάνω συνήθεις περιπτώσεις έχουμε υπέρβαση ύψους του εγκεκριμένου της οικοδομικής αδείας αλλά και του επιτρεπόμενου της περιοχής και όχι μόνο αλλαγή της στάθμης των ορόφων.

Άρα εφαρμόζεται συντελεστής υπέρβασης ύψους, ενώ παράλληλα για το υπόγειο (βλ. περίπτωση 2) δεν εφαρμόζεται ο μειωτικός συντελεστής 50%! (βλ. Εγκύκλιο 4/03.12.2013: "ο μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται για αυθαιρεσίες σε νομίμως υφιστάμενες υπόγειες στάθμες, δηλαδή με βάση οικοδομική άδεια και μόνο στην περίπτωση που το δάπεδο του υπογείου έχει υλοποιηθεί στη στάθμη που προβλέπεται στην οικοδομική άδεια."

Καλημερα

Σε ολες τις παρακατω περιπτωσεις πως αντιμετωπιζεται η αλλαγη υψους?????

1.κτιριο με αυτοτελεις οριζοντιες ιδιοκτησιες πχ μια οικοδομη εξι (6) οροφων στο οποιο εχουν αλλαξει οι σταθμες από τον δ οροφο και πανω (πιο μεγαλο υψος σε Δ΄,Ε,ΣΤ οροφο)
Kαθε οροφος εμβαδου 100 τμ εχει υπερβαση υψους 30 cm και συνολικα η οικοδομη 90 cm

2. κτιριο με 4 αυτοτελεις οριζοντιες ιδιοκτησιες πχ μια τετραοροφη στις οποιες εχουν μεγαλωσει τα υψη σε ολους τους οροφους
Kαθε οροφος εμβαδου 100 τμ εχει υπερβαση υψους 30 cm και συνολικα η οικοδομη 120 cm


3.κτιριο με αυτοτελεις οριζοντιες ιδιοκτησιες και στεγη στο οποιο εχουν τηρηθει τα υψομετρα σε ολες τις αλλα στον τελευταιο οροφο εχει μεγαλωσει το υψος της στεγης και εχει γινει σοφιτα.
Eπιφανεια καθε οροφου-στεγης 100 μ2 και υπερβαση υψους 100 cm

4.κτιριο με 4 αυτοτελεις ιδιοκτησιες στο οποιο εχει αλλαξει η σταθμη του ισογειου όπως ανεφερε ο χαρης πιο πανω με αποτελεσμα να «σηκωθει» ολο το κτιριο πιο ψηλα αλλα και δεν εχουν τηρηθει τα υψομετρα των οροφων
Eπιφανεια καθε οροφου 100 τμ με υπερβαση 20 cm σε καθε οροφο και το δαπεδο του ισογειου αντι να εχει σταθμη +0.00 εχει +0.50

5. κτιριο με 2 αυτοτελεις οριζοντιες ιδιοκτησιες και στεγη χωρις υπερβαση υψους στο συνολο του αλλα στο οποιο τα υψη των οροφων εχουν υλοποιηθει μικροτερα με σκοπο να προκυψει μεγαλυτερο ωφελιμο υψος στεγης με σκοπο την δημιουργια σοφιτας στον τελευταιο οροφο
Eπιφανεια καθε οροφου 100 τμ εγκεκριμενο υψος 3.20 που στην πραξη εγινε 2.95 με αποτελεσμα η στεγη απο 2.00 μ να γινει 2.50 μ

Παραθετω και ένα pdf με το μυνημα του GTS και τις αντιστοιχες παραπομπες στο νομο και τις εγκυκλιους.

1. Δες το excel που παρέθεσα παραπάνω.

2. Δες το excel που παρέθεσα παραπάνω.

3. Τον συντελεστή ύψους θα τον εφάρμοζα στη σοφίτα μόνο.

4. Πρέπει να προσαρμόω το excel και να προσθέσω μια παράμετρο αύξησης ύψους λόγω ανύψωσης όλης της οικοδομής. Σ' αυτήν την περίπτωση θα κατανέμεται το ύψος σε όλες τις ιδιοκτησίες όλων των ορόφων ανεξαρτήτως αν το ύψος του ορόφου κρατήθηκε σταθερό.

5. Δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους. Μόνο ως λοιπή παράβαση θα μπορούσες να το πάρεις βάσει αναλυτικού προϋπολογισμού. Βεβαίωση όμως θα δίνονταν χωρίς πρόβλημα οπότε γιατί να γίνει η δήλωση.

Στο excelaki που έστειλες Χάρη, αλλά και στην πρώτη σου παράθεση σε αυτό το θέμα, δεν μπορώ να καταλάβω για ποιό λόγο ενώ πχ. σε ένα κτίριο βασει ΟΑ 12μ. ΜΕ ΠΡΑΓΜΑΤΟΠΟΙΗΜΕΝΟ 12,60 και άρα με υπέρβαση ύψους 0,60, 1) ΓΙΑΤΙ υπολογίζεις το ποσοστό υπέρβασης ως 12,60/12 και όχι ως 0,60/12? Δηλαδή γιατί δεν υπολογίζεται η υπέρβαση βάσει του επιτρεπόμενου και υπολογίζεται το υλοποιημένο βάσει του επιτρεπόμενου;;;

Αντίστοιχα, σε μία περίπτωση ΥΠΕΡΒΑΣΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ πχ. 30τ.μ. με επιτρεπόμενο 120 και υλοποιημένο 150. το ποσοστό υπέρβασης προκύπτει από την υπέρβαση οπότε 30/120=25% υπέρβαση και όχι 150/100=150% υπέρβαση.
Και είναι και λογικό
Σωστά;;

2) Στην περίπτωση που έχουμε πχ. επιτρεπόμενα βασει ΟΑ 150, υλοποιημένα βάσει ΟΑ 130 και ΠΡΑΓΜΑΤΟΠΟΙΗΜΕΝΑ ΤΕΛΙΚΑ 160 ΠΩΣ υπολογίζεται η υπέρβαση;;

Ως α) 160-150=10τ.μ. ή β) 160-130=30τ.μ. νομίζω το πρώτο

Με μπέρδεψες!:S

0,60/12,00 = 5% υπέρβαση

Εγώ υπολογίζω: 12,60/12,00-1,00=5%

Xάρη απλά μπερδεύεται επειδή βάση 4178 συγκρίνεις την υπέρβαση με τα της Ο.Α ή του επιτρεπομένου, ενώ στο εξέλ σου το κάνεις με άλλο τρόπο αλλα εξάγει το ίδιο αποτέλεσμα.

Συνάδερφοι καλησπέρα.

Αντιμετωπίζω την εξής περίπτωση:
Οικοδομή εντός σχεδίου με Ο.Α. προ του ΄75 αποτελείται από ισόγειο κατάστημα και κατοικία 1ου ορόφου.
Έχει γίνει με συμβολαιογραφική πράξη (γονική παροχή), σύσταση κάθετης και οριζόντιας ιδιοκτησίας, το κατάστημα ανήκει στον ιδιοκτήτη Α ενώ ο όροφος στον ιδιοκτήτη Β.
Η αυθαιρεσία που διαπιστώθηκε είναι οι εξής:


Έχει κατασκευαστεί ''πατάρι''- διαμέρισμα πάνω από τμήμα του καταστήματος, που ανήκει στον Β σύμφωνα με τα συμβόλαια και δεν έχει πρόσβαση από το κατάστημα αλλά από το κεντρικό κλιμακοστάσιο της οικοδομής που οδηγεί στο διαμέρισμα του 1ου ορόφου. Στην ουσία δηλ σε εμβαδόν περίπου 40% του καταστήματος έχουμε μικρότερο ύψος και κατά συνέπεια μικρότερο συνολικό όγκο της ιδιοκτησίας του Α.
Η ερώτησή μου είναι η εξής: πέραν του αν θα τακτοποιήσει το πατάρι-διαμέρισμα ο Β, για να δώσω βεβαίωση μηχανικού στον ιδιοκτήτη Α του καταστήματος θα πρέπει να τακτοποιήσει την παράβαση του μειωμένου ύψους εντός της ιδιοκτησίας του? και αν ναι σε τι κατηγορία εμπίπτει εφόσον δεν έχουμε υπέρβαση σε κάποιο πολεοδομικό μέγεθος αλλά μόνο διαφορετικό (μικρότερο) ύψος από αυτό της άδειας.
Έχω πάρει διαφορετικές απαντήσεις από Τεε και πολεοδομία όσον αφορά το θέμα και ο ιδιοκτήτης χρειάζεται άμεσα την βεβαίωση μηχανικού.
ANY IDEAS?????

Η βεβαίωση που θα δώσεις τι θα αναγράφει;
Η απάντηση στο παραπάνω ερώτημα δίνει απάντηση και στο ερώτημά σου.

Καλημερα

Σε περιοχη οπου το μεγιστο επιτρεπομενο υψος σημερα ειναι 21 μ εχει χτισθει οικοδομη με οικοδομικη αδεια με τον Γοκ 85 με πραγματοποιουμενο υψος 9 μ. Διπλα στην αποληξη του κλιμακοστασιου που δεν προσμετραται στο υψος εχει γινει μια αυθαιρετη αποθηκη
υψους 2.60 μ

Για να βρω το προστιμο θεωρω οτι εχω υπερβαση δομησης και υπερβαση υψους σωστα?

Αν η θεωρηση ειναι σωστη τοτε για να βρω σε ποια κατηγορια ειμαι διαιρω το 2,6 με το 9 και εχω 28% υπερβαση υψους οποτε πηγαινω κατηγορια 5.Οταν συγκρινω την υπερβαση με το επιτρεπομενο σημερα για να βρω συντελεστη στο φκ εχω 2.6/21.....12% και αρα κλικαρω στο πεδιο οπου ειμαι <20% του επιτρεπομενου υψους

Κατα την γνωμη σας ποσο λογικο ειναι να βαλω κατηγορια 5 μια αποθηκη που βρισκεται σε ενα δωμα σχεδον 10 μετρα κατω απο το επιτρεπομενο υψος της περιοχης και να εχει ιδια κατηγοριοποιηση με μια αλλη αποθηκη που βρισκεται σε οικοδομη με υψος 21 μετρα και η οποια εχει κανει εξαντληση υψους?Μηπως κανω κατι λαθος?

Παράθεση:

---

Αρχική ανάρτηση από Χάρης

Η βεβαίωση που θα δώσεις τι θα αναγράφει;
Η απάντηση στο παραπάνω ερώτημα δίνει απάντηση και στο ερώτημά σου.

---

Συνάδερφε μπορείς να γίνεις πιο συγκεκριμένος?έχω ακούσει πολλές και διαφορετικές απόψεις τις τελευταίες μέρες και η αλήθεια είναι πως είναι η πρώτη μου βεβαίωση με τον εν λόγω νόμο και δεν γνωρίζω το ακριβές κείμενο της βεβαίωσης!Ευχαριστώ!!!:)

Συγκεκριμένα σε ερώτηση μου προς την πολεοδομία μου απάντησαν ότι πραγματοποιούμενο μικρότερο ύψος από αυτό της ΟΑ δεν αποτελεί υπέρβαση και συνεπώς δεν χρήζει τακτοποίησης.
η παρ Α3 του παραρτήματος 1 της εγκ. 3 θεωρώ ότι καθιστά την προσέγγιση αυτή άκυρη.
επίσης στο τεε μου απάντησαν ότι εφόσον αλλάζει το ύψος της ιδιοκτησίας έχουμε παράβαση η οποία υπολογίζεται με αναλυτικό. στην περίπτωση αυτή όμως στον αναλυτικό τι ακριβώς θα υπολογίσω? το κόστος του όγκου που δεν κατασκευάστηκε εντός της ιδιοκτησίας? Γενικά δεν έχω πειστεί με καμία από τις εν λόγω ερμηνείες και δεν ξέρω τι να κάνω ώστε να είμαι σύννομη σε κάθε περίπτωση.

@Jogoynela
Μη εφαρμογή της οικοδομικής άδειας αποτελεί αυθαιρεσία. Άρα σωστά σου απάντησαν στο ΤΕΕ.
Αναλυτικό δεν ξέρω πώς θα κάνεις στην περίπτωσή σου. Μάλλον αρνητικός θα βγει αφού το ύψος είναι μικρότερο.
Άρα, 1 παράβαση = 500¤.

Και στην πολεοδομία όμως ορθά σου απάντησαν!
Μικρότερο ύψος δεν αποτελεί υπέρβαση, ούτε αυξάνει το Δ ή τη δόμηση ή την κάλυψη με κάποιον τρόπο.
Άρα, αποτελεί μεν παράβαση αλλά ακόμα και αν δεν δηλωθεί μπορεί να δοθεί η βεβαίωση.

Θα πρέπει να βρεις το κείμενο της βεβαίωσης πρώτα απ' όλα για να γνωρίζεις τι υπογράφεις!

@ISMINI_82
Όντως, η κατηγορία είναι η 5 διότι 2,60/9,00=28% υπέρβαση > 20% (όριο κατηγορίας 4).

Όμως κακώς διαιρείς το 2,60 με το 21,00 για να βρεις το ποσοστό υπέρβασης ύψους για τον συντελεστή ύψους.
Θα πρέπει να διαιρέσεις το 2,60 με το 0,00! Διότι το ύψος που αναλογεί στον
τελευταίο όροφο της προσθήκης βάσει της οικοδομικής άδειας είναι 0,00.
Άρα ο συντελεστής ύψους είναι 1,40

Οδηγίες Παραρτήματος Α' Ν.4178/13:
"Στις περιπτώσεις υπέρβασης ύψους κτηρίου το οποίο εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, οι ιδιοκτήτες κάθε ορόφου είναι υπόχρεοι και αναφέρουν το τμήμα που τους αναλογεί."

Συνάδερφε καταρχάς να σε ευχαριστήσω θερμά για τις άμεσες και σαφείς απαντήσεις σου.
Θα μπορούσες να παραθέσεις το κείμενο στο οποίο αναφέρεσαι, καθώς δεν μπορώ προς το παρόν να έχω πρόσβαση σε αυτό μέσω του συστήματος?
Θα ήθελα να σε ρωτήσω κάτι ακόμα.
Στο εν λόγω κατάστημα (βενζινάδικο) έχει κατασκευαστεί στον ακάλυπτο κοινόχρηστο χώρο του οικοπέδου, υπόστεγο που εξυπηρετεί τις ανάγκες του καταστήματος. Το οποίο παρόλο που είναι στον κοινόχρηστο το νομιμοποιώ με αναλυτικό σύμφωνα με το άρθρο 18 παρ 5β γιατί είναι καθαρά του καταστήματος και αφορά άμεσα την λειτουργία του (σε αυτό ήταν σύμφωνοι το τεε και η πολεοδομία). Μετά από συζήτηση με τον ιδιοκτήτη καταλήξαμε ότι μάλλον θα τακτοποιήσει και την αυθαιρεσία του ύψους που προανέφερα για να μεταβιβάσει νόμιμο κατάστημα.
Η οικοδομή είναι του '68 αλλά το υπόστεγο κατασκευάστηκε το '93.
έχεις καμιά ιδέα για την κατηγορία που πρέπει να ενταχθεί?
προφανώς το υπόστεγο μας πετάει από την κατηγορία 2 άρα πάω στην κατηγορία 4 με αναλυτικό για το σύνολο των παραβάσεων (< 15000) = 1 παράβαση ή βάζω 2 ξεχωριστά φύλλα καταγραφής ώστε να εμφανίσω την χρονολογία της παράβασης του ύψους προ του 83? Θα με βοηθήσει σε κάτι η διαφορετική χρονολογία εφόσον έτσι και αλλιώς πάω κατηγορία 4? και εν πάση περιπτώση τι ακριβώς θα υπολογίσω στον αναλυτικό για μικρότερο ύψος? :S