Υπόγειο που έγινε ισόγειο

Χώρος που υπήρχε στην οικοδομική άδεια υπήρχε ως υπόγειο, ξεμπαζώθηκε από τις 3 πλευρές (η μία πλευρά του μόνο είναι μέσα στο έδαφος) και εξακολουθεί να είναι βοηθητικός χώρος. Όμως θεωρείται πλέον ισόγειο.

Θα πρέπει να δηλωθεί μόνο ως λοιπή παράβαση το ξεμπάζωμα υπογείου ή θα πρέπει να δηλωθεί υπέρβαση δόμησης ισόγειου βοηθητικού χώρου (αποθήκη έως 50τμ);

Στο ΤΕΕ μου είπαν ότι μπαίνει ως λοιπή παράβαση μόνο. Ότι είτε παρέμενε βοηθητικός, είτε τον χρησιμοποιούσαν ως κύριο, είναι λοιπή παράβαση.

Εγώ διαφωνώ. Πιστεύω είναι υπέρβαση δόμησης ίσογειου βοηθητικού χώρου.

Τι λέτε;

Συμφωνώ με ΤΕΕ.
Είναι παράβαση που υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό εφόσον η στάθμη θεμελίωσης δεν έχει μεταβληθεί.

- - - Ενημερώθηκε - - -

Όμως το κρίσιμο ερώτημα είναι αλλού.
Εάν δεν ρυθμίσει το ξεμπάζωμα, μπορούμε να δώσουμε βεβαίωση νομιμότητας? Κάλυψη και ύψος ιδιοκτησίας δεν έχουν μεταβληθεί, το ίδιο και η δόμηση μιας και έχει παραμείνει βοηθητικός χώρος. Εικάζω πως ναι, μπορούμε να δώσουμε. Γνώμες?

Η §1.α του άρθρου 3 του ΝΟΚ γράφει:
"βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι:
i στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα

ή

ii στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια,

ή

iii ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της §2 του άρθρου 1 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος."

Μετά από πολλές παλινωδίες (αύριο μπορεί να αλλάξω πάλι άποψη :D), θεωρώ ότι δεν μπορεί να δοθεί βεβαίωση.
Η μη τακτοποίηση της αυθαίρετης μη διαμόρφωσης του εδάφους σύμφωνα με την άδεια σημαίνει ότι το υπόγειο μετρά στη δόμηση.
Αν έχει τακτοποιηθεί το υπόγειο αλλά όχι το ξεμπάζωμα, τότε σύμφωνα με το iii) ΔΕΝ μπορεί να δοθεί η βεβαίωση. Αν δεν έχει τακτοποιηθεί το υπόγειο και δεν υπάρχει άλλη παράβαση, τότε σύμφωνα με το ii) πάλι ΔΕΝ μπορεί να δοθεί η βεβαίωση διότι η διαμόρφωση του εδάφους είναι κατασκευή και αν δεν τηρηθεί η διαμόρφωση της άδειας έχουμε αυθαιρεσία που πρέπει να τακτοποιηθεί.

Άρα, αν κατάλαβα καλά, και το ξεμπάζωμα πρέπει να μπει ως λοιπή παράβαση και το υπόγειο, πλέον ισόγειο, πρέπει να μπει ως υπέρβαση δόμησης ισόγειου βοηθητικού χώρου (έως 50τμ).

Εφόσον είναι ισόγειο πια (ξεμπαζωμένες οι 3 από τις 4 πλευρές), θεωρώ ότι δεν γίνεται να μην έχει υπέρβαση στη δόμηση. Αν θελήσει να βγάλει τώρα άδεια δόμησης για προσθήκη, θα το μετρήσει στη δόμηση. Στην τακτοποίηση δεν θα το μετρήσω;

Υποθέτω αν ήταν η ίδια περίπτωση, αλλά αντί για βοηθητικός χώρος είχε γίνει κύριος, δεν θα υπήρχε αμφιβολία για το αν είχε υπέρβαση δόμησης. Σωστά;

Αν το υπόγειο δεν έχει αλλάξει χρήση ή απόλυτη στάθμη τότε η μόνη παράβαση είναι το ξεμπάζωμα, δηλαδή μία λοιπή παράβαση.

Πιστεύω ότι χωράει πολλές γνώμες το ζήτημα.
Γνώμη μου είναι ότι σε υπόγειο το οποίο φαίνεται ισόγειο λόγω μη διαμόρφωσης του εδάφους (σωστή στάθμη θεμελίωσης) πρέπει να δωθεί βεβαίωση γιατί σύμφωνα με το ii δεν έχει υπέρβαση σε δόμηση/κάλυψη/ύψος και ότι η παράβαση που έχει είναι σε κοινόχρηστο/κοινόκτητο χώρο.

Επιπρόσθετα, εάν παρέμενε βοηθητικός χώρος αλλά είχαμε υπερύψωση οικοδομής τότε δεν θα δίναμε βεβαίωση γιατί είναι ισόγειος χώρος πλέον και μετρά στην δόμηση.

Αν από την άλλη είχε μετατραπεί σε κατοικία τότε ναι συμφωνώ ότι δεν πρέπει να δοθεί βεβαίωση (υπέρβαση δόμησης)

Το θέμα κατά τη γνώμη μου είναι πιο σύνθετο όσο αφορά το ύψος ή αν προτιμάται τη στάθμη θεμελίωσης και εξηγούμαι:
1.Αν πρόκειται για κτίριο εντός σχεδίου πόλης, τότε τα πράγματα είναι ξεκάθαρα για την αρχή μέτρησης υψών και για το αν κατά πόσο τηρήθηκε η απόλυτη στάθμη θεμελίωσης. Στις περισσότερες των περιπτώσεων κατά τη γνώμη μου έχω ΥΔ.

2. Αν πρόκειται για κτίριο εντός οικισμού ή εκτός σχεδίου, τότε η στάθμη θεμελίωσης δεν είναι διακριτή τις περισσότερες φορές, οπότε μπορεί να ισχυριστούμε ότι πρόκειται για ξεμπάζωμα. Και σ' αυτή την περίπτωση θέλει προσοχή, γιατί με το υποτιθέμενο μπάζωμα αν πραγματοποιηθεί μπορεί να επηρεάζει τη διαμόρφωση στα ύψη του περιβάλλοντος χώρου που έχει περιορισμούς ή τη συσχέτιση με άλλες κατασκευές εντός του οικοπέδου.

3. Επίσης προσοχή και στις 2 περιπτώσεις πρέπει να δίνεται και στο ύψος του ορόφου του υπόγειου χώρου, γιατί ακόμα και αν έχει εφαρμοστεί η στάθμη θεμελίωσης, η υπέρβαση αυτού σε συνδυασμό πιθανόν με ξεμπάζωμα να μας οδηγεί σε ΥΔ.

Με βάση την εμπειρία μου τέτοιοι χώροι υπογείων δεν ξεμπαζώθηκαν, προκειμένου να γίνουν ισόγειοι χώροι. Έγιναν εξαρχής, από την κατασκευή τους οπότε η ΥΔ είναι σχεδόν δεδομένη. Λίγες των περιπτώσεων μπορούσα να επικαλεστώ ξεμπάζωμα, όπου είχα μικρές υπερυψώσεις, και μάλιστα σε οικισμούς ή εκτός σχεδίου. Αν αντιμετώπιζα ολόκληρη όψη υπογείου σε ισόγεια στάθμη, ποτέ.

Αυτό που λέτε, δήλωση μόνο του ξεμπαζώματος κι όχι υπέρβαση δόμησης βοηθ. χώρου, επιβεβαιώνεται και στο φυλλάδιο "συντελεστές τετραγωνιδίων-διευκρινίσεις" στο νούμερο 5, όπου γράφει: "συντελεστής δόμησης: αφορά σε επιφάνειες με κύρια χρήση, που δεν καλύπτονται από οικοδ. άδεια".

Έχω μια άλλη ερώτηση. Όταν έχει βγει άδεια για ένα ακίνητο, στην οποία δεν υπάρχει υπόγειο. Στην πραγματικότητα όμως έχει γίνει υπόγειο με βοηθητική χρήση, χωρίς αλλαγή της στάθμης, και με πρόσβαση από εξωτερική σκάλα.

Πώς πρέπει να δηλωθεί; Ως υπέρβαση δόμησης χώρου μειωτικού συντελεστή; Αν ναι, δεν αντιτίθεται σε αυτό που γράφει το φυλλάδιο;

To να υπολογίζεις πρόστιμο αυθαίρετου βοηθητικού χώρου όπως λες, με συντελεστή που αφορά σε κύρια χρήση θεωρώ ότι δεν είναι πρόβλημα. Το αντίθετο όμως σίγουρα. Επίσης το ότι τσεκάρεις την επιλογή κύριο χώρο με μειωτικό δεν καθιστά και τον αυθαίρετο χώρο σου κύριο.

Εγώ θα το δήλωνα έτσι, ως εμβαδό χώρου με μειωτικό κσι χωρίς ΥΔ.
ΑΝ πάλι ισχυριζεσαι ότι ο χώρος σου σε καμμιά περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί ως κύριος, τότε υποθέτω ότι μπορείς να πας με αναλυτικό.

σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί ως κύριος. κι εγώ αυτό σκεφτόμουν. να το πάω με αναλυτικό.

Η απάντηση απ' το ΤΕΕ ήταν αυτή που είπες κι εσύ:

εμβαδόν χώρου με μειωτικό συντελ. και χωρίς ΥΔ

Ευχαριστώ για την ενημέρωση.