Υπολογισμός συντελεστών 5 (υπέρβαση δόμησης) και 7 (υπέρβαση κάλυψης) δηλώσεων Ν.4178/13

Αυτές ακριβώς τις ερωτο-απαντήσεις που επισυνάπτεις είχα υπόψη μου.
Να σημειώσω όμως ότι:
α) Οι ερωτο-απαντήσεις του ΤΕΕ και μάλιστα ενός περιφερειακού τμήματος δεν είναι θέσφατα.
Βεβαίως, από το τίποτα καλές και παραπάνω από ευπρόσδεκτες είναι οι όποιες διευκρινήσεις με τη μορφή ερωτο-απαντήσεων.
Το καλύτερο θα ήταν να λειτουργήσει αμέσως το σύστημα του ΥΠΕΚΑ όπου θα τίθενται ερωτήσεις και θα έχουμε τις πλέον επίσημες απαντήσεις.

β) Στην ερωτο-απάντηση 8 αναγράφεται: "Η λογική λέει ότι...".
Τα έχουμε πει, λάθος προσέγγιση. Η λογική δεν έχει σχέση με τον Ν.4178/13.
Σύμφωνα με τη λογική γιατί μια αποθήκη κάτω των 15τ.μ. και ύψους μικρότερου των 2,5μ. δύναται να θεωρείται μικροπαράβαση της κατηγορίας 3;
Αν είναι μικροπαράβαση και δεν μας ενοχλούν τα 15τ.μ. υπέρβασης της δόμησης και της κάλυψης, τότε δεν θα έπρεπε να τα μετρούμε ούτε για την κατάταξη στην κατηγορία 4 ή 5, ούτε για τον υπολογισμό των συντελεστών δόμησης και κάλυψης.

Συμφωνώ ότι 10 σύνθετα παραδείγματα θα έλυναν πολύ περισσότερες απορίες απ' ό,τι 10 εγκύκλιοι. Και είμαστε μόνο στη δεύτερη εγκύκλιο.

Διαβάζω, διαβάζω, διαβάζω, προσπαθώντας να καταλήξω...

Εν τέλει, για το συντελεστή δόμησης, αν κατάλαβα καλά, χρησιμοποιούμε το εξής:

Συντελεστής = τ.μ. αυθαιρεσίας / Α
Α = Σ.Δ. σημερινός * τ.μ. Οικοπέδου * Ποσοστό Δόμησης
όπου Ποσοστό Δόμησης = καθαρά τ.μ. της Ο.Ι σύμφωνα με άδεια / συνολικά καθαρά τ.μ. του κτιρίου σύμφωνα με άδεια.

Σωστά???

Ερωτήσεις:

Α) Ποιά εννοούμε καθαρά τ.μ. μιας Ο.Ι.? Τα τ.μ. που εμφανίζονται στην κάτοψη της άδειας? (θεωρώ πως ναι)
Β) Ποιά εννοούμε συνολικά καθαρά τ.μ. ενός κτιρίου? Τα συνολικά μείον τα κοινόχρηστα? Τους χώρους που δεν υπολογίζονταν στον ΣΔ δεν τους υπολογίζουμε? Πως θα βρούμε την έκταση των χώρων αυτών χωρίς Διάγραμμα Δόμησης - Κάλυψης που δεν υπήρχε σε παλιές άδειες?
Γ) Όσων αφορά τον συντελεστή, άλλες φορές, όποτε συμφέρει παίρνω είτε το ποσοστό δόμησης είτε το ποσοστό ιδιοκτησίας, ή πλέον θα τα υπολογίζουμε όλα με το ποσοστό δόμησης?
Δ) Αν έχω καταλάβει καλά, μετά και τις εγκυκλίους, ο συντελεστής Δόμησης βρίσκεται σε σχέση με τα εγκεκριμένα ενώ η Kατηγορία σε σχέση με τα πραγματοποιούμενα (δηλαδή τ.μ. αυθαιρεσίας/ποσοστό δόμησης)??

Α) Τα πραγματοποιούμενα σύμφωνα με την οικοδομική άδεια τ.μ. δόμησης που ανήκουν στην οριζόντια ιδιοκτησία.

Β) Τα πραγματοποιούμενα σύμφωνα με την οικοδομική άδεια τ.μ. δόμησης. (πραγματοποιούμενη δόμηση)

Γ) Ο νόμος λέει ότι "σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου."
Κατά τη γνώμη μου το "ποσοστό συνιδιοκτησίας" δεν μπορεί να προκύπτει από τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας (έχω να αναφέρω αρκετά παραδείγματα όπου αυτό δεν είναι ορθό). Πρέπει να προκύπτει από τον λόγο:
(Πραγματοποιούμενη δόμηση ιδιοκτησίας σύμφωνα με την άδεια) / (Πραγματοποιούμηνη δόμηση κτηρίου - δηλαδή του συνόλου των οριζοντίων ιδιοκτησίων)

Δ) Σωστά.

Στο βασικό δε ερώτημα που τέθηκε στην αρχή του θέματος ιδού τι λένε οι Υ.ΔΟΜ. Κεντρικής Μακεδονίας σε σχετικό ερώτημα:
Το ποσοστό υπέρβασης δόμησης και κάλυψης που ζητείται σε κάθε φύλλο καταγραφής, αφορά στη συγκεκριμένη παράβαση του φύλλου καταγραφής ή συνολικά σε όλες τις παραβάσεις;
Π.χ. έχω 200τ.μ. συνολικά αυθαίρετα που είναι >50% της επιτρεπόμενης, αλλά τα 100τ.μ. στο 1ο φύλλο καταγραφής είναι <50% της επιτρεπόμενης.

Τόσο από το νόμο, όσο και από τις σχετικές Εγκυκλίους δεν προκύπτει με σαφήνεια η απάντηση στο συγκεκριμένο ερώτημα.
Επίσης σε επανειλημμένες σχετικές ερωτήσεις, δεν έχει δοθεί επίσημη γραπτή απάντηση για το θέμα.

Όσο λοιπόν δεν προκύπτει με σαφήνεια η απάντηση και όσο δεν δίνεται επίσημη γραπτή απάντηση μέσω π.χ. μιας εγκυκλίου, θεωρώ ότι μπορούμε να κάνουμε τη σύγκριση ανά φύλλο καταγραφής, που είναι πολύ ευνοϊκότερη για τον ιδιοκτήτη.

Πραγματική περίπτωση οικοδομής αποτελούμενη από υπόγειο, 1 ισόγειο κατάστημα, 3 ορόφους με 2 διαμερίσματα σε κάθε στάθμη και 4ο όροφο με 1 διαμέρισμα.
Επιτρεπόμενη δόμηση κτηρίου βάσει οικοδομικής άδειας = 441,31 τ.μ.
Επιτρεπόμενη δόμηση κτηρίου βάσει οικοδομικής άδειας = 436,94 τ.μ.

1η λύση: Κατανομή βάσει χιλιοστών συμβολαίου
Το υπόγειο έχει χιλιοστά (10%) άρα έχει και περιθώριο δόμησης;
Ο αέρας έχει κι αυτός χιλιοστά (10%) άρα έχει και ποσοστό επί της δόμησης;
Το άθροισμα των ποσοστών δόμησης των πραγματοποιηθέντων αυτοτελών ιδιοκτησιών δεν ισούται με την πραγματοποιούμενη δόμηση στην οικοδομική άδεια.
Σύμφωνα με τη λύση αυτή το ισόγειο κατάστημα έχει 30% ποσοστό επί της δόμησης.

2η λύση: Κατανομή βάσει των μεικτών εμβαδών των οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Το άθροισμα των μεικτών εμβαδών (489,48 τ.μ.) είναι μεγαλύτερο της πραγματοποιούμενης δόμησης (436,94 τ.μ.). Χρησιμοποιούνται όμως για την κατανομή μεταξύ τους της πραγματοποιούμενης δόμησης.
Έτσι έχουμε ποσοστό μιας ιδιοκτησίας επί της πραγματοποιούμενης δόμησης π.χ. για το κατάστημα του ισογείου 19,37%.

Στάθμη	Χιλιοστά			Μεικτό Εμβαδόν (τ.μ.)			Ποσοστά Οριζόντιας Ιδιοκτησίας
Ιδιοκτησία	Α	Β	Σύνολο	Α	Β	Σύνολο
αέρας	10,00%		10,00%			0,00	0,00%
4ος	4,91%		4,91%	38,64		38,64	7,89%
3ος	5,49%	9,54%	15,03%	43,33	75,35	118,68	24,25%
2ος	5,49%	9,54%	15,03%	43,33	75,35	118,68	24,25%
1ος	5,49%	9,54%	15,03%	43,33	75,35	118,68	24,25%
Ισόγειο	30,00%		30,00%	94,80		94,80	19,37%
Υπόγειο	10,00%		10,00%			0,00	0,00%
ΣΥΝΟΛΑ			100,00%			489,48	100,00%

Συνεπώς, το κατάστημα έχει επιτρεπόμενη δόμηση που του αναλογεί:
1η λύση: 441,31 * 30,00% = 132,39 τ.μ
2η λύση: 441,31 * 19,37% = 85,47 τ.μ.
Το πραγματικό εμβαδόν του καταστήματος βάσει αδείας που προσμετράται στη δόμηση είναι: 84,41 τ.μ.

Με την 1η λύση, θα μπορούσα να έχω αυθαίρετο πατάρι εμβαδού 45 τ.μ. χωρίς να έχω υπέρβαση δόμησης!
Δεν συμφωνείται ότι κάτι δεν πάει καλά αν κάνω τους υπολογισμούς μου με τα χιλιοστά που αναγράφονται στο συμβόλαιο και τα οποία ορθά ο μηχανικός τα κατένειμε βάση αξίας ιδιοκτησίας και όχι εμβαδού;

Κατ' αρχήν Χάρη πολύ σωστά δίνεις ένα παράδειγμα γιατί έτσι είναι πιο κατανοητά τα πράγματα.
Λοιπόν:

1) Δεν καταλαβαίνω γιατί το άθροισμα των μικτών σου βγαίνει μεγαλύτερο από τα πραγματοποιούμενα. Υπολογίζεις κάτι που δεν καταλαβαίνω? Δεν μπορώ να το βρω...

2) Το 84,41 τ.μ. που αναφέρεις για εμβαδό καταστήματος δεν εμπεριέχει κοινόχρηστα σε αντίθεση με την "επιτρεπόμενη δόμηση που του αναλογεί"...

3) Δεν συμφωνώ ότι δεν να έχεις υπέρβαση δόμησης! Έχεις αυθαιρεσία σε σχέση με την Ο.Α.!!! Επομένως έχεις και Υπέρβαση Δόμησης άρα και κάποιο ποσοστό - συντελεστή...

4) Στο Υπόγειο από ότι βλέπω στο πινακάκι δεν έχεις κάποια τ.μ. αλλά δίνεις κάποιο ποσοστό. Αυτό γιατί γίνεται? Δεν κατασκευάστηκε ποτέ ή θεωρείς ότι επειδή δεν μετράει στην δόμηση δεν το περιλαμβάνεις στα τετραγωνικά?? Και αν υπάρχει χώρος στο υπόγειο που από αποθήκη έγινε κατοικία (συχνό φαινόμενο) με μόλις 2% ποσοστό εκεί τι κάνουμε??

1) Μην τη ψάχνεις, έτσι γράφει το συμβόλαιο. Στα σχέδια της αδείας δεν έχουν μετρηθεί τα εμβαδά των αυτοτελών ιδιοκτησιών. Αυτή η υπέρβαση μας δημιουργεί προβλήματα και παράδοξα!

2) Στο κατάστημα δεν αναφέρονται καθαρά και μεικτά μέτρα. Αναφέρονται απλώς μέτρα. Προφανώς δεν του έχει δοθεί τμήμα των κοινοχρήστων οπότε καθαρά=μεικτά.

3) Αυθαιρεσία έχω. Υπέρβαση δόμησης δεν έχω. Άλλο το ένα κι άλλο το άλλο. Άρα συντελεστής Υ.Δ.=1,00.

4) Το υπόγειο είναι αυτοτελής ιδιοκτησία, με χιλιοστά κατά το συμβόλαιο και μάλιστα αρκετά κατά τη γνώμη μου αν και δεν έχει σημασία.
Το υπόγειο όμως δεν έχει μέτρα που προσμετρώνται στη δόμηση. Επομένως γιατί να δικαιούται δόμηση από την επιτρεπόμενη; Αν έβαζα στο υπόγειο αντιστοιχούντα μέτρα δόμησης, θα έπρεπε να βάλω και στον αέρα κατά την ίδια λογική, επειδή και ο αέρας δεν έχει προσμετρηθεί στη δόμηση κατά την έκδοση της αδείας και έχει κι αυτός χιλιοστά.
Αν το υπόγειο είχε αλλάξει χρήση θα του έδινα τον μέγιστο συντελεστή υπέρβασης δόμησης. Άδικο για τον ιδιοκτήτη του υπογείου, δίκαιο για τους υπόλοιπους.

Εσύ Κώστα πώς θα το αντιμετώπιζες; Εννοώ την κατανομή της επιτρεπόμενης δόμησης.

Καταθέτω την άποψή μου επί του θέματος, όσο πιο τεκμηριωμένα μπορώ.

Το ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, αναφέρεται στο εμβαδό του οικοπέδου και όχι στα ποσοστά δόμησης των αυτοτελών ιδιοκτησιών. Αντιγράφω από συγκεκριμένη συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών:

Παράθεση:

---

...Το με στοιχεία ΓΙΩΤΑ ΣΙΓΜΑ ΕΝΑ (ΙΣ1) κατάστημα του ισογείου ορόφου αποτελείται από …. έχει επιφάνεια εκατόν είκοσι δύο και 0,75 (122,75) τετραγωνικά μέτρα, ύψος 3,15 μέτρα, όγκο 386,66 κυβικά μέτρα ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο διακόσια τρία και 0,78 (203,78/1000) αδιαίρετα, που αναλογεί σε 65,91 τετραγωνικά μέτρα του οικοπέδου…

---

Αποτελεί δε απαραίτητο στοιχείο για να μπορέσει να γίνει οποιαδήποτε πώληση/μεταβίβαση, είτε πρόκειται για αποθήκη, είτε για κλειστή θέση στάθμευσης είτε, προφανώς, διαμερίσματος/καταστήματος.
Πρέπει επίσης ο χώρος που του αντιστοιχεί να είναι κλειστός. Υπενθυμίζω την εποχή που δίναμε χιλιοστά και σε ανοιχτές θέσεις στάθμευσης σε πιλοτές, μέχρι που βγήκε μία απόφαση του ΣΤΕ (αν δεν κάνω λάθος) που έλεγε ότι οι ανοιχτές θέσεις στάθμευσης της πιλοτής δεν παίρνουν χιλιοστά. Έτσι, σήμερα, για τις ανοιχτές θέσεις δεν δίνουμε χιλιοστά, αλλά αποκλειστική χρήση, που δεν αντιστοιχεί σε επιφάνεια του οικοπέδου.

Με επιλογή του εκάστοτε εργολάβου ή ιδιοκτήτη, σε υπόγειες αποθήκες (παρότι δεν επιβαρύνουν τον επιμετρούμενο συντελεστή δόμησης) και σε κλειστές θέσεις στάθμευσης, δίνουμε ένα μικρό σχετικά ποσοστό χιλιοστών για να μπορέσει απλά και μόνο να γίνει η μεταβίβασή της.
Με άλλα λόγια, δεν μπορείς να μεταβιβάσεις κάτι που δεν του αντιστοιχούν κάποια μέτρα γης. Τελικά, έχουμε έναν πίνακα αναλογισμού πάνω στο οποίο βασίζεται και συντάσσεται μία συμβολαιογραφική πράξη οριζοντίων συνιδιοκτησιών, με «αλλοιωμένα» ποσοστά επί του οικοπέδου, καθότι αυτά δεν αντιστοιχούν επακριβώς στις επιφάνειες που προσμετρούν στον συντελεστή δόμησης.

Ωστόσο, τα αναφερόμενα ποσοστά συνιδιοκτησίας της συμβολαιογραφικής πράξης, είτε αλλοιωμένα είτε όχι, είναι αυτά που αποδέχονται και αναγνωρίζουν νομικά οι συνιδιοκτήτες όταν υπογράφουν τη σύσταση και κατά την άποψή μου, βάση αυτών θα πρέπει να γίνει ο οποιοσδήποτε υπολογισμός για το ποσοστό της υπέρβασης.

1. O N.4178/13 δεν είναι ξεκάθαρος για τον τρόπο που γίνεται ο υπολογισμός του ποσοστού συνιδιοκτησίας, διότι δεν γίνεται αναφορά στα χιλιοστά που αναφέρονται στο συμβόλαιο.

2. Στο παράδειγμα που ανέφερα παραπάνω, έχει και ο αέρας 100 χιλιοστά. Αυτό σημαίνει ότι η επιτρεπόμενη δόμηση που αντιστοιχεί στο σύνολο των οριζοντίων ιδιοκτησιών είναι το 90% και όχι το 100%. Αυτό δεν δημιουργεί παράδοξο και "αδικία" εις βάρος όσων έχουν πραγματικές, υλοποιημένες ιδιοκτησίες;

3. Στο υπόγειο δόθηκαν χιλιοστά διότι όπως είπες ήταν προαπαιτούμενο της νομοθεσίας εφόσον το υπόγειο θα ήταν αυτοτελής ιδιοκτησία και όχι παρακολούθημα ενός διαμερίσματος.
α) Τα χιλιοστά είναι πολλά (10%) και αντιστοιχούν στα 2/3 των χιλιοστών ενός ορόφου.
β) Το υπόγειο δεν έχει προσμετρηθεί καθόλου στη δόμηση. Άρα πάλι δημιουργείται "αδικία" εις βάρος όσων έχουν πραγματικές, υλοποιημένες ιδιοκτησίες.

4. Στο παράδειγμά μου όπου έχουμε τρεις τυπικούς ορόφους (1ο, 2ο & 3ο) δεν έχουμε μεταβολή των χιλιοστών από όροφο σε όροφο. Το ορθό θα ήταν να έχουμε, (βλ. άλλα συμβόλαια), διότι η κατανομή των χιλιοστών δεν έχει να κάνει με το εμβαδόν αλλά με την αξία μιας ιδιοκτησίας. Θα συμφωνήσουν όλοι νομίζω ότι ο 3ος έχει μεγαλύτερη αξία από ίδιο σε εμβαδόν διαμέρισμα του 2ου κι αυτό από το αντίστοιχο του 1ου.
Αν λοιπόν είχαμε μεταβολή στα χιλιοστά με τον όροφο, πάλι θα δημιουργούνταν "αδικία" ως προς τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων των χαμηλότερων ορόφων.

1. Όντως, ο 4178 δεν είναι ξεκάθαρος, διότι δεν γίνεται αναφορά στα χιλιοστά που αναφέρονται στο συμβόλαιο, αλλά η μόνη αναφορά που υπάρχει σε "ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας" είναι στους πίνακες αναλογισμού και κατ' επέκταση στις συμβολαιογραφικές πράξεις σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών. Δεν γνωρίζω κάποιο άλλο έγγραφο ή διαδικασία που να χρησιμοποιεί τον όρο. Λογικά λοιπόν συμπεραίνω ότι ο 4178 αναφέρεται σε αυτό.

2. Ο αέρας με τα 100 χιλιοστά, έχει να κάνει με την μελλοντική δόμηση (δικαίωμα υψούν, δεν το λένε οι συμβολαιογράφοι; ) όταν δεν έχει εξαντλήθεί η δόμηση του οικοπέδου. Με την ανέγερση στο μέλλον της νέας οριζόντιας ιδιοκτησίας, αυτή παίρνει τα 100 χιλιοστά και η τελικώς πραγματοιποιούμενη δόμηση που θα αντιστοιχεί στο σύνολο των οριζοντίων ιδιοκτησιών θα είναι 100%. Ειδάλως, αν ο αέρας δεν δέσμευε χιλιοστά, που θα βρισκόντουσαν για να αποδοθούν στη νέα ιδιοκτησία; Θα έπρεπε να γίνει επανακαθορισμός των χιλιοστών σε όλες της οριζόντιες ιδιοκτησίες και τροποποίηση της πράξης.

3.α) Πράγματι, στο παράδειγμά σου, τα χιλιοστά που δόθηκαν στο υπόγειο είναι πολλά (συνήθως δίνουμε 1 με 2 χιλιοστά), αλλά με αυτά τα χιλιοστά συντάχθηκε η πράξη και αυτά τα χιλιοστά τα απεδέχθησαν όλοι οι κύριοι των ιδιοκτησιών, οπότε δικαίως ή αδίκως, αυτά ισχύουν.

β) Οι υπόγειες αποθήκες, μπορεί να μην προσμετρούν στη δόμηση, αλλά είναι πραγματική υλοποιημένη ιδιοκτησία και σαν τέτοια δικαιούται χιλιοστά επί του οικοπέδου. Το ίδιο δεν συνέβαινε και με τις κλειστές θέσεις στάθμευσης του ισογείου όταν δεν προσμετρούσαν στη δόμηση;

4. Το δίκαιο θα ήταν να υπήρχε μεταβολή των χιλιοστών με τον όροφο, διότι όπως γράφεις, αυτά έχουν να κάνουν με την αξία της κάθε ιδιοκτησίας. Δεν υπάρχει αδικία ως προς του άλλους ιδιοκτήτες, διότι ο ιδιοκτήτης των 100τμ. του 3^ου ορόφου για παράδειγμα, πλήρωσε για την ιδιοκτησία του περισσότερα από τον ιδιοκτήτη των 100τμ. του 1^ου ορόφου, οπότε δικαίως του αντιστοιχίζονται και περισσότερα χιλιοστά. Τούτο όμως θα σήμαινε ότι ο συντάκτης μηχανικός του πίνακα αναλογισμού, θα έπρεπε κάθε φορά να τρέχει σε εφορίες για να ζητά τις αντικειμενικές αξίες ανά περιοχή και όροφο, κάτι που δεν ξέρω κατά πόσο είναι εφικτό. Ένας τρόπος αντιμετώπισης αυτού, είναι να δίνεται ένας συντελεστής βαρύτητας σε κάθε όροφο (1 για το ισόγειο, 1.05 για τον 1^ο όροφο, 1.10 για τον 2^ο κ.ο.κ.) ώστε να προκύπτουν και διαφορετικά ποσοστά συνιδιοκτησίας σε ίσου εμβαδού, αλλά σε διαφορετικούς ορόφους διαμερίσματα.

Ο αέρας μπορεί να αναφέρεται στα συμβόλαια, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι υπάρχει περίσσεια δόμησης είτε με τους τότε είτε με τους σημερινούς όρους δόμησης.

Ναιι, δεν σημαίνει απαραίτητα ότι υπάρχει περίσσεια δόμησης, και κατά τη γνώμη μου κακώς. Προσωπικά, όταν συντάσσω πίνακα αναλογισμού, μόνο όταν έχω υπόλοιπο δόμησης δίνω χιλιοστά στον αέρα, που τον αναφέρω σαν μελλοντική δόμηση και όχι αέρα, ανάλογα με την υπολειπούμενη δόμηση.

Δυστυχώς όμως φίλε Νίκο δεν είναι όλοι σαν και σένα και βλέπουμε καταστάσεις σαν αυτή του παραδείγματος που όχι μόνο έχουν δοθεί πολλά χιλιοστά στο υπόγειο, πολλά στο κατάστημα, στον αέρα χωρίς περίσσεια δόμησης αλλά και το άθροισμα των εμβαδών των ιδιοκτησιών της ανωδομής είναι πολύ μεγαλύτερο από την πραγματοποιούμενη δόμηση!
Λογικό να είναι κατάτι μεγαλύτερο αλλά όχι τόσο.

Απορία πάνω στο παράδειγμα που παρέθεσα παραπάνω:

Αν στον τελευταίο όροφο όπου έχουμε ένα διαμέρισμα, έχουμε υπέρβαση δόμησης λόγω προσθήκης κατ' επέκταση (το διαμέρισμα είναι σε εσοχή), θα υπολογίζατε και τα χιλιοστά του "αέρα" στα συνολικά χιλιοστά του διαμερίσματος εφόσον ο ιδιοκτήτης είναι ο ίδιος και εφόσον πούμε ότι υπολογίζουμε την αναλογισθείσα επιτρεπόμενη δόμηση με τα χιλιοστά του συμβολαίου όπως προτείνει ο Νίκος;

Ο τελευταίος όροφος, αποτελείται από ένα διαμέρισμα με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 4,91%, σύμφωνα με την περιγραφή του συμβολαίου.
Το ότι ο ιδιοκτήτης, που κατά την πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών, έχει και τον αέρα, δεν αλλάζει την πραγματική κατάσταση, που είναι ότι έγινε προσθήκη κατ' επέκταση σε υφιστάμενη οριζόντια ιδιοκτησία με συγκεκριμένο ποσοστό επί του οικοπέδου. Τα χιλιοστά της σύστασης των οριζοντίων ιδιοκτησιών, αντιστοιχούν σε οριζόντιες ιδιοκτησίες και όχι σε ιδιοκτήτες (πρόσωπα). Το συγκεκριμένο διαμέρισμα, είχε και έχει 4,91% και μόνο?
Επομένως, θεωρώ πως δεν πρέπει να αθροίσουμε και τα χιλιοστά του αέρα.

Σωστό, τα χιλιοστά αφορούν ιδιοκτησία!
Αν όμως τα χιλιοστά του "αέρα" δεν τα βάλουμε κάπου, θα έχουμε επιτρεπόμενη δόμηση που κατανέμεται στις ιδιοκτησίες για τις ανάγκες του Ν.4178/13 μικρότερη της συνολικής επιτρεπόμενης δόμησης.
Του υπογείου θα μπορούσαμε να μην τα θεωρήσουμε "χαμένα" απ' τη στιγμή που στο υπόγειο μπορούμε να έχουμε υπέρβαση δόμησης λόγω π.χ. αλλαγής χρήσης.

Αν η κατασκευή στο δώμα ήταν ανεξάρτητη αυτοτελής ιδιοκτησία θα άλλαζε κάτι για σένα Νίκο; Θα της αντιστοιχούσες τα 10 χιλιοστά του "αέρα";

Αν η κατασκευή στο δώμα ήταν ανεξάρτητη αυτοτελής ιδιοκτησία, θα της αντιστοιχούσα τα χιλιοστά του αέρα, καθώς θα επρόκειτο για την υλοποίηση της προβλεπόμενης από την σύσταση μελλοντικής δόμησης. Με την προϋπόθεση, φυσικά, ότι η νέα οριζόντια ιδιοκτησία ανήκει στον έχοντα τα χιλιοστά του αέρα.

Γιατί θα πρεπει να είναι αυτοτελής ιδιοκτησία η προσθήκη στο δώμα για να της αποδοθούν τα χιλιοστά του "αέρα";
Αν υπήρχε περίσσια δόμησης και υλοποιούσαμε μια προσθήκη και' ύψος θα έπρεπε να κατασκευάσουμε αυτοτελή ιδιοκτησία;

Σε περίπτωση προσθήκης, θα πρέπει να γίνει και τροποποίηση της σύστασης, με ενσωμάτωση στην υφιστάμενη οριζόντια ιδιοκτησία των χιλιοστών του αέρα (ή μέρος αυτών, κάτι που μπορεί να γίνει μονομερώς, εφόσον δεν επηρεάζονται τα χιλιοστά των άλλων ιδιοκτησιών). Αν προηθηθεί λοιπόν η τροποποίηση της σύστασης, θα συμφωνήσω στην απόδοση στο διαμέρισμα του 4ου ορόφου του 14,91% (4,91%+10,00%). Ειδάλως, δεν μπορώ να αγνοήσω το γεγονός ότι στην ιδιοκτησία αντιστοιχεί μόνο το 4,91%

Αν πρέπει να γίνει τροποποίηση της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών σε περίπτωση προσθήκης αυθαίρετης αυτοτελούς ή μη ιδιοκτησίας, τότε θα έπρεπε να γίνει τροποποίηση σε κάθε περίπτωση που έχουμε αυθαίρετη προσθήκη χώρων που προσμετρώνται στη δόμηση ακόμα και σε νόμιμες υπάρχουσες αυτοτελείς ιδιοκτησίες.

Όχι σε κάθε περίπτωση, μόνο όταν έχουν αποδοθεί χιλιοστά σε μελλοντική δόμηση και ο κύριος των χιλιοστών της μελλοντικής δόμησης, είναι ταυτόχρονα και κύριος της ιδιοκτησίας στην οποία έγινε η αυθαίρετη προσθήκη, ούτως ώστε να μπορεί να υπολογιστεί ευνοϊκότερος συντελεστής υπέρβασης.

Εάν, ο κύριος των χιλιοστών της μελλοντικής δόμησης (αέρας) προβεί σε νέα αυτοτελή ιδιοκτησία, δεν χρειάζεται καμιά τροποποίηση, καθώς αυτή θα πάρει τα χιλιοστά του αέρα και θα υπολογίσουμε τον συντελεστή υπέρβασης βάση αυτών των χιλιοστών.

Γενικά, το πρέπον είναι να υπάρχει συμφωνία χιλιοστών (ποσοστών συνιδιοκτησίας) και συντελεστή δόμησης. Συχνά αυτό δεν συμβαίνει, όπως αναφέρεις στο #43. Για αυτές τις περιπτώσεις, παραθέτω την εγκ.4 παρ.33.γ.:

Παράθεση:

---

Σκοπός της διάταξης είναι η κατανομή του προστίμου αναλόγως της επιτρεπόμενης δόμησης κάθε αυτοτελούς ιδιοκτησίας. Σε περιπτώσεις όπου από το σχετικό πίνακα κατανομής ποσοστών συνιδιοκτησίας σύμφωνα με τον οποίο καταρτίστηκε η πράξη σύστασης⁽¹⁾ προκύπτει ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι διαφορετικό από το συντελεστή δόμησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, για τον υπολογισμό των συντελεστών λαμβάνεται υπόψη το ποσοστό δόμησης που αντιστοιχεί σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία.⁽²⁾ Αν αναφέρονται στον πίνακα κατανομής μεικτά και καθαρά τετραγωνικά μέτρα που αντιστοιχούν σε κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, τότε, για τον υπολογισμό των συντελεστών λαμβάνονται υπόψη τα καθαρά τετραγωνικά σύμφωνα µε τον πίνακα κατανομής.

---

(1) Άρα μιλάμε σαφώς για τα χιλιοστά του συμβολαίου της πράξης σύστασης. Το σημειώνω αυτό, γιατί υπήρξε εύλογος προβληματισμός για τον τρόπο που γίνεται ο υπολογισμός του ποσοστού συνιδιοκτησίας.

(2) Έρχεται λοιπόν η εγκύκλιος να σε επιβεβαιώσει Χάρη, στην περίπτωση ασυμφωνίας του ποσοστού συνιδιοκτησίας με τον συντελεστή δόμησης που της αντιστοιχεί:

Παράθεση:

---

...Κατά τη γνώμη μου το "ποσοστό συνιδιοκτησίας" δεν μπορεί να προκύπτει από τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας (έχω να αναφέρω αρκετά παραδείγματα όπου αυτό δεν είναι ορθό). Πρέπει να προκύπτει από τον λόγο:
(Πραγματοποιούμενη δόμηση ιδιοκτησίας σύμφωνα με την άδεια) / (Πραγματοποιούμενη δόμηση κτηρίου - δηλαδή του συνόλου των οριζοντίων ιδιοκτησίων)

---