Κατασκευή αυθαίρετου ορόφου στο δώμα. Τι ποσοστό υπέρβασης παίρνει;

Σε κτίριο που έχει εξαντλήσει το Σ.Δ. κτίστηκε αυθαίρετος όροφος.
Πώς θα υπολογιστεί το ποσοστό υπέρβασης??

Ευχαριστώ

Τι δόμηση αντιστοιχεί στον αυθαίρετο όροφο;
0;
Τότε τον μέγιστο.

Στατική μελέτη δεν θέλει η συγκεκριμένη περίπτωση?

Για τι κτίριο πρόκειται; Πολυκατοικία; Μονοκατοικία; Υπάρχει σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών; Η προσθήκη αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία ή είναι προσθήκη καθ' ύψος σε υφιστάμενη οριζόντια ιδιοκτησία; Τι χρήση έχει;

Το ποσοστό υπέρβασης δόμησης εξετάζεται σε σχέση με το ποσοστό που αντιστοιχει στον ιδιοκτητη

Παιδιά καλημέρα,
στο δώμα οικοδομής με σύσταση στα διαμερίσματα ο ένας εκ των δύο συνιδιοκτητών έχει κατασκευάσει αυθαίρετη κατοικία .
Προσπαθώ να υπολογίσω το ποσοστό υπέρβασης δόμησης . Συγκρίνω τα τετραγωνικά μέτρα με
Α) την επιτρεπόμενη δόμηση του οικοπέδου
Β) την επιτρεπόμενη δόμηση * χιλιοστά της αυθαίρετης προσθήκης ( και εξηγούμε : το 2008 συστάθηκε οριζόντια ιδιοκτησία και δόθηκαν χιλιοστά στην αυθαίρετη κατοικία !!!!!+αέρας το πως έγινε αυτό μην ρωτάτε εμένα αλλά τη συμβολαιογράφο...Ελλάς το μεγαλείο σου !!! )
Γ)την επιτρεπόμενη δόμηση*χιλιοστά της αυθαίρετης προσθήκης+αέρα
Δ) την επιτρεπόμενη δόμηση * χιλιοστά της συνολικής ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη ( δηλαδή προσθέτω τα συνολικά χιλιοστά των διαμερισμάτων των ορόφων ήτοι 50%*επιτρεπόμενη δόμηση )
Ερώτηση : Το συμβόλαιο θεωρείται αυτοδίκαια άκυρο?

Καταρχάς έχει την αποκλειστική χρήση του δώματος αυτός που έκτισε το αυθαίρετο; Έχει τον "αέρα";
Αν όχι τότε θα χρειαστεί τη συναίνεση των συνιδιοκτητών. Γιατί να του τη δώσουν;

Η αυθαίρετη κατοικία είναι κατηγορίας 5 καθότι η πραγματοποιούμενη δόμηση βάσει της άδειας που της αντιστοιχεί είναι 0,00τ.μ.*.
Η επιτρεπόμενη δόμηση που της αντιστοιχεί είναι επίσης 0,00τ.μ.*.
Άρα ο συντελεστής υπέρβασης δόμησης θα είναι ο μέγιστος (1,9).

* Παρόλο που της έχουν δοθεί χιλιοστά (:S) δεν έχει τετραγωνικά μέτρα στην άδεια. Άρα θεωρώ ότι δεν της αντιστοιχεί επιτρεπόμενη δόμηση.

Πώς δόθηκαν χιλιοστά στην αυθαίρετη κατοικία το 2008;
Δεν υπήρχε μέχρι το 2008 σύσταση οριζοντίου και έγινε εκείνη τη χρονιά για πρώτη φορά ή έγινε τροποποίηση υπάρχουσας σύστασης;
Συμφώνησαν κι όλοι οι συνιδιοκτήτες;
Υπήρχαν σχέδια (κατόψεις - διάγραμμα κάλυψης) θεωρημένα από την πολεοδομία που να συνοδεύουν το συμβόλαιο;
Αν όχι, (πώς θα υπάρχουν αφού η κατοικία στο δώμα είναι αυθαίρετη) το συμβόλαιο είναι ενδεχομένως άκυρο! Ρώτα όμως καλύτερα έναν δικηγόρο.

Χάρη δεν έχει απλά την αποκλειστική χρήση του δώματος έχει κατοικία δηλωμένη ως νόμιμη ( χωρίς να υπάρχουν στοιχεία νομιμότητας ) με χιλιοστά και τον αέρα από εκεί και πάνω..Συναίνεση συνιδιοκτητών και βέβαια μπορεί να πάρει γιατί ο συνιδιοκτήτης έχει ένα ανάλογο συμβόλαιο και αυτός αυθαίρετη κατοικία στο άλλο μισό δώμα ...και μάλιστα χωρίς τη βούληση να το τακτοποιήσει...
Οπότε όλοι συμφώνησαν , δόθηκαν χιλιοστά σε αυθαίρετους τελείως χώρους και φυσικά όπως καταλαβαίνεις δεν υπήρχαν σχέδια θεωρημένα από την πολεοδομία.
Είναι μόνο δύο οι συνιδιοκτήτες σ'όλη την πολυκατοικία και ναι έγινε γονική παροχή και σύσταση ανά τους ορόφους σε τελείως αυθαίρετους χώρους και κάποιος συνάδερφος μας συνέταξε πίνακα μέτρων και ποσοστών και κάποια συμβολαιογράφος συνέταξε το συμβόλαιο και κάποιος υποθηκοφύλακας το μετέγραψε...και σόι πάει το βασίλειο...
Αυτό που ρωτάω λοιπόν εγώ είναι ποια χιλιοστά να λάβω υπόψιν μου για τον υπολογισμό της υπέρβασης δόμησης γιατί η λογική μου λέει πως μάλλον τα συμβόλαια είναι άκυρα και σκέφτομαι να επικεντρωθώ στα ποσοστά που κατείχαν οι ιδιοκτήτες πριν συνταχθούν αυτά τα συμβόλαια δηλαδή με υπέρβαση δόμησης 50%της επιτρεπομένης .
Μ'αυτή τη λογική και αν λάβω υπόψη μου και τα αυθαίρετα του συνιδιοκτήτη όλη η οικοδομή μου βγάζει υπέρβαση ένος ολόκληρου ορόφου δηλαδή όλο το κτήριο βγάζει όσο τόσο ποσοστό υπέρβασης όσο το κάθε αυθαίρετο χωριστά.
Μου φαίνεται λογικό αλλά δέχομαι και άλλες απόψεις...

επαναφέρω το θέμα επικαιροποιημένο στον Ν4495/17......

σε τριόροφη οικογενειακή πολυκατοικία......με ισομοιρασμένα χιλιοστά, εξαντλημένα χωρίς πρόβλεψη χιλιοστών για μελλοντική δόμηση,αέρα κτλ.....με σύσταση όπου το δώμα είναι κοινόχρηστο

ο δεύτερος και ο τρίτος όροφος έχτισαν από μια κατοικία στο δώμα...

1) ελέγχουμε την υπέρβαση δόμησης με τα χιλιοστά που ήδη έχει ο κάθε ιδιοκτήτης...????έστω αυτων που μετράνε στην δόμηση πχ ορόφων και όχι υπόγειων αποθηκών (τι σημασία έχει αν έχτισε την αυθαιρεσία του κατ' επέκταση, καθ' ύψος ή πάνω από έναν,δυο κτλ ορόφους.......αν δεν είχε γίνει η σύσταση το κτίριο θα το χειριζόμασταν συνολικά για τις όποιες επιπτώσεις του στο δομημένο περιβάλλον κτλ)

ή όπως αναφέρεται ανωτέρω

2) αναλογία δόμησης ιδιοκτήτη ή πιο σωστά φαινόμενου ιδιοκτήτη στο δώμα 0 άρα τι...??? υπέρβαση δόμησης >200%....δεν πολυστέκει νομίζω.......????

Εφόσον οι κατοικίες που δημιουργήθηκαν στο δώμα αποτελούν ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, ο συντελεστής υπέρβασης δόμησης λαμβάνει τη μέγιστη τιμή του διότι ο παρανομαστής είναι 0 και το κλάσμα απειρίζεται.

Ο παρανομαστής μηδενίζεται διότι η ιδιοκτησία που δημιουργήθηκε στο δώμα δεν είχε χιλιοστά στη σύσταση οριζοντίου, συνεπώς η επιτρεπόμενη δόμηση που της αντιστοιχεί είναι 0.

εν μέρει συμφωνώ.....όμως

1) αν εξετάσουμε την ίδια οικοδομή χωρίς να υπήρχε ΣΟΙ έχουμε κατηγορία 4 καθώς στην συνολική δόμηση είμαστε κάτω του 40% υπέρβαση δόμησης με τους όρους της περιοχής,
με κατοικίες στο δωμα κάτω των 250τμ
και
υπέρβαση ύψους κάτω του 20%, άρα τα ρυθμίζει...εξαιρούνται μόνιμα από την κατεδάφιση και μετά κάνει μια ΣΟΙ και τους δίνει και χιλιοστά αφού πια έχουν εξαιρεθεί μόνιμα από την κατεδάφιση

2) ο ιδιοκτήτες των κάτω ορόφων έχουν κάποια χιλιοστά από τις ήδη υπάρχουσες ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες άρα κάποια χιλιοστά που μεταφράζονται σε τμ οικοπέδου άρα μια δόμηση που τους αναλογεί και μπορώ να τα συγκρίνω με αυτή όπου πάλι είμαι κάτω του 40% της δόμησης που τους αναλογεί σαν σύνολο κτλ κτλ και αργότερα μπροούν να σπάσουν τα χιλιοστά τους όπως επιθυμούν στην ρυθμισμένη νέα ιδιοκτησία η οποία εξαιρέιται οριστικά από κατεδάφιση και στην παλια

3) μάλλον δεν σε έχω καταλάβει καλά Χάρη.....διευκρίνισε μου τον συντελεστή υπέρβασης δόμησης τον αναφέρεις μόνο για τον υπολογισμό του προστίμου στο φύλλο καταγραφης και όχι για την επιλογή της κατηγορίας γιαυτό ζητάς την μέγιστη τιμή του...........βέβαια αυτά είναι αλληλένδετα όμως και στο σύστημα μας δίνει κατηγορία 4 με επιλογή ποσοστών άνω του 40% κτλ κτλ....( ή το έχω χάσει κάπου..???)

Άρθρο 100, §2:
"Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και, σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου, με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών, που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ή ιδιοκτησίας κάθε συγκύριου."
Αν δηλώσεις μια νέα οριζόντια ιδιοκτησία η οποία δεν είχε ποσοστά στη σύσταση οριζοντίου, τότε το μέρος των επιτρεπόμενων μεγεθών που της αναλογεί είναι 0.

Ένας τρόπος, λίγο ακροβατικός, ώστε να ξεφύγεις από τον περιορισμό αυτόν, είναι η δήλωση να αφορά όχι μόνο την καθόλα αυθαίρετη οριζόντια ιδιοκτησία άνευ ποσοστού επί του οικοπέδου αλλά και μια ακόμα του ιδίου ιδιοκτήτη με χιλιοστά σύμφωνα με τη σύσταση.
Είναι λίγο ακροβατικός διότι θεωρώ ότι τα ποσοστά των υπερβάσεων πρέπει να υπολογίζονται ανά ιδιοκτησία και όχι επί του συνόλου σε μια δήλωση που αφορά πολλές ιδιοκτησίες μαζί του ιδίου ή και διαφορετικών ιδιοκτητών.

Ακόμα και αν δεν υπάρχει σύσταση οριζοντίου υπάρχουν κάποια αυτοτελή νόμιμα διαμερίσματα τα οποία έχουν καθαρά νόμιμα εμβαδά σύμφωνα με το συμβόλαιο.
Στην περίπτωση αυτή, το μέρος των επιτρεπόμενων μεγεθών που της αναλογεί θα υπολογιστεί με αναλογία των νόμιμων καθαρών τ.μ. διά των συνολικών νόμιμων καθαρών τ.μ. όλων των ιδιοκτησιών.

Ανάλογα θεωρώ ότι ισχύουν και για την επιλογή της κατηγορίας.

καταλαβαίνω πως το λες....αλλά στην παράγραφο αυτή απλά διατυπώνεται η πιο απλή περίπτωση συγκιριότητας και αναλογούντων μεγεθών κτλ...

αλλά κοιτώντας την περίπτωση όπου δεν υπάρχει σύσταση όπου τα πράγματα είναι λίγο πιο απλά....(δεν ξέρω τι εννοείς συμβόλαιο αφού δεν υπάρχει σύσταση)

το αυτοτελή διαμερίσματα δεν σημαίνει κάτι γιατί μπορεί κάποια να τα συνενώσεις....είτε στον ίδιο όροφο είτε σε διαφορετικούς μεζονέτα κτλ...

άρα όταν δεν υπάρχει σύσταση καθόλου με τις ίδιες αυθαιρεσίες πάντα, το κτίριο βγαίνει πραγματικά τακτοποιημένο και προχωρά σε μια καθαρή σύσταση...

και αφού όλα αυτά γίνονται για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος γιατί να βγαίνει διαφορετικό αποτέλεσμα στην μια περίπτωση (χωρίς σύσταση) από την άλλη (με σύσταση)...

κάπου εκεί λοιπόν κοιτάω μήπως χωράει και μια διαφορετική ερμηνεία......εκτός αν μου διαφεύγει κάτι ????????

Μπορεί να μην υπάρχει σύσταση αλλά στους τίτλους ιδιοκτησίας να αναφέρονται ως διαφορετικά διαμερίσματα με συγκεκριμένο εμβαδόν το καθένα.

Καλησπέρα, σε διαμέρισμα 66τ.μ. έκτου ορόφου έχει δοθεί αποκλειστική χρήση δώματος. Στο διαμέρισμα έχει κλείσει ημιυπαίθριος 16τ.μ. και σε τμήμα της αποκλειστικής χρήσης κατασκευάστηκε γκαρσονιέρα 20τ.μ. (ηλεκτροδοτείται από το διαμέρισμα). Στο διαμέρισμα αναλογούν, με βάση τα χιλιοστά του, 70τ.μ. δόμησης επί του οικοπέδου.
Το ποσοστό υπέρβασης δόμησης θα είναι:

1) (16+20)/70 = 51% και στα δύο φύλλα καταγραφής, ή
2) 16/70<50% στο πρώτο φύλλο και 20/0>200% στο δεύτερο
Από αυτά που διάβασα παραπάνω, για να μειωθεί το πρόστιμο, τείνω προς το 1), παρόλο που στην αποκλειστική χρήση δεν έχουν δοθεί χιλιοστά.

Ευχαριστώ!

Ίσως δεν κατάλαβα καλά.
Έχεις
_ στον 6ο όροφο ένα διαμέρισμα με 66τ.μ. νόμιμα και 16τ.μ. αυθαίρετα και
_ στον 7ο όροφο ένα δεύτερο, ανεξάρτητο διαμέρισμα 20τ.μ.;

Καλησπέρα συνάδελφοι.
Μπαίνω στο θέμα.
Αυθαίρετες αποθήκες σε επαφή νομίμως υφιστάμενου κλιμακοστασίου στο δώμα πολυκατοικίας που αναφέται στην σύσταση ως κοινόχρηστος χώρος όλων των ιδιοκτησιών (χωρίς να του αντιστοιχούν χιλιοστά συνιδιοκτησίας).
Θεωρώντας ότι έχει 0 αναλογούσα επιτρεπόμενη κάλυψη/ δόμηση , επιλέγετε κατηγορία αυθαιρέτου 5;
Έχουμε κάποια νεότερη οδηγία ως προς αυτό;

Οι αυθαίρετες αποθήκες ως μη έχουσες χιλιοστά και εφόσον δηλωθούν σε μία ξεχωριστή δήλωση κοινοχρήστων, έχουν μηδενική αντιστοιχούσα επιτρεπόμενη δόμηση.