Υπέρβαση ύψους και έκδοση Ο.Α

Είμαι καινούριος μηχανικός και λόγω έλλειψης εμπειρίας ρωτάω τα πάντα. Προέκυψε μία τακτοποίηση οικοδομής με υπόγειο-ισόγειο-όροφο, με εμβαδόν κάθε ορόφου 115 μ^2, στην οποία έχει γίνει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στην Ο.Α η κάθε κάτοψη έχει εμβαδόν 105 μ^2. Λόγω των πολεοδομικών μεγεθών υπάρχει η δυνατότητα νομιμοποίησης.
Το πρόβλημα μου ξεκινάει από την υπέρβαση ύψους. Λόγω θεμελίωσης σε υψηλότερη στάθμη από τη προβλεπόμενη, από -1,70 έγινε στο -0,80, υπάρχει συνολική υπέρβαση ύψους 0,90 μ. Δηλαδή τα εσωτερικά ύψη τηρήθηκαν με ακρίβεια.
Η πρώτη μου απορία είναι σε ποια μ^2 βάζω ΥΥ. Βάσει των ερωτοαπαντήσεων ΥΠΕΚΑ μόνο στον όροφο αφού ο γράφων το αντιλαμβάνεται σα πρόβλημα όγκου που πρέπει να το ανάγουμε σε κάποια επιφάνεια. Βέβαια και αυτός που βγαίνει στο μπαλκόνι του στο ισόγειο δεν είναι πιο ψηλά από ότι θα έπρεπε. Εγώ το αντιλαμβάνομαι ότι όλοι έχουν ΥΥ. Φαντάζομαι είναι τετριμμένο απλά όπως σας είπα είμαι νέος.
Η δεύτερη απορία μου είναι μπορεί να βγει Ο.Α σε παράνομο ύψος; Ή αφού πληρώθηκε πρόστιμο σημαίνει πως τακτοποίηθηκε άρα μπορούμε; Προσωπικά πάλι νομίζω πως δε βγαίνει Ο.Α νομιμοποιήσεως και απλά όλα τακτοποιούνται προς απογοήτευση του πελάτη.
Σας ευχαριστώ για το χρόνο σας!

Για να νομιμοποιηθεί ένα αυθαίρετο θα πρέπει να είναι σύννομο.
Αν δεν είναι τότε απλώς τακτοποιείται για 30 χρόνια.

Για να είναι σύννομο θα πρέπει προφανώς να μην έχουμε υπερβάσεις κάλυψης, δόμησης, ύψους, όγκου, πλάγιων αποστάσεων σε σχέση με τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη.

Αν όλη η οικοδομή έχει τοποθετεί ψηλότερα απ' το προβλεπόμενο με ταυτόχρονη τήρηση των υψών των ορόφων τότε κατά τη γνώμη μου το πρόστιμο πρέπει να κατανεμηθεί αναλογικά μεταξύ των οριζοντίων ιδιοκτησιών όλων των ορόφων βάσει του εμβαδού τους.
Για τον υπολογισμό του συνολικού προστίμου της υπέρβασης ύψους θα χρησιμοποιηθεί το εμβαδό της κάτοψης επί της οποίας έχουμε τη σχετική υπέρβαση ύψους.

Καταρχήν Χάρη σε ευχαριστώ για την απάντηση. Το κατάλαβα ως προς τη τακτοποίηση. Ως προς την έκδοση αδείας ο όροφος σίγουρα δε δικαιούται αφού το τελικό του ύψος παραβιάζει τα πολεοδομικά μεγέθη. Το ισόγειο ,έχει αυθαιρεσία ως προς το ύψος αφού δεν είναι αυτό της Ο.Α , όμως μετά τη τακτοποίηση το ύψος του είναι μέσα στα επιτρεπτά όρια. Μπορεί να βγει μόνο για το ισόγειο άδεια νομιμοποίησης μετά τη τακτοποίηση των υπολοίπων και συμπεριλαμβάνοντας του ισογείου τα τ.μ μόνο ως Υ.Υ;

Δεν γνωρίζω αν μπορεί να νομιμοποιηθεί τμήμα του κτηρίου. Δεν το αποκλείω.
Ίσως κάποιος άλλος συνάδελφος να γνωρίζει ή ακόμα καλύτερα να απευθυνθείς στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ. στην οποία υπάγεται το ακίνητο.

Θα ρωτήσω και θα αναρτήσω την απάντηση που μου έδωσαν. Ευχαριστώ και πάλι!!

Συμφωνώ απόλυτα με τον Χάρη σχετικά με την αναλογική κατανομή της υπέρβασης ύψους εφόσον υπάρχουν οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Ρώτησα στη πολεοδομία και μου είπαν πως δε βγαίνει άδεια για κανένα όροφο.

Σε διώροφη οικοδομή γίνεται προσθήκη τρίτου ορόφου με ύψος αδείας 3μ και κατασκευάζεται με 3.15μ.Εχουμε ΥΥ=15cm και υπέρβαση μέγιστου επιτρεπόμενου 5cm. Στην συνέχεια γίνεται αυθαίρετη προσθήκη κατ΄επέκταση με ενσωματωμένη μονόριχτη στέγη που ξεκινάει απο ύψος 3.40μ και καταλήγει στα 2.50μ. Υπάρχει σύσταση Ο.Ι

1) Για τα 15cm εχω ΥΥ=15/Επιτρ.υψος χωρίς ΥΔ. Τα 5cm υπέρβασης του επιτρεπόμενου δεν μπαίνουν σε άλλον υπολογισμο??

2) Ποσοστό υπέρβασης ύψους για την αυθαίρετη επέκταση: Η εγκυκλιος αναφερει οτι σε αυθαίρετες επεκτάσεις νομίμως υφιστάμενων κτιρίων δεν εφαρμόζεται συντ.ύψους οταν δεν υπερβαίνει το ύψος του νομίμως υφιστάμενου. Οπότε αφου η άδεια μου εχει παράβαση 15cm ύψους δεν ειναι νομίμως υφιστάμενο και άρα δεν παιρνω ΥΥ=0.40/Επιτρ.ύψος αλλά 3.40/Επιτρ.ύψος. Σωστά?

3) Ποσοστό υπέρβασης ύψους για εύρεση κατηγορίας: ΥΥ/Υψος Αδείας, θα εχω 0.40/3=13.33% κατηγ.4 ή 3.40/3=113.33% κατηγ.5??

4) Γενικά στα φύλλα καταγραφής βάζουμε το max ποσοστό YY όπως στην Υπέρβαση δόμησης ή σε κάθε Φ.Κ βάζω το δικό του ποσοστό ΥΥ??

Κατ' αρχάς, ένα σχέδιο θα ήταν χρήσιμο για να καταλάβουμε την περίπτωσή σου και να μη χαθούμε στην μετάφραση.

1) Όχι απ' όσο γνωρίζω.

2) Δεν νομίζω ότι εννοείται έτσι το νομίμως υφιστάμενο. Παραπάνω η Εγκύκλιος 4/2013 γράφει:
"Στις περιπτώσεις αυθαιρέτων κατασκευών εντός του περιγράμματος νομίμως υφισταμένου κτηρίου δεν εφαρμόζεται συντελεστής κάλυψης (π.χ. προσθήκη ορόφου ή υπογείου που δεν εξέχει του νομίμου περιγράμματος)."
Δεν είναι παράδοξο να αναφέρεται ταυτόχρονα σε νομίμως υφιστάμενο και σε αυθαιρεσία εντός αυτού;
Αυτό που νομίζω ότι εννοεί ο νομοθέτης είναι ότι αν η προσθήκη κατ' επέκταση δεν ξεπερνά το νόμιμο ύψος του γειτονικού υφιστάμενου κτηρίου, τότε δεν εφαρμόζεται ο συντελεστής υπέρβασης ύψους.

4) Και στον συντελεστή δόμησης θα μπορούσαμε να έχουμε διαφορετικό συντελεστή. Δεν είναι ξεκάθαρο στον νόμο. Η εγκύκλιοι μπορούν να λένε ό,τι θέλουν δεν μπορούν να τροποποιούν τον νόμο.

Καλησπέρα Χάρη, ανεβάζω ενα σκαρίφημα για να γίνει πιο κατανοητόΣυνημμένο 1299

Έχεις υπέρβαση δόμησης και υπέρβαση ύψους (Υπέρβ.Ύψους=3.40/Επιτρεπόμενο ύψος, Για εύρεση κατηγορίας: 3.40/Πραγματοποιούμενο ύψος).
Εάν ΔΕΝ έχει σύσταση κάθετης & οριζόντιας ιδιοκτησίας σαν ύψος θα πάρεις το ύψος του νόμιμου κτηρίου (για την εύρεση της κατηγορίας).
Εάν υπάρχει σύσταση κάθετης & οριζόντιας ιδιοκτησίας σαν ύψος θα πάρεις το ύψος του νόμιμου ορόφου (για την εύρεση της κατηγορίας - στην περίπτωσή σου τα 3.00 μ.)

Με 0.40/3 το κτίριο υπάγεται στην κατηγορία 4 ενω με 3.40/3 πάει κατηγορία 5. Οι απόψεις ειναι διφορουμενες, εαν εχει και καποιος αλλος συναδελφος αποψη γιατί με κατηγ.5 πρεπει να περασει και απο ελεγκτη για οριστικη εξαιρεση

Δεν μπορεί να είναι 3,40/3,00 γιατί τότε κάθε υπέρβαση ύψους, ακόμα και για λίγα εκατοστά, θα ήταν >1 (100%) και το πρόστιμο θα ήταν μεγαλύτερο και θα υπάγονταν στην κατηγορία 5.
Θεωρώ ως ορθό και αναλογικό το 0,40/3,00.