Αυθαιρεσία σε κοινόχρηστο διάδρομο πολυκατοικίας

Το Θέμα είναι το εξής:

Δεδομένα:
Σε οριζόντια ιδιοκτησία τύπου μεζονέτας (γ' και δ' τελευταίου ορόφου) έχει ενσωματωθεί μέρος του κοινόχρηστου διαδρόμου στον κύριο χώρο κατοικίας, μάλιστα εσωκλείοντας και το ασανσέρ σ' αυτό λόγω τελευταίας στάσης και μή ύπαρξης υπεράνω άλλων κοινοχρήστων χώρων.
Η πολυκατοικία έχει σύσταση Ο.Ι. και ανήκει αποκλειστικά σε ένα και μοναδικό ιδιοκτήτη.
Εκτός απ' αυτήν την αυθαιρεσία, υπάρχουν και άλλες, όπως κλείσιμο Η.Χ. και προσθήκη κατ' επέκταση.

Ερώτηση:
Πως αντιμετωπίζω την ανωτέρω αυθαιρεσία?
Θα μπορούσε να είναι διαφορετική διαμερισμάτωση αν ήταν η μοναδική, αλλά δεν είναι.
Με αναλυτικό? σύμφωνα με την παρ.5β του Άρθρου18?
Με φύλλο καταγραφής υποδυκνείοντας το εμβαδόν ως κύριο χώρο αλλά βάζοντας το Χωρίς Υπέρβαση Δόμησης?

Θα ήθελα να ρωτήσω και το εξής:

Νόμιμο τμήμα κατοικίας 4μ² περίπου, εντός Σ.Δ. με κλιμακωτή υπέρβαση ύψους (στα εγκεκριμένα ήταν χαμηλή στέγη με κλίση και τώρα ενιαίο μεγαλύτερο ύψος) πως το αντιμετωπίζω?

Με Φ.Κ. δίνοντας το εμβαδόν, χωρίς υπέρβαση δόμησης και υπέρβαση ύψους μόνο ή
Με αναλυτικό?

Επίσης αν αυτή η υπέρβαση ύψους αυθαιρετεί και ως προς το ιδεατό στερεό (βγαίνει εκτός) το δίνω ως επιπλέον παράβαση και πως?

Δεν θα χαρακτήριζα την παράβαση ως αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια αν αυτό εννοείς με την παραπομπή στην §5β του άρθρου 18. Αν ήταν κατάστημα και έγινε κατοικία, ναι. Αλλά όχι για την αλλαγή από κοινόχρηστο σε κατοικία.

Είναι κύριος χώρος χωρίς υπέρβαση δόμησης. Έτσι θα το δήλωνα.

---

Η υπέρβαση ύψους ενδέχεται να υπερβαίνει το μέγιστο ύψος χωρίς αυτό να σημαίνει ότι έχουμε επιπλέον παράβαση.
Δες τις σημειώσεις του Παραρτήματος Α' σχετικά με τον συντελεστή 6 (υπέρβαση ύψους).

Αν ο χώρος είναι κύριος και δεν έχουμε υπέρβαση δόμησης τότε θα χρησιμοποιήσουμε τον συντελεστή 5ε.
Δες όμως αν εμπίπτεις στις διατάξεις της Κατηγορίας Γ, εδάφιο ιστ.

Ναι, αυτό που διερωτούμαι είναι αν ο κοινόχρηστος χώρος κλιμακοστασίου (διάδρομος, σκαλιά, πλατύσκαλα) είναι χώροι κύριας χρήσης? Αν είναι τότε γιατί να μην εκμεταλλευτώ την παρ.5β του Άρθρου18?
Προσωπικά θεωρώ ότι οι χώροι αυτοί είναι κύριοι χώροι που εξυπηρετούν την πρόσβαση στα διαμερίσματα.
Διαφορετικά τι είναι? Βοηθητικοί? Τότε και τα εσωτερικά κλιμακοστάσια κατοικιών (μεζονετών) θα έπρεπε να χαρακτηρίζονται έτσι.
Εκτός αν δεν είναι τίποτα από τα παραπάνω :).
Εσύ πάντως λες Φ.Κ με το εμβαδόν και χωρίς υπέρβαση δόμησης.

Να συμπληρώσω ότι τείνω να πάω με την παρ.5β του αρ.18 και για έναν άλλο σημαντικό λόγο που διαπίστωσα μόλις τώρα.
Η συγκεκριμένη αυθαιρεσία δεν έχει υπέρβαση ύψους. Έτσι δίνοντας εμβαδόν 5,98μ² στους κύριους χώρους στο ηλ.σύστημα και χωρίς υπέρβαση δόμησης αυτομάτως παίρνει συντελεστή 1 (5ε). Και το πρόστιμο 753,48¤.
Αν με τα ίδια δεδομένα βάλω και υπέρβαση ύψους π.χ. 20εκ. με <=20% του επιτρεπόμενου τότε ο ανωτέρω συντελεστής παίρνει ορθά την τιμή 0,2 (5ε). Και το πρόστιμο γίνεται 150,70¤. :S

------

Δεν εμπίπτω στο εδάφιο ιστ) της Κατ.3
Οπότε Φ.Κ. με εμβαδόν και χωρίς υπέρβαση δόμησης με συντελεστή 5ε.
Ως εκατοστά του μέτρου στο αυθαίρετο ύψος, αναγράφω το μέγιστο ή το μ.ο; (επειδή πρόκειται για κλιμακούμενο ύψος).

Τώρα που το κοίταξα ξανά τα κλιμακοστάσια είναι χώροι βοηθητικής χρήσης (βλ. Κτιριοδομικό, Άρθρο 2, §3).

---

Όπως λέει το ΤΕΕ/Τμήμα Πελοποννήσου και συμφωνώ μαζί του, το ύψος είναι μια χαζομάρα. έπρεπε να μιλάμε για υπέρβαση όγκου. Στη λογική αυτή θα έβαζα το μέσο ύψος.

Για τη συμπλήρωση που έκανα σχετικά με το Φ.Κ. στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ τι έχεις να πεις?
Να βάλω και μια υπέρβαση ύψους <=20% για να μου βγει μικρότερο το πρόστιμο?

(Το είδα και εγώ στον κτιριοδομικό.
Αν είναι έτσι τότε να οι χώροι αυτοί (χώροι κυκλοφορίας, αποθήκες - εντός κατοικιων) να δηλώνονται ως βοηθητικοί στα έντυπα της Εφορίας (είναι και επίκαιρο αυτό) και όχι ως κύριοι χώροι. Ή νομίζεις ότι δεν πρέπει να συγχέονται).

Στη δική μου περίπτωση πάντως ο κοινόχρηστος διάδρομος (βοηθητική χρήση) έχει ενσωματωθεί στο διαμέρισμα με χρήση πάλι διαδρόμου κυκλοφορίας (βοηθητική χρήση). Ακόμα και έτσι έχω πάτημα για την παρ.5β του αρ.18.

Παράθεση:

---

Το κλιμακοστάσιο μιας οικοδομής είναι ένας αυτοτελής χώρος και

---

Κάπου σε έχασα. Επανέλαβε λίγο απ' την αρχή για ποια αυθαιρεσία 5,98μ² χωρίς υπέρβαση ύψους μιλάς;

Στο Ε9 μόνο ένας αυτοτελής βοηθητικός χώρος, π.χ. αποθήκη, λεβητοστάσιο, κλειστός χώρος στάθμευσης κ.λπ. θα δηλωθεί στο αντίστοιχο πεδίο των βοηθητικών χώρων.

Από τη στιγμή που ο βοηθητικός κοινόχρηστος χώρος (κλιμακοστάσιο) ενσωματώνεται στο διαμέρισμα θα το θεωρούσα ως χώρο κύριας χρήσης για τις ανάγκες του Ν.4178/13 και όχι ως βοηθητικό παρόλο που παραμένει διάδρομος. Αν μετατρέπονταν σε μια αυτοτελή αποθήκη με ανεξάρτητη είσοδο, τότε ναι, θα το θεωρούσα χώρο βοηθητικής χρήσης.

Η έννοια της διάκρισης των χώρων εντός μιας κατοικίας σε κύριους και βοηθητικούς έχει να κάνει με τους υπολογισμούς του φυσικού φωτισμού και του αερισμού. Ούτε για τον υπολογισμό του πληθυσμού της κατοικίας ξεχωρίζουμε το εμβαδόν του διαμερίσματος σε χώρους κύριας και βοηθητικής χρήσης.

Είπα το εξής, που είναι σημαντικό,
ότι τείνω να πάω με την παρ.5β του αρ.18 και για έναν άλλο σημαντικό λόγο που διαπίστωσα μόλις τώρα.
Η συγκεκριμένη αυθαιρεσία 5,98μ² (κοινόχρηστος διάδρομος που ενσωματώθηκε στο διαμέρισμα) δεν έχει υπέρβαση ύψους. Έτσι δίνοντας εμβαδόν 5,98μ² στους κύριους χώρους στο Φ.Κ του ηλ.συστήματος και χωρίς υπέρβαση δόμησης (αφού είχε υπολογισθεί στην άδεια) αυτομάτως παίρνει συντελεστή 1 (5ε). Και το πρόστιμο 753,48¤.
Αν με τα ίδια δεδομένα βάλω και υπέρβαση ύψους π.χ. 20εκ. με <=20% του επιτρεπόμενου τότε ο ανωτέρω συντελεστής παίρνει ορθά την τιμή 0,2 (5ε). Και το πρόστιμο γίνεται 150,70¤. http://www.emichanikos.gr/images/smi...s/confused.gif .Τι λες?

-----

Η έννοια των βοηθητικών χώρων είναι μία αμαρτία. Πολυνομοθεσία, ασάφειες κλπ.
Συμφωνώ με όσα λες, αλλά σύμφωνα μ' αυτά θα μπορούσε μία αποθήκη εντος του περιγράμματος μίας κατοικίας που είναι ανεξάρτητο δωμάτιο με ξεχωριστή και ανεξάρτητη είσοδο από τον περιβάλλων χώρο και φυσικά δεν ικανοποιεί την συνθήκη φωτισμού-αερισμού να χαρακτηριστεί ως βοηθητική και να δηλώνεται ως τέτοια.
Εκτός αν η ενσωμάτωση της με την κατοικία με την οποία επικοινωνεί με εσωτερική πόρτα απαγορεύει κάτι τέτοιο.
Παρόμοια όμως θα μπορούσε να χαρακτηριστεί και ένα ισόγειο γκαράζ (θέση στάθμευσης) σε επαφή με την κατοικία (attached garaze) που επικοινωνεί με την κατοικία με εσωτερική πόρτα, το οποίο γκαραζ χρησιμοποιείται επιπλέον και ως αποθήκη.
Όσο αναφορά για τον υπολογισμό του πλυθησμού που ανέφερες εδώ κι αν με βρίσκεις αντίθετο με το Νόμο.
Με τον ΚΕΝΑΚ ας πούμε νομίζω ότι ορθά υπολογίζεται ο πλυθησμός βαση του αριθμού των Υ/Δ για τις ανάγκες κάλυψης ΖΝΧ.
Αν πάλι είναι ορθός ο κτιριοδομικός κανονισμός που με παρέπεμψες τότε τα υπόγεια των play room, γυμναστηρίων και home theater που η παραμονή σ' αυτά είναι πέρα των 2 ωρών τι είναι; Βοηθητικές χρήσεις σύμφωνα με την άδεια; Προσωπικά κατα τις αυτοψίες μου σε υπόγεια μόνο αν δω Υ/Δ ή κουζίνες και πλήρη λουτρά θα τα χαρακτηρίσω ως αλλαγή χρήσης σε κύριους.
Οι προβληματισμοί μου αυτοί προκύπτουν από την ανάγκη πλέον μιάς σωστής αναγραφής των τ.μ. στα πεδία κύριων και βοηθητικών χώρων των εντύπων για τον υπολογισμό φόρων ακινήτων που τελευταία καθιερώθηκαν και στη χώρα μας. Επιπλέον για το σωστό υπολογισμό αμοιβών στις άδειες, το σωστό προσδιορισμό ημερομισθίων ΙΚΑ και την εναρμόνιση με τις διατάξεις των νόμων αυθαιρέτων.

Μια από τις αρχές του δικαίου είναι η αρχή της αναλογικότητας.
Δεν μπορεί το πρόστιμο αν έχεις υπέρβαση δόμησης να είναι το ίδιο με το να μην έχεις υπέρβαση δόμησης.
Ρώτα και το ΤΕΕ μήπως υπάρχει κάποιο θέμα με το λογισμικό.

Ωραία τα λες, μόνο που αυτά ίσως να αρμόζουν σε εξελιγμένες κοινωνίες γιατί εδώ στο Ellada όλα γίνονται.

Το λογισμικό του ΤΕΕ και βέβαια έχει θέμα αλλά σοβαρότερο θέμα έχει ο νόμος που εφαρμόζει νομίζω.

Στο ξαναλέω για να το καταλάβεις καλύτερα:

Αυθαιρεσία: 5,98μ² κύριων χώρων, χωρίς υπέρβαση δόμησης. (διότι κοινόχρηστος διάδρομος κλιμακοστασίου)
Η συγκεκριμένη αυθαιρεσία δεν έχει υπέρβαση ύψους. Έτσι δίνοντας εμβαδόν 5,98μ² στους κύριους χώρους στο Φ.Κ., χωρίς υπέρβαση δόμησης αυτομάτως παίρνει συντελεστή 1 (5ε). Και το πρόστιμο 753,48¤.
Αν με τα ίδια δεδομένα βάλω επιπλέον υπέρβαση ύψους π.χ. 20εκ. με <=20% του επιτρεπόμενου τότε ο ανωτέρω συντελεστής παίρνει ορθά την τιμή 0,2 (5ε). Και το πρόστιμο γίνεται 150,70¤.

Μήπως τελικά Η επιλογή "Χωρίς υπέρβαση δόμησης" πρέπει να χρησιμοποιείται μόνο στην περίπτωση που έχουμε "Υπέρβαση ύψους" χωρίς "Υπέρβαση δόμησης" για να πάρει τον συντελεστή (5.α.) ίσο 0,20 ή 0,4.
Αυτό σε συνδυασμό ότι αν αφορούσε την μοναδική αυθαιρεσία θα πήγαινε με εφάπαξ πρόστιμο 500¤ τσεκάροντας απλώς τη διαφορετική διαμερισμάτωση, με κάνει να το εντάξω στις λοιπές παραβάσεις με αναλυτικό.
Από την άλλη αν διαπιστώσω και 1 cm υπέρβαση ύψους ίσως να συμφέρει αυτό που λές, δηλ με ΦΚ. εμβαδόν κυρίων χώρων - χωρίς υπέρβαση δόμησης - υπέρβαση υψους 1 cm.

Οι επιλογές που θα προτιμούσα με σειρά προτεραιότητας είναι οι εξής:
1) διαμερισμάτωση (αν γίνεται)
2) εμβαδό χωρίς υπέρβαση δόμησης χωρίς όμως υπολογισμό του προστίμου ως υπέρβαση δόμησης αν δεν βάλουμε και υπέρβαση ύψους.
3) αναλυτικός προϋπολογισμός.

Δεν θα επέλεγα να βάλω υπέρβαση ύψους ούτε για 1cm.

το 2) γιατί το αναφέρεις? δεν είναι εφικτό αφού πρόστιμο υπολογίζεται.

Εκτός αν κυριολεκτικά εννοείς "θα προτιμούσα" :).

Σε πρόσφατη τηλεφωνική συνομιλία που είχα με το ΥΠΕΚΑ μου απάντησαν ότι για τον παραπάνω χώρο εφόσον δεν γίνεται με διαμερισμάτωση αρκεί μία λοιπή παράβαση ξεχωριστή (500¤) που να μην συγχέεται όμως με άλλες λοιπές παραβάσεις αναλυτικού με την προϋπόθεση βέβαια ο χώρος αυτός να μην έχει υπέρβαση ύψους.