Συγκρότημα αυτοτελών μονοκατοικιών σε κληροτεμάχιο μη κατατμήσιμο

Καλή χρονιά !
Κατασκεύασε πελάτης μου με άδεια συγκρότημα 4 αυτοτελών μονοκατοικιών σε αγροτεμάχιο, που δεν κατατέμνεται, εκτός σχεδίου. Επειδή συμβολαιογραφικά, όπως γνωρίζετε, δεν επιτρέπεται σε τέτοια οικόπεδα η διάσπαση όγκων (μολονότι πολεοδομικά γίνεται), έγινε σύσταση οριζόντιας συνιδιοκτησίας (στο τοπογραφικό του συμβολαίου φαίνονται τα κτίρια ενωμένα με πέργκολες...). Στις τρείς από τις μονοκατοικίες έγινε υπαγωγή στη ρύθμιση 3843/10, ενώ παραμένουν αυθαιρεσίες, εκτός της υπάρχουσας άδειας, που θα ρυθμιστούν με το 4014/11. Ο τέταρτος όμως ιδιοκτήτης δεν έκανε τίποτε και δηλώνει οικονομική αδυναμία. Τίθενται τα ερωτήματα :

1. Πόσες αιτήσεις-δηλώσεις θα πρέπει να γίνουν για τις υπόλοιπες τρεις, προκειμένου να ρυθμιστούν με τον 4014/11 (μία για κάθε μια ή μία για όλες);
2. Δεδομένου ότι υπάρχει απούλητη μονοκατοικία, μπορεί ο πελάτης να πουλήσει παρακάμπτοντας την αυθαιρεσία της 4ης μονοκατοικίας (λόγω απροθυμίας του ιδιοκτήτη για τακτοποίησή της) ή είναι απαραίτητη κι αυτή η τακτοποίηση;
3. Απαιτείται συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών για υπαγωγή στη ρύθμιση ; (Για την υπαγωγή στον 3843/10 δεν έγινε)
4. Οι ενδιάμεσες περιφράξεις μεταξύ των μονοκατοικιών συνιστούν πολεοδομική παράβαση με αναλυτικό;

1. Μία αίτηση για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. Άρα τρεις για τις τρεις ιδιοκτησίες.
2. Η βεβαίωση του Ν.4014/11 που απαιτείται για την μεταβίβαση, δίνεται για την αυτοτελή ιδιοκτησία, ελέγχοντας αν τα στοιχεία δόμησης, κάλυψης, ύψους αυτής, παραβιάζουν τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη (αυτά που αντιστοιχούν στην αυτοτελή ιδιοκτησία).
3. Συναίνεση απαιτείται για τους κοινόχρηστους χώρους.
4. Ναι, με αναλυτικό, εφόσον δεν υπήρχαν στην οικοδομική άδεια (που δεν μπορούσαν να υπάρχουν). Ακόμα όμως και αν δεν δηλωθούν, οι βεβαιώσεις μπορούν να δοθούν αφού οι περιφράξεις δεν συνιστούν υπέρβαση δόμησης, κάλυψης, ύψους.

Οι όποιες αυθαίρετες κατασκευές μέσα στο αγροτεμάχιο, που έχουν κατασκευαστεί στον ακάλυπτο χώρο του αγροτεμαχίου, ανεξάρτητα από το ποιός ιδιοκτήτης τις έκανε για λογαριασμό του, θεωρούνται κατασκευές στον κοινόχρηστο του οικοπέδου χώρο και απαιτείται συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών (αγοραστών) , προκειμένου να ρυθμιστούν με τον 4014/11; Αν ναι, μπορεί να γίνει με Υ.Δ. του ενδιαφερομένου ιδιοκτήτη περί εξασφάλισης της συναίνεσης;

Εφόσον ιδιοκτησιακά δεν ανήκουν σε έναν αλλά σε όλους, είναι δηλαδή κοινόχρηστες, τότε απαιτείται συναίνεση όλων με υπεύθυνες δηλώσεις τους.

1. Αυτό σημαίνει ότι για να πουλήσει κάποιος ιδιοκτήτης , πρέπει οπωσδήποτε να τακτοποιηθούν και τα αυθαίρετα κτίσματα στον Κ/Χ χώρο του αγροτεμαχίου απ΄ολους εκείνους τους συνιδιοκτήτες, που έχουν χτίσει ο καθένας για λογαριασμό του. Αλλιώς, δεν δίνεται βεβαίωση από μηχανικό.
2. Οι ενδιάμεσες περιφράξεις , όπως μου είπαν από το ΤΕΕ/ΤΚΜ, πρέπει να δηλωθούν μ' αναλυτικό, γιατί στην οικοδ. άδεια δεν επιτρέπονται και άρα στοιχειοθετούν παράβαση.
3. Υπάρχει τρόπος να κατοχυρώσει κανείς κάτι που έχτισε μέσα στον περιβάλλοντα "οριοθετημένο-πλην όμως κοινόχρηστο" χώρο της αυτοτελούς μονοκατοικίας του, αποθαρρύνοντας τις όποιες ορέξεις -και μάλιστα περιβεβλημένες τον μανδύα του νόμου (αφού πρόκειται για κοινή χρήση) - οποιουδήποτε συνιδιοκτήτη πάνω στα κτίσματα αυτά; Σίγουρα με το να μη χτίσει ούτε λιθάρι σε Κ/Χ. Να όμως που όλοι χτίζουν. Ίσως ένα ιδιωτικό συμφωνητικό...

1. Κάποιος μηχανικός θα δώσει βεβαίωση από άγνοια ή για να πάρει την αμοιβή του. Προσωπικά δεν θα έδινα και δεν έδωσα σ' αντίστοιχη περίπτωση ενώ άλλος συνάδελφος έδωσε.
2. Αυτό ακριβώς έγραψα στην προηγούμενη ανάρτησή μου "Ναι, με αναλυτικό, εφόσον δεν υπήρχαν στην οικοδομική άδεια (που δεν μπορούσαν να υπάρχουν)". Όμως για τη βεβαίωση δεν αποτελούν πρόβλημα διότι δεν αυξάνουν τη δόμηση ή την κάλυψη.
3. Σαν τι να έκτισε; Μια πέργκολα; Μπορεί να οριστεί συμβολαιογραφικά η αποκλειστική χρήση.

Στην προκειμένη περίπτωση: ο ένας και κατασκευαστής έχτισε στο δικό του περιβάλλοντα "οριοθετημένο-πλην όμως κοινόχρηστο" χώρο δύο κτίσματα συνολ. εμβαδού 70τ.μ. για να στεγάσει εγκαταστάσεις, που εξυπηρετούν όλο το συγκρότημα και τον ίδιο (Α/Σ γε/ωτρησης, Η/Ζ κ.λπ.). Ο άλλος βαρέως τύπου συγκρότημα φούρνου, BBQ και προκάτ ξύλινης αποθήκης 5 τ.μ. σε δάπεδο από μπετόν. Συμβολαιογραφικά απαγορεύεται οποιαδήποτε αποκλειστική χρήση σε Κ/Χ χώρο, ακόμα και στον κανονισμό.

Δεν ξέρω αν απαγορεύεται όπως λες, αλλά το έχω δει να γίνεται σε κανονισμό οικοδομής εκτός σχεδίου όπου υπάρχει και σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας.