ερώτηση για τιμή ζώνης εκτός σχεδίου, ερώτηση για ακίνητο με αυθαιρεσία μετά το 2011

καλησπέρα. έχω μαζέψει απορίες από δύο διαφορετικές περιπτώσεις και θα ήθελα τη γνώμη σας.

1) θα ήθελα να ρωτήσω για τις τιμές ζώνης στα εκτός σχεδίου. βάσει του ν.4178 ισχύει:

"[...] για τα ακίνητα του προηγούμενου εδαφίου που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού, που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών, λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα, εφόσον στην οικεία δημοτική κοινότητα του ακινήτου
η μέγιστη τιμή ζώνης δεν υπερβαίνει τα δύο χιλιάδες διακόσια (2.200) ευρώ σε ποσοστό μεγαλύτερο του 10% της έκτασης της οικείας δημοτικής κοινότητας. Για τη συνδρομή της παραπάνω προϋπόθεσης εκδίδεται διαπιστωτική πράξη του οικείου δήμου. Σε περίπτωση όπου από τη σχετική διαπιστωτική πράξη προκύπτει ότι η μέγιστη τιμή ζώνης υπερβαίνει τα δύο χιλιάδες
διακόσια (2.200) ευρώ σε ποσοστό μεγαλύτερο του 10% της έκτασης της οικείας δημοτικής κοινότητας, λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην τοπική ή δημοτική κοινότητα όπου εντάσσεται χωρικά το ακίνητο".


η απορία μου είναι η εξής: αν κατάλαβα καλά, στα εκτός σχεδίου, που δεν έχουν οριστεί τιμές ζώνης, ελέγχω αν η μέγιστη τιμή ζώνης υπερβαίνει τα 2200 ευρώ.
αν τα υπερβαίνει, τότε η οικεία δημοτική κοινότητα θα έχει εκδώσει και διαπιστωτική πράξη, οπότε είναι ξεκάθαρο.
αν δεν τα υπερβαίνει, τότε, βάσει νόμου, καταλαβαίνω ότι παίρνουμε την κατώτερη τιμή ζώνης της περιφερειακής ενότητας. υπάρχουν δημοτικές κοινότητες όμως, που, ενώ έχουν μέγιστη τιμή ζώνης κάτω από 2200 ευρώ, έχουν βγάλει απόφαση (όχι διαπιστωτική πράξη) κι ορίζουν κατώτερη τιμή ζώνης. ποια θα χρησιμοποιήσω στην τακτοποίηση σ αυτές τις περιπτώσεις; την κατώτερη της περιφερειακής ενότητας ή αυτή που όρισαν στη δημοτική κοινότητα;

εγώ καταλαβαίνω από τον νόμο ότι ή λαμβάνουμε τη διαπιστωτική πράξη (αν υπάρχει) ή την κατώτερη τιμή ζώνης της περιφερειακής ενότητας, όχι κάποια άλλη απόφαση. σωστά;


για παράδειγμα. σε εκτός σχεδίου στη δημοτική κοινότητα νέων επιβατών (δήμος θερμαϊκού με μέγιστη τιμή ζώνης κάτω από 2200 ευρώ) έχουν ορίσει κατώτερη τιμή τα 800 ευρώ, προ του ν4178. ενώ η κατώτερη τιμή ζώνης της περιφερειακής ενότητας της θεσσαλονίκης είναι 500 ευρώ. εγώ ποια τιμή ζώνης να πάρω;


2) η επένδυση από πέτρα 30εκ μετράει ως υπέρβαση δόμησης και κάλυψης στον ν.4178;


3) έχω μια περίπτωση διαμερίσματος ορόφου και ισογείου, των οποίων η άδεια βγήκε μετά τον ιούλιο του 2011. το διαμέρισμα 1ου ορόφου έχει ήσσονος σημασίας αλλαγές, δλδ αλλαγή θέσης της εισόδου στο διαμέρισμα, ένα δωμάτιο έγινε κουζίνα, πραγματοποιήθηκε το ένα απ'τα 2 μπάνια και μίκρυνε ένα κούφωμα. τους είπα ότι δίνω βεβαίωση, αλλά θα εξαρτηθεί από τον μηχανικό του μελλοντικού αγοραστή.
στο ισόγειο διαμέρισμα τώρα. βάσει αδείας είναι ισόγεια η κύρια όψη, η πίσω όψη είναι βγαινει κατά 1,10μ και το δωμάτιο που είναι βυθισμένο είναι αποθήκη. στην πραγματικότητα, το βυθισμένο δωμάτιο έγινε χώρος κύρια χρήσης (κρεβατοκάμαρα), αντί αποθήκης, και η πίσω όψη αντί να βγαίνει κατά 1,10μ βγαίνει 1,60μ. επίσης με συμβολαιογραφική πράξη έγινε διαχωρισμός μιας αποθήκης και δόθηκε σε αυτό το διαμέρισμα.
επειδή δεν μπορεί να υπαχθεί στον νόμο κι έτσι όπως είναι αυτήν τη στιγμή, ούτε μπορεί να δοθεί βεβαίωση, σκέφτομαι να τους πω τα εξής:
το δωμάτιο πίσω εύκολα γίνεται βοηθητικός χώρος πάλι, βγάζοντας το καλοριφέρ και τα επιπλα. για την αποθήκη χρειάζεται ΕΕΜΚ, που ισχύει αναδρομικά, ώστε να είναι και πολεοδομικά καλυμμένοι. και τέλος, για το ξεμπάζωμα σκέφτομαι αν θα μπορούσαν να χτίσουν περιμετρικά του διαμερίσματος πεζούλι κατά 50εκ, ώστε να επιτευχθεί η απόσταση 1,10μ

τι λέτε;;;