Εκτός σχεδίου δόμηση - Ύψος μονώροφης κατοικίας

Καλημέρα Χάρη και σε όλους,

Για την εκτός σχεδίου δόμηση βάσει ΝΟΚ πλέον οροφή υπογείου στο 1,20 από δ.ε.
Ωστόσο, επιτρεπόμενο ύψος μονόροφης κατοικίας είναι 4μ από διαμορφωμένο έδαφος+1,20 για τη στέγη. Κάπου δε βγαίνουν τα νούμερα, για παράδειγμα:

1,20 + 0,15μ (πλάκα)+2,60(ελαχιστότατο επιτρεπτό για κατοικια-εσωτερικό ύψος ισογείου)+0,15 (πλάκα)=4,10μ

Δε θα έπρεπε να αναπροσαρμόσουν και το επιτρεπτό ύψος μονόροφης κατ' αντιστοιχία, δεδομένου οτι έκαναν το 0,80 (προηγούμενο επιτρεπτο υψος οροφής υπογείου) σε 1,20;

Μου διαφεύγει κάτι; Ευχαριστώ.

Γεια σου συνάδελφε.

Κατ' αρχάς δεν καταλαβαίνω γιατί προσθέτεις το πάχος της πλάκας δυο φορές.
Προφανώς, θεωρείς ως "οροφή υπογείου" το κάτω μέρος της πλάκας που χωρίζει το υπόγειο από το ισόγειο.
Αυτό κατά τη γνώμη μου είναι λάθος, το ορθό είναι να λαμβάνουμε το άνω μέρος της πλάκας.
Διαφορετικά η απόσταση του δαπέδου του ισογείου θα εξαρτάται από το πάχος αυτής της πλάκας.
Π.χ. αν έχουμε μια συμπαγή πλάκα θα είναι +0,15μ περίπου. Αν όμως έχουμε μια πλάκα Zollner θα είναι ίσως και +0,50μ.
Δεν νομίζω να ήταν στις προθέσεις του νομοθέτη αυτό.

Συνεπώς έχουμε: 1,20 + 2,60 + 0,15 = 3,95μ < 4,00μ

Ακόμα όμως και να ήταν όπως το θέτεις, τότε αυτό σημαίνει ότι πρακτικά το 1,20μ δεν ισχύει στα εκτός σχεδίου.

Σε προτρέπω όμως και εσένα και όσους από εμάς έχουμε ερωτήματα αλλά και προτάσεις, να τα θέσουμε στο ΣΑΔΑΣ.
Διαβάστε ΑΥΤΟ.

Χάρη ευχαριστώ για την ανταπόκριση.

Σε απάντησή της η εν λόγω υπάλληλος της πολεοδομίας (μουδανιών) αναγνωρίζει οροφή υπογείου το κάτω μέρος της πλάκας ισογείου και μου επεξήγησε 1,2+0,15 για να φτάσω στο δάπεδο ισογείου. Η λογική σου μου βέβαια φαίνεται πιο σωστή.

Ακόμα κι έτσι πάντως, μου αφήνει καθαρό εσωτερικό ύψος κατοικίας 2,65μ, το οποίο είναι λίγο και σαφώς δεν ικανοποιεί πελάτες οι οποίοι θέλουν να κάνουν πιο πολυτελείς κατασκευές και όχι μόνο.

Πάντως η πολεοδόμος συνέχισε και διατείνεται πως το συγκεκριμένο θέμα έχει απασχολήσει πολλούς ιδιοκτήτες και θεωρεί πως από τη στιγμή που αναπροσαρμόστηκε το επιτρεπόμενο ύψος υπογείου από το δ.ε. από 0,80 σε 1,20 θα έπρεπε να προσαρμόσουν και το επιτρεπόμενο μονόροφης κατοικίας. Λέει πως προς 10 Οκτώβρη θα έχουμε διευκρινίσεις.

Οψόμεθα για τις διευκρινήσεις.

Σαφώς και το 2,80μ μικτό ύψος για μονώροφα κτήρια εκτός σχεδίου και όχι μόνο είναι πολύ λίγο.
Μέχρι βέβαια να προσαρμόσουν το 4,00μ μέγιστο ύψος για τα εκτός σχεδίου, είναι αυτό που ισχύει.
Η λύση, υπερύψωση λιγότερο από 1,20μ!

Όσο αφορά την άποψη του εκάστοτε υπαλλήλου οποιασδήποτε ΥΔΟΜ, θα την ήθελα εγγράφως ώστε να είμαι κατοχυρωμένος.
Διότι, ειδικά τώρα που δεν ελέγχονται οι τομές, αυτό είναι ένα λεπτό σημείο για το οποίο την απόλυτη ευθύνη φέρει ο μελετητής.
Ο έλεγχος του διαγράμματος δόμησης όπου μόνο σχηματική τομή υπάρχει, δεν μας κατοχυρώνει.
Γι αυτό, ΠΡΟΣΟΧΗ συνάδελφοι.
Μπορεί οι συνάδελφοι υπάλληλοι των ΥΔΟΜ να είναι καλοπροαίρετοι και να θέλουν να βοηθήσουν, αλλά η άποψή τους είναι μια άποψη, μια ερμηνεία του νόμου και όχι ο νόμος. Στο τέλος εμείς θα πληρώσουμε την στραβή αν ποτέ κάτι γίνει.

Στην εγκ. 113/86 στα σχήματα 7.5, 7.10 και 7.14, το 1.5μ το ελέγχει με το κάτω μέρος της πλάκας...

Παράθεση:

---

25. Ελεύθερο ύψος σε τυχόν σημείο του δαπέδου ορόφου ή χώρου κτιρίου είναι το μήκος της κατακόρυφης γραμμής μεταξύ του ανώτατου σημείου του τελειωμένου δαπέδου μέχρι το κατώτατο σημείο της τελειωμένης οροφής ή τυχόν ψευδοροφής.

---

Επίσης το μέγιστο ύψος είναι μέχρι την τελική επιφάνεια.

Παράθεση:

---

90. Ύψος κτιρίου σε κάθε σημείο είναι η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής της όψης του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως τη στάθμη της τελικής άνω επιφάνειας του τελευταίου ορόφου στη θέση αυτή. Το μεγαλύτερο από τα ύψη που πραγματοποιούνται είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου.

---

Άρα αν έχουμε ανάγκη για δημιουργία πάχους πλάκας 20εκ, βάζοντας 7εκ θερμομόνωση και 2εκ επίχρισμα, 2 εκ δάπεδο και 20 εκ πλάκα δαπέδου ισογείου, πάμε σε μικτό ύψος ισογείου 2,65+0,51=3,16εκ. Άρα μένει η οροφή του υπογείου να είναι το πολύ 0,84 εκ από το έδαφος...
Χωρίς να υπολογίσω την θερμομόνωση της οροφής του υπογείου και ο επίχρισμα αυτής.....
Αλλά και με 15εκ πλάκα το μέγιστο πάει 0,94εκ....

Την θυμάμαι την εγκύκλιο αυτή που ερμήνευε τον ΓΟΚ 85. Είχε δημιουργήσει μεγάλο μπέρδεμα. Τελικά στην εδώ πολεοδομία το μετρούσαμε, ορθά κατά τη γνώμη μου, από το πάνω μέρος της πλάκας.

Όμως η εγκύκλιος αυτή αναφέρονταν στον ΓΟΚ '85 που καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε από τον ΝΟΚ.
Άρα δεν έχει ισχύ και πρέπει να βγει νέα εγκύκλιος.

Αν έχουμε ισόγειο και στέγη άνω αυτού, σύνηθες για εκτός σχεδίου, το μέγιστο ύψος είναι η άνω πλευρά της πλάκας σκυροδέματος.
Πάνω στην πλάκα το πολύ να έχουμε θερμομόνωση.
Προσωπικά δεν μετρώ το πάχος της θερμομόνωσης γιατί η θερμομόνωση θα μπορούσε να τοποθετηθεί και πάνω στην πλάκα (ψυχρή στέγη) και μεταξύ των αμειβόντων της στέγης (θερμή στέγη).

Αν όμως έχουμε δώμα, δηλαδή θερμομόνωση και σκυρόδεμα ρύσεων κ.λπ., τότε ισχύει αυτό που λες. Μέγιστο ύψος είναι από την τελική επιφάνεια του δαπέδου του δώματος

Συνάδερφοι έχω μια απορία.

Σύμφωνα με το άρθρο 2 του ΝΟΚ (που ισχύει και για τα εκτός σχεδίου) στον ορισμό 91 αναφέρει ότι αν δεν ορίζεται από κάπου διαφορετικά το ύψος της στέγης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 2μ από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής (7.5μ στα εκτός σχεδίου). Μήπως αυτό αναιρεί αυτό που ίσχυε για το 4.00μ συν 1.20μ στέγη για τις ισόγειες κατοικίες εκτός σχεδίου? Μήπως δηλαδή μας δίνει ο νέος ΝΟΚ τη δυνατότητα να κάνουμε πιο ψηλές ισόγειες κατασκευές?
Δυστυχώς λόγω έλλειψης τετραγωνικών ένας πελάτης θέλει να εκμεταλλευτεί τα έξτρα τετραγωνικά (50% της υποκείμενης κάτοψης) που δίνει ο ΝΟΚ στην κατασκευή της σοφίτας. Όμως αν ισχύει επίσημα το 4μ συν 1.20μ για ισόγειο εκτός σχεδίου τότε η κατασκευή σοφίτας είναι απαγορευτική λόγω ύψους.
Γνωρίζει κανείς κάτι?

ευχαριστώ πολυ!

zak, Αυτό που πρέπει να ελέγχει η ΥΔ είναι
1. Το μέγιστο ύψος να μην είναι μεγαλύτερο από 5,20μ
2. Η υπερύψωση να είναι μικρότερη από 0,80μ
3. Το ύψος του ισογείου να μην υπερβαίνει τα 4,00μ
Οπότε αν έχεις υπερύψωση 0,20μ και ύψος ισογείου 3,00μ, σου μένουν 2,00μ για την στέγη σου.
Διευκρίνησέ το όμως με την ΥΔ της περιοχής σου και καλό θα είναι να το επιβεβαιώσεις και με την ΔΟΚΚ...

υ.γ. Να επανέλθω για να διορθώσω την υπερύψωση. Στα εκτός σχεδίου παραμένει 0,80m....

Kostas 2002 διαφωνώ με το 0,80μ για την υπερύψωση στα εκτός σχεδίου. Όλα πλέον έχουν υπερύψωση 1,20μ και όχι μόνο τα εντός (άρθρο 11 παρ. 6ι). Τελικά βάσει νομοθεσίας για τα ισόγεια εκτός σχεδίου παραμένει το ύψος 4 + 1,20 ?

Άρθρο 1 ΝΟΚ

Παράθεση:

---

β) Οι διατάξεις του παρόντος κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της Διοίκησης (όπως αποφάσεις Νομάρχη, πράξεις Δημοτικού Συμβουλίου κ.λπ.), με τις οποίες θεσπίζονται όροι δόμησης (όπως ύψος, ποσοστό κάλυψης, αριθμός ορόφων, θέση υπογείου κ.λπ.), εκτός από: 1) οποιουδήποτε είδους διατάγματα και 2) πράξεις, με τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισμένες ρυθμίσεις (όπως για διατηρητέα κτίρια, μνημεία, ειδικά κτίρια κ.λπ.). Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής μπορεί να διαπιστώνεται η μη εφαρμογή των παραπάνω κανονιστικών πράξεων της διοίκησης.

---

Η εκτός σχεδίου δόμηση καθορίζεται με το Π.Δ. ΤΗΣ 24/31.5.1985 (ΦΕΚ-270Δ') άρα συνεχίζει να έχει εφαρμογή το 0,80 για την υπερύψωση και το 1,20 για την στέγη.

Το 0,80μ αφορά την οροφή υπογείου (βλ. §4 του Ν.3212/03 που τροποποίησε την §11 του άρθρου 1 του Π.Δ. 270/85).
Το κάτω ή το πάνω μέρος της οροφής είναι ένα θέμα που το συζητήσαμε και σ' άλλο θέμα.

Αν δεν υπάρχει υπόγειο ισχύει το 1,50μ των διαμορφώσεων του Π.Δ. 270/85 ή το 1,00μ του ΝΟΚ (βλ. §3α του άρθρου 17);

Για τα περιφράγματα στα εκτός σχεδίου ισχύει το ΠΔ 270/85 ή η §9γ του άρθρου 17 του ΝΟΚ που ρητά αναφέρεται σε οικόπεδα αλλά και γήπεδα;

Πάντως Χάρη για ισόγειο ισχύει το 4μ + 1,2μ στέγη σωστά? (καθένας με τον πόνο του! σορι :D )

Έχεις δίκιο Χάρη για το ύψος ήθελα να γράψω και θυμήθηκα να προσθέσω και το 0,80 :)

@zak
Όπως σου είπε ο Κώστας, συνεχίζει να ισχύει το 4,00μ ύψος ισογείου και 1,20μ στέγη.

Συνάδελφοι γεια σας.

Νομίζω ότι έχετε πέσει "θύματα" μιας μικρής παρανόησης.
Στην εκτός σχεδίου δόμηση άρθρο 6 (κατοικία) αναφέρεται κατά λέξη το εξής:

"Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της οικοδομής μετρούμενο από το φυσικό ή το διαμορφωμένο έδαφος και από κάθε όψη ορίζεται σε τέσσερα (4) μ για μονόροφη οικοδομή ή μονόροφο τμήμα αυτής και σε επτά και μισό (7,50) μ για διόροφη οικοδομή ή διόροφο τμήμα αυτής. Σε περίπτωση κατασκευής κεκλιμένης στέγης το ύψος αυτό προσαυξάνεται κατά ένα μέτρο και είκοσι εκατοστά (1,20)."

Αυτό που λέει ο νομοθέτης λοιπόν είναι ότι σε περίπτωση κατασκευής στέγης, το μέγιστο ύψος προσαυξάνεται κατά 1,20 μ. και όχι ότι η στέγη πρέπει να είναι 1,20 μ. Δηλαδή, εάν κατασκευάζεται στέγη, μπορεί να υπάρχει μονοροφο τμήμα με ύψος τοίχου 4,30 μ. και στέγη 0,90 μ. ή με ύψος τοίχου 3,20 μ. και στέγη 2,00 μ. αυτό είναι στην διακριτική ευχέρεια του μελετητή, αρκεί το άθροισμά τους να μην ξεπερνάει τα 5,20 μ (στα μονόροφα) και τα 8,70 μ (στα διόροφα).

Επομένως, για το πρόβλημα που εξετάζετε (υπερύψωση υπογείου κατά 1,20 μ.), υπάρχει ένα μικρό περιθώριο όταν κατασκευάζεται στέγη να "τσιμπήσει" το ισόγειο 30-40 εκ. κατασκευάζοντας όμως στέγη με μέγιστο ύψος 0,80 μ. - 0,90 μ. Στην περίπτωση που δεν υπάρχει στέγη η λύση της μικρότερης υπερύψωσης του υπογείου νομίζω ότι είναι μονόδρομος.

Ελπίζω να βοήθησα.
Φιλικά, Γιώργος.

Υ.Γ. Οι υπογραμμίσεις είναι δικές μου.

Συνάδελφε Γιώργο,
για το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της οικοδομής με βοήθησες πολύ
και εγώ το βρήκα στο Φ.Ε.Κ. 173/Δ/88 Τουριστικές Εγκαταστάσεις.
Θα ήθελα να με διευκολύνεις στον Ν.Ο.Κ. εκτός σχεδίου δόμηση άρθρο 6
σε ποιά σελίδα ακριβώς αναφέρεται αυτό που γράφεις διότι δεν μπόρεσα
να το εντοπίσω.
Σ'ευχαριστώ πολύ εκ'των προτέρων για την βοήθειά σου.

Φιλικά
Νίκος.

Δεν είναι στον ΝΟΚ. Είναι στο Π.Δ.24.05.1985 (ΦΕΚ.270/Δ΄/31.05.1985) όπως ισχύει.
Δες συγκεκριμένα την Υ.Α.5165/28.01.2004.
Μπορείς να δεις το όλο κείμενο της σχετικής νομοθεσίας ΕΔΩ.