Διπλή αυθαιρεσία από διαφορετικούς δικαιούχους

Συνάδελφοι τα φώτα σας παρακαλώ.

Σε οικοδομή με οικοδομική άδεια του 1954, υπάρχει σήμερα στο ημιυπόγειο, ακίνητο που σήμερα λειτουργεί ως κατάστημα.
Το ακίνητο αυτό ήταν κατοικία σύμφωνα με τον τίτλο, που μετά το '83 έγινε η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε κατάστημα.

Στην Ο.Α. εμφανίζεται ως καταφύγιο.

Πώς το αντιμετωπίζω?

Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έκανε μόνο μια αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κατοικία σε κατάστημα.
Δεν ξέρω πώς και πότε έγινε κατοικία. Ίσως να έγινε και από την κατασκευή, αφού στα σχέδια το ύψος του είναι 2,00μ, ενώ στην πραγματικότητα είναι 2,40 το καθαρό ελεύθερο ύψος.

Περίπτωση 1
Να ψάξω να βρω τα αρχικά συμβόλαια για να διαπιστώσω αν πουλήθηκε εξ' αρχής ως κατοικία ή όχι.
Αν ναι, που το θεωρώ το πιο πιθανό, τη αυθαιρεσία την έκανε ο εργολάβος και πιθανόν ο σημερινός ιδιοκτήτης να απαλλάσσεται της προσθήκης τετραγωνικών στη δόμηση.
Αλλά πάλι, ποιός θα χρεωθεί αυτήν την υπέρβαση δόμησης?
Υπέβαση δόμησης.... Άραγε ισχύει ο όρος? τι περιορισμοί ίσχυαν το '54? Η Ο.Α. δεν αναφέρει την "ολική επιφάνεια των ορόφων"

Περίπτωση 2
Να το θεωρήσω νομίμως υφιστάμενο ως προ του '55 με όποια μορφή αυτό είχε, δηλαδή κατοικία στο ημιυπόγειο, και να προχωρήσω στην αλλαγή χρήσης από κατοικία σε κατάστημα.

Στην περίπτωση αυτή... δεν έχω υπέρβαση δόμησης, αλλά μόνο αλλαγή χρήσης από κατοικία σε κατάστημα και υπολογίζω το πρόστιμο με αναλυτικό.
Υπάρχει περίπτωση να συναντήσω πρόβλημα με τις θέσεις στάθμευσης που αυξάνονται λόγω της χρήσης καταστήματος,
ή επειδή πρόκειται για αυθαίρετο δεν εξετάζεται (ή δεν θα εξεταστεί στο μέλλον) αυτή η παράμετρος? Αυτό που εξετάζει ο 4178 είναι οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης για την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, αλλά δεν θυμάμαι να αναφέρει λοιπές υποχρεώσεις που προκύπτουν από τέτοιου είδους αυθαιρεσία.

Η γνώμη σας?

Αναλόγως του ποτέ έγινε η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.
Θα πρέπει όμως να αποδεικνύεται ο χρόνος, όπως προβλέπεται από τον Ν.4178/13.
Μπορεί να αποδειχθεί ο χρόνος και ποιος είναι αυτός;

Μετά το '83 και πριν το 2000.
Αυτό αποδεικνύεται από το Ε2 που κατατίθεται στη εφορία, και δηλώνεται πλέον ως μίσθωση επαγγελματικού χώρου.

--------------------
edit:
Μάλλον έγινε το '86 με 87,
δηλ. μετά τον ΓΟΚ '85 (αν έχει σημασία αυτό)

Εφόσον η αυθαίρετη χρήση εγκαταστάθηκε μετά τις 30.11.1955, η δεν εξαιρείται όπως προβλέπεται από το άρθρο 1, §2.α.
Συνεπώς η αυθαιρεσία αυτή πρέπει να ρυθμιστεί με τον Ν.4178/13 για να είναι δυνατή η μεταβίβαση εν ζωή.

Το ότι πρόκειται για αυθαιρεσία προκύπτει από το γεγονός ότι η χρήση είναι διαφορετική απ' αυτήν που περιγράφεται στην οικοδομική άδεια.
Το ποιος προέβη στην αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν μας ενδιαφέρει.
Το πότε έγινε, έχει σημασία και σύμφωνα με τα λεγόμενά σου είναι μετά το 1986 ή το 1987.
Το αν έγινε νωρίτερα ή ακόμα και από την κατασκευή αλλά δεν μπορεί να αποδειχθεί, δεν μας λέει τίποτα.

Άρα ελέγχεις αν καταρχήν επιτρέπεται η χρήση που έχεις στην περιοχή.
Συγκρίνεις με τα σχέδια της οικοδομικής άδειας και κατά τη γνώμη μου έχεις υπέρβαση δόμησης και αλλαγή χρήσης από δευτερεύουσα σε κύρια.

Ευχαριστώ Χάρη, οπότε:

1. Αν υπάρχει συμβόλαιο αγοράς κατοικίας προ της 30.11.55, τότε η παράβαση από καταφύγιο (βοηθ. χρήση) σε κατοικία (κύρια χρήση), και αποδεικνύεται και εξαιρείται από τον 4178.
Έπειτα δηλώνω μόνο την αλλαγή χρήσης από κατοικία σε κατάστημα, με αναλυτικό προϋπ.

2. Αν υπάρχει συμβόλαιο αγοράς κατοικίας μετά της 30.11.55 (και πριν το '75) το οποίο θεωρώ και πιο πιθανό:
ΔΕΝ μπορώ να ξεχωρίσω τις αυθαιρεσίες και να δηλώσω την κάθε παράβαση με τη χρονολογία της (δηλ. Κατηγ.1 η πρώτη παράβαση και Κατηγ.4 η δεύτερη),
ΑΛΛΑ δηλώνω συνολικά τις αυθαιρεσίες από καταφύγιο σε κατάστημα (βοηθητική χρήση σε κύρια) με υπέρβαση δόμησης, και υπέρβαση ύψους (όπως είπα, δεν τηρήθηκαν τα ύψη στο ημι-υπόγειο/καταφύγιο)
Για την αλλαγή χρήσης δεν χρειάζεται ούτε ο συντελεστής 4, αλλά ούτε αναλυτικός.
Για ποιόν λόγο να κάνω και αναλυτικό, αφού ήδη δηλώνω όλα τα μ2 ως υπέρβαση δόμησης, και ουσιαστικά δηλώνω μετατροπή από καταφύγιο σε κατάστημα (βοηθητική σε κύρια)

Η σκέψη μου δηλαδή είναι η εξής:
Ή μία παράβαση με βάση την ημερομηνία της τελευταίας ή δύο παραβάσεις με αποδεικτικά στοιχεία χρονικής εκτέλεσης της καθεμιάς και φυσικά αντίστοιχα πρόστιμα.

1.Ναι, βλ. §5.β άρθρου 18

2. Δηλώνεις την αλλαγή χρήσης από βοηθητικό (καταφύγιο) σε κύριο χώρο (κατάστημα), όπου έχουμε υπέρβαση υπέρβαση δόμησης και ύψους (κατά 0,40μ).
Δεν χρησιμοποιείς τον συντελεστή αλλαγή χρήσης 4α=1,4 (βλ. §5 άρθρου 19)!
Δεν κάνεις αναλυτικό παρά μόνο αν έχεις και ξεμπάζωμα.