Αγροτεμάχιο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο με κτίσμα προ 55

Καλησπέρα σε όλους.
Σε αγροτεμάχιο, μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, 1.500μ2 με βάση τον τίτλο κτήσης και 1.250μ2 με βάση τοπογραφικό αποτύπωσης, υπάρχει κτίσμα προ 1955 (~100μ2).
Η παλαιότητα του κτίσματος αποδεικνύεται από συμβόλαιο του 1940 όπου περιγράφεται το αγροτεμάχιο με κτίσμα αποθήκης, χωρίς όμως να αναφέρεται σε επιφάνεια κτίσματος... (Δεν υπάρχουν στοιχεία ηλεκτροδότησης για το ακίνητο πριν το 1962)
Εκτός του παλαιού πέτρινου κτίσματος υπάρχει ισόγεια προσθήκη ~10μ2 κατασκευής ~1998 την οποία και θέλει να τακτοποιήσει ο ιδιοκτήτης, για να το μεταβιβάσει, και για αυτήν ουσιαστικά γίνεται η δήλωση.

1. Αρκεί το συμβόλαιο του 1940 για την απόδειξη της παλαιότητας του κτίσματος προ 1955? Από την αυτοψία φαίνεται πως το παλαιό πέτρινο κτίσμα είναι ~100μ2. Μας επηρεάζει με κάποιο τρόπο το γεγονός ότι στο συμβόλαιο δεν αναφέρεται επιφάνεια κτίσματος?
2. Επίσης ο τίτλος κτήσης του 1940 αναφέρεται σε κτίσμα αποθήκης και όχι στην πραγματική χρήση του ακινήτου που είναι κατοικία... Απαλάσσεται από πρόστιμο επειδή είναι προ 1955? Ή πρέπει να δηλώσουμε αλλαγή χρήσης για τα 100μ2 του παλαιού κτίσματος???
3. Το αγροτεμάχιο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο κατά τίτλο όπως και κατά τοπογραφικό. Αυτό σημαίνει πως δεν θα χρειαστεί νέο εξαρτημένο τοπογραφικό??

Ευχαριστώ για τον χρόνο σας...

1. Όχι. Το καλύτερο θα ήταν να αναζητήσεις αεροφωτογραφία προ του 1955 στην οποία να φαίνεται το κτήριο. Επίσης, θα χρειαστεί αυτοψία και τεχνική έκθεση μέσω της οποίας θα τεκμηριώνεις ότι το κτήριο δεν έχει μεταβληθεί ως προς το μέγεθος του και συνεπώς είναι αυτό που αναφέρεται στο συμβόλαιο. Δες τι γράφει και η Εγκύκλιος 4/2013 που αναφέρει ότι "Ο χρόνος ανέγερσής του συνήθως τεκμαίρεται από τον τρόπο κατασκευής του".

2. Όχι. Εκτός εάν αποδεικνύεται ότι η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία έγινε προ του 1955. Πράγμα απίθανο νομίζω.

3. Σύμφωνα με την §1γiii του άρθρου 3 του Ν.4178/13 δεν απαιτείται για τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Πάντα όμως ένα σύγχρονο, εξαρτημένο κατά ΕΓΣΑ τοπογραφικό είναι χρήσιμο, ανεξαρτήτως αν το ζητά ο νόμος ή όχι.

1. Ελπίζω δηλαδή ότι θα βρω αεροφωτογραφία προ 1955 για το Κορωπί... Μμμ...
2. Αυτό ίσως θα μπορούσε να αποδειχθεί από στοιχεία ηλεκτροδότησης, τα οποία φυσικά δεν υπάρχουν. Άρα δηλώνεται στο φύλλο καταγραφής ως κατοικία προ 1975 και παίρνει πρόστιμο 500 €? Συν ότι πρόστιμο βγάλει η προσθήκη (WC) του 1998... Τα λέω καλά?
3. ​ΟΚ...

1. Δες στην ΕΚΧΑ και στη ΓΥΣ.

2. Είναι δυνατόν να αποδειχθεί η παλαιότητα της κατοικίας; Ότι δηλαδή η αλλαγή χρήσης ολοκληρώθηκε πριν το 1975;

Σκεφτόμουν ότι μόνο από την ρευματοδότηση υπήρχε μία μικρή πιθανότητα... Αλλά τζίφος κι εκεί γιατί έχει διατηρήσει παροχή για αγροτική αποθήκη και όχι για κατοικία (ήταν πιο φτηνό...). Και από το Ε9 πάλι τζίφος γιατί το έχει δηλωμένο ως αγροτική αποθήκη...

Άρα ως χρόνος αλλαγής χρήσης λαμβάνεται η 1.1.2004 εφόσον δεν υπάρχουν αποδεικτικά?
Δηλαδή στο φύλλο καταγραφής θα πρέπει να δηλωθεί ολόκληρη η επιφάνεια (100μ2 κύριων χώρων άλλης κατοικίας) στην κατηγορία 5, με παλαιότητα 01.01.2004, με αλλαγή χρήσης?????
Και όλα αυτά σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχιο για ένα κτίσμα προ 1955???
Τουλάχιστον αν βρεθεί αεροφωτογραφία προ 1955 βάζουμε "Ναι" στο πεδίο της οικοδομικής άδειας?

Και μία τελευταία ερώτηση: σε κτίρια με κατασκευή από πέτρα μετράμε ολόκληρη την επιφάνεια για τον 4178? (μαζί με τους τοίχους?)

Υ.Γ. Σκέψη: Εφόσον αυτή τη στιγμή αποκλειστική χρήση του κτιρίου είναι κατοικία, δεν μπορεί να δηλωθεί στην κατηγορία 1 (με απόδειξη παλαιότητας κατασκευής προ 1975 από αεροφωτογραφία) και να τελειώνει η υποθεση??? :S

Παράθεση:

---

Άρα ως χρόνος αλλαγής χρήσης λαμβάνεται η 1.1.2004 εφόσον δεν υπάρχουν αποδεικτικά?

---

Ναι.

Παράθεση:

---

Δηλαδή στο φύλλο καταγραφής θα πρέπει να δηλωθεί ολόκληρη η επιφάνεια (100μ2 κύριων χώρων άλλης κατοικίας) στην κατηγορία 5, με παλαιότητα 01.01.2004, με αλλαγή χρήσης?????

---

Κατηγορία 4 διότι οι μεταβολές της πραγματοποιούμενης κάλυψης και δόμησης είναι <40%. Ως προς την επιτρεπόμενη απειρίζονται. Παλαιότητα >01.01.2004.
Αλλαγή χρήσης για τα 100τ.μ. εφόσον δεν βάζεις εκεί υπέρβαση κάλυψης και δόμησης.

Παράθεση:

---

Τουλάχιστον αν βρεθεί αεροφωτογραφία προ 1955 βάζουμε "Ναι" στο πεδίο της οικοδομικής άδειας?

---

Το ότι υπάρχει κτήριο προ του 1955 είναι βέβαιο. Το άγνωστο είναι το εμβαδόν του κτηρίου προ του 1955. Άρα, στο πεδίο "Οικοδομική άδεια" βάζουμε "ΝΑΙ".

Παράθεση:

---

σε κτίρια με κατασκευή από πέτρα μετράμε ολόκληρη την επιφάνεια για τον 4178? (μαζί με τους τοίχους?)

---

Δες τι γράφει η Εγκύκλιος 4/2013:
"Ο συντελεστής αλλαγής χρήσης (που επιβάλλεται στην επιφάνεια που έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια, η οποία όμως αντίκειται στις ισχύουσες διατάξεις ως προς το επιτρεπόμενο μέγεθος της συγκεκριμένης χρήσης) εφαρμόζεται στην επιφάνεια που προκύπτει μετά την αφαίρεση της επιφάνειας της εξωτερικής τοιχοποιίας, στην περίπτωση που η νομιμότητά της καλύπτεται από την οικοδομική άδεια, καθώς και των κλιμακοστασίων με τους χώρους διέλευσης που τα εξυπηρετούν (π.χ. διαδρόμους) και των χώρων υγιεινής, στην περίπτωση που η χρήση τους διατηρείται και δεν μεταβάλλεται. Εκτός των ανωτέρω εξυπακούεται ότι σε κάθε περίπτωση εφαρμόζονται οι συντελεστές του Παραρτήματος του Ν.4178/2013 (1) με οικοδομική άδεια, (2) εντός σχεδίου/οικισμού ή εκτός σχεδίου, (3) Είδος χρήσης και οι λοιποί συντελεστές του Παραρτήματος του Ν.4178/2013 κατά περίπτωση."