Εξώστες και ημιυπαίθριοι χώροι

Τόσο στον ΓΟΚ και στον ΝΟΚ λέει ότι ποσοστό έως 40% της δόμησης που πραγματοποιείται σε εξώστες και η/χ δεν μετριέται στην δόμηση εκ των οποίων οι η/χ μπορούν να είναι μέχρι 20% της δόμησης......άρα εγώ σε 100 τμ δόμηση μπορώ να κάνω 20 τ.μ. η/χ και 10 τ.μ. εξώστες??? δηλαδή μασ δίνει τα όρια ως προς τα τμ της δόμησης και όχι μιας άμεσης σχέσης σχέση μεταξύ τους...........???

σε ένα κτίριο με οικοδομική άδεια του 1973 λόγω μιας υπέρβασης δόμησης στην μια του πλευρά ένας εξώστης μετατράπηκε σε η/χ ο οποίος όμως δεν καλύπτεται από τον γοκ 85 καθώς αντί για 2,5 μ έχει πλάτος 2,33 ούτε από τον ΝΟΚ καθώς το ανοικτό τμήμα του είναι το 30% της όλης περιμέτρου του η/χ αντί για 35%........άρα θα τον βάλω και αυτόν σαν υπέρβαση δόμησης......βλέπετε άλλη λύση???

να προσθέσω ότι η άδεια είναι του 73 αλλά 16/1/1973 πριν την ισχύ του ΓΟΚ 73 ,προφανώς με του ΓΟΚ 55, το οικόπεδο είναι γωνιακό και ο ακάλυπτος αφήνεται στην απέναντι πίσω γωνία,επιπλέον πρέπει να ήταν συνεχές σύστημα καθώς η οικοδομή ακουμπάει στις δύο πλαινές πλευρές της,
τον έλεγχο ελάχιστων αποστάσεων Δ με ποιόν γοκ να τον κάνω?? αν δεν κάνω λάθος ο γοκ 55 κοιτάει μόνο την κάλυψη και από εκεί και πέρα σου λέει αν πρέπει να αφήσεις αποστάσεις να μην είναι κάτω από 2,50 μέτρα ,με γοκ 85 ισχύει το Δ με το οποίο στην περίπτωση εξάντλησης του σ.δ. δεν είμαι καλυμένος, βέβαια νομίζω στον νοκ λέει οτι σε γωνιακά οικόπεδα ο ακάλυπτος μπορεί να είναι δχδ με το οποίο είμαι οκ......τελικα???

Σε 100τμ επιτρεπόμενης δόμησης μπορείς να έχεις 20τμ ημιυπαιθρίους και 20τμ εξώστες ή 10τμ ημιυπαιθρίους και 30τμ εξώστες ή 0τμ ημιυπαιθρίους και 40τμ εξώστες.
Γενικώς:
Σύνολο ημιυπαιθρίων < 20% επιτρεπόμενης δόμησης
Σύνολο (ημιυπαιθρίων + εξωστών) < 40% επιτρεπόμενης δόμησης

Δεν καταλαβαίνω πώς ένας εξώστης θα μετατραπεί σε ημιυπαίθριο. Μόνο σε κλειστό χώρο που μετρά στη δόμηση μπορεί να μετατραπεί.
Σε κάθε περίπτωση, ακόμα και ημιυπαίθριος στον οποίο δεν τηρούνται οι προδιαγραφές των ημιυπαιθρίων (π.χ. άνοιγμα >2,5μ) μετρά στη δόμηση.

Ο έλεγχος των ελαχίστων αποστάσεων από τα όρια γίνεται με τον ΓΟΚ που ίσχυε την περίοδο κατασκευής.

γενικότερα πάντως δεν ισχύει ότι ο κάθε έλεγχος μπορεί να γίνει είτε με τον γοκ που ισχύει την περίοδο κατασκευής είτε με τον τώρα ανάλογα ποιος είναι πιο ευνοικός σε όλα τα μεγέθη.......????

Για τα επιτρεπόμενα μεγέθη δόμησης και κάλυψης.

Π.χ. επειδή ο ΝΟΚ επιτρέπει τις σοφίτες, υπό προϋποθέσεις, δεν σημαίνει ότι οι σοφίτες προ ΝΟΚ, έστω και αν τηρούν τις προϋποθέσεις του ΝΟΚ, δεν είναι αυθαίρετες.

στην περίπτωση του άνω περιγραφόμενου κτιρίου........έχει κάποιους αυθαίρετους εξώστες και κάποιους που με τους μετέπειτα γοκ χαρακτηρίζονται ως ημιυπαίθριοι χώροι και επειδή έχει χτίσει στο πλάγιο όριο του οικοπέδου στο τμήμα πάντα του εξώστη τόιχο..........έτσι το υπολογίζω ως ημιυπαίθριο.....σωστα????

Ένα σχέδιο θα διαφωτίσει την ερώτηση καθώς και το πότε έγινε η αυθαιρεσία...

Η διακεκομμένη κόκκινη γραμμή δείχνει τα όρια της οικοδομής στα σχέδια της άδειας ,

στον ισόγειο όροφο πάνω αριστερά έχει γίνει ένα wc το οποίο είναι υπέρβαση δόμησης και επιπλέον έχουν γίνει όλοι οι εξώστες του ισογείου οι οποίοι είναι αυθαίρετοι συν δεξιά κάτω στο όριο του οικοπέδου στο τελείωμα του εξώστη ο τοίχος........

έτσι τον εξώστη δίπλα στο wc ενώ έχει τα χαρακτηριστικά η/χ αλλά δεν πληρεί τις προυποθέσεις πχ 2,50 μ άνοιγμα τον έχω θεωρήσει ως υπέρβαση δόμησης ,

κάτω δεξιά το τμήμα 1,30 χ 3,25 τον έχω υπολογίσει και μετρήσει ως η/χ στην κάλυψη αλλά και με αναλυτικό

ενώ το υπόλοιπο τμήμα 4,30 χ 0,40 ως εξώστη μόνο με αναλυτικό

Α όροφος: εδώ οι εξώστες στο μεγαλύτερο τμήμα τους είναι νόμιμοι απλά τόσο πάνω αριστερά όσο και κάτω δεξιά
νόμιμα τελείωναν πρίν το πλάγιο όριο της οικοδομής...ενώ χτίστηκαν και στα δύο πλευρικά όρια 2 εξωτερικοί τοίχοι 0,95 και 1,30 αντίστοιχα στα όρια του οικοπέδου και σε συνέχεια της οικοδομής....έτσι υπολογίζω 2 η/χ και με αναλυτικό μόνο το τμήμα του επιπλέον εξώστη που έφτασε ως το πλάγιο όριο στην κάθε πλευρά συν του 2 τοίχους....

όλα αυτά έγιναν με οικοδομική άδεια 16/01/1973 όποτε έγιναν και οι αυθαιρεσίες...νομίζω ότι γενικά πάω με γοκ 55 καθώς ο γοκ 73 δημοσιεύτηκε 9/06/1973 , όμως η έννοια του η/χ ήρθε αργότερα.......και καθώς υπάρχει ένα κλίμα ότι <<βάλτο εσύ να είσαι όσο πιο καλυμμένος γίνεται >> συν ότι λόγο παλαιότητας κτλ δεν κάνει και τεράστια διαφορά στο πρόστιμο έκανα τις άνωθεν επιλογές...αφού πρώτα πήγα και ρώτησα και στο τεε......δεν ξέρω βέβαια αυτό πόσο μετράει.....

κάπως έτσι κινήθηκα και για τις πλάγιες αποστάσεις για τον αν παραβιάζονται ή όχι......επέλεξα ότι δεν παραβιάζονται


σε μια άλλη περίπτωση οικοδομής με οικοδομική άδεια 1965 και πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα αν δεν κάνω λάθος δηλαδή πλάγιες αποστάσεις 2,50 μ ελάχιστο......η μόνη αυθαιρεσία είναι περιμετρικοί εξώστες και μια μαρκίζα που παραβιάζουνε αυτά τα 2,50 μέτρα....πάω με αναλυτικό αλλά δεν υπάρχει η δυνατότητα να το συνδέσω με την παραβίαση πλάγιων αποστάσεων στο σύστημα παρά μόνο αν το δηλώσω σαν υπέρβαση δόμησης......εγώ πάντως το έχω βάλει με 13 αναλυτικό.........ξέρω και την άποψη ότι σαν υπέρβαση δόμησης δεν αναφερόμαστε μόνο στον συντελεστή δόμησης......αλλά το σωστότερο,για να μην γίνονται ερμηνείες αόριστες πιστεύω θα ήταν να δινόταν η δυνατότητα ενεργοποίησης της παράβασης πλάγιων αποστάσεων ανεξάρτητα από τη υπέρβαση δόμησης όπως γίνεται για την υπέρβαση ύψους ......

ευχαριστώ για κάθε άποψη είναι πολύ χρήσιμες

αλλά ακόμα και αν δηλώσω αυτούς τους εξώστες ( την επιφάνεια τους) σαν υπέρβαση βοηθητικών χώρων για να μπορέσω να ενεργοποιήσω την παραβίαση πλάγιων αποστάσεων θα πρέπει να δηλώσω και υπέρβαση κάλυψης????????

Συγνώμη, δεν μπορούσα να διαβάσω όλο το κείμενό σου και να καταλάβω τι λες, έμεινα όμως στο "έχω υπολογίσει και μετρήσει ως η/χ στην κάλυψη αλλά και με αναλυτικό". Αυτό δεν το κατάλαβα. Ένα χώρο τον προσμετρούμε:
α) είτε στους βοηθητικούς,
β) είτε στους κύριους,
γ) είτε σε τίποτα από τα παραπάνω και πάμε με αναλυτικό.

Αν είναι εξώστης που δεν υπήρχε στην άδεια, πάμε με αναλυτικό. Δεν δηλώνουμε τίποτα άλλο.
Αν ο εξώστης έκλεισε και έγινε χώρος κύριας χρήσης ή βοηθητικός, τότε θα έχουμε υπέρβαση δόμησης οπωσδήποτε, ενδεχομένως κάλυψης αν είναι εκτός περιγράμματος οικοδομής και ενδεχομένως να έχουμε και πλαγίων αποστάσεων.
Διάβασε σχετικά την ερωτο-απάντηση Δ.6.

Η Λεμπέση στον αλφαβητοικό της κατάλογο τον οποίο σου συνιστώ να ξεσκονίσεις, γράφει:
"54. ΕΞΩΣΤΕΣ (ΣΤ¨ 7 & ∆΄6): Όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια οι υπόλοιπες κατασκευές (εξώστες, περιτοίχιση, βόθρος, πλακοστρώσεις) δεν θεωρούνται αυθαίρετες εφόσον δεν παραβιάζουν τις σχετικές διατάξεις, ενώ τα καθ΄ υπέρβαση τμήματα αυτών υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό δηλ. με την κατηγορία 13 Μεταξύ αυτών στα εκτός σχεδίου είναι περιτοιχίσεις στα 500μ από την ακτή, ή με συμπαγές ύψος μεγαλύτερο του 1,00μ ή συμπαγής περιτοίχιση μη αρτίου γηπέδου. Είναι αυτονόητο βέβαια ότι θα αντιμετωπίζονται με όμοιο τρόπο οι αντίστοιχες κατασκευές και όταν υπάρχει οικοδομική άδεια ή όταν δεν έχουν συμπεριληφθεί στην άδεια.
(∆.6) Στην ίδια κατηγορία υπάγονται προστεγάσματα, αρχιτεκτονικές προεξοχές, ζαρντινιέρες, υπερβάσεις εξωστών, και υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό.

(Γ΄9):Το άθροισμα των αυθαίρετων εξωστών υπάγεται στην κατ.13 και υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό, υπολογίζεται το ειδικό πρόστιμο και εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμόζονται οι αυξητικοί συντελεστές των κατ.5 (υπέρβ. δόμησης), 8 & 9
• Η Γ΄9 είναι προγενέστερη της ∆΄6 και δεν εφαρμόζονται από το Ηλεκτρονικό σύστημα τα αναφερόμενα σε αυτήν (αναλυτικός & αυξητικοί συντελεστές), και φαίνεται να ισχύει η ∆΄6, για οποιεσδήποτε υπερβάσεις εξωστών
• Οπότε είναι στην κρίση του κάθε Μηχανικού να επιλέξει αν θα ακολουθήσει τη ∆΄6, δεδομένου ότι:
- Κανονικά, με βάση το ΓΟΚ, το σωστό θα ήταν η Υπέρβαση εξωστών πέρα από το επιτρεπόμενο ποσοστό τους να υπολογίζεται ως Υ.∆. & ως Β.Χ. με 0,5 και όχι με αναλυτικό, ενώ αυθαίρετοι εξώστες (σε σχέση με την άδεια) μέχρι το επιτρεπόμενο ποσοστό τους, οι οποίοι δεν παραβιάζουν κάποια άλλη διάταξη, θα μπορούσαν να υπολογιστούν με αναλυτικό.
- Επίσης αν οι εξώστες είναι εντός των πλαγίων αποστάσεων ή εντός της απόστασης ∆ μεταξύ ανεξάρτητων κτιρίων, κανονικά θα έπρεπε να υπολογίζονται με παραβίαση πλαγίων αποστάσεων, ως ΒΧ.
• ∆εν απαγορεύεται να δηλωθεί η κατασκευή εξώστη πάνω από κοινόχρηστο, αλλά απαγορεύεται: "η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί στο εντός του εύρους του εξώστη τμήμα πάνω από κοινόχρηστο χώρο της πόλης.", όπως αναφέρεται στο νόμο, δηλαδή δεν μπορεί να δηλωθεί μόνο κάποια κατασκευή που είναι έξω από τις επιτρεπόμενες κατασκευές ή τις επιτρεπόμενες θέσεις ή αν έχει γίνει κάποια αυθαίρετη κατασκευή που δεν επιτρέπεται στις θέσεις αυτές, όπως πχ οι κλειστοί χώροι ή αυθαίρετος εξώστης ή στέγαστρο έξω από το επιτρεπόμενο πλάτος εξώστη. Θα πρέπει να γίνει κάποια διευκρίνιση από το υπουργείο.
"

Ευχαριστώ Χάρη, αλλά νομίζω και πάλι τα πράγματα δεν είναι ξεκάθαρα :
όσο αναφορά τους εξώστες σύμφωνα με την Δ6 πάνε με αναλυτικό 13 αλλά πολύ σωστά όπως παραθέτεις παρακάτω
<<Κανονικά, με βάση το ΓΟΚ, το σωστό θα ήταν η Υπέρβαση εξωστών πέρα από το .....>>......και έχοντας υπόψη ότι αν αργότερα ο ιδιοκτήτης πάει να βγάλει οικοδομική άδεια,θα προσκομίσει την δήλωση που έκανε για τις αυθαιρεσίες του άρα μήπως πρέπει να κινηθούμε βάσει του κανονικά?????.......και εγώ δεν έχω καταλήξει κάπου απλά προσπαθώ να μην βρεθώ στην θέση να ανοιγοκλείνω ξανά κάθε περίπτωση.....

Σύμφωνα με την:
63. ΗΜΙΫΠΑΙΘΡΙΟΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΙ



Στη δικιά μου περίπτωση έχω αυθαίρετο η/χ, όπου δεν έχουμε υπέρβαση του επιτρεπόμενου ποσοστού 15%,άρα δεν έχω υπέρβαση δόμησης βοηθητικού χώρου, αλλά έχω υπέρβαση κάλυψης....έτσι τον υπολόγισα με αναλυτικό αλλά στην υπέρβαση κάλυψης επειδή είχε ενεργοποιηθεί από την υπέρβαση δόμησης κυρίων χώρων έβαλα επιπλέον στην ήδη υπάρχουσα υπέρβαση κάλυψης και αυτή που προέκυπτε από τους αυθαίρετους η/χ.....βέβαια λάθος ....

αλλά και πάλι δεν νομίζω να βγαίνει ως τώρα καθαρή λύση σε αυτή την περίπτωση παρά μόνο με την λογική αν δεν είναι αυτό τότε είναι το άλλο......

δείχνει να ταιριάζει καλύτερα σε υπέρβαση δόμησης βοηθητικού χώρου με 0,5 όπου μπορούμε έτσι να βάλουμε και την υπέρβαση κάλυψης αλλά και πάλι βοηθητικός χώρος είναι όταν είναι σε υπόγειο,σοφίτα και πατάρι ή σε ισόγειο με βοηθητική χρήση βάσει τησ Β' 27............

τελικά?????