Άρθρο 24: Τοποθέτηση κτηρίου κατά ΝΟΚ - χαμηλά κτήρια

Χαρη καλημερα σε ευχαριστω για τις απαντησεις σου και μακαρι να μπορεσω να σε βοηθησω και εγω καποτε.Τωρα που αλλαξε ο οικοδομικος κανονισμος οσο και να φαινονται καποια πραγματα ως προφανη νομιζω οτι πρεπει να τα πιασουμε ολα απο την αρχη ετσι ωστε να γινουν κατανοητα.
Αφου λοιπον ξεκαθαρισαμε το ποτε εχουμε την δυνατοτητα να κανω χρηση της εννιαμετρου και το ποτε εχουμε δυνατοτητα επαφης στο πισω οριο πες μου τωρα πως το εξηγεις αυτο:

ΑΡΘΡΟ 24 ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 3
-Τα χαμηλά κτίρια τοποθετούνται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο,

ΑΡΘΡΟ 24 ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 6
Κατά τα λοιπά η δόμηση των χαμηλών κτιρίων διέπεται από τις διατάξεις του παρόντος νόμου

Εγω μετα απο τοση κουβεντα που καναμε με το ποτε εφαπτομαι η δεν εφαπτομαι στο πισω οριο η το ποτε εχω δικαιωμα να εφαρμοσω την εννιαμετρο κατα τον ΝΟΚ διαβαζοντας την παραγραφο 3 του αρθρου 24 σε συνδιασμο με την παραγραφο 6 του ιδιου αρθρου και εχοντας στο μυαλο μου τις διαταξεις του αρθρου 14 εχω μπερδευτει πολυ μα παρα πολυ και ειλικρινα δεν ξερω τι ειναι σωστο η λαθος σχετικα με την τοποθετηση των χαμηλων κτιριων.
Τι σημαινει τα χαμηλα κτιρια τοποθετουνται ελευθερα μεσα στο οικοπεδο??????

Επισης αν και δεν ειναι πανω στο θεμα της τοποθετησης (Δεν ξερω αν επρεπε να ανοιξω νεο θεμα) αλλα αφου το εφερε η κουβεντα δεν καταλαβαινω το εξης για τα χαμηλα κτρια:
(ουσιαστικα ειναι το κινητρο για να κατασκευασεις ενα χαμηλο κτιριο)
ΑΡΘΡΟ 24 ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 3
Στη συνολική επιφάνεια, που προκύπτει από το συντελεστή δόμησης, για τα χαμηλά κτίρια δεν υπολογίζεται, εκτός από τα αναφερόμενα στο άρθρο 11, οι εξώστες και υπαίθριοι στεγασμένοι χώροι, ανεξάρτητα από την επιφάνειά τους.
Ποιοι ειναι οι υπαθριοι στεγασμενοι χωροι ?????Που αναφερεται ο ορισμος τους?????Μηπως κατι μου εχει ξεφυγει?????????
Μηπως καποια πραγματα εχουν ξεμεινει απο τα αρχικα κειμενα της διαβουλευσης???????????

Παράθεση:

---

ΑΡΘΡΟ 24 ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 3
-Τα χαμηλά κτίρια τοποθετούνται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο,

---

Μπορούμε να κολλήσουμε στα όρια του οικοπέδου ή να είμαστε σε απόσταση απ' αυτά (Δ=2,50μ, όπως ορίζεται στην §3 του άρθρου 24).
Φυσικά δεν μπορούμε να παραβιάσουμε την Ο.Γ. και να τοποθετήσουμε το κτήριο μέσα στην πρασιά.
Νομίζω ότι η όλη φράση είναι πλεονασμός. Θα αρκούσε να γραφεί ότι Δ=δ=2,50μ
Πρόσεξε ότι γράφει μόνο Δ=2,50μ, δεν γίνεται αναφορά στο δ, αλλά νομίζω ότι ο νομοθέτης ξεχάστηκε ότι στον ΝΟΚ υπάρχει και δ για τα πλάγια όρια και όταν γράφει Δ=2,50μ εννοεί την απόσταση απ' όλα τα όρια, πίσω και πλάγια.

Παράθεση:

---

ΑΡΘΡΟ 24 ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 6
Κατά τα λοιπά η δόμηση των χαμηλών κτιρίων διέπεται από τις διατάξεις του παρόντος νόμου

---

Θεωρώ ότι όσον αφορά την τοποθέτηση του κτηρίου στο οικόπεδο, τα χαμηλά κτήρια δίνουν απλώς τη δυνατότητα μείωσης του Δ και δ σε 2,50μ. Κατά τα λοιπά ισχύουν όσα γενικά ισχύουν για όλα τα κτήρια. Δηλαδή, πότε μπορούμε να κολλήσουμε στο πίσω και στα πλάγια όρια, το 9μ κ.λπ.

"υπαίθριοι στεγασμένοι χώροι" = "ανοιχτοί ημιυπαίθριοι χώροι"
Αυτό προφανώς εννοεί ο νομοθέτης, θα έπρεπε όμως να διευκρινιστεί με μια εγκύκλιο.
Ο όρος υπήρχε στο προσχέδιο νόμου και δεν διορθώθηκε στο τελικό κείμενο.

Καλη χρονια χαρη:)
Εμενα πιο πολυ με μπερδευει η φραση τα χαμηλα κτιρια τοποθετουνται ελευθερα μεσα στο οικοπεδο.Στο αρθρο 14 πουθενα δεν αναγραφεται η συγκεκριμενη φραση και αναρωτιεμαι γιατι αναγραφεται στο αρθρο των χαμηλων κτιριων.ισως εχεις δικιο και απλα ειναι πλεονασμος (δεν πηγε καλα το copy paste απο τον ΓΟΚ) η μηπως κρυβεται τιποτα αλλο πισω απο αυτη την φραση και θα ξεφουρνηθει με καμμια εγκυκλιο?

Καλή χρονιά Ισμήνη!

Προφήτες δεν μπορούμε να είμαστε, εγκύκλιοι πάντα υπήρχαν και ήδη υπάρχει και για τον ΝΟΚ μία, γιατί να μην ακολουθήσουν κι άλλες.
Το "ελεύθερα" περιορίζεται από την αναφορά σε Δ=δ=2,50μ στο ίδιο άρθρο όπως και από τη φράση της §6.
Ερμηνεύοντας τον ΝΟΚ έτσι, πάω παρακάτω.
Ελπίζω να τον ερμηνεύσουν και οι υπάλληλοι της Υ.ΔΟΜ. με τον ίδιο τρόπο όταν θα μου χρειαστεί το συγκεκριμένο άρθρο.;)

Kαλημερα χαρη.:) σε ευχαριστω πολυ για την απαντηση σου

Προσπαθω να καταλαβω τι γινεται με την καλυψη στα "χαμηλα κτιρια" και την χρηση του κτιριου.
Εχω μια αδεια του 89 που κανει χρηση των χαμηλων κτιριων. Γινεται 2οροφο κτιριο κατοικια. Υπήρχε τοτε στους ορους δομησης η εννοια της καλυψης ή ηταν με ογκο?
Το 95 εγινε στην ιδια αδεια αλλαγη χρησης απο κατοικια σε επαγγελματικη στεγη....κατι που απαγορευεται (πιστευω) και ψαχνω να βρω λυση. Πηγα πολεοδομια να ρωτησω αλλα δεν μπορω να "καρφωσω" την αδεια.
Οι οροι δομησης ειναι: 15/400 - 1,2 - 40% - υψος:16μ

Δηλαδή κάναν αλλαγή χρήσης σε χαμηλό κτίριο, από κατοικία σε επαγγελματική στέγη. Μάλιστα.
Το άρθρο 14 του ΓΟΚ έλεγε για κύρια χρήση κατοικία.
Αν τώρα, δεν είχε χρησιμοποιήσει τα bonus του άρθρου 14, δεν υπάρχει πρόβλημα στην αλλαγή χρήσης.

Υπαρχει καπου κατι σχετικα που λεει οτι μπορεις να κανεις τον ενα οροφο επαγγελματικη στεγη αρκει το 50% ή το 51% να ειναι κατοικια.
Αυτο που με προβληματιζει ειναι οι οροι δομησης (για να δω αν εκανε χρηση των χαμηλων κτιριων). Εχει καλυψη 50% ομως στο τοπογραφικο λεει "νορμαλ" καλυψη 40%-60% & για χαμηλα 50%-70%. δεν μπορω να καταλαβω γιατι εχει 2 αριθμους. Την προσαυξηση την καταλαβαινω αλλα για δυο...και 40 και 60.

Η §1 του άρθρου 14 του ΓΟΚ '85, όπως και το αντίστοιχο του ΝΟΚ, αναφέρονται σε κύρια χρήση κατοικίας.
Άρα, δεν αποκλείονται άλλες δευτερεύουσες χρήσεις.
Γεννάται λοιπόν το ερώτημα, πότε μια χρήση χαρακτηρίζεται κύρια. Είναι λογικό αυτό που αναφέρεις tsepre για το 51%.

Σύμφωνα με την §3 του άρθρου 14 του ΓΟΚ '85, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης για χαμηλά κτήρια ήταν 80%.
Όταν όμως κατά την έγκριση, επέκταση ή αναθεώρηση ρυμοτομικού σχεδίου καθορίζονταν ποσοστό κάλυψης <70% τότε το ποσοστό της επιτρεπόμενης κάλυψης προσαυξάνονταν κατά 10% εκτός εάν η αύξηση αποκλείονταν ρητά από τους όρους δόμησης της περιοχής.

Συνεπώς, η προσαύξηση για τα χαμηλά κτήρια είναι λογική, σύμφωνα με την παραπάνω παράγραφο.

Τα δύο ποσοστά μήπως έχουν σχέση με το μέγεθος του οικοπέδου ή/και το σύστημα δόμησης και εννοείται, τις ενδεχόμενες ειδικές διατάξεις για την περιοχή;
Σύμφωνα με την §1 του άρθρου 8 του ΓΟΚ '85 όπως τροποποιήθηκε με την §3α του άρθρου 1 του Ν.1772/88, "...σε περιοχές που κατά τη δημοσίευση της παρούσας διάταξης ίσχυε το πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα δόμησης, η πραγματοποίηση ποσοστού κάλυψης μεγαλύτερου του 40% είναι δυνατή μόνο ύστερα από γνώμη της αρμόδιας ΕΠΑΕ..."

Καλησπερα.

Εγκυκλιος 12/86

Ειδικότερα επισημαίνονται τα εξής:
Παρ.1: Για να χαρακτηριστεί ένα κτίριο χαμηλό πρέπει κύρια χρήση του να είναι η κατοικία.
Για το λόγο αυτό όταν συνδυάζεται επαγγελματική χρήση και κατοικία, η επαγγελματική χρήση να περιορίζεται σε ένα όροφο.

Εγκυκλιος 113/86

Παρ.1: Σε συνέχεια της Εγκ-12/86 διευκρινίζεται ότι για την εφαρμογή του άρθρου αυτού όταν συνδυάζεται επαγγελματική χρήση και κατοικία εκτός από το ότι η επαγγελματική χρήση πρέπει να περιορίζεται σ' ένα όροφο η επιφάνεια της κατοικίας πρέπει να αντιστοιχεί σε ποσοστό πάνω από το 50% της συνολικής κατασκευαζόμενης επιφάνειας του κτιρίου. Η κατασκευή της κατοικίας πρέπει να προηγείται ή να πραγματοποιείται ταυτόχρονα με τη κατασκευή του τμήματος του κτιρίου που έχει επαγγελματική χρήση.

Επισης :
Χρησιμα για την Δομηση:
Εγγρ-33365/87

Σε περίπτωση εφαρμογής του Αρθ-14 του ΓΟΚ/85 επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίου κατοικίας συνολικής επιφάνειας το πολύ 400 τμ.
Η διάταξη αυτή είναι περιοριστική και δεν δίνει σε καμμιά περίπτωση δυνατότητα υπέρβασης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης (ΣΔ) της περιοχής, όταν βάσει αυτού προκύπτει κτίριο επιφάνειας μικρότερης των 400 τμ.

Εγκ.113/86

Σε περίπτωση που από τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή προκύπτει εκμετάλλευση μεγαλύτερη των 400 τ.μ. είναι δυνατή η εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου αυτού χωρίς εξάντληση.του Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ σ.δ.) του οικοπέδου.

Oταν εχουμε συνιδιοκτησια:
Αποφ-70437/89/89

Στην περίπτωση αυτή, όπως και στην εφαρμογή του άρθ.14του Ν-1577/85, επειδή με την εκδιδόμενη άδεια δημιουργείται δέσμευση για όλο το οικόπεδο, είναι αναγκαία η συναίνεση όλων των τυχόν συνιδιοκτητών του οικοπέδου

Εγγρ-71388/87

Όταν η συνολική επιφάνεια των κτιρίων που βρίσκονται στο οικόπεδο υπερβαίνει τα 400μ² δεν είναι δυνατόν να εφαρμοστούν οι διατάξεις για τα χαμηλά κτίρια του άρθρου 14 του Ν-1577/85 σε εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία, που καταλαμβάνει μέρος του οικοπέδου

Χρησιμο για καλυψη:
Εγκ.55/00

Στα χαμηλά κτίρια επιτρέπεται να αυξάνονται κατά 10%τα ποσοστά κάλυψης της παρ.1 του Αρθ-8, εκτός εάν αυτό αποκλείεται ρητά από τους όρους δόμησης κάθε περιοχής.

Όσο αναφορά τα δυο ποσοστά κάλυψης μήπως το οικόπεδο σου βλέπει σε διαφορετικούς κοινόχρηστους χώρους για τους οποίους ισχύει διαφορετικό ποσοστό κάλυψης για τον καθένα?
ΓΟΚ 85 αρθρο 8 παραγραφος 4

"Σε οικόπεδο, με περισσότερα από ένα πρόσωπα σε κοινόχρηστους χώρους, όπου ισχύουν διαφορετικά ποσοστά κάλυψης, εφαρμόζεται σαν ποσοστό κάλυψης του όλου οικοπέδου ο αριθμητικός μέσος των ποσοστών κάλυψης."

Επισης κοιταξε μηπως η καλυψη στο οικοπεδο ειναι κλιμακωτη. Δηλαδη μεχρι τα χ τετραγωνικα επιφανειας οικοπεδου ποσοστο καλυψης a και μετα απο τα χ τετραγωνικα ποσοστο καλυψης b

Τελικα την ακρη την βρηκα. το σημαντικο στην υποθεση μου ειναι ...οτι σε περιπτωση που δεν εξασφαλιζεται καλυψη120τμ τοτε το max καλυψης προσαυξανεται μεχρι τα 120τμ και να μην υπεβαινει το 70% του οικοπεδου. η μονη απορια μου που παραμενει ειναι η αλλαγη απο κατοικια σε επαγγελματικη στεγη ολο του δυωροφου!!!

Παράθεση:

---

Αρχική ανάρτηση από tserpe

...η μονη απορια μου που παραμενει ειναι η αλλαγη απο κατοικια σε επαγγελματικη στεγη ολο του δυωροφου!!!

---

Αν το κάνεις αυτό τότε δεν θα πρόκειται για "χαμηλό κτήριο" κατά την έννοια του άρθρου 24, §1 του ΝΟΚ, αφού αποτελεί προϋπόθεση το 51% να έχει χρήση κατοικίας.

Το γνωριζω απλα εχω μείνει :S γιατι εχει γινει σε αδεια (με χαμηλα κτιρια ) αλλαγη χρησης αλλα ειναι ολο επαγγ.στεγη!!!!

Κακώς. Να ανακληθεί η άδεια!:p

καλως ή κακως εγω την εχασα την αδειουλα....

Λόγω οικονομικού;

...ή μήπως γιατί το έψαξες πολύ και βρήκες ότι κάτι πάει στραβά και όταν τα είπες στον ιδιοκτήτη εκείνος έκανε στροφή προς τον "συνάδελφο" του "όλα τα τακτοποιούμε", κάτι σαν τον 4014;

Ακριβως βρηκα αρκετα που εχουν γινει με τις παλιες αδειες και...τωρα τζιφος για εμας. Τι ανοιγω το στοματακι μου....:D

Δεν πιστεύω ότι μετάνιωσες που άνοιξες το στόμα σου.
Θα το μετάνιωνες αν δεν το άνοιγες και βρισκόσουν μετά από λίγο ή περισσότερο χρόνο εκτεθειμένος και μπλεγμένος σε περιπέτειες.

Εκείνο που χρειάζεται τώρα είναι να μην αναλάβει κανείς συνάδελφος αυτή τη δουλειά και να γίνει καταγγελία αν τυχόν προχωρήσει η αυθαιρεσία.

Εχω οικοπεδο με νομιμη αδεια κατοικιας. Θελω να κατασκευασω δευτερη κατοικια.
Μπορω να παω με χαμηλα κτιρια;
1. Ποια η αποσταση που πρεπει να εχουν τα δυο κτισματα μεταξυ τους; Δ=2,5μ;
2. Αν μεταξυ τους παρεμβαλεται η/χ (απο το ενα κτιριο) και εξωστης (απο το αλλο κτιριο) απο που μετραω την αποσταση τους; απο την τοιχοποιια;

Η §1 του άρθρου 24 του ΝΟΚ είναι ξεκάθαρη:
"Στο οικόπεδο είναι δυνατή η κατασκευή περισσότερων του ενός χαμηλών κτηρίων, με την προϋπόθεση ότι η συνολική επιφάνεια όλων των κτηρίων που υπολογίζεται στο σ.δ. δεν υπερβαίνει τα 400τ.μ.."
Εννοείται ότι τηρείται και η υποχρέωση της §5 του ιδίου άρθρου:
"Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν έχουν εφαρμογή στις περιοχές που το επιτρεπόμενο ύψος είναι μικρότερο των 11μ.."

1) Η §3 του ιδίου άρθρου μας λέει ότι:
"όταν δεν εφάπτονται με τα πίσω και πλάγια όρια του οικοπέδου, η ελάχιστη απόσταση του κτηρίου από τα όρια είναι Δ=2,50μ."
Το παραπάνω, σε συνδυασμό με την §6 του ιδίου άρθρου:
"Κατά τα λοιπά η δόμηση των χαμηλών κτηρίων διέπεται από τις διατάξεις του παρόντος νόμου."
και την §1.θ του άρθρου 14 του ΝΟΚ που αναφέρει ότι:
"Σε οικόπεδα όπου κατασκευάζονται περισσότερα του ενός κτήρια, η ελάχιστη απόσταση μεταξύ τους είναι Δ."
προκύπτει ότι η ελάχιστη απόσταση των χαμηλών κτηρίων του ιδίου οικοπέδου είναι Δ=2,50..

2) Οι αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου όπως και μεταξύ των κτηρίων του ιδίου οικοπέδου μετρώνται από το περίγραμμα του κτηρίου που μετρά στην κάλυψη.
Σύμφωνα με την §3 του άρθρου 16 του ΝΟΚ:
"Ανοικτοί εξώστες εντός των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ του κτηρίου από τα όρια ή από άλλο κτήριο του ίδιου οικοπέδου δεν επιτρέπεται να κατασκευάζονται με πλάτος μεγαλύτερο του 1/4*Δ ή 1/4*δ και η απόστασή τους από τα όρια του οικοπέδου δεν μπορεί να είναι μικρότερη από 1,00μ.."
Το 1/4 του Δ=2,50μ. είναι 0,625μ.
Αν επιθυμείς μεγαλύτερο εξώστη μεταξύ των δύο κτηρίων θα πρέπει να απομακρύνεις τα δυο κτήρια.
Είναι και λογικό. Φαντάσου να έχει ο καθένας εξώστη 0,625μ. εντός Δ. Η απόσταση που θα χωρίζει τους δύο εξώστες θα είναι 1,25μ.. Οι γείτονες θα μπορούν να κάνουν και χειραψία από τα μπαλκόνια τους.:D

Καλησπέρα σε όλους τους συναδέλφους!
Είμαι Αρχιτέκτων και νέος συνάδελφος. Παραθέτω την εξης απορία που συνεχίζω να έχω:
Θα ήθελα να ρωτήσω σχετικά με τα χαμηλά κτίρια: το Δ/δ τους, για τα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια, είναι στα 2,50μ; Δηλαδή αν έχω περισσότερα του ενός κτίρια (όλα χαμηλά <7,50μ), η μεταξύ τους απόσταση μπορεί να είναι 2,50μ ή πρέπει να παω με 3,75μ;
Ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων.

Το άρθρο 24 του ΝΟΚ για τα "χαμηλά κτήρια" ισχύει μόνο σε εντός σχεδίου οικόπεδα.