Έλεγχος ακινήτου προς αγοραπωλησία

Συνάδελφοι καλημέρα.
Έχω αναλάβει από πλευράς του αγοραστή τον έλεγχο ενός ακινήτου το οποίο το 2012 είχε υπαχθεί στον 4014 (η υπαγωγή σύμφωνα με την εφαρμογή του Τ.Ε.Ε. έχει μεταφερθεί στον 4178 και έχει γίνει οριστική υπαγωγή με εξοφλημένο το σύνολο του προστίμου).
Αφού προχώρησα σε πλήρη αποτύπωση της οικοδομής και του περιβάλλοντος χώρου αυτής κατέληξα ότι η υπαγωγή είχε γίνει κανονικότατα και με ακρίβεια, πλην όμως μετά την υπαγωγή (άρα και μετά το 2011) οι ιδιοκτήτες προχώρησαν στην κατασκευή ενός στεγάστρου (ξύλινος σκελετός και επικάλυψη από κεραμίδια περίπου 9-10 τ.μ., ως συνέχεια της όψης του κτιρίου και εντός της επιφάνειάς της) σε ένα από τα μπαλκόνια τους. Δεν ξέρω αν μας απασχολεί αλλά επειδή είναι στον δεύτερο όροφο του κτηρίου και με επιφάνεια πολύ μικρότερη της νόμιμης ταράτσας, δεν τίθεται θέμα πλάγιων αποστάσεων. Είναι σε άμεση επαφή με τον τοίχο της όψης αλλά έχω κάπως μπερδευτεί. Είναι στέγαστρο, προστέγασμα, ΗΜΧ; Μετράει στην κάλυψη, δόμηση, όγκο;
Τα ερωτήματά μου είναι:


1. Τι άλλο θα ήταν σωστό να ελέγξω προς όφελος του πελάτη μου; Εννοώ έχω τσεκάρει την τακτοποίηση και την ακρίβεια-ειλικρίνεια του τοπογραφικού. Να σημειώσω εδώ πως ο πελάτης δεν μου ζήτησε να τσεκάρω τη γενική κατάσταση του ακινήτου. Είναι αυτονόητο πως πρέπει να τον ενημερώσω για αυτήν;


2. Επειδή δεν πρόλαβα τον 4014: Από την στιγμή που η εφαρμογή του Τ.Ε.Ε. δείχνει ότι ο προηγούμενος μηχανικός προσχώρησε κανονικά στον 4178 και έχει γίνει οριστική υπαγωγή σημαίνει ότι όλα έχουν γίνει σωστά, έτσι δεν είναι;


3. Τέλος το κυριότερο. Πώς κρίνετε ότι πρέπει να χειριστώ το στέγαστρο; Ο μηχανικός που τους είχε κάνει την τακτοποίηση με ενημέρωσε ότι δεν έχει κανένα πρόβλημα να τους επανεκδώσει Βεβαίωση Νομιμότητας αλλά κρίνω πως αυτό δεν καλύπτει τον πελάτη μου. Τακτοποίηση εκ νέου δεν μπορεί να γίνει λόγω του 11. Λόγω και του είδους της κατασκευής μήπως θα ήταν πιο φρόνιμο και πιο σύντομο να τους ζητήσω να το αποξηλώσουν;

Παράθεση:

---

Είναι στέγαστρο, προστέγασμα, ΗΜΧ; Μετράει στην κάλυψη, δόμηση, όγκο;

---

Χωρίς σκίτσο ή, ακόμα καλύτερα, φωτογραφία, πώς θα πούμε τη γνώμη μας;

1. Ελέγχεις μόνο ό,τι σου έχει παραγγελθεί και αν θεωρείς ότι θα πρέπει να γίνει έλεγχος και για άλλα θέματα, π.χ. στατική κατάσταση κτηρίου, κατάσταση θερμομόνωσης, υδραυλικής εγκατάστασης κ.λπ., τον παροτρύνεις να σου αναθέσει και αυτούς τους ελέγχους εξηγώντας του τα οφέλη που θα έχει.

2. Η οριστική υπαγωγή δεν σημαίνει ότι ο δηλών μηχανικός έκανε σωστά τη δουλειά του. Μπορεί να υπάρχουν αδήλωτες αυθαιρεσίες ή και λάθη στον υπολογισμό του προστίμου.
Τα απαιτούμενα έγγραφα και σχέδια έχουν ανέβει στο σύστημα; Είναι ορθά;

3. Ως κατασκευασθέν μετά τις 28.07.2011 δεν τακτοποιείται. Οπότε πρέπει να καθαιρεθεί ειδάλλως ο πελάτης σου κινδυνεύει με υψηλά πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης και δεν θα μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητό του. Το στέγαστρο θα θεωρηθεί ότι το κατασκεύασε αυτός, μετά την αγορά του ακινήτου.

Ο μηχανικός του πωλητή πώς θα επανεκδώσει βεβαίωση νομιμότητας όταν υπάρχουν αυθαιρεσίες καθ' υπέρβαση της δόμησης που μάλιστα δεν τακτοποιούνται; Μάλλον έχει άγνοια κινδύνου.
Έστω ότι ο πελάτης σου δέχεται την ψευδή δήλωση του μηχανικού.
Μετά όμως από λίγα χρόνια αποφασίζει να πουλήσει το ακίνητο αυτό. Ο νέος αγοραστής αφού το αγοράσει, διαπιστώνει ότι υπάρχουν αυθαιρεσίες οι οποίες δεν μπορούσαν να τακτοποιηθούν και το ακίνητό του έχει πρόβλημα. Αποφασίζει έτσι να στραφεί νομικά κατά του πωλητή, του πελάτη σου, του πρώτου πωλητή και του μηχανικού που έδωσε την ψευδή βεβαίωση. Ο πελάτης σου αποφασίζει κι αυτός με τη σειρά του να στραφεί νομικά κατά του συμβούλου του μηχανικού, ο οποίος μάντεψε ποιος είναι. Εσύ!

Χάρη σε ευχαριστώ πολύ για το άμεσο της απάντησης.
1. Για το πρώτο συμφωνώ πως έτσι πρέπει να το χειριστώ.
2. Ρώτησα απλώς για το διαδικαστικό του θέματος γιατί με έχουν τρομάξει πως λόγω της αντισυνταγματικής κατάληξης που είχε ο 4014 υπήρξε πλήθος περιπτώσεων που έμειναν μετέωρες. Για αυτό και ρώτησα αν από τη στιγμή που το σύστημα βγάζει ότι η υπαγωγή συνεχίστηκε στον 4178, αν μη τι άλλο ως προς την διαδικασία όλα πήγαν καλά. Όσον αφορά στα σχέδια: πέραν των σχεδίων που μου έδωσε ο μηχανικός, μπορώ να έχω πρόσβαση με κάποιον τρόπο στα σχέδια που είχε τότε ανεβάσει στο σύστημα;
3. Εφόσον το στέγαστρο δεν μετράει στη δόμηση και τα υπολογίζουμε με αναλυτικό, γιατί επηρεάζει τη βεβαίωση νομιμότητας. Εγώ,λόγω και πίεσης χρόνου, θα ζητήσω να το αποξηλώσουν πριν την αγοραπωλησία. Όμως εάν προλαβαίναμε, γιατί δεν υπάγεται στις περιπτώσεις που μπορείς να το πας με νομιμοποίηση;

2. Ζήτα τα σχέδια από τον μηχανικό που έκανε τη δήλωση. Ζήτα τα μέσω του πελάτη σου, δηλαδή του αγοραστή.

3. Άλλο ο τρόπος υπολογισμού του προστίμου κι άλλο το αν μετρά στη δόμηση.
Βάσει ΓΟΚ 1985 τα στέγαστρα (δεν υπήρχε τέτοιος όρος τότε) μετρούν στην κάλυψη στο 100% και στη δόμηση στο το τμήμα τους που δεν είναι ημιυπαίθριος.

Χάρη σε ευχαριστώ για τις απαντήσεις!