Εκτυπώσιμη Έκδοση
Σε περίπτωση που έχουμε αυθαίρετη επέκταση του υπογείου της αδείας, με χρήση αποθηκών, πέρα από το περίγραμμα της ανωδομής του κτηρίου και παράλληλα δεν έχουμε την επικάλυψη χώματος 1μ. που επιβάλλονταν από τον ΓΟΚ' 85, θα λαμβάνατε μειωτικό συντελεστή 50% ή όχι;
Εφόσον πρόκειται για κατασκευή σε υπόγεια στάθμη, πρέπει να δόσουμε τον μειωτικό συντελεστή.
Ανεξαρτήτως του ότι το υπόγειο δεν περιλαμβάνονταν στην άδεια;
Υπάρχει υπέρβαση κάλυψης και δόμησης;
Δηλαδή, θα υπολογίσουμε και τους σχετικούς συντελεστές αναλόγως των υπερβάσεων;
Αν το εμβαδόν είναι κάτω από 15τμ θα μπορούσαμε να εντάξουμε την αυθαιρεσία στην Κατηγορία 3; Ανεξαρτήτως ύψους, αφού ο περιορισμός των 2,50μ θεωρώ ότι αφορά υπέργειες κατασκευές.
Αν το σύνολο του υπογείου δεν προβλεπόταν στην άδεια, έχουμε και υπέρβαση δόμησης όλου του υπογείου. Το δε τμήμα του που είναι εκτός περιγράμματος, έχει επιπρόσθετα και υπέρβαση κάλυψης. Πάντα όμως με μειωτικό συντελεστή εφόσον πρόκειται για αυθαίρετη κατασκευή σε υπόγεια στάθμη (και ανεξάρτητα από τη χρήση του).
Οι δε αποθήκες της κατηγορίας 3 αναφέρονται σε ισόγειες αποθήκες, περιορίζοντας το εμβαδόν τους στα 15τμ. σε αντίθεση με τον 4014 που δεν έθετε περιορισμό επιφανείας.
Ο υπόγειος βοηθητικός χώρος εντός περιγράμματος γιατί να έχει υπέρβαση δόμησης;
Οι αποθήκες της κατηγορίας 3 γιατί πρέπει να είναι ισόγειες; Οι περιορισμοί που τίθενται είναι ως προς το εμβαδόν και το ύψος. Θεωρείς ότι εμμέσως, από τον περιορισμό ύψους δεν υπάγονται υπόγειες αποθήκες;
Μια υπόγεια όμως αποθήκη προκαλεί πολύ μικρότερη "περιβαλλοντική ζημιά" από μια ισόγεια, οπότε γιατί να μη θεωρηθεί μικροπαράβαση => Κατηγορία 3;
Η επιφάνεια της αυθαίρετης κατασκευής (όταν προκύπτει επιφάνεια), δηλώνεται στο τετραγωνίδιο του Συντελεστή Δόμησης.Παράθεση:
Ο υπόγειος βοηθητικός χώρος εντός περιγράμματος γιατί να έχει υπέρβαση δόμησης;
Στην προκειμένη περίπτωση, εφόσον η αυθαίρετη επιφάνεια βρίσκεται σε υπόγεια στάθμη, τα τετραγωνικά της θα μπουν στους χώρους με μειωτικό συντελεστή (50%) και προφανώς πρέπει να δηλώσουμε και το ποσοστό τους σε σχέση με την επιτρεπόμενη δόμηση. Δεν μπορούμε να δηλώσουμε «Χωρίς υπέρβαση», καθώς αυτή η επιλογή αφορά αποκλειστικά και μόνο την περίπτωση που η μόνη παράβαση που υπάρχει είναι η υπέρβαση ύψους.
Όταν δεν προβλέπεται από την άδεια η κατασκευή υπογείου, όλο το υπόγειο είναι αυθαίρετο και πρέπει να δοθεί ο συντελεστής υπέρβασης συγκρινόμενος με την επιτρεπόμενη δόμηση. Αυτό δεν σημαίνει ότι ο υπόγειος βοηθητικός χώρος εντός περιγράμματος παράγει υπέρβαση δόμησης. Συγκρίνεται όμως με την επιτρεπόμενη δόμηση για να δώσει μία βαρύτητα της υπέρβασης (που στο 99,9% των περιπτώσεων είναι <50% και συνεπώς παίρνει συντελεστή 1).
Οι ισόγειες αποθήκες μέχρι 50τμ. και ανεξαρτήτως ύψους, δηλώνονται στις επιφάνειες με μειωτικό συντελεστή και με ενδεχόμενη υπέρβαση κάλυψης (σύμφωνα με το παράρτημα Α όπως αυτό τροποποιήθηκε και όντως είναι η μόνη περίπτωση που γίνεται σαφής αναφορά σε ισόγειες αποθήκες). Αν όμως είναι μέχρι 15τμ. και 2,50μ. ύψος, συνιστούν μικροπαράβαση, δεν παράγουν πρόστιμο για υπέρβαση κάλυψης και αντιστοιχούν στην κατηγορία 3 δίνοντας πρόστιμο 500¤.Παράθεση:
Οι αποθήκες της κατηγορίας 3 γιατί πρέπει να είναι ισόγειες;
Σύμφωνα δε με τις διευκρινήσεις της εγκ.3 για τις αποθήκες της κατηγορίας 3:«Διευκρινίζεται ότι στο εδάφιο αυτό υπάγονται και περισσότερες της μιας ανεξάρτητες αποθήκες με συνολική επιφάνεια 15 τμ., τηρουμένων των λοιπών προϋποθέσεων»είναι προφανές ότι δεν αναφέρεται σε υπόγεια αλλά σε ισόγειες αποθήκες.
Από όλα τα προηγούμενα αλλά και από τον περιορισμό του ύψους που εύστοχα αναφέρεις, συμπεραίνω έμμεσα ότι η αποθήκες της κατηγορίας 3 είναι ισόγειες και ότι η υπόγεια αποθήκη δηλώνεται σαν υπόγειο.
Ειδάλλως, όλα τα αυθαίρετα υπόγεια με βοηθητική χρήση μεγαλύτερα των 15τμ, θα τα υπολογίζαμε με αναλυτικό προϋπολογισμό, καθώς (αρ.9 παρ Γ.ιη):«...Σε περίπτωση παραβάσεων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία εφαρμόζεται η παρ.5 του άρθρου 18 του παρόντος»
Στο Παράρτημα Α' του Ν.4178/13, στις επεξηγήσεις των συντελεστών αναγράφεται:
"5. Συντελεστής δόμησης : Αφορά σε επιφάνειες με κύρια χρήση, που δεν καλύπτονταν από οικοδομική άδεια."
Το αυθαίρετο υπόγειο ναι μεν δεν καλύπτονταν από οικοδομική άδεια αλλά δεν έχει κύρια χρήση. Είτε είναι εντός είτε εκτός περιγράμματος.
Για το εντός περιγράμματος αυθαίρετο υπόγειο σίγουρα δεν έχουμε υπέρβαση δόμησης.
Για το εκτός περιγράμματος αυθαίρετο υπόγειο χωρίς τις προϋποθέσεις που έδινε ο ΓΟΚ '85 για την εξαίρεση από κάλυψη και δόμηση, μετρά και στην κάλυψη και στη δόμηση.
Υπολογίζουμε τους σχετικούς συντελεστές υπέρβασης δόμησης/κάλυψης παρόλο που δεν έχει κύρια χρήση;
Το "προφανές" των αποθηκών της κατηγορίας 3 <15τμ ίσως δεν είναι και τόσο προφανές.
Για την ακρίβεια θα το θεωρούσα και εγώ προφανές ότι γίνεται αναφορά σε ισόγειες αποθήκες παρόλο που δεν αναφέρεται ρητά, αλλά σύμφωνα με το πνεύμα του νόμου και μια υπόγεια αποθήκη εμβαδού <15τμ θα θεωρούνταν μικροπαράβαση κατηγορίας 3.
Και ναι, εφόσον έχουμε υπόγεια αποθήκη <15τμ έχουμε τη δυνατότητα να υπολογίσουμε το πρόστιμο με αναλυτικό προϋπολογισμό.
Όπως δε πολύ εύστοχα επισήμανες, αν έχουμε αποθήκη >15τμ ή ύψους >2,50μ τότε εφαρμόζεται η §5 του άρθρου 18. Όμως, η εν λόγω παράγραφος αφορά "παραβάσεις, οι οποίες δεν εμπίπτουν στις κατηγορίες 1 έως και 12 του πίνακα του Παραρτήματος Α΄ του παρόντος και δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου (τ.μ.)".
Οι υπόγειες αλλά και οι ισόγειες αποθήκες >15τμ ή/και ύψους >2,50μ, αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου, άρα δεν υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό αλλά με τους συντελεστές και την επιφάνεια.
Στο Παράρτημα Α' του Ν.4178/13, στις επεξηγήσεις των συντελεστών αναγράφεται επίσης:5(2).Επιφάνεια αυθαιρέτου με κύρια χρήση σε:Και ρωτώ: Πατάρι με κύρια χρήση; Ισόγειος βοηθητικός χώρος με κύρια χρήση; Τι θέλει να πει ο ποιητής;
- Υπόγεια στάθμη
- Πατάρι
- Σοφίτα
- Καθώς και ισόγειοι βοηθητικοί χώροι (αποθήκες, χώροι στάθμευσης κλπ.) έως 50 τμ.
Αυτό που υποστηρίζω εγώ, είναι ότι το αυθαίρετο υπόγειο δηλώνεται στο τετραγωνίδιο 5(2), δηλαδή με μειωτικό συντελεστή και όχι με αναλυτικό, διότι όπως λες, αντιστοιχεί σε επιφάνεια χώρου. Σαφώς και δεν παράγει υπέρβαση δόμησης, αλλά από τη στιγμή που συμφωνούμε (?) ότι μπαίνει στο τετραγωνίδιο 5(2), πρέπει να γίνει σύγκριση της επιφανείας του με την επιτρεπόμενη δόμηση για να προκύψει η βαρύτητα της αυθαιρεσίας.
Η εγκύκλιος 3 τώρα που αναφέρεται στις αποθήκες της κατηγορίας 3, λέει ότι υπάγονται και περισσότερες της μιας ανεξάρτητες αποθήκες με συνολική επιφάνεια 15 τμ. Επειδή δεν μπορώ να φανταστώ δύο ή τρεις ανεξάρτητες υπόγειες αποθήκες, θεωρώ προφανές ότι τόσο η εγκύκλιος όσο και η κατηγορία 3 αναφέρονται σε ισόγειες αποθήκες.
Για το τελευταίο σκέλος της ανάρτησής σου, αυτό που έχω να πω είναι ότι σχεδόν όλες οι παραβάσεις της κατηγορίας 3 που έχουν προϋποθέσεις μέγιστων διαστάσεων, αντιστοιχούν se επιφάνειες χώρου (πχ. αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα, εργασίες διαμόρφωσης εδάφους, αποθήκες, υπέρβαση ύψους βιομηχανικών κλπ. αποθηκών κλπ.). Παρόλα αυτά θα υπολογιστούν με αναλυτικό προϋπολογισμό γιατί πρόκειται για «παραβάσεις της παρούσας κατηγορίας που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων»
Ο ποιητής :D (βλ. νομοθέτης), έχει χάσει τα αυγά και τα πασχάλια όπως και όλοι μας.
Κατ' αρχάς, για την ιστορία, το "με κύρια χρήση" προστέθηκε με την τροποποίηση του Ν.4272/14.
Μάλλον αναφέρεται μόνο σε χώρους που ήταν βοηθητικοί και έγιναν κύριοι.
Δηλαδή πατάρι ή σοφίτα ή ισόγεια αποθήκη <50τμ με βοηθητική χρήση που παραμένει βοηθητική πού εντάσσεται;
Ένας τέτοιος χώρος, δεν σημαίνει ότι επειδή έχει βοηθητική χρήση ότι δεν θα έπρεπε να μετρήσει στη δόμηση.
Να που την αλήθεια Νίκο, όσο περισσότερο το σκαλίζω τόσο περισσότερο μπλέκομαι και χάνομαι! :(
Ακόμα και αν δεχτούμε ότι ως επιφάνεια το υπόγειο, παρά τη βοηθητική χρήση θα μπει στο κουτάκι 5(2), τι σύγκριση να κάνεις με την επιτρεπόμενη δόμηση όταν δεν μετρά στη δόμηση. Η σύγκριση θα σε οδηγήσει στον συντελεστή 1,00. Αν και όπως είπες, στις πλείστες των περιπτώσεων πάλι 1,00 θα σου βγάλει ακόμα και αν θεωρηθεί ότι μετρά στη δόμηση.
Κι όμως, έχω περίπτωση με δύο υπόγειες αποθήκες! Και τις δύο κατ' επέκταση του κτηρίου, τη μια από τη μια πλευρά και τη δεύτερη απ' την άλλη. Θα μπορούσαμε όμως να είχαμε μια υπόγεια και μια ισόγεια αποθήκες με άθροισμα εμβαδού <15τμ.
Για τις αποθήκες (§ιγ) και αντλητικές εγκαταστάσεις (§θ) που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις διαστάσεων έχεις νομίζω δίκιο. Γιατί να λέει η εγκύκλιος 3/2013 "εφαρμόζεται η §5 του άρθρου 18 του νόμου" και όχι ο γενικός τρόπος υπολογισμού βάσει εμβαδού.
Έτσι όμως πάμε στο ότι όλες οι αποθήκες >15τμ υπολογίζονται με αναλυτικό, είτε σε υπόγειο είτε σε ισόγειο, είτε σε δώμα, αφού δεν αναφέρεται ρητά ότι θα πρέπει να είναι ισόγειες.
Υ.Γ.: Ισόγεια αποθήκη με εμβαδό >15τμ και <50τμ θα υπολογιστεί με αναλυτικό κατά τα παραπάνω και όχι με εμβαδόν και μειωτικό συντελεστή.
Μόνο ισόγειοι κλειστοί χώροι στάθμευσης θα υπολογιστούν με εμβαδόν και μειωτικό ή μη συντελεστή αναλόγως εμβαδού.
Τί να σου πω βρε Χάρη! Τα 'χω παίξει και εγώ. Ήξεις αφήξεις ουκ εν πολέμω θνήξεις! :SΔιαλέξτε.
Α, και τα καλύτερα έρχονται. Να δεις τί θα γίνει με την ηλεκτρονική ταυτότητα των κτηρίων! Θα 'χουμε να λέμε...για την επόμενη δεκαετία!
Μόλις διάβασα κάτι σχετικό στις ερωταπαντήσεις της 20ης σειράς του ΤΕΕ/Τμήμα Πελοποννήσου:
Ερωταπάντηση #563:
Ερώτηση: Αποθήκη 15τ.μ. που βρίσκεται στον Α' όροφο οικοδομής μπορεί να κατηγοριοποιηθεί στις παραβάσεις Κατηγορίας 3.
Απάντηση: Η §Γ.ιγ ΔΕΝ θέτει κάποιον περιορισμό ως προς την στάθμη που βρίσκεται η αποθήκη. Θα πρέπει όμως να εξετάσετε ότι και το ύψος είναι ως 2,50μ...
Ερ. 35 ΤΕΕ/ΤΚΜ:
Ερ. Αποθήκες στην ταράτσα κτηρίου θεωρούνται ως χώρος κύριας ή βοηθητικής χρήσης;
Απ. Δεν παίρνουν μειωτικό συντελεστή.
Δεν δέχονται μειωτικό συντελεστή προφανώς λόγω στάθμης, συνεπώς δηλώνονται στο τετραγωνίδιο 5(1) και όχι στην κατηγορία 3, σύμφωνα με τον κυριούλη που απάντησε και που ίσως ήταν και ο ίδιος με αυτόν που απάντησε στην #563 (!!!)
Ενδιαφέρον έχει και η ερ.#1 ΤΕΕ/Τμήμα Πελοποννήσου για το αν ισόγεια αποθήκη 30 τμ. δηλώνεται με αναλυτικό ή με επιφάνεια χώρου.
Η …ξεκάθαρη απάντηση, λέει ότι υπάρχει σύγχυση ως προς τη συγκεκριμένη περίπτωση, πως φαίνεται ότι βούληση του Υπουργείου είναι η αποθήκες άνω των 15 τμ. να υπολογίζονται με τον γενικό τύπο και όχι με αναλυτικό, και πως καλό (!) είναι να αναμένουμε τη νέα παρέμβαση του Υ.ΠΕ.Κ.Α. για το συγκεκριμένο θέμα (δεν αντιγράφω την όλη ερωτοαπάντηση λόγω αδυναμίας copy-paste από το αρχείο που ανέβασες Χάρη, αλλά δες την). Κάτι παρόμοιο λέει παρακάτω και η απάντηση #11
Επίσης:
Εγκ.4 άρθρο 18 παρ.6
Συνεπώς, υπόγειες αποθήκες δηλώνονται σαν επιφάνειες με μειωτικό συντελεστή.Παράθεση:
Επίσης ο μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται για αυθαιρεσίες σε νομίμως υφιστάμενες υπόγειες στάθμες, δηλ. με βάση οικοδομική άδεια και μόνο στην περίπτωση που το δάπεδο του υπογείου έχει υλοποιηθεί στη στάθμη που προβλέπεται στην οικοδομική άδεια.
Και παρακάτω:
Αυτό το «ισόγειους» θυμόμουν. Βέβαια θα μου πεις ότι αυτό δεν σημαίνει ότι και οι αποθήκες των 15 τμ. πρέπει να είναι ισόγειες. Αλλά από τα συμφραζόμενα παραπάνω, μάλλον και οι αποθήκες της κατηγορίας 3 πρέπει να είναι ισόγειες.Παράθεση:
Ο μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται ομοίως σε αυθαίρετους ισόγειους βοηθητικούς χώρους του κυρίως κτίσματος (πχ. αποθήκες, χώροι στάθμευσης κλπ.)
Ίσως να έβρισκα και άλλα (για να μπερδευτούμε περισσότερο), αλλά δεν έχω το υλικό που διαθέτεις εσύ Χάρη.
Εν κατακλείδι και μέχρι αποφασίσει το Υ.ΠΕ.Κ.Α. να το διευκρινίσει, προσωπικά θεωρώ ότι:
- υπόγειες αποθήκες υπολογίζονται με τον γενικό τύπο και μειωτικό συντελεστή,
- αποθήκες στη στάθμη του ισογείου μέχρι 15τμ. κατηγορία 3,
- αποθήκες στη στάθμη του ισογείου άνω των 15 τμ.και ως 50τμ. με μειωτικό και
- αποθήκες σε διαφορετική στάθμη ή μεγαλύτερες των 50τμ. χωρίς μειωτικό συντελεστή.
Προσωπική μου άποψη (σήμερα :p).
Η απάντηση στην ερώτηση 35 του ΤΕΕ/ΤΚΜ είναι ότι αποθήκες στο δώμα δεν λαμβάνουν τον μειωτικό συντελεστή.
Συμφωνώ απολύτως μόνο που η απάντηση δεν μας λέει ότι υπολογίζουμε το πρόστιμο με εμβαδόν ή με αναλυτικό προϋπολογισμό. :D
Την ερωταπάντηση 1 του ΤΕΕ/Τμήμα Πελοποννήσου δεν την κατάλαβα.
Γιατί ο νόμος δεν συμφωνεί με την Εγκύκλιο 3/2013;
Ο νόμος λέει ότι:
"Σε περίπτωση παραβάσεων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία εφαρμόζεται η §5 του άρθρου 18 του παρόντος, με την επιφύλαξη της περίπτωσης (ιστ) για την οποία εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις υπολογισμού του προστίμου του παρόντος."
Τι μας λέει δηλαδή, ότι κάνουμε έλεγχο των διαστάσεων της αποθήκης και αν δεν τηρούνται τα 15τμ/2,5μ κάνουμε τον υπολογισμό με την §5 του άρθρου 18, δηλαδή με αναλυτικό προϋπολογισμό.
Μόνο η περίπτωση ιστ των μικροπαραβάσεων εξαιρείται.
Η Εγκύκλιος 3/2013 δεν μας λέει κάτι διαφορετικό.
"Οι παραβάσεις των εδαφίων θ και ιγ, που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία, δεν θεωρούνται ως αυθαίρετες μικρές παραβάσεις, ώστε να υπαχθούν στη Κατηγορία αυτή.
Σε περίπτωση παραβάσεων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία, εφαρμόζεται η §5 του άρθρου 18 του νόμου και στο φύλλο καταγραφής επιλέγεται κατά περίπτωση οποιαδήποτε άλλη κατηγορία πλην της Γ."
Είναι ένας άχρηστος πλεονασμός. Μας λέει ότι και για τις κατηγορίες θ και ιγ (αποθήκες) πηγαίνουμε με §5 άρθρου 18, κάτι που μας λέει και ο νόμος.
Το νέο είναι για την κατηγορία όπου μας λέει να μην επιλέξουμε τη Γ.
Αυτό που προσθέτει η Εγκύκλιος 4/2013 στην §6 του άρθρου 18 δεν έρχεται σε αντίθεση με τον ισχυρισμό μου ότι οι αποθήκες γενικώς υπολογίζονται με αναλυτικό όταν δεν θεωρούνται μικροπαραβάσεις.
Και ο νόμος και η Εγκύκλιος αναφέρονται σε υπόγειους χώρους που είναι κύριοι χώροι λόγω αλλαγής χρήσης.
Το "π.χ. αποθήκες, χώροι στάθμευσης κλπ." που μας έβαλε η τροποποίηση του νόμου μας έμπλεξε. Τι το ήθελαν. Αφού έτσι κι αλλιώς όλες οι αποθήκες, σε όποια στάθμη και αν βρίσκονται υπολογίζονται με αναλυτικό.:D Το ίδιο και και οι χώροι στάθμευσης που θεωρούνται βοηθητικοί χώροι. Μάλλον και στο ΥΠΕΚΑ έχασαν την μπάλα.
Την επόμενη φορά που θα φτιάξουν έναν νόμο για αυθαίρετα να φτιάξουν και ένα πρόγραμμα για υπολογιστή όπου ο μηχανικός ή γιατί όχι και ο πολίτης να βάζει τα δεδομένα και να προκύπτει το πρόστιμο. Όπου στα δεδομένα θα είναι ΟΛΑ,πραγματοποιούμενα στοιχεία δόμησης, επιτρεπόμενα με τα σημερινά, στάθμη, χρήση κ.λπ..
Εν κατακλείδι, είχα την ακριβώς ίδια άποψη με σένα όπως επιγραμματικά την ανέφερες στο τέλος της ανάρτησής σου, αλλά είπαμε, όσο το ψάχνουμε περισσότερο τόσο προβληματιζόμαστε και ενίοτε αναθεωρούμε θέση μας.
Και όπως πολύ σωστά λες μεταξύ σοβαρού και αστείου, σήμερα ο υπολογισμός είναι έτσι, αύριο μπορεί να αλλάξουμε άποψη.