Εμβαδόν σοφίτας

Σε πολυώροφη οικοδομή έστω ότι το εμβαδόν των ανεξάρτητων ιδιοκτησιών του τελευταίου ορόφου είναι 300 τ.μ συν 25 τ.μ το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο . Η σοφίτα που θέλω να κατασκευάσω θα έχει εμβαδόν 150 τ.μ ή 150 τ.μ συν 12,5 τ.μ ;

Άρθρο 11, §6.ιε του ΝΟΚ, όπως ισχύει:
"Σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο των 1/2 του χώρου του υποκείμενου ορόφου με τον οποίο συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο και εφόσον το μέσο ελεύθερο ύψος είναι μικρότερο από 2,20μ.."

Ποιος είναι ο χώρος με τον οποίο συνδέεται λειτουργικά η σοφίτα;
Τα 300τ.μ..
Άρα, το εμβαδόν της δεν πρέπει να ξεπερνά τα 300/2=150τ.μ..

Το ξανακανω και εγω το ερωτημα του Δημητρη γιατι εχω μια ενσταση.....
Αν εχουμε 300 τμ οροφο που αποτελειται για παραδειγμα απο 3 διαμερισματα (Δ1,Δ2,Δ3) επιφανειας 100 τμ το καθενα και κλιμακοστασιο 25 τμ δηλαδη συνολικα ο οροφος εχει εμβαδον 325 τμ και εμεις κατασκευασουμε σοφιτα μονο πανω απο το διαμερισμα Δ1 τοτε το εμβαδον αυτης θα ειναι 325/2 ή 300/2 ή μηπως θα ειναι 100/2 γιατι το εμβαδον του χωρου του οροφου με τον οποιο συνδεεται λειτουργικα ειναι το διαμερισμα Δ1 με Ε=100 τμ?
Ο χωρος του υποκειμενου οροφου με τον οποιο υπαρχει λειτουργικη συνδεση της σοφιτας δεν ειναι μονο το διαμερισμα Δ1 πανω απο το οποιο την κατασκευαζουμε?
Αλλιως δεν θα ειχε και νοημα η τεχνικη οδηγια του αρθρου 2 στην παραγραφο 81 που αναφερει οτι :
"σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε σοφίτα τοποθετείται μέσα στα όρια της υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην όμορη."
Αν μπορω πανω απο ενα διαμερισμα 100 τμ να κατασκευασω σοφιτα 300/2=150 ή 325/2 τοτε ποιο το νοημα του παραπανω?

Το εμβαδόν της σοφίτας περιορίζεται στο 50% του υποκείμενου χώρου με τον οποίο συνδέεται λειτουργικά.
Άρα, αν το υποκείμενο διαμέρισμα είναι 100τ.μ. τότε η σοφίτα του μπορεί να είναι μέχρι 100/2=50τ.μ..

Ο Δημήτρης στο ερώτημά του δεν διευκρίνισε αν ο τελευταίος όροφος στον οποίο θέλει να προσθέσει τη σοφίτα είναι ένα ή περισσότερα διαμερίσματα και αν η σοφίτα αφορά το ένα ή όλα τα διαμερίσματα.

Υ.Γ.: Όπως παρατήρησε καλός συνάδελφος η απόφαση που αφορά τις Τεχνικές Οδηγίες του ΝΟΚ δεν έχει δημοσιευθεί σε ΦΕΚ, άρα δεν έχει καμία νομική ισχύ!!!

Προσωπικά βλέπω ασάφεια, στον 4258/14 αναφέρει:

Σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 1/2 του χώρου του υποκείμενου ορόφου με τον
οποίο συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο και εφόσον το μέσο ελεύθερο ύψος είναι μικρότερο από 2,20 μ.

μιλά για το σύνολο των μέτρων της σοφίτας που μπορεί να κτιστεί

ενώ αυτό που λέει ο Χάρης είναι το εξής:

Σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 1/2 του χώρου της ανεξάρτητης ιδιοκτησίας του υποκείμενου ορόφου με την οποία συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο και εφόσον το μέσο ελεύθερο ύψος είναι μικρότερο από 2,20 μ.
δηλ τι μπορώ να κτίσω πάνω απο κάθε ιδιοκτησία κατι το οποίο διευκρινίζεται στις Τ.Ο :
"..............Αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της υποκείμενης επιφάνειας και σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε σοφίτα
τοποθετείται μέσα στα όρια της υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην όμορη. "



δυστυχώς είναι γρίφος για μένα

Ο Ν.4258/14 τροποποίησε τον ΝΟΚ και το μόνο που άλλαξε στην εν λόγω παράγραφο είναι ότι αντικατέστησε το "της υποκείμενης κάτοψης" με το "του υποκείμενου ορόφου".
Δεν τροποποίησε κάτι στο λεκτικό των Τεχνικών Οδηγιών του Δεκ. 2012.
Άρα παραμένει σε ισχύ το:
"...Αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της υποκείμενης επιφάνειας και σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε σοφίτα τοποθετείται μέσα στα όρια της υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην όμορη..."
Αν βέβαια δεχτούμε τη γενικότερη ισχύ μιας υπουργικής απόφασης που δεν έχει δημοσιευθεί σε ΦΕΚ.

Μπορεί να μη μας συμφέρει η ερμηνεία της νομοθεσίας αλλά καλώς ή κακώς έτσι είναι.
Κατά τη γνώμη μου είναι και εύλογος ο περιορισμός της σοφίτας στο 50% της επιφάνειας του υποκείμενου διαμερίσματος και όχι ολόκληρης της κάτοψης. Τουλάχιστον αν αναλογιστούμε ποιος ο ρόλος της σοφίτας.

αν το δεχτούμε έτσι θα πρέπει να δεχτούμε ότι η αρχική αναφορά σε κάτοψη και η μετέπειτα σε όροφο δεν είχε κανένα νόημα . θα μπορούσε ο νομοθέτης αν είχε αυτό στο μυαλό του να αναφέρει το εξής:
κάθε σοφίτα τοποθετείται μέσα στα όρια της υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας καταλαμβάνει το 50% αυτής και δεν εκτείνεται στην όμορη. "
οπότε θα ξέραμε αμέσως χωρίς ερμηνείες που και πόσα τ.μ δικαιούμαστε να κτίσουμε.

Γραμματικά σωστά είναι το "όροφος" και όχι το "κάτοψη".
Λέμε "υποκείμενος/υπερκείμενος όροφος" και όχι "υποκείμενη/υπερκείμενη κάτοψη".

Αν ο νομοθέτης το έγραφε όπως το διατύπωσες θα ήταν σαφέστερο το κείμενο.
Δυστυχώς, ο Έλληνας νομοθέτης δεν διακρίνεται για τη σαφήνεια του λόγου του. Εσκεμμένα ή μη;
Να 'ταν δε μόνο αυτό.

1. Στο εμβαδόν σοφίτας συμπεριλαμβάνεται κι αυτό της περιμετρικής τοιχοποιίας και σκάλας πρόσβασης;
2. Έχοντας υπόψη και το Έγγραφο ΥΠΕΝ ΔΑΟΚΑ 20894 6.7.2017 μπορούμε να μη συμπεριλάβουμε τα τετραγωνικά που βρίσκονται κάτω από 1,20μ. ύψους στον υπολογισμό της σοφίτας για τον έλεγxο του 50%;
3. Για τον έλεγχο του μ.ο. ελεύθερου ύψους σοφίτας υπολογίζουμε ως ελάχιστο το σημείο τομής στέγης με το δάπεδο; ακόμα κι αν αυτό είναι μη προσβάσιμο πρακτικά; π.χ. 10 εκ. ή λόγω του αναφερθείσα εγγράφου ως ελάχιστο για τον υπολογισμό του μ.ο. λαμβάνεται το 1,20;

1. Κατά αναλογία με τα πατάρια θα έλεγα ότι οι σκάλες συμπεριλαμβάνονται στο εμβαδόν.
Για τις περιμετρικές τοιχοποιίες ο ΝΟΚ το αφήνει στον μελετητή!
Η άποψή μου είναι ότι εφόσον η σοφίτα είναι χώρος, περιλαμβάνει και τους τοίχους που την ορίζουν.

2. Πώς καταλήγεις σ' αυτό το συμπέρασμα;
Το εν λόγω έγγραφο μας λέει ότι δεν μετρά στη δόμηση το 50%.
Το πέραν του 50% μετρά στη δόμηση.
Οι τυχόν δημιουργούμενοι κλειστοί εσωτερικοί εξώστες δεν μετρούν στη δόμηση.
Μας δίνει λοιπόν τρικ για να αφαιρέσουμε από τη δόμηση τα χαμηλά τμήματα της σοφίτας, τα πέραν του 50%.

3. Η ΥΔΟΜ Θέρμης θεωρεί ότι τα ύψη της σοφίτας που ελέγχουμε είναι τα καθαρά.
Ως ελάχιστο λαμβάνουμε το ελάχιστο είτε είναι 0,00μ. είτε είναι 1,50μ.. Και τα δυο είναι κάτω από κάθε ελάχιστο ύψος του Κτιριοδομικού, ακόμα και το ελάχιστο κάτω από δοκό.

1. Συμφωνώ κι εγώ με την άποψη να συμπεριλαμβάνουμε και την εξωτερική τοιχοποιία στο εμβαδόν διότι ορίζουν το χώρο αυτής. Όπως λες όμως ότι ο ΝΟΚ το αφήνει στον μελετητή, δίνει περιθώριο ευελιξίας ειδικά στην περίπτωση (ρύθμισης με Ν.4495/17) που το κέλυφος προβλεπόταν από τα εγκεκριμένα σχέδια ως κλειστή στέγη με ψευδοροφή και καλούμαστε να ερμηνεύσουμε το χώρο αυτό ως σοφίτα σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που ορίζει ο ΝΟΚ. Τώρα για τη σκάλα είτε θα την συμπεριλάβουμε στο εμβαδόν κατά αναλογία των παταριών (δεν είναι κατά τη γνώμη μου νομικά ορθό) είτε όπως υπολογίζουμε τις σκάλες εν γένει όπου εφόσον δεν συνεχίζεται σε άλλο όροφο αυτή δεν υπολογίζεται διότι έχει υπολογιστεί στο εμβαδόν κάτοψης του υποκείμενου ορόφου (πιο ορθό κατά τη γνώμη μου).

2. Η τελευταία παράγραφος του Εγγράφου αναφέρει:
Συμπληρωματικά αναφέρεται ότι οι τυχόν κλειστοί χώροι, που προκύπτουν κατ' επέκταση της ως άνω σοφίτας και πληρούν τις προϋποθέσεις των κλειστών εσωτερικών εξωστών (παρ.37 του Άρθρου 2 του ν.4067/12), δεν προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης του κτιρίου.
Να προσπεράσω ότι λέει συντελεστή δόμησης κτιρίου και όχι οικοπέδου και να σταθώ στις προϋποθέσεις των κλειστών εσωτερικών εξωστών. 1. Προσβάσιμοι χώροι με ύψος έως 1,20μ. 2.χωρίς μόνιμη κατασκευή κλίμακας 3. βοηθητικοί χώροι και τα αυτονόητα όχι όροφος και όχι ανεξάρτητη ιδιοκτησία.
Οπότε όταν εσύ λες για χαμηλά τμήματα εννοείς αυτά που είναι έως 1,20μ.;

Επίσης συμβαίνει το εξής παράδοξο και δημιουργούνται εύλογα ερωτήματα στην περίπτωση που θέλω να ορίσω ένα κλειστό χώρο στέγης ως σοφίτα σύμφωνα με το ΝΟΚ και να τον ρυθμίσω με το Ν.4495/17 ως αυθαίρετος:
Έστω ότι ο χώρος αυτός βρίσκεται κάτω από στέγη (πρώην κλειστός με ψευδοροφή που δημιουργήθηκε με κατέβασμα της οροφής και υποβάθμιση του ελεύθερου ύψους του υποκείμενου ορόφου). Το 50% αυτής πραγματικά δεν υπολογίζεται στο Σ.Δ. ενώ το άλλο 50% αποτελείται από χώρους με προϋποθέσεις των κλειστών εσωτερικών εξωστών, όπου και αυτοί όμως δεν υπολογίζονται στο Σ.Δ. Έχω δηλ. μία "σοφίτα" που δεν υπολογίζεται στη δόμηση του οικοπέδου. Πλην όμως το συνολικό εμβαδόν αυτής (50% + 50%) ξεπερνά το ήμισυ του υποκείμενου ορόφου (και συγκεκριμένα της υποκείμενης κάτοψης Ο.Ι. με την οποία συνδέεται λειτουργικά και για την οποία ρυθμίζεται σύμφωνα με το Ν.4495).
Είναι μήπως λάθος εξ' αρχής η παραδοχή μου ότι είναι σοφίτα και αφαιρώ από το Σ.Δ. το 50%.
Αν Ναι πως υπολογίζω την αυθαιρεσία αυτή; Χωρίς μειωτικό 0,5 βάζοντας όλα τα τετραγωνικά ως κύριους χώρους;
Μπορώ μήπως τα ήμισυ των τετραγωνικών να τα δηλώσω με 0,5 και τα υπόλοιπα όχι.

Τέλος για τα λογιστικά έγγραφα (Ε9 κλπ.) όλο το εμβαδόν της κάτοψης (σοφίτας ή μη) του χώρου κάτω από στέγη το δηλώνουμε ως βοηθητικό χώρο έχοντας πράγματι το ελεύθερο μ.ο ύψους τουλάχιστον 2,20μ.
Αλήθεια σύμφωνα με το Νόμο οι σοφίτες τι είναι; κύριοι ή βοηθητικοί χώροι.

1. Μη μπλέκουμε τον ΝΟΚ με τις ρυθμίσεις βάσει του Ν.4495/17.
Όταν έχουμε δήλωση αυαθαιρέτων αφαιρούμε τις περιμετρικές, νομίμως υφιστάμενες τοιχοποιίες για τον υπολογισμό του προστίμου. Αυτό αφορά βοηθητικούς χώρους που άλλαξαν χρήση σε κύρια, πατάρια και σοφίτες.
Πρέπει όμως να υπολογίζουμε και να αναφέρουμε και ένα εμβαδόν μαζί με τους τοίχους, το οποίο θα αναφέρεται στα συμβόλαια, εφορία, κτηματολόγιο, Δήμο κ.λπ..

2. Δεν προσμετρούνται στην πραγματοποιούμενη δόμηση. Είτε του κτηρίου πούμε είτε του οικοπέδου ίδιο είναι το αποτέλεσμα.
Οι προϋποθέσεις των κλειστών εσωτερικών εξωστών είναι αυτές που αναφέρεις (ύψος ≤1,20μ.).

Όταν κάνουμε ρύθμιση αυθαίρετης σοφίτας με τον Ν.4495/17 και προκειμένου να ελέγξουμε αν όντως πρόκειται για σοφίτα, αν δηλαδή μπορεί να λάβει τον μειωτικό συντελεστή 30%, ελέγχουμε αν τηρείται ο ορισμός του ΝΟΚ (άρθρο 2, %81):
"Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που
· βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτηρίου και
· δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία."
δεν εξετάζουμε τις άλλες διατάξεις του ΝΟΚ, του άρθρου 11 που αφορούν το πότε μια σοφίτα δεν προσμετράται στη δόμηση.

Οι σοφίτες δεν είναι ούτε κύριοι ούτε βοηθητικοί χώροι.
Βλ. το τεύχος τεχνικών οδηγιών του Δεκ. 2012:
"Δεν υποκαθιστά τη λειτουργία των χώρων κύριας ή βοηθητικής χρήσης που είναι απαραίτητοι για τη λειτουργία της αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας του κτηρίου στην οποία ανήκει."

Όταν όμως δηλώνεται μια αυθαίρετη σοφίτα με τον Ν.4495/17 είναι κύριος χώρος και έτσι θα πρέπει να δηλώνεται σε Ε9 κ.λπ.. Το ελάχιστο ύψος κατά τον ΓΟΚ 1955/ΓΟΚ 1973/Κτηριοδομικό/ΝΟΚ δεν το εξετάζουμε, δεν αποτελεί περιορισμό για τον χαρακτηρισμό του χώρου ως κύριο αφού ο χώρος είναι αυθαίρετος.

Ευχαριστώ Χάρη για τις διευκρινίσεις σου, με έβγαλες από μία σύγχυση που είχα στο μυαλό μου σχετικά με τις σοφίτες.

1. Τις περιμετρικές τοιχοποιίες θυμάμαι ότι τις αφαιρούσαμε από υπόγειους χώρους συμφωνα με εγκύκλιο 4 του Ν.4178/13. Ισχύει το ίδιο και με το Ν.4495/17 και για τις σοφίτες ;

2.Οι σοφίτες είτε θα είναι κύριοι χώροι είτε βοηθητικοί (<1,20μ.) είτε συνδυασμός αυτών σύμφωνα με αυτά που αναφέραμε και έτσι θα πρέπει να δηλώνονται και στα συμβολαιογραφικά και φορολογικά έγγραφα. Όπως σωστά ανέφερες για τον 4495/17 είναι κύριοι χώροι.

Επίσης σημαντικό για τον Ν.4495/15, σοφίτα νοείται ο χώρος εντός του προβλεπομένου ύψους της εγκεκριμένης επικλινούς στέγης και μόνο τότε παίρνει μειωτικό 30%, άλλως θεωρείται σοφίτα-όροφος χωρίς μειωτικό.

1. Η εγκύκλιος 4/13 δεν αναφέρονταν ούτε σε πατάρια ούτε σε σοφίτες αλλά είχε παράδειγμα με αλλαγή χρήσης σε εκτός σχεδίου γήπεδο, όπου αφαιρούνταν οι περιμετρικές τοιχοποιίες.
Ο Ν.3843/10 είχε ρητή αναφορά για την αφαίρεση των περιμετρικών τοίχων.
Κατά την άποψή μου, αφαιρούνται και στον Ν.4495/17.

2. Μια νόμιμη σοφίτα δομημένη κατά ΝΟΚ δεν είναι ούτε κύριος ούτε βοηθητικός χώρος, βάσει των όσων αναφέρει το τεύχος τεχνικών οδηγιών του Δεκ. 2012. Άρα, ίσως το ορθότερο να ήταν να μη δηλώνονται καν στα Ε1, Ε2, Ε9 κ.λπ..
Μια αυθαίρετη σοφίτα δηλωμένη με τον Ν.4495/17 ή τον Ν.4178/13 ή τον Ν.4014/11 είναι κύριος χώρος και δηλώνεται στα Ε1, κ.λπ..
Αν ένα μέρος της σοφίτας τηρεί τις προδιαγραφές των κλειστών εσωτερικών εξωστών τότε το τμήμα αυτό δεν είναι ούτε βοηθητικός χώρος και δεν δηλώνεται πουθενά.

Παράθεση:

---

Επίσης σημαντικό για τον Ν.4495/15, σοφίτα νοείται ο χώρος εντός του προβλεπομένου ύψους της εγκεκριμένης επικλινούς στέγης και μόνο τότε παίρνει μειωτικό 30%, άλλως θεωρείται σοφίτα-όροφος χωρίς μειωτικό.

---

Σαφώς!
Π.χ. αν κάποιος "σήκωσε" τη στέγη του κατά 1,50μ και έκτισε περιμετρικά ντουβαράκι ύψους 1,00μ., τότε αυτή η "σοφίτα" δεν λαμβάνει τον μειωτικό συντελεστή 0,30 έστω και αν επικοινωνεί με τον από κάτω όροφο και δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Διότι δεν είναι εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτηρίου.

2. Πως συμπεραίνεις από τις Τεχνικές οδηγίες ότι δεν είναι κύριος ούτε βοηθητικός χώρος;

Οι οδηγίες αναφέρουν ότι η σοφίτα αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της υποκείμενης επιφάνειας και ότι Δεν υποκαθιστά τη λειτουργία των χώρων κύριας ή βοηθητικής χρήσης που είναι απαραίτητοι για τη
λειτουργία της αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας του κτιρίου στην οποία ανήκει.

Κατά τη δική μου ερμηνεία η σοφίτα δεν πρέπει να υποκαθιστά αλλά μπορεί να συμπληρώνει τη λειτουργία των χώρων κύριων ή βοηθητικών. (Π.χ. ένα επιπλέον Υ/Δ, ένα επιπλέον λουτρό ή μία αποθήκη).
Σαφώς λοιπόν και πρέπει να δηλώνονται ως χώροι, κύριοι κατ' εμέ όταν συμπληρώνουν κύριους χώρους και βοηθητικούς όταν συμπληρώνουν βοηθητικούς, καθόλου για τα τμήματα που πληρούν τις προδιαγραφές των κλειστών εξωστών (όπως εξάλλου γίνεται και για τα παραδοσιακά πατάρια άνωθεν WC) ή συνδυασμός των ανωτέρω.
Πως άλλωστε θα γίνονται και οι μεταβιβάσεις αυτών και πως θα λογίζονται οι φόροι ΕΝΦΙΑ; Αν όχι τότε βρήκαμε παραθυράκι για μη καταβολή φόρου τμήματος ακινήτου.

Αν η σοφίτα είναι χώρος κύριας χρήσης τότε θα πρέπει να έχει και τις προδιαγραφές χώρου κύριας χρήσης όπως ελεύθερο ύψος (≥2,65μ.), φυσικό φωτισμό (≥10%) και αερισμό (≥5%).

Αν η σοφίτα είναι χώρος βοηθητικής χρήσης τότε θα πρέπει να έχει και τις προδιαγραφές χώρου κύριας χρήσης όπως ελεύθερο ύψος (≥2,20μ.)

Όταν όμως η σοφίτα σχεδιάζεται έτσι ώστε να μην μετρήσει στη δόμηση, άρα να έχει μέσο ελεύθερο ύψος ≤2,20μ., είναι προφανές ότι μεγάλα τμήματά της δεν θα πληρούν τους όρους ούτε για χώρους βοηθητικής χρήσης.

Ο περιορισμοί >2,65μ. για το ύψος κύριας χρήσης και >2,20μ. βοηθητικής, ισχύουν μετά την εφαρμογή του ΝΟΚ και του Κτιριοδομικού αντίστοιχα. Πιο πριν μετά την εφαρμογή του Κτιριοδομικού ίσχυε το 2,40μ. για κύρια και πιο πριν δεν γνωρίζω .
Κατα την άποψη μου εφόσον υπάρχουν ανα περιόδους διάφοροι περιορισμοί κύριας ή βοηθητικής χρήσης αυτό δεν συνιστά τη μη δήλωση των χώρων αυτών στα φορολογικά έγγραφα αναλόγως με τι ισχύει κάθε φορά.
Επίσης ορθά όπως έχεις πει οι αυθαίρετοι χώροι σοφίτας δηλώνονται ως κύριοι στα έγγραφα αυτά. Συνεπώς θα πρέπει κατ' εμέ να δηλώνονται όλοι οι χώροι μίας κατοικίας στα φορολογικά έγγραφα. Για παράδειγμα ένας ενιαίος χώρος Υ/Δ σε σοφίτα με ύψος από 0 έως 3μ. θα πρέπει να δηλώνεται ως κύριος χώρος. Αν διαχωρίζεται στο ύψόμετρο 2,20 τότε θα πρέπει να δηλώνεται ως κύριος ο χώρος μεταξύ 2,20 έως 3μ και βοηθητικός ο χώρος μεταξύ 2,20 έως 1,20 εφόσον αποτελεί αποθηκευτικό χώρο. Οι χώροι που δημιουργούνται κάτω από 1,20 τους αντιμετωπίζουμε ως τα συνήθη πατάρια (άνωθεν λουτρών) που δε δηλώνονται πουθενά.
Τέλος πάντων είναι μία γνώμη μου διότι εφόσον δεν υπάρχουν σχετικές οδηγίες προσπαθώ να εικάσω λογικά σενάρια.

Οι διατάξεις του κτηριοδομικού προ της ΥΑ.3046/304 (ΦΕΚ.59/Δ΄/03.02.1989) ήταν ενσωματένες στον ΓΟΚ 1973 και ΓΟΚ 1955.

Όπως είπα παραπάνω, αυθαίρετοι χώροι σοφίτας δηλώνονται στα Ε1, Ε2 κ.λπ. ανεξαρτήτως ύψους.
Νόμιμοι όμως χώροι σοφίτας οι οποίοι για να είναι νόμιμοι κατασκευάστηκαν βάσει ΝΟΚ, δεν είναι ούτε βοηθητικοί ούτε κύριοι χώροι οπότε δεν δηλώνονται στα Ε1, Ε2 κ.λπ..

Φοβάμαι ότι το όποιο μπέρδεμα είναι γιατί μπλέκουμε νόμιμους χώρους με αυθαίρετους τακτοποιημένους χώρους.

Ναι αυτό σίγουρα ισχύει, μπλέκουμε νόμιμους με αυθαίρετους χώρους.
Οπότε νόμιμη σοφίτα μπορεί να μεταβιβάζεται ως λειτουργικό παράρτημα της υποκείμενης Ο.Ι. χωρίς να λογίζεται φόρος μεταβίβασης επί των τετραγωνικών της ούτε βέβαια να υπόκειται σε φόροΕΝΦΙΑ εφόσον δεν δηλώνεται.

Στα συνημμένα προσχέδια φαίνεται προτεινόμενη προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενη μονοόροφη κατοικία εντός ορίων οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων. Η πρόταση περιλαμβάνει:
· Κατασκευή φέρουσας διαφραγματικής τοιχοποιΐας περιμετρικά της πλάκας του 1^ου ορόφου (ο οποίος ΔΕΝ φέρει καμία ανεστραμμένη δοκό). Στις πλευρές της πλάκας κατά την έννοια της μικρής διάστασης προτείνεται η κατασκευή φέρουσας τοιχοποιϊας ύψους 1μ, όπως φαίνεται και στο σχέδιο όψης.
· Έδραση της στέγης επι της φέρουσας τοιχοποιϊας.
Παραθέτω ακολούθως τους ορισμούς της σοφίτας και τους κλειστού παταριού, σύμφωνα με το ΝΟΚ όπως τροποποιήθηκε και ισχύει:
ΑΡΘΡΟ 2 ΠΑΡ. 81 ΝΟΚ: Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με το χώρο κάτω από την στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. Η σοφίτα, δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη. Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται, η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον σ.δ. Δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της σοφίτας.
ΑΡΘΡΟ 2 ΠΑΡ. 37 ΝΟΚ: Κλειστός εσωτερικός εξώστης (κλειστό πατάρι) είναι προσβάσιμος αποθηκευτικός χώρος με ελεύθερο ύψος έως 1,80 μ. χωρίς μόνιμη κατασκευή κλίμακας, έχει βοηθητική χρήση, δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Βρίσκεται εντός χώρου, όπου η υποκείμενη επιφάνεια πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας ή βοηθητικής χρήσης.
Τυχόν κλειστοί χώροι, που προκύπτουν κατ’ επέκταση σοφίτας και πληρούν τις προϋποθέσεις των κλειστών εσωτερικών εξωστών δύνανται να θεωρούνται κλειστοί εσωτερικοί εξώστες.


Ερωτήματα:
Α) Υφίσταται οποιαδήποτε περιοριστική διάταξη που να αποτρέπει την "ελαφριά" κατασκευή σοφίτας, δηλαδή την κατασκευή ξύλινης στέγης επι φέρουσας τοιχοποιϊας;
B) Δύναται ο χώρος 1 να θεωρηθεί σοφίτα και συνεπώς να μην συμπεριληφθεί η επιφάνεια του στο σδ, εφόσον πλέον «δύναται το δάπεδο της σοφίτας να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης», εφόσον η επιφάνειά του χώρου 1 είναι μικρότερη του 50% του υποκείμενου ορόφου(αφαιρουμένης της επιφάνειας του κλιμακοστασίου) και εφόσον «δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της σοφίτας»; (ΑΡΘΡΟ 2 ΠΑΡ81 ΝΟΚ όπως τροποποιήθηκε και ισχύει)
Γ) Δύναται οι χώροι 2 και 3 να θεωρηθούν κλειστά πατάρια που προκύπτουν κατ’ επέκταση της σοφίτας και συνεπώς επίσης να μην προσμετρηθούν οι επιφάνειές τους στη δόμηση; (ΑΡΘΡΟ 2 ΠΑΡ. 37 ΝΟΚ όπως τροποποιήθηκε και ισχύει)
Δ) Υφίστανται κατα την κρίση σας χώροι που, σύμφωνα με τη νομοθεσία, πρέπει να προσμετρηθούν στη δόμηση; Σημειώνεται ότι σε καμία περίπτωση δεν παραβιάζεται το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίου στην περιοχή.
Να σημειωθεί δε οτι ο ιδιοκτήτης του υποκείμενου ορόφου είναι ένας, δεν υφίσταται σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και μελλοντικά δύναται να υπάρξει τροποποίηση ως προς τη διαμερισμάτωση του υποκείμενου ορόφου.Συνημμένο 2321


Ευχάριστώ εκ των προτέρων για την απάντησή σας