Εκτυπώσιμη Έκδοση
Σ' αυτό το θέμα θέτουμε ερωτήματα σχετικά με τις αξίες ακινήτων και τις μεθόδους εκτιμήσεων αξιών που εφαρμόζονται σε όλες τις τεχνικοοικονομικές - αξιολογήσεις των ακινήτων και ο συνάδελφος κος Πίστης Αλέξανδρος, Πολιτικός Μηχανικός εκτιμητής ακινήτων, με μεγάλη πείρα και εξειδίκευση σε ανάλογα θέματα, θα μας απαντήσει εντός του πρώτου πενθημέρου του αμέσως επόμενου μήνα.
Χαιρετώ την κοινότητα!
Θα ήθελα να σας ρωτήσω εάν υπάρχει κάποιος φορέας πιστοποίησης των εκτιμητών στην Ελλάδα (μετά από την παρακολούθηση κάποιων μαθημάτων για παράδειγμα..ή μέσω σεμιναρίων). Ευχαριστώ!!
Από όσο ξέρω πιστοποιημένος κρατικά φορέας όχι.
Υπάρχει το ΕΛΙΕ για περαιτέρω πληροφόρηση.
Μάλιστα... Γνώριζα για το ΕΛΙΕ...αλλά ήθελα να βεβαιωθώ για την δυνατότητα πιστοποίησης ενός μηχανικού πάνω στο real estate.. Ευχαριστώ!
Όχι,φορέας πιστοποίησης δεν υπάρχει και αυτό είναι ένα από τα βασικά προβλήματα του χώρου. Πολύ πρόσφατα δημιουργήθηκε σύλλογος που σκοπό έχει να προωθήσει και το θέμα της πιστοποίησης.
Όπως είπε και ο φίλος μου ο Χάρης που τον ευχαριστώ για τα καλά του λόγια που ελπίζω να μην τα περάσετε για prpmotion , από εδώ μπορούμε να λύνουμε κάποιες απορίες πάνω σε εκτιμήσεις αρκεί να μην είναι συγκεχυμένες οι ερωτήσεις . Κάθε μέρα είναι δύσκολο να γίνονται οι ερωτοαπαντήσεις , αλλά αν μαζεύονται κάποιες ερωτήσεις μπορούμε να δίνουμε απαντήσεις πάντα σε συμβουλευτικό επίπεδο , δηλάδή τι θα έκανα εγώ αν χειριζόμουνα αυτήν την υπόθεση και όχι δεσμευτικά
---------- Η ανάρτηση προστέθηκε στις 19:11 ---------- Η προηγούμενη ανάρτηση ήταν στις 18:57 ----------
Σε αυτά που ρωτάτε για την πιστοποίηση . Δεν υπάρχει ακόμα πιστοποιημένος φορέας στην Ελλάδα πλην του ΣΟΕ ( Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών ) που αναλαμβάνει υποθέσεις δημόσιας γης η υποθέσεις αμφισβητούμενης αξίας ( φορολογικές - διανομές - απαλλοτριώσεις κλπ με δικαστήρια κλπ ) και του Σ.ΕΚ.Ε (Σύλλογος Εκτιμητών Ελλάδος ) - πιστοποιημένος από τον TEGOVA που δημιουργήθηκε πρόσφατα και που μαζί με το ΕΛ.Ι.Ε ( Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής ) έχουν αναλάβει να δρομολογήσουν μετά από κατάλληλα σεμινάρια και γραπτές εξετάσεις την απονομή πιστοποίησης για τους εκτιμητές στην Ελλάδα ( με προυποθέσεις βέβαια τίτλους συναφών σπουδών και αποδεδειγμένη εμπειρία στο αντικείμενο σε έτη και σε αριθμό υποθέσεων ) Γίνονται δεκτές βέβαια ως έγκυρες στην παρούσα φάση στα μεγάλα γραφεία διαχείρισης ακίνητης περιουσίας οι πιστοποιήσεις από RICS και ASA ( Αγγλοσαξωνικές πιστοποιήσεις )
---------- Η ανάρτηση προστέθηκε στις 20:36 ---------- Η προηγούμενη ανάρτηση ήταν στις 19:11 ----------
Είχα αναρτήσει και στο ************** ένα άρθρο σχετικά με το τι πρέπει και τι δεν πρέπει να κάνει ένας έμπειρος και προσεκτικός εκτιμητής και επειδή έβαλα σαν παραπομπή την ιστοσελίδα μου που αναφέρει πολλά χρήσιμα δεδομένα πάνω σε εκτιμήσεις , μου είχαν κάνει αποκλεισμό , διότι θεωρήθηκε ότι προμοτάρησα την ιστοσελίδα μου , λες και θα μπορούσα να γράψω όσα έχω γράψει κατά καιρούς εκεί και σχετίζονται με εκτιμήσεις . Όποιος θέλει ας δει στην ιστοσελίδα μου www.apistis.com οποιοδήποτε πληροφοριακό υλικό και έρευνα γύρω από τις εκτιμήσεις και ας μου στείλει email με απορίες του για περαιτέρω ενημέρωση
Ο Χάρης έβαλε τους τρεις πολύ χρήσιμους ιστοτόπους για εκτιμήσεις . Να διευκρινήσουμε ότι πολλοί και κυρίως μεσιτικά γραφεία μεγάλα προσπαθούν να αποσπάσουν από όπου μπορούν υπόσχεση για πιστοποίηση σε εκτιμήσεις ακινήτων .Με το να μην υπάρχει όμως κατάλληλο Θεσμικό πλαίσιο ( για την ακρίβεια τώρα μέσω Σ.ΕΚ.Ε και Ελ.Ι.Ε γίνεται προσπάθεια να δημιουργηθεί ) μόνο όσοι έχουν ξένες σπουδές σε Εκτιμητική και Real Estate μπορούν να αποδείξουν έμπρακτα πιστοποίηση στο αντικείμενο και δη εκ μεταφοράς από γνώσεις στο εξωτερικό . Το να είσαι μέλος των σωματείων αυτών ( Σ.ΕΚ.Ε και Ελ.Ι.Ε ) στην πράξη δεν σημαίνει ότι πιστοποιήθηκες κιόλας αυτομάτως , απλώς επειδή υποβάλλεις τίτλους σπουδών και εμπειρία στις εκτιμήσεις που κάνεις η έχεις κάνει , γίνεσαι ανάλογα τακτικό η προσωρινό μέλος των σωματείων , με δικαίωμα να κάνεις την δουληά του εκτιμητή προσωρινά , μέχρι να ολοκληρωθεί το θεσμικό πλαίσιο για την πιστοποίηση κατόπιν σεμιναρίων και γραπτών εξετάσεων και έως τότε δεν σε αμφισβητούν ( σύλλογοι , μεσιτικά γραφεία , αντίδικοι σε δικαστήρια κλπ ) ότι δεν δικαιούσαι να κάνεις εκτιμήσεις ως μη πιστοποιημένος εκτιμητής . Κάτι δηλαδή ανάλογο με τους προσωρινούς Ενεργειακούς Επιθεωρητές του ΥΠΕΚΑ. Λίαν συντόμως όμως θα κριθούμε όλοι με εξετάσεις για κανονική πιστοποίηση. Σε ότι αφορά μεταπτυχιακές σπουδές , δυστυχώς μόνο η ΑΣΟΕ έχει ένα τμήμα μεταπτυχιακών σπουδών που ανήκει στον Τομέα Στατιστικής και είναι διετούς παρακολούθησης με αντικείμενο το πως μέσω των στατιστιστικών μεθόδων μπορείς να παρακολουθείς επιστημονικά τις τάσεις της κτηματαγοράς . Αυτό βέβαια δεν αποτελεί από μόνο του κάποιου είδους πιστοποίηση , αλλά πρόσθετες γνώσεις και σπουδές στο Real Estate.
Μερικές ερωτήσεις:
1. Πως αποτιμάται η κατασκευαστική αξία ενός ακινήτου στην περίπτωση που αυτό δεν είναι καινούργιο (όπου εκεί λίγο πολύ τα πράγματα είναι εύκολα και γνωστά).
Υπάρχει κάποιος τύπος που να απομειώνει την αξία σε σχέση με την κατασκευαστική αξία που θα θεωρούσαμε αν το ακίνητο ήταν καινούργιο?
Το ποσοστό της απομείωσης διαφοροποιείται εάν το ακίνητο είναι κατάστημα, οικία, βιοτεχνικό κ.τ.λ.?
2. Σαν αξία άμεσης εκποίησης θεωρείται ορθό ένα ποσοστό της τάξεως του 75%-80% της εμπορικής αξίας?
3. Ο τρόπος υπολογισμού της αξίας ενός οικοπέδου εντός κέντρου πόλεως, είναι ορθό να στηρίζεται στα αντιπαροχικά δεδομένα της περιοχής? Προκύπτει ορθή εκτίμηση κατ΄αυτόν τον τρόπο? Το ρωτάω διότι ακίνητα εντός κέντρου (οποιασδήποτε πόλης) έχουν τρομερές αποκλείσεις στις τιμές που θεωρούν οι ιδιοκτήτες (και όχι μόνο) δίκαιες ως προς την αποτίμησή τους.
Ευχαριστώ
Σε αυτό που ρωτάει ο συνάδελφος για την απομείωση της αξίας λόγω παλαιότητας των ακινήτων η γενική σχέση που αφορά μόνο το κτίσμα και την υπεραξία της γης ( διότι η γη δεν απομειώνεται στην αξία της σαν συνάρτηση του χρόνου ) είναι Ανεοδμητου κτίσματος * ( 1- α )T όπου το α το παίρνουμε 3% για κατοικίες ανά έτος , 2% για γραφεία , καταστήματα , 2,5% για τουριστικά και 1,5% για βιοτεχνίες , βιομηχανίες και Τ είναι ο χρόνος παλαίωσης . Τον ίδιο τύπο χρησιμοποιούμε για την υπεραξία της γης λόγω του κτίσματος που υπάρχει πάνω σε αυτήν που και αυτή η υπεραξία με τα χρόνια μειώνεται με ανάλογο τύπο όπως ο πιο πάνω . Η αξία της γης δεν μειώνεται όπως είπαμε . Το άθροισμα των τριών αυτών αποτελεί την αγοραία αξία του πεπαλαιωμένου κτιρίου ( Αξία παλαιού κτιρίου + υπεραξία γης λόγω παλαιού κτιρίου + γη )
Η αξία άμεσης εκποίησης ( forced sale value ) σε ήρεμες συνθήκες κτηματαγοράς είναι 80% , 85% και 90% της αγοραίας ανάλογα με το είδος του ακινήτου ( το 90% για τις κατοικίες ) Το 75% έως 80% παρόλο που είναι πιο αυστηρό , σε περιόδους οικονομικής ύφεσης όπως αυτή που περνάμε , στέκει σαν ποσοστό απομείωσης της αγοραίας . Πιο δόκιμος είναι ο όρος αγοραία και όχι εμπορική αξία παρόλο που στον ορισμό τους δεν υπάρχει διαφορά . Όλα τα ακίνητα έχουν αγοραία αξία , αν όμως τα ακίνητα δεν μπορούν να αποφέρουν εισόδημα , δεν έχουν εμπορική αξία , έχουν όμως αγοραία .Συμπέρασμα την λέξη αγοραία την χρησιμοποιούμε για όλα τα ακίνητα , την λέξη εμπορική σε όσα δύνανται να αποφέρουν εισόδημα . Στο τρίτο ερώτημα δεν καταννοώ απόλυτα την ερώτηση , αλλά εαν το ακίνητο έχει βέλτιστη αξιοποίηση ( και με την αντιπαροχή θεωρητικά την έχει ) γιατί να υπάρχει απόκλιση από τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών . Ας ζητάνε ότι θέλουν οι ιδιοκτήτες . Του εκτιμητή η δουληά είναι να βγάζει τις αξίες χωρίς να λαμβάνει υπόψη του ότι οι ιδιοκτήτες ζητούν στην αντιπαροχή να πάρουν και ποσοστό στους κλεισμένους ημιυπαιθρίους που παράνομα θα κλείσει ο κατασκευαστής . Συνεπώς η αντιπαροχή είναι στρεβλωμένη σε σχέση με το ποιά θα ήταν χωρίς λαθροχειρίες οικοπεδούχων και κατασκευαστών . Από πότε ο ημιυπαίθριος που δεν έχει συμμετοχή στο Σ.Δ έχει ίδια τιμή με τα νόμιμα μ2 της οικοδομής που από πίσω τους έχουν και την αξία ανα μ2 του οικοπέδου ; Κατάλαβες γιατί έτσι όπως εφαρμόζεται η αντιπαροχή , στην πράξη στρεβλώνει τα εύλογα ποσοστά αντιπαροχής που θα έπρεπε ένας κατασκευαστής να δώσει σε έναν οικοπεδούχο ;
Πώς υπολογίζεται η αξία των κλειστών ημιϋπαίθριων σε κτήριο με χρήση κατοικίας,δεδομένου και του Ν.3843/10 περί τακτοποίησης;
Ας ξεκινήσουμε πρώτα με το πως το αντιμετωπίζουν οι Τράπεζες στις δανειοδοτήσεις τους . Ηδη πολλές Τράπεζες μεταξύ των οποίων και η Εθνική πριν τον νόμο 3843/2010 αντιμετώπιζαν ελαστικά τους ημιυπαίθριους που έκλειναν και επέτρεπαν να υπολογίζονται στην αρχή στο 50% της τιμής πώλησης των κύριων χώρων και μετά λόγω ανταγωνισμού μεταξύ των Τραπεζών , έφθαναν να δέχονται μέχρι και στο 80% της τιμής πώλησης των κύριων χώρων . Βέβαια οι δαανειοδοτήσεις με βάση τις εκτιμήσεις ακινήτων , στις Τράπεζες εμπεριέχουν την διασφαλιστική αξία του δανείου , που είναι το γνωστό LTV και που είναι το αναλαμβανόμενο τελικό ρίσκο που παίρνει η Τράπεζα για κάθε δανειοδότηση ακινήτου . Είναι δηλαδή ένας συντελεστής ασφαλείας ας το πούμε . Αυτό για τους καλούς πελάτες μπορεί να είναι έως 0,85 , για τους δε απλούς πελάτες , τους περιστασιακούς είναι συνήθως έως 0,70 . Άρα και υψηλή να είναι η προσμέτρηση της αξίας του κλειστού ημιυπαιθρίου , δηλαδή αν το έπαιρνε κάποιος ακριβώς όπως το επέτρεπε η Τραπεζική εγκύκλιος , δηλαδή 0,80 της τιμής πώλησης των κύριων χώρων , όταν στο τέλος θα έμπαινε η διασφαλιστική αξία , το LTV δηλαδή , δεν θα κινδύνευε η δανειοδότηση του ακινήτου λόγω υπερβολικού ρίσκου για την Τράπεζα . Με αυτό το σκεπτικό πολλές Τράπεζες προχώρησαν πριν τον νόμο και στην αύξηση του ποσοστού της αξίας των ημιυπαιθρίων σε σχέση με την αξία των κύριων χώρων σε ποσοστά άνω του 50% και έως 80% . Μετά τον νόμο της τακτοποίησης και επειδή ήδη είχαν δώσει υψηλές αξίες στους κλειστούς ημιυπαίθριους , δεν προχώρησαν σε νέες ερμηνευτικές εγκυκλίους οι περισσότερες Τράπεζες ούτε στο 100% ούτε σε μειώσεις , πλην κάποιων εξαιρέσεων Τραπεζών που από πριν αντιμετώπιζαν συντηρητικά το όλο θέμα . Εξάλλου οι αιτήσεις στεγαστικών δανείων και οι εγκρίσεις αιτήσεων , έχουν πέσει σχεδόν στο 10% σε σχέση με παλαιότερες εποχές και συνεπώς δεν υπάρχει ανταγωνιστικό ενδιαφέρον . Εγω για λόγους έντιμης τακτικής προς τον πελάτη μου , είτε είναι ιδιώτης , είτε είναι Τράπεζα , τον ημιυπαίθριο τον αξιολογώ έως 50% της αξίας των νομίμων κτισμάτων , ακόμα και με την νέα κατάσταση της τακτοποίησης για 40 έτη και τούτο διότι οι ημιυπαίθριοι έχουν μεν κατασκευαστικό κόστος και προσδοκώμενο κέρδος ( εργοληπτικό και επιχειρηματικό ) με σχετική νομιμοποίηση πλέον αφού ο νόμος τα αποδέχεται για 40 έτη , αλλά δεν έχουν συμμετοχή στην αξία του οικοπέδου , διότι δεν προσμετρώνται στον Σ.Δ. και συνεπώς δεν μπορείς να τους δώσεις και μερίδιο από την αξία του οικοπέδου που ποτέ δεν είχαν έτσι και αλλιώς. Συνεπώς το σωστό κατά την προσωπική μου άποψη είναι να υπολογίζονται σε αξία έως το 50% της τιμής των νομίμων κτισμάτων.(και αυτό ανεξάρτητα από την νομοθετική ρύθμιση που έγινε )
Η μέθοδος εισοδήματος σε ποιες περιπτώσεις και κυρίως σε ποια είδη ακινήτων μπορεί να εφαρμοστεί δίνοντας αξιόπιστα συμπεράσματα?
Υπάρχει κάποιο παράδειγμα εφαρμογής της που μπορείτε να μας παραθέσετε για να γίνει κατανοητή?
Η μέθοδος εισοδήματος εφαρμόζεται για όσα ακίνητα μπορούν να παρέχουν εισόδημα είτε σε μηνιαία βάση ( μισθώματα ) είτε σε άλλης χρονικής διάρκειας συμφωνία ( π.χ. ετήσια έσοδα από αδιάλλειπτη εκμετάλλευση επιχειρηματικής μονάδας). Συνεπώς με την μέθοδο εισοδήματος, αποτιμούμε κατά βάση την επιχειρηματική αξία μιας επιχείρησης που δύναται να αποφέρει εισοδήματα και όχι μόνο την αξία των παγίων της επιχείρησης αυτής, όπως με την στενότερη έννοια τα αποτιμούν οι άλλες εκτιμητικές μέθοδοι. Παράδειγμα για να γίνει αυτό κατανοητό , ένα κτίριο γραφείων έξι ορόφων, έστω επιφανείας συνολικής1800 μ2 ενοικιάζεται από τον ιδιοκτήτη του με επαγγελματικό συμβόλαιο μίσθωσης 9 τουλάχιστον ετών , σε διάφορους μισθωτές με ετήσια μισθώματα, έστω 120.000 Ε για τον πρώτο χρόνο και με πρόβλεψη αναπροσαρμογής των μισθωμάτων, λόγω ετήσιου πληθωρισμού έστω 4% και παράλληλα ο ιδιοκτήτης αυτός έχει από διάφορες επιβαρύνσεις που αφορούν το κτίριο έξοδα 20.000 Ε που και αυτά αναπροσαρμόζονται έστω 2% ετησίως. Αν ορίσεις ένα κατάλληλο επιτόκιο προξόφλησης των ταμειακών αυτών καθαρών ροών εισοδημάτων ( δηλαδή έσοδα μείον έξοδα για κάθε έτος ) και αν υπολογίσεις και την υπολειμματική αξία του ακινήτου μετά την λήξη της μίσθωσης των 9 ετών και τα προσθέσεις όλα αυτά μετατρέποντας τα σε παρούσες αξίες με τους κατάλληλους συντελεστές παρούσας αξίας, παίρνεις την ζητούμενη επιχειρηματική αξία του ακινήτου που μέσα της περιέχει και την αξία του κτιρίου σαν υλική αξία κτισμάτων και γης αλλά παράλληλα και την επιχειρηματική δυναμική αυτής καθεαυτής της επιχείρησης αφού παράγει εισόδημα. Αυτή είναι η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών ( DCF ) που είναι και η βασικότερη μέθοδος εισοδήματος μαζί με αυτήν της ευθείας κεφαλαιοποίησης που αφορά όμως μόνο εισοδήματα ενός έτους και χωρίς καμμία υπολειμματική αξία στο τέλος της χρήσης . Φυσικά υπάρχει και η μέθοδος των κερδών επί ακαθάριστου εισοδήματος ( τζίρου ) που εφαρμόζεται σε σταθμούς αυτοκινήτων και εκμετάλλευση εμπορικών κέντρων , είναι όμως πιο πολύ χρησιμοποιούμενη σε αγγλοσαξωνικές χώρες και πολύ λίγο στην Ελλάδα. Πάντως την μέθοδο των κερδών την αποδέχονται ως μέθοδο εισοδήματος τα Ευρωπαικά Εκτιμητικά Πρότυπα.
Μια επιπλέον ερώτηση όσον αφορά την κατασκευαστική αξία των ακινήτων : σε ένα διώροφο με Υπόγειο, η κατασκευαστική αξία του υπογείου είναι η ίδια με του ισόγειο και του Ορόφου;;...αν το Υπόγειο είναι αποθήκη δεν αποτελεί συχνό φαινόμενο η κατασκευαστική αξία του να είναι ίσως και μεγαλύτερη της εμπορικής του;;;
Υπάρχει κάποιος τύπος που να υπολογίζει την μειούμενη αξια των ακινητων λόγω της μη τακτοποήσης με τον Ν.4014/2011-ύπαρξης αυθαιρεσιών;;
Σας ευχαριστώ πάρα πολύ εκ των προτέρων!
Πρόσφατα αγόρασα διαμέρισμα σε παλιά πολυκατοικία.
Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων της πολυκατοικίας θέλουν να κάνουν αγωγή αποζημίωσης κατά του οικοπεδούχου (λόγω θανάτου του κατασκευαστή-εργολάβου λίγο πριν την ολοκλήρωση της οικοδομής), γιατί αναγκάστηκαν να χρηματοδοτήσουν οι ίδιοι την αποπεράτωση πολλών κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων (μαρμαρόστρωση εισόδου και κλιμακοστασίου, πλακόστρωση πεζοδρομίου, αποπεράτωση χώρων υπογείου και ακαλύπτου, κεντρική θέρμανση, ανελκυστήρας, σύνδεση αποχέτευσης κ.λπ).
Επειδή ως μηχανικός-ιδιοκτήτης ανέλαβα (αφιλοκερδώς) την κοστολόγηση των ανωτέρω εργασιών για την αγωγή αποζημίωσης, επειδή τιμολόγια δυστυχώς δεν έχουν κρατήσει και επειδή έχουν περάσει αρκετά χρόνια από την αποπεράτωση της πολυκατοικίας, το ερώτημά μου είναι:
- Ο πιο ενδεδειγμένος-νομότυπος τρόπος εκτίμησης της αξίας, για τη δικαστική διεκδίκηση, είναι οι αναλυτικές τιμές οικοδομικών εργασιών (ΑΤΟΕ-ΑΤΗΕ);
- Η εκτίμηση θα γίνει κατευθείαν με σημερινές τιμές ή με τιμές του έτους αποπεράτωσης της κάθε εργασίας και αναγωγή σε σημερινές αξίες; Πώς θα γίνει η αναγωγή στη δεύτερη περίπτωση;
Αν εισαι μηχανικος και θες να παρεχεις σε πελατες σου υπηρεσια εκτιμησης ακινητων θα πρεπει να πιστοποιηθεις?
Θα πρεπει να προσθεσεις καποιον ΚΑΔ?.....τον 68.31.16.00 ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΕΝΑΝΤΙ ΑΜΟΙΒΗΣ Ή ΒΑΣΕΙ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ?
Θα πρεπει να μπεις στο μητρωο του ΥΠΟΙΚ οπου σαν προϋποθεση εχει να εχεις βεβαιωση εργοδοτη οτι εργαστηκες 2 ετη σε εκτιμησεις?
καλησπέρα.
ποιό είναι κατά μέσο όρο το κόστος κατασκευής ενός τυπικού γηπέδου τένις συνολικά ανά τεμάχιο?