Κτίσμα με άδεια σε γήπεδο που κατατμήθηκε εκ των υστέρων

Γειά σας συνάδελφοι

Ήθελα να σας θεσω το παρακάτω ερώτημα

Σε εκτός σχεδίου περιοχή εκδόθηκε οικοδομική άδεια για ανέγερση δυορόφου, το οποίο κατασκευάσθηκε σύμφωνα με τα προβλεπόμενα μεγέθη και στην προβλεπόμενη θέση.

Σε επόμενη φάση το γήπεδο κατατμήθηκε, με αποτέλεσμα να μην είναι άρτιο αφενός και αφετέρου το όριο μετακινήθηκε προς το κτίριο, θέτοντας το εντός Δ.

Συμφωνα με τις διευκρινήσεις του Παραρτήματος Α' " Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπόμενων να κατασκευασθούν στην οικοδομική άδεια"

Στην προκειμένη περίπτωση, δεν υπάρχει υπέρβαση δόμησης, καλυψης, ύψους.

Το ερώτημα που τίθεται είναι ποιά εκ των παρακάτω ερμηνειών είναι σωστή

1. Το κτίριο δεν απαιτεί τακτοποίηση, δεδομένου ότι κατασκευάσθηκε επακριβώς σύμφωνα με την οικοδομική άδεια. Δηλ. δεν μετακινήθηκε το κτίριο , αλλά το όριο τοι οικοπέδου και συνεπώς το όριο του Δ, ή

2. Το κτίριο είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετο, δεδομένου ότι ευρέθη εντός Δ και μάλιστα με επαυξημένο συντελεστή "χωρίς οικοδομική άδεια", λόγω της κατατμησης

Ευχαριστώ

Η απάντηση στο ερώτημά σου, παραπέμπει δυστυχώς σε Πυθία. Και λέω δυστυχώς γιατί δεν διασαφηνίζεται πουθενά στον Νόμο αλλά και η τροποποίηση του Παραρτήματος στο κομμάτι που ανέφερες (και τόνισες τα επίμαχα σημεία) ήρθε μόνο για να διχάσει τις γνώμες των μηχανικών.

Προσωπικά, όσο παράλογο κι αν είναι, τείνω προς την ερμηνεία 1. όσο βέβαια αφορά την απαίτηση ρύθμισης, με τη "λογική" ότι αφού δεν έχει γίνει ανάκληση της αδείας, είναι σε ισχύ, οπότε και τα πολεοδομικά μεγέθη που εξετάζουμε είναι σύννομα μ' αυτήν.
Όσο αφορά την έκδοση Βεβαίωσης δεν είμαι σίγουρος ακόμα αν θα την έδινα διότι το θέμα ανάγεται και σε νομικό πρόβλημα.
Επίσης αν ήμουν μηχανικός του πωλητή ίσως τελικά να τη έδινα, αν όμως ήμουν μηχανικός του αγοραστή, τότε θα τον απέτρεπα.

Κατά βάθος, αν νομοθετούσα, την περίπτωση αυτή θα την κατηγοριοποιούσα ως εξής: Εξ' ολοκλήρου αυθαίρετο με οικοδομική άδεια. (για τον υπολογισμό του προστίμου) :$

Το αν μια κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη το ορίζει ο ΓΟΚ/ΝΟΚ και όχι ο Ν.4178/13.

Σύμφωνα με το άρθρο 4, §5.β του ΝΟΚ (ανάλογα ισχύουν και στον ΓΟΚ 85, άρθρο 22, §3), αυθαίρετη είναι κάθε κατασκευή που εκτελείτε καθ' υπέρβαση της άδειας.

Στην περίπτωσή σου και λόγω της κατάτμησης έχεις αλλαγές (μεταβολή του οικοπέδου που αποτυπώνεται στο τοπογραφικό διάγραμμα και στο διάγραμμα κάλυψης) στα όσα προβλέπονταν στην οικοδομική άδεια.
Αλλαγές που καθιστούν την κατασκευή σου ή τμήμα αυτής αυθαίρετη λόγω παράβασης του Δ.

Η τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και ο υπολογισμός των σχετικών συντελεστών του προστίμου είναι θέμα που εξετάζεται στον Ν.4178/13.

Ποια λοιπόν, είναι η δική σου γνώμη πάνω στο ερώτημα του συναδέλφου?

Η άδεια είναι ισχυρή όσο δεν έχει ανακληθεί.
Όταν όμως δεν έχει εφαρμοστεί, έχουμε αυθαιρεσία.
Η κατάτμηση οδήγησε σε μη εφαρμογή της άδειας, άρα σε αυθαιρεσία.
Το πόσο τμήμα του κτηρίου είναι εντός του Δ, άρα αυθαίρετο, δεν το γνωρίζω.

Πέρα του Δ, που είναι προφανές, τίθεται και το εξής ζήτημα:
Η κατάτμηση δημιούργησε γήπεδο μη άρτιο. Μήπως εκτός του πιθανού αυθαιρέτου εντός Δ, εξ' ολοκλήρου το κτίριο είναι αυθαίρετο γιατί πλέον βρίσκεται σε μη άρτιο οικόπεδο?

Έχεις δίκιο. Δεν είχα προσέξει ότι το τμήμα του γηπέδου που απέμεινε είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο.
Άρα, όλο είναι αυθαίρετο.

Συμφωνώ όλο αυθαίρετο.
Ελα ντε που ο συνήγορος του διαβόλου μπορεί να πει ότι κατά το χρόνο κατασκευής του κτιρίου το οικόπεδο ήταν αυτό που προβλεπόταν στην άδεια σύμφωνα με το τοπογραφικό και η κατάτμηση έγινε σε μεταγενέστερο χρόνο και μάλιστα προέκυψε από συμβολαιογραφική πράξη.
Μήπως τελικά η κατάτμηση και γενικά οποιαδήποτε μείωση στο εγκεκριμένο τοπογραφικό (εσκεμμένη η μη) που επιφέρει μεταβολή στην αρτιότητα του οικοπέδου δεν εντάσσεται στην υπαγωγή του Νόμου.
Αυτό το ενισχύει το γεγονός ο μη έλεγχος του οικοπέδου αφού δεν απαιτείται νέο τοπογραφικό καθώς επίσης και ότι Βεβαίωση μπορεί τελικά να δοθεί αφού στην περιγραφή δεν μνημονεύεται κάτι αντίστοιχο.
Θα έπρεπε η Βεβαίωση να συμπληρώνει και το εξής: ii) στο ακίνητο ή .......................δεν έχουν συντελεστεί αυθαίρετες συμβολαιογραφικές πράξεις (ή καλύτερα σύσταση εμπράγματου δικαιώματος).
Απ΄ αυτό καταλαβαίνω την συμπάθεια του νομοθέτη προς τους νομικούς αυτής της χώρας και δη τους συμβολαιογράφους.

Συνάδελφοι κατά την γνώμη μου είναι σαφές ότι σύμφωνα με τις διευκρινήσεις του Παραρτήματος Α' για την ένταξη στον 4178/13, συμπληρώνεις "οχι" στην ύπαρξη οικοδομικής άδειας, δεδομένου ότι έγινε μεταγενέστερη κατάτμηση στο γήπεδο.
Η ασάφεια είναι στην διατύπωση "Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπόμενων να κατασκευασθούν στην οικοδομική άδεια".
1. Αν το κτίριο λοιπόν κατασκευάσθηκε σύμφωνα με την άδεια,-χωρίς υπερβάσεις- δεν υπάρχει κανένα ζήτημα? (μολονότι το γήπεδο είναι μη άρτιο?)
2. Αν το Δ μετατοπίσθηκε λόγω της κατάτμησης και έθεσε το κτίριο σε απόσταση μικρότερη των 15.00μ από το όριο, θεωρείται "....υπερβαση της θέσης του κτιρίου" (όπως αδόκιμα διατυπώνεται στις διευκρινήσεις), παρότι κατασκευάσθηκε στην προβλεπόμενη θέση της αδείας?
Τελικά συνάδελφοι, τι προτείνετε?
Σε email που έστειλα στο helpdesk, μου απάντησαν ότι δεν ανανεώθηκαν οι συμβάσεις των μηχανικών!!!! ..
Συνεπώς αναμείνατε....
Ευχαριστώ και πάλι

Η προσωπική μου άποψη είναι:
Όλο αυθαίρετο και ως μη έχων οικοδομική άδεια, διότι στο σύνολό της επιφανείας του προκαλεί αύξηση και του Σ.Δ. και της κάλυψης αλλά και του ύψους.
Αφήνω μία μικρή επιφύλαξη ως προς την οικοδομησιμότητά του οικοπέδου μήπως εντάσσεται σε παρεκκλίσεις όπου το κατατάσσουν άρτιο κατά παρέκκλιση.

Θα συμφωνήσω με τον συνάδελφο asak.
Ας συνενώσει πάλι το γήπεδο ώστε να είναι νόμιμο.
Αλλιώς τι; Δίνουμε ως πολιτεία τα εύσημα στους "έξυπνους";

Συνάδελφοι, με τη λογική είμαι μαζί σας. Με τη διατύπωση του νόμου όμως, τι γίνεται?. Όταν γράφει "Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπόμενων να κατασκευασθούν στην οικοδομική άδεια", τι εννοεί? Στο κτίσμα που κατασκευάσθηκε σύμφωνα με την άδεια, συμπληρώνεις "ναί" στην ύπαρξη οικοδ. άδειας, ενώ στις υπερβάσεις "όχι"?. Εφόσον κάνεις μία καταχώρηση για το ακίνητο, πως μπορεί να γίνει αυτό?
Ευχαριστώ και πάλι!

Το ζήτημα του τι θα επιλέξουμε στο πεδίο "1. Οικοδομική Άδεια" είναι άλλο θέμα, αφορά τον τρόπο υπολογισμού του προστίμου για τις ανάγκες του Ν.4178/13 και της δήλωσης.
Πρώτα δηλαδή θα πρέπει να αποφασίσουμε αν είναι αυθαίρετο και ποιο κομμάτι είναι αυθαίρετο.

Στο ερώτημα λοιπόν του αν βάζουμε "ΝΑΙ" ή "'ΟΧΙ" στο πεδίο 1 τα πράγματα θεωρώ ότι είναι ξεκάθαρα.
Επιλέγουμε το "ΟΧΙ" καθότι στο Παράρτημα Α' αναφέρεται ότι:"γ) Όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο / οικόπεδο το οποίο από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι:

• δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική
• είναι μικρότερο (λόγω

• μεταγενέστερης κατάτμησης), με συνέπεια να μην ταυτίζεται με αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια,"